臺灣臺南地方法院89年度訴字第657號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院89年訴字第657號民事判決

裁判日期：民國89年11月10日

裁判案由：拆屋交地

臺灣臺南地方法院民事判決八十九年度訴字第六五七號
原告甲○○訴訟代理人 翁瑞昌 律師
陳琪苗 律師被告乙○○住
身訴訟代理人 王成彬 律師右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台南縣永康市○○段○○○○○○○號土地內如附圖所示Ａ部分磚造浴室廚房（面積為０．００一０公頃）、Ｂ部分磚造住宅（面積為０．００五三公頃），Ｃ部分空地上之水塔、盆栽及樹木（面積為０．００八七公頃）及Ｄ部分之模板（面積為０．００三三公頃）拆除遷移，將土地交還原告。
被告應給付原告新台幣伍萬陸仟零拾柒元，及自民國八十九年十月五日起至遷讓之日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹佰貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參佰柒拾貳萬陸仟元預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○應將坐落台南縣永康市○○段○○○○○○○號土地及其上之建物如台南縣永康地政事務所八十九年九月十三日八九所二字第０八三九七號土地複丈成果圖所示Ａ部分磚造浴室廚房（面積為０．００一０公頃）、如附圖所示Ｂ部分磚造住宅（面積為０．００五三公頃）拆除，並將如附圖所示Ｃ部分空地上之水塔拆除、盆栽及樹木等遷移（面積為０．００八七公頃）及如附圖所示Ｄ部分之模板遷移（面積為０．００三三公頃），將土地交還原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）一百八十三萬元正，及自本訴狀繕本送達之翌日起至遷讓之日止，按月給付原告三萬零五千元。
（三）願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台南縣永康市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告甲○○所有，被告未經原告之同意，竟在系爭土地上如附圖所示Ａ部分搭建磚造浴室及廚房（面積０．００一０公頃）、Ｂ部分搭建磚造住宅（面積０．
００五三公頃）、Ｃ部分空地上建置水塔、盆栽及樹木（面積０．００八七公頃）、Ｄ部分堆放模板（面積０．００三三公頃），經原告以存證信函催告被告拆屋交地，被告已明確拒絕，為此爰依民法第七百六十七條規定，請求被告將系爭土地上之房舍拆除，並將土地交還原告。
（二）被告無權占用系爭土地多年，被告乃受有相當於租金之利益，而原告則受有相當於租金之損害，原告自得依土地法第九十七條、第一百零五條之規定，請求被告賠償。而系爭土地公告現值每平方公尺二萬元，總價額為三百六十六萬元（計算式為：１８３×２００００＝0000000），依上開法條之規定，原告受有之租金損害為每年三十六萬六千元（計算式為：３６００００×１０％＝３６６０００），又關於租金之各期給付請求權，其消滅時效為五年，原告因被告無權占用系爭土地而受有相當於租金之損害，其請求權之時效亦為五年，原告爰請求五年之租金損害，其數額為一百八十三萬元（計算式為：３６６０００×５＝0000000）。而被告目前仍占用系爭土地，原告每月乃受有相當租金之損害，在被告未將系爭土地交還原告前，仍應應按月賠償原告所受之損害，即每月三萬零五千元（計算式為：３６６０００÷１２＝３０５００）。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）否認出賣證書之真正。該證書上 李清璉 、 李墻 之名字皆為代書所書寫，而李墻名字下有蓋印章，但李清璉之名字下竟無印章，實不能認為李清璉有簽訂該證書，亦不能證明李清璉有出售應有部分予被告之事實。並否認李墻有簽名及蓋章。
（二）原告之父早逝，原告與母親回左鎮娘家居住，至成年婚後伯父李墻始告知有先父繼承之土地，並於六十七年七月間辦理繼承登記，原告並不知有共有人書狀保持證，而該保持證流落他人手中，自屬可能，且持有共有人書狀保持證，不能證明有買賣的事實。
（三）原告辦理繼承登記時，就系爭土地只有應有部分，無特定占用部分，自不主張被告之無權占用，迄鈞院七十七年度訴字第一０二八號分割共有物事件審理中，共有人就被告占用部分稱：「分割略圖與被告甲○○部分為其與訴外人乙○○以牛互易所生之爭執，與其餘被告及原告無關」等語，當即為原告否認。
（四） 李進皓 與 李進家 為李墻之繼承人，渠於六十六年七月五日以買賣為原因取得所有權，茍有買賣之事實，何以李墻將其應有部分移轉予李進皓、李進家，被告不予爭執？又於上開分割共有物事件中，被告既為參加人，竟不主張與李墻間有買受之事實而要求其交付土地？亦不要求將其占用部分分歸李進皓、李進家？足見占用現狀與出賣證書之記載不符。又李進皓與李進家分割取得Ｂ部分，嗣登記為永康市○○段一八四六之十號，目前仍為渠所有及占有，何以被告不要求其交付土地？被告一向不主張與李墻有買受之事實，經原告爭執被告與李清璉之買受事實，被告始又主張向李墻買受應有部分，反覆不一。縱令李墻有出賣土地，被告也應該取得李墻分割後取得的土地，而非原告之父的土地。
三、證據：提出土地登記簿謄本、存證信函等影本各一件，並聲請履勘現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利判決願供擔保請免假執行。
二、陳述：
（一）被告雖占有系爭土地，惟該土地是被告向原告之被繼承人李清璉購買，並經其交付。李清璉出賣系爭土地後即將共有人書狀保持證（相當於所有權狀）交與被告，若被告是不法取得該保持證，李清璉應該早就去訴訟了，且該保持證，原告也沒有辦遺失。
（二）縱認李清璉因未蓋章而有爭議，然李墻之應有部分權利有零點零二四一公頃，全部賣磬，李墻既為出賣人，被告無論買受部分為李墻或李清璉，然買賣契約書上顯示，被告向李墻、李清璉買受，又經出賣人交付，而被告占有之面積尚不及二百四十一平方公尺，未超過李墻部分之權利，且共有人之應有部分其權利及於共有物之全部，被告即非無權占有。
（三）鈞院七十七年度訴字第一０二八號分割共有物事件審理中，共有人除甲○○外，均稱：「分割略圖被告甲○○部分為其與訴外人乙○○以牛互易所生之爭執，與其餘被告及原告無關」，足見其他共有人均知買賣之事實，且原告稱：「如何互易我不知，如果有的話，互易是我伯父李墻與乙○○之間的事情。」，足見原告對「互易」乙事並不爭執，且願意分在被告占有之部分，益證李清璉係因出賣土地（無論互易或買賣）而交付共有人保持證，況原告承認李墻有互易之事實，則可證明出賣證書為真正，且至少可以證明李墻有出賣其應有部分，應有部分之權利及於共有物之全部，縱認被告僅買受李墻之應有部分，然被告占有系爭土地是在分割之前，被告並非無權占有，所以原告分割後取得該土地，對系爭土地上的負擔，就是我們的占有，原告亦應承受。
（四）被告占有系爭土地建築房屋，已數十年，李清璉及其繼承人迄未曾異議，又分割共有物事件迄今亦有十二年，原告均未起訴請求，可證被告有買受該土地，有權占有。
（五）被告是有權占有，不應負擔損害金，即便要拆屋交地，也不能以公告現值計算。
三、證據：提出出賣證書、共有人書狀保持證各一份為證，並聲請訊問證人 李溪順 。
丙、本院依職權調取系爭土地之土地登記影本一份，調閱本院七十七年度訴字第一０二八號分割共有物卷，並依被告聲請訊問證人李溪順。
理由
一、本件原告起訴主張：被告無權占有原告所有，坐落台南縣永康市○○段○○○○○○○號之土地（下稱系爭土地），經催告請求拆屋交地，遭被告所拒，為此爰依民法第七百六十七條規定，請求被告將系爭土地上之房舍拆除，將土地交還原告，並依土地法第九十七條、第一百零五條之規定，請求被告賠償五年相當於租金之損害一百八十三萬元，在被告未將系爭土地交還原告前，仍應應按月賠償原告所受之損害，即每月三萬零五千元等語。被告則以：系爭土地是被告向原告之父親李清璉、伯父李墻購買，雙方訂有出賣證書，李清璉並交付系爭土地及共有人書狀保持證，經被告占有數十年，被告為有權占有。縱認被告僅買受李墻之應有部分，然被告占有系爭土地是在分割之前，被告並非無權占有，所以原告分割後取得該土地，對系爭土地上的負擔，即被告之占有，原告亦應承受。被告既為有權占有，不應負擔損害金，即便要拆屋交地，也不能以公告現值計算等語，置為抗辯。
二、查原告為本件系爭土地之所有權人，該土地面積約一百八十三平方公尺，被告占有該土地，並於如附圖上所示Ａ部分搭建磚造浴室及廚房，面積０．００一０公頃、Ｂ部分搭建磚造住宅，面積０．００五三公頃、Ｃ部分空地上建置水塔、盆栽及樹木，面積０．００八七公頃、Ｄ部分堆放模板，面積０．００三三公頃之事實，業據提出土地登記謄本為證，復經本院依原告聲請履勘現場，並囑託台南縣永康地政事務所會同測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按，且為被告自承在卷，堪信為真實。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。被告雖辯稱：系爭土地係其向訴外人李清璉與李墻買受而得，係有權占有云云，並提出出賣證書及共有人書狀保持證為憑，惟原告否認右開證書之真正，而該證書其上並無原告之父李清璉之簽名、印文或指印，是無從由該證書得知李清璉是否有出賣系爭土地。又共有人書狀保持證雖為被告持有中，惟持有證書之原因不限於因買賣而取得，且權狀之交付亦非買賣之要件，是亦不可憑證書之持有即認有買賣之事實。又本院隔離訊問證人即買賣證書上同列為買受人之李溪順（被告之弟），其證稱：「是我父親買的，在我十幾歲時買的，然後再給我們兄弟，我是聽我哥哥告訴我的。」、「沒有參與買賣的事實，是聽我哥哥告訴我說我父親有買該筆土地全部」等語（見本院八十九年六月二十八日準備程序筆錄）；被告則稱：「是我父親買的，我有與我父親一起去買，在郭姓代書那裡辦的，．．當時是以現金交付給李清璉兄弟。」、「（買土地當天，你弟弟有無去去？）有的，三個兄弟包括李溪順也都有去代書那裡．．」、「（買賣時李清璉有無去？當時有無在買賣合約上簽名蓋章？）是李清璉及李墻二位兄弟一起去的，當天有簽名蓋章」等語（見同上筆錄），被告原稱土地係其向訴外人李清璉買受，復改稱係其父親買受，其詞反覆，且證人所言買賣土地之經過與被告所述亦不相符，則李清璉有否出售系爭土地予被告或其父親，即有可疑。被告復抗辯稱：訴外人李清璉係因出賣土地（無論互易或買賣）而交付共有人保持證，其餘共有人均知買賣之事實，且原告在本院七十七年度訴字第一０二八號分割共有物事件審理中，對「互易」乙事並不爭執，足認出賣證書為真正，並至少可證明李墻有出賣其應有部分云云，查：系爭土地之其他共有人於本院右揭分割共有物事件中，雖稱：「分割略圖被告甲○○部分為其與訴外人乙○○以牛互易所生之爭執，與其餘被告及原告無關」等語（見本院七十七年度訴字第一０二八號分割共有物卷第四十二頁筆錄），惟由此僅能證明本件兩造，關於系爭土地，尚有因以牛互易而生之糾紛，無法證明李清璉與李墻有出賣土地或以牛互易土地之情事。且原告稱：「如何互易我不知，如果有的話，互易是我伯父李墻與乙○○之間的事情。」等語（見同上分割共有物筆錄），亦係假設語氣，要無以此即謂其已承認有互易之事。況依民法第三百九十八條規定，互易係指當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者而言，與買賣之要件有異，是依前開共有人所言，亦難證明被告與訴外人李清璉有買賣系爭土地之情事。被告又辯稱：被告占有系爭土地建築房屋，已數十年，原告均未起訴請求，可證被告有買受系爭土地，係屬有權占有云云，惟土地所有權人長久不行使權利，或有因法律規定而失權之效果（例如占有人得主張時效取得），惟究否行使物上請求權，仍為其權利，非可謂占有人因長年占有，即得使無權占有變為有權占有。綜上所述，被告上揭辯詞，全無可採。
四、被告再抗辯稱：李墻既已出賣其應有部分之權利予被告，而被告占有之面積未超過李墻部分之權利，被告占有系爭土地既在分割之前，被告並非無權占有，所以原告分割後取得該土地，對系爭土地上的負擔，就是被告之占有，原告亦應承受云云，惟按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得部分所有權之效力，此有最高法院五十一年台上字第二六四一號判例可稽。經查，系爭土地業經本院於七十七年度訴字第一０二八號分割共有物事件中為訴訟上和解，和解結果為「Ｄ部分面積０．０一八０公頃分歸被告甲○○取得」（即系爭土地），則系爭土地已因分割而由本件原告取得該部分之單獨所有權，縱被告於土地分割之前，與訴外人李墻成立買賣契約，惟基於債權契約之相對性，伊亦只得向李墻之繼承人就其分割而得之土地主張有權占有，或請求該繼承人履行買賣契約內容，要無以該法律關係向分割後取得系爭土地單獨所有權之原告主張之理，是被告右揭辯解，亦難憑採。
五、綜上所述，被告右開辯解，均無理由，伊又無法提出其他證據以資證明系爭土地有何合法占有之權源，伊未經土地所有人之同意，且無任何正當合法權源，占有系爭原告所有土地，依民法第七百六十七條之規定，原告請求被告將占有系爭土地上附圖所示ＡＢＣＤ部分之建築、物品拆除遷移，並將土地返還原告，洵屬有理，應予准許。
六、復按無權占有他人之土地可獲得相當於租金之利益，而土地所有人自受有相當於租金之損失，為社會通常觀念，土地所有人自得依民法第一百七十九條前段不當得利之規定請求無權占有人給付相當於租金之損害金，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。再按利息、紅利、租金或贍養費、退職金、及其他一年或不及一年之定期付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第第一百二十六條定有明文；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限；第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦分別定有明文。其意旨係指於城市地方極繁榮地區，年租金以土地及建築物申報總價額之百分十為上限。從而，原告以被告無權占有其所有系爭土地而請求伊給付自訴狀繕本送達翌日即八十九年十月五日之前一日起推算五年，即八十四年十月五日起至八十九年十月四日止之相當於租金之不當得利，依法洵屬有據。查系爭土地非位於極繁榮區，○住○區○○○○道路永大路尚有約二百公尺之距離，又無道路可直接對外連絡，此有本院八十九年八月三十日勘驗現場位置簡圖附卷可參，是本院斟酌情形認以按土地申報地價之百分之六為適當。又系爭土地面積共一百八十三平方公尺，八十三年七月申報地價為每平方公尺七百二十八元，八十六年七月為每平方公尺一千二百元，八十九年為一千三百六十元，亦有土地登記謄本及台南縣永康地政事務所土地複丈成果圖在卷可考，則系爭土地自八十四年十月五日起至八十六年六月三十日止之租金以八十三年之申報地價計算，為每年七千九百九十四元【計算方式：728（申報地價）×183（佔用土地面積）×6/100＝7994（四拾五入）】，自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止之租金以八十四年之申報地價計算為每年一萬三千一百七十六元【計算方式：1200×183×6/100】，自八十九年七月一日起至同年十月四日止之租金以八十九年之申報地價計算為每年一萬四千九百三十三元【計算方式：1360×183×6/100】，則自八十四年十月五日至八十九年十月四日止之租金應為五萬六千零十七元【計算方式：7994×(1+8/12+27/365)+13176×3+14933×(2/12+4/365)】，原告請求五年間相當於租金之損害五萬六千零十七元及自訴狀繕本送達翌日即八十九年十月五日起至清償日止，按月給付每月相當於租金之損害一千二百四十五元【計算方式：1360×183×6/100÷12】，為有理由，應予准許，逾前開數額者，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月十日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法官莊玉熙右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十一月十四日~B法院書記官沈建杉