裁判字號：臺灣高雄地方法院101年訴字第1563號民事判決
裁判日期：民國102年10月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決101年度訴字第1563號原告 陳惠馨 訴訟代理人 康進益 律師被告 謝陳桂 輔佐人 謝富雄 被告 久大 不動產有限公司法定代理人 温傅密子 被告 曾立賢 上二人共同 鄧國璽 律師訴訟代理人上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告謝陳桂應給付原告新臺幣壹佰零參萬捌仟伍佰玖拾元，及自民國一０一年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告久大不動產有限公司、曾立賢應連帶給付原告新臺幣壹佰零參萬捌仟伍佰玖拾元，及自民國一０一年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一、二項所示給付，如其中一項之被告履行給付後，另項被告於給付之範圍內，免其給付責任。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣參拾肆萬元供擔保後得假執行。但任一被告以新臺幣壹佰零參萬捌仟伍佰玖拾元為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101年3月8日經任職被告久大不動產有限公司（下稱久大公司）店長之被告曾立賢仲介，以總價新臺幣（下同）3,500,000元向被告謝陳桂購買其名下坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍各10分之1，下稱系爭土地）及坐落上開1460、1460-1地號土地上同區段1498建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。詎伊於裝潢整修系爭房屋入住後，始經鄰居告知被告謝陳桂之配偶曾在其內上吊自殺身亡之事實，系爭房屋確屬一般社會觀念普遍畏懼、嫌惡之凶宅，倘伊事先知情，絕無承購之可能，惟被告謝陳桂明知此情卻猶隱瞞之，顯已使伊以顯不相當之對價購入具有價值瑕疵之系爭房地，伊自得主張減價並請求被告謝陳桂返還溢收之價金。另被告久大公司及曾立賢作為不動產經紀業及經紀人員，本應盡其善良管理人之注意義務，事先查證系爭房地有否非自然死亡之情事，竟因過失而未詳予調查，致伊受有前揭價差之損害，其等應負連帶賠償之責，爰依民法第359條、第179條、第184條第1項後段暨第2項、第188條第1項及不完全給付法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告謝陳桂應給付原告1,500,
000元及自101年8月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。本項被告謝陳桂於第二項被告曾立賢及被告久大公司就第二項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務。㈡被告曾立賢與被告久大公司應連帶給付原告1,500,
000元及自101年8月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。本項被告曾立賢與被告久大公司於第一項被告謝陳桂就第一項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則各以：㈠被告謝陳桂：伊配偶於99年6月23日，因久病厭世而在系爭
房屋後方之鐵棚上吊自殺身亡，伊為清償其生前債務，遂透過被告曾立賢出售系爭房地，伊確實有將伊配偶在系爭房屋後方自殺之情事告知被告曾立賢，請其向原告轉達，伊並未故意欺瞞原告，係被告曾立賢私自對原告隱匿該資訊，且伊以為3,500,000元已是考量伊配偶在系爭房屋上吊自殺乙情後之減價行情，始會同意被告曾立賢以該價格成交，是伊確無損害原告權利之意等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告曾立賢、久大公司：依內政部公告之不動產委託銷售契
約書範本所示，必須係在建築改良物之專有部分內發生非自然死亡者始為凶宅，被告謝陳桂配偶係在系爭房屋後方搭建鐵皮之違章建物處上吊自殺身亡，自不屬之，又凶宅之認定並應考量案發事情之大小、案件經過時間之長短及時、地或宗教等因素，而被告謝陳桂之配偶在系爭房屋後方身亡已逾年餘，被告曾立賢事前前往系爭房地附近訪查時，均未曾有人告知此事，顯見其自縊之情事業為眾人所淡忘，是系爭房地顯非凶宅甚明。又被告曾立賢受委託出售系爭房地時，被告謝陳桂並未告知其配偶曾在系爭房屋後方自殺身亡之情事，其係自鄰居處獲悉上情，是被告曾立賢並無隱匿之故意，且被告曾立賢事後亦已將實情告知原告，原告亦未表示有何不妥之處，系爭房屋現值亦已超過原出售之3,500,000元，難認原告受有何損害。至被告久大公司係101年5月新成立之公司，原告請求其與被告曾立賢連帶負賠償之責顯屬無據等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠原告於101年3月8日經被告曾立賢之仲介，以3,500,000元向被告謝陳桂購買系爭房地。
㈡被告謝陳桂之配偶前於99年間，在系爭房屋後方以水泥磚牆
、鐵皮浪板屋頂、鋼製橫樑組成之室內空間內，鄰近系爭房屋對外窗戶即得面見之位置上吊自殺身亡，該室內空間除途經系爭房屋外，並無其他可資聯外通行之通道。
㈢系爭房地若係凶宅，依鑑定報告所示其101年3月間之價值約為2,670,660元。
㈣被告久大公司於簽約時已設置籌備處，被告曾立賢並持印有久大公司店長名義之名片交予原告。
四、得心證之理由㈠系爭房屋是否屬於凶宅？⒈按所稱之「凶宅」，雖迄今尚無一具體之定義，惟就一般社
會大眾言，係泛指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之房屋，此一因素，雖未必對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，而僅屬於心理層面嫌惡狀況，然核其本質實已體現居住、使用該房屋之住戶對生活品質所發生疑慮，以及反應在心理層面所造成的重大負面影響。是如以前揭標準觀之，所謂非自然身故事件係在房屋專用或類似專用之位置發生即無斷然劃分之實益，毋寧應以其派生自普羅大眾對住居品質等心理層面之訴求，作為主要判斷之準據，始能確切呼應人民之觀感，而不致流於文字遊戲之譏。
⒉本件被告謝陳桂之配偶前於99年間，在系爭房屋後方以水泥
磚牆、鐵皮浪板屋頂、鋼製橫樑組成之室內空間內，鄰近系爭房屋對外窗戶舉目即得面見之位置上吊自殺身亡，該室內空間除途經系爭房屋外，並無其他可資聯外通行之通道等情，此為兩造所不爭執，堪信為真實。而據被告謝陳桂之子 謝明宏 所指其父自縊之位置距離系爭房屋之窗戶實甚為接近（依複丈成果圖上所示，該自縊之C點與A部分建物主體間之圖說距離為3釐米，以1：300之比例尺換算後，其間距不過僅90公分，尚不足1公尺，見本院卷㈠第245頁），此亦經本院會同兩造、謝明宏及高雄市地政局新興地政事務所地政人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷㈠第235頁、第237頁至第238頁、第
245頁），以一般民間對於風水之信仰而言，窗戶者形似家戶之口鼻，影響著居家氣運之進出，若該表彰家戶氣運進出之關鍵位置舉目所及之鄰近處（90公分以內），曾發生民間習俗所忌諱之上吊自盡（除基於自我實現，諸如殉教、殉國等訴諸公益理由者外，自縊者多半係迫於眼下生活境遇上之無奈而選擇以此苦痛方式辭世，是其生前及瀕死之過程中，往往均帶有悲痛之氛圍，故現在我國鹿港地區對於境內發生上吊死亡者，尚留有由「送肉粽」等宗教儀式，希冀藉此排遣亡者所遺留之怨氣）情事，對該住居戶生活、心理上之影響實難謂不重大；另自一般人趨吉避凶之自利心理出發，若獲告知所居住之房間對外窗正前方90公分處，曾有他人因久病厭世而帶著負面情緒在該處懸樑自盡，除非係別無選擇之情況者，否則任一正常理性之人應均會迴避此帶有悲苦記憶之環境，是被告謝陳桂之配偶前於99年間，在鄰近系爭房屋對外窗戶之鋼樑處上吊自殺身亡，適足致居住、使用該房屋之住戶對生活品質所發生疑慮、嫌惡，以及在心理層面所造成的重大負面影響，從此一層面而言，系爭房屋堪認已屬肇因他人非自然死亡事件而蒙受非物理性貶抑價值之凶宅至明。
⒊又被告雖均辯稱被告謝陳桂之配偶係在系爭房屋後方之鐵皮
建物鋼樑上吊自殺，而非在系爭房屋之專有部分內自殺身亡，與內政部公告之凶宅定義不符云云，然凶宅一詞因未有法律上之定義已如前述，內政部雖於97年7月24日以內授中辦地字第0000000000號函釋稱：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」，惟細譯上開函釋，僅係針對其部頒之不動產委託銷售契約書範本內容予以闡釋，且此不過係揭示房屋是否為凶宅之諸多參考因素之一而已，要非唯一判斷之標準，並不生通案之法律拘束力甚明，被告此部分所辯顯有誤會。況在緊鄰系爭房屋專有部分之對外窗正面90公分處上吊自殺，此在一般客觀住居感受上，均足使人心生畏怖或不安全感已如前述，是足致系爭房屋住居心理安寧受到影響之非自然身故事件，顯不以在建築改良物內即專有部分發生者為限，縱該非自然身故事件係在房屋專用或類似專用之位置發生，亦足使房屋之住居者心理安寧受到影響，進一步影響對該房屋之評價，而本件被告謝陳桂配偶上吊自殺之位置，係在系爭房屋後方以水泥磚牆、鐵皮浪板屋頂、鋼製橫樑組成之室內空間內，該室內空間除途經系爭房屋外，並無其他可資聯外通行之通道，是此一室內空間之範圍雖座落在全體住戶共有之土地之上，然依該室內空間之現有狀態，若非經系爭房屋之室內通道進出實不可得，是通常僅會由與之緊鄰且屬承繼該鐵皮建物事實上處分權之系爭房屋屋主即原告予以使用，另自被告謝陳桂自稱該鐵皮建物之範圍自5、6年前搭建完成後均由其使用（見本院卷㈠第214頁），現則係由原告設置流理台、浴廁使用（見本院卷㈠第239頁、第240頁），則無論立於出賣系爭房屋之被告謝陳桂或承買之原告之角度觀之，其等在主觀上均已合理期待將系爭房屋後方之鐵皮建物視為住家之一部；復參酌原告與被告謝陳桂簽定之買賣契約第15條第1項亦言明「本件買賣標的物若有增建及未辦理保存登記之建物部分，亦包括在本『買賣價款』內」，顯見此與系爭房屋緊密相連之鐵皮建物在買賣交易上已成為磋商價格之重要因素之一。又被告謝陳桂之配偶上吊自殺死亡之地點離系爭房屋甚近，為目光可及之處，且死亡時間距買賣契約簽定日僅1年餘，依我國民情，應尚未經時間沖淡對該死亡事件之畏怖，至系爭房屋之鄰居是否主動對外張揚，涉及之原因多端，此與周遭社交圈已然淡忘或減消畏怖悉屬二事，是被告曾立賢、久大公司辯稱其查訪時未獲鄰居告知該情事，認該非自然死亡之事件已為大眾所遺忘云云，顯不足採。是本院經將上開非自然死亡事件發生之地點、與交易標的物之密切程度、距本件交易之時間等客觀情狀綜合審認，縱認此自縊地點鐵皮建物非系爭房屋之專有部分，然其於短期內發生非自然死亡事件，一般社會通念仍會視與之相緊鄰、生活機能相輔相成之系爭建物產生嫌惡畏懼之心理，自應認系爭房屋屬社會交易上之凶宅，是被告此部分所辯顯屬無據，不足採為有利於其之認定。
⒋至被告曾立賢、久大公司雖辯稱原告事後將該鐵皮建物充作
飼養犬隻處所，並向其告以會在其內安放神像，是原告住居其內並無何不安之異狀，難認系爭房屋為凶宅具有物之瑕疵等語。惟從住宅乃係提供平靜、安穩之舒適生活空間，曾發生自殺或兇殺等非自然身故情事，於台灣地區一般國民感情而言，會在心理層面產生恐懼、嫌惡感，生活起居於此種空間，顯然無法享受平靜、安穩之舒適生活，此自原告尚在該處所安放神像以祈福鎮宅（見本院卷㈠第239頁），即不難想見原告住居安寧確曾受有折磨，是被告曾立賢、久大公司此部分所辯，尚乏依據，難有利於其之認定。
⒌綜上，與系爭房屋緊鄰之後方鐵皮建物既曾於99年間發生被
告謝陳桂配偶上吊自殺死亡之情事，本院就該非自然死亡事件發生之地點在系爭房屋後方對外窗之正前方90公分處甚是接近、而該鐵皮建物與系爭房屋之密切程度尤高、距本件交易之時間不過1年餘等客觀情狀加以綜合審認，縱認此自縊地點鐵皮建物非系爭房屋之專有部分，然其於短期內發生非自然死亡事件，一般社會通念仍會視與之相緊鄰、生活機能相輔相成之系爭建物產生嫌惡畏懼之心理，自應認系爭房屋屬社會交易上之凶宅。
㈡原告請求被告謝陳桂依民法物之瑕疵擔保及不當得利之規定
負返還之責，有無理由？金額以若干為適當？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。而所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號著有判例意旨可資參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響已如前述，而與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，且物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。
⒉被告謝陳桂之配偶前於99年間在系爭房屋緊鄰之後方鋼樑自
縊身亡乙情為兩造所不爭執，而系爭房屋應屬社會交易上之凶宅，亦經本院所審認，則揆諸前揭說明，系爭房屋既足使一般社會大眾於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，其居住品質亦會發生疑慮，而在心理層面上亦會造成相當大的負面影響，且系爭房屋以其自身曾否發生過前揭非自然死亡事件，比較其買賣價格後顯示其間存在明顯低落情事乙節，業經本院囑請中誠不動產估價師事務所針對系爭房屋之價格變化製作不動產估價報告書在卷可參（見本院卷㈢全卷），足見該非自然身故之情事，已對不動產之個別條件產生負面影響，造成其經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，是系爭房屋因前揭非自然死亡事件之發生而具有物之瑕疵中之價值瑕疵乙事，堪予認定。
⒊被告謝陳桂雖抗辯其確有將系爭房屋曾發生自殺死亡之事告
知房屋仲介即被告曾立賢，是其並無故意或過失隱瞞云云，但瑕疵擔保責任係無過失責任，且被告謝陳桂亦確未曾告知原告此情，則如被告謝陳桂所述為真，此亦係其所委仲介之被告曾立賢是否係故意隱匿，或因過失而未為完整訊息之傳遞，此不過係其事後如何對受其委託之被告曾立賢究以背信之責或為如何之賠償而已，此仍與其應否對原告實際已受有之價值瑕疵損害負責無涉，被告謝陳桂此部分所辯尚不足以採憑。至被告謝陳桂將來是否另行對被告曾立賢或其所屬之被告久大公司訴請損害賠償，因非本件涉訟之訴訟標的，允應由其自行斟酌，附此敘明。
⒋原告依物之瑕疵擔保，得為減少買賣價金額部分：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9條定有明文。⑵被告謝陳桂應負瑕疵擔保責任已如前述，則原告主張減少其
價金，自屬有據。然原告主張系爭房地具有物之瑕疵因而減損之價值為1,500,000元云云，既為被告謝陳桂所爭執，即應由其就此積極有利於己之事實，依民事訴訟法第277條本文規定先負舉證證明之責，惟原告對此1,500,000元之溢價損失並未舉證以實其說，自難逕為採信。惟本件經囑託中誠不動產估價師事務所鑑定結果，認定系爭房屋因有非自然死亡價格減損28%，而系爭房地於原告與被告謝陳桂買賣時點正常價格應為3,709,250元，因其具有前揭非自然身故之情事，致其價格貶損為2,670,660元，則系爭房地因具有物之瑕疵而減損之差額即為1,038,590元（見本院卷㈢第4頁），而本院審酌此鑑定意見係由國家考試核可之不動產估價師針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況（兼含以問卷調查）等資訊收集後，採比較法及收益法之直接資本化評估，再以加權平均方式決定系爭房屋有無發生自縊死亡事件之房地價格，其調查及估價方式並無顯然悖於經驗法則或科學論證方法之瑕疵，且鑑定人係依其價格評估方式採比較法及收益法之直接資本化法，作為評估正常價格，考量因該因素之影響層面及市場交易習慣後予以評估，亦無顯然違反不動產估價師技術規則第14條之規定，此之鑑定自屬可取。是原告依物之瑕疵擔保，得主張減少買賣價金額應以1,038,590元為適當。
⑶至於被告雖爭執上開估價報告書依比較法、收益法及問卷調
查統計方法及估價方法所為系爭房地價額減損之判斷，認其估定之價額過低云云，然其等既均未提出其他合理之鑑定結果等證據資料以證明前揭鑑定報告書有顯然錯估系爭房地交易當時之合理價格，則其就此有利於之陳述是否可採，實難認已善盡訴訟上之舉證之責，況上開鑑定為兩造合意之囑託鑑定機關所為（見本院卷㈠第185頁），而衡諸上開鑑定方法及結果亦無明顯違法之處，且符合一般社會經驗及證據法則，應屬可採。被告既未能提出其他證據佐證，本院自得採上開估價報告書為證據，是其等此部分所辯尚乏依據，要不可取。
⑷綜上，本院參考上開估價報告書之鑑定結果，認為原告主張
減少系爭買賣價金1,038,590元核屬有據，逾此範圍部分，則乏依據，自無可取。
⒌原告依民法第179條不當得利規定，請求被告謝陳桂返還不當利益之數額及其利息：
原告已給付系爭買賣價金3,500,000元予被告謝陳桂收受，此為兩造所不爭執之事實，則因系爭房地具有所謂凶宅因素物之瑕疵，經上開減少系爭買賣價金1,038,590元後，被告謝陳桂原所收受1,038,590元，自屬嗣後無法律上之原因，而受有1,038,590元之不當利得，原告則受有等同該金額之損失，應可認定。從而，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告謝陳桂返還1,038,590元及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月11日（見本院卷㈠第25頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
㈢原告請求被告曾立賢、久大公司依民法第184條第1項後段
及第2項、第188條第1項之侵權行為及不完全給付連帶負賠償之責，有無理由？金額以若干為適當？⒈按經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號
；仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經紀人員指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務，經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第1項第4款、第5款、第7款及第26條第2項分別定有明文。
⒉原告主張其係由被告曾立賢提供居間勞務乙情，此為被告曾
立賢所不爭執，並稱：101年2月27日被告曾立賢巧遇原告，並帶之返回久大公司，原告在久大公司公告欄看中系爭房屋，遂相約於隔日看屋，看屋後即下定，並經被告謝陳桂同意以3,500,000元出售而於101年3月8日與之完成訂約（見本院卷㈠第281頁），堪信原告確係因被告曾立賢之媒介始能與被告謝陳桂取得接洽並與之締約，且被告曾立賢亦確有因此自原告取得報酬乙情，亦有被告謝陳桂提出其子謝明宏與被告曾立賢電話聯繫之錄音譯文在卷可稽（見本院卷㈠第298頁），而被告曾立賢對此譯文之內容確為其與謝明宏之對話並不爭執（見本院卷㈠第273頁），觀諸該錄音譯文所示被告曾立賢曾對謝明宏稱「買家這邊出350沒有錯，35
0包含佣金，因為350的2%，7萬元，扣掉是343，我就跟你媽說這樣乾脆345，他說要350我說客人說350包含服務費，7萬元是我的錢，是不是343而已，最後7萬我拿4萬去貼，就是347，所以經紀這邊賺3萬，加上14萬就是17萬，公司抽一半，分一半再各一半，我才賺4萬左右」（見本院卷㈠第298頁），若非其確有受領相當之數額，焉會為如此詳盡而明確之分析，另參諸現行不動產仲介交易之實務，經紀業、經紀人員因依法不得賺取差價，是其僅能透過同時向買賣雙方抽取佣金以增加其收益，堪信被告曾立賢確有因前揭仲介勞務之提供而向承買人即原告取得相對應之報酬甚明，是被告曾立賢確為不動產經紀業管理條例第4條第1項第7款所指之不動產經紀人員，且其確有受原告之委託而提供仲介勞務並收取對價至明。
⒊原告主張被告曾立賢為被告久大公司所管領、監督之職員，
故被告久大公司同為前揭條例第4條第1項第4款所規範之經紀業等語，雖為被告久大公司所否認，並辯稱：被告曾立賢為原告及被告謝陳桂提供勞務之際，其僅係籌備階段，自無須負任何責任云云，然公司於籌備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，替籌備設立或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司設立或變更組織登記以後，自應均歸由公司行使及負擔，此乃基於「法人同一體說」之當然解釋（最高法院97年度台上字第2432號判決意旨參照），而被告久大公司於簽約時既已設置籌備處，被告曾立賢並持印有久大公司店長名義之名片交予原告乙情，此已為兩造所不爭執，又原告係於101年2月27日與被告曾立賢巧遇後經其帶回久大公司，始在久大公司公告欄看中系爭房屋，而透過被告曾立賢相約於隔日看屋，看屋後即下定並陸續完成締約之程序已如前述，以房屋仲介業者多倚重其形塑之專業、有制度形象來取信於客戶，若非辦公處所已打理成形，一般業務人員殊無邀約客戶返回該場域洽商之可能，是被告久大公司雖於101年2月27日尚處於籌備階段，然被告曾立賢既能在與原告初次會面後旋即帶之返回久大公司，顯見被告久大公司斯時應已具備接待客戶之門面、外觀，另參以被告曾立賢前亦自稱原告係在公告欄看中系爭房屋，足見被告久大公司於斯時已有公然張貼售屋訊息以招攬客戶與之洽商之舉甚明，是被告曾立賢在外觀上既表示為被告久大公司之店長，原告又無從分辨被告久大公司是否已完成行政上之設立登記手續或仍處於籌備階段，則以單純之消費者如原告於諮詢或接受居間等房屋仲介勞務時，確實祇能從外觀上判斷被告曾立賢與久大公司間之關係，被告曾立賢既係援用被告久大公司之資源為該公司向原告仲介「已張貼在該公司公告欄上之標的」，則被告久大公司顯有利用被告曾立賢為其拓展業務之情事，況被告久大公司對於其籌備階段之辦公場域之監督權責並不因其是否完成設立登記而有別，被告曾立賢既以被告久大公司店長之姿，邀約原告返回公司洽商，並為原告媒介該公司所經辦之個案，在通常情形，被告曾立賢之作為應為該公司所能預見，是被告曾立賢前揭以被告久大公司店長地位所為仲介業務之行為，難謂未經被告久大公司之授權，則依前揭法人同一體說之當然解釋，被告久大公司自應為其籌備中之授權行為負後續產生之法律上義務。另被告久大公司辯稱其於斯時僅為一籌備處，並未聘僱被告曾立賢云云，然被告曾立賢若未獲被告久大公司之聘僱，其豈會將原告帶回該公司利用該公司之資源，甚至在原告表示中意張貼於該公司公告欄之系爭房屋後，為其安排後續之看屋、簽約事宜，是被告久大公司此部分所辯顯不足以採為有利於其之認定，否則無疑係將被告久大公司所應掌控之風險，轉嫁予無法窺知設立登記暨公司內部營運實況之原告來承擔，殊非事理之平，是被告曾立賢與久大公司在本件系爭房地買賣之交易過程中分屬為原告提供仲介服務之經紀人員與經紀業堪予認定。
⒋原告主張被告久大公司、曾立賢因違反不動產經紀業管理條
例第26條第2項之規定而應依民法第184條第1項後段暨第
2項、第188條第1項之規定對其負連帶賠償責任，此為被告久大公司、曾立賢所否認，是此部分應審究者，即在於被告久大公司之經紀人員即被告曾立賢於執行仲介業務之時，是否具有故意或過失致原告受有損害之事實為斷。經查：
⑴目前不動產交易通常透過不動產經紀人員之仲介為之，而經
紀人員為專業人士，藉由其專業，協助買賣雙方當事人進行不動產之交易，因此依不動產經紀業管理條例第23條規定特課以經紀人應提供之資訊，當然包含買賣之房屋是否為有非自然死亡之資訊，是經記人員自應負有調查、說明義務甚明。且不動產經紀人員之仲介買賣係屬有償，則此調查、說明義務，雖無庸苛以極盡調查之能事，但究仍應盡其善良管理人之注意程度。
⑵系爭房屋確於99年間發生被告謝陳桂之配偶在屋後上吊自殺
死亡之事實而致系爭房屋成為凶宅乙節已如前述，而被告謝陳桂之子謝明宏於101年6月19日曾與被告曾立賢抱怨被告曾立賢未如實告知原告其父曾在系爭房屋後方上吊乙事時，被告 曾明賢 曾自稱：「沒有啦，說這個話都是多說的，當初要買賣的時候都說得很清楚了，要和你媽媽說也好，還有你媽媽的小妹我也跟她說，我說我有去隔壁問，人家說因為爸爸年紀很大雖然非自然死亡，但是，因為這樣我去隔壁問，她說不算，隔壁給我的答案是這樣子。」，此有本院當庭勘驗被告謝陳桂所提出其子謝明宏與被告曾立賢電話聯繫之錄音光碟後製作之勘驗筆錄在卷可參（見本院卷㈠第269頁），以被告曾立賢自稱其曾向鄰居徵詢後，獲鄰人坦白告知系爭房屋存在非自然死亡之事實及該鄰人之評價，顯見被告曾立賢確實有可能於事前經由向鄰居探詢而查知系爭房地曾否發生非自然死亡之情事。
⑶被告久大公司、曾立賢雖辯稱其係因現況查訪時不曾有鄰人
向其告知，而被告謝陳桂亦未主動透露，甚至於簽約時與原告約定現況交屋，其始未能查得爭房屋有人非自然死亡之事故云云，然房屋是否屬於凶宅乙情，業已成為不動產交易之重要資訊，身為不動產經紀人員之被告曾立賢自難諉稱不知，而其對於一般住戶怕影響房地出售或出租，通常不會主動透露該訊息乙情亦知之甚詳（見本院卷㈠第49頁），則作為一負責任之不動產經紀從業人員，本應恪守其本職學能，詳細為系爭房屋實況進行調查，以期能忠實反應系爭房屋應有之價值於交易市場上，惟被告曾立賢、久大公司竟僅因鄰人或原屋主未主動告知，而摒棄此交易市場所關注訊息之調查，實難認此可資作為其免責之理由，況依前揭勘驗筆錄所示，被告曾立賢既自稱曾向鄰人詢問並獲悉他人亦認系爭房屋確有非自然死亡之紀錄，顯見此等訊息若經被告曾立賢盡其善良管理人之注意義務，確有事先掌握之可能，並非如被告曾立賢、久大公司所辯隱晦而不可得。至被告謝陳桂是否曾主動向被告曾立賢透露其配偶前於系爭房屋後方上吊自殺，或其是否與原告約定現況交屋等情，此僅係被告謝陳桂是否已對承買人盡其說明義務，縱有違反，亦僅係其應否對原告負損害賠償之責而已，經紀人員如前述所應負有調查、說明義務，核與出賣人應負之說明義務，要係各自不同，殊不得以被告謝陳桂應否負未盡說明義務，作為經紀人員得否免除調查說明義務責任之認定，亦即被告久大公司之經紀人員即被告曾立賢應盡其善良管理人之注意程度以調查系房屋是否曾發生非自然死亡之情事，並不因謝陳桂未為主動之告知，即認定其已盡調查說明之義務，是被告久大公司、曾立賢前揭所辯尚乏依據，要不可取，被告曾立賢確未善盡一般房屋仲介經紀人員在提供交易重要資訊上所應負之善良管理人注意義務甚明。
⑷至被告曾立賢辯稱系爭房地現在至少價值5,000,000元，已
逾原告與被告謝陳桂就系爭房地買賣價金，是原告並無損失云云。然以系爭房屋後方曾有前揭非自然死亡情事下，是否仍有5,000,000元之價值，尚屬可議，而被告曾立賢此部分所辯，俱未見其提出任何證據方法證明以實其說，是否可採已非無疑，況買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第37
3條定有明文，而系爭房地於101年4月18日已因買賣移轉所有權登記至原告指定之 李孟宸 、 張語恩 名下，並交付原告使用，此有系爭房屋之第二類謄本在卷可稽（見本院卷㈠第59頁），則系爭房地自移轉登記且交付原告之後，系爭房地之利益及危險，均由原告承受負擔，縱有被告曾立賢所述之增值利益，亦屬原告所應得，尚不得以其嗣後價格之上漲，逕認原告於101年3月購買系爭房地時並未受有損害，是被告曾立賢此部分之所辯，要不可取。
⑸綜上，就系爭房屋於99年發生非自然死亡之事故，並非需極
盡調查之能事始得獲取該資訊，要因被告久大公司之經紀人員即被告曾立賢未盡其善良管理人之注意程度義務，致未能查明該事故，其於此確有過失，因而於執行仲介原告與謝陳桂交易系爭房地時，致原告錯失據以為議價之論據，並為此溢付系爭房屋實際之價格而受有1,038,590元之損害，從而原告主張被告曾立賢在執行仲介業務時，過失致其受有價差之損害並非無據，而被告久大公司既為管領、監督被告曾立賢之經紀業者，則原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定或民法第184條第2項（被告曾立賢、久大公司違反不動產經紀業管理條例此一保障交易者權益之法令〈見該條例第1條之立法理由〉）、第188條第1項，請求被告被告久大公司、曾立賢連帶賠償1,038,590元（前揭不動產經紀業管理條例第26條第2項規定與民法第184條第2項、第18
8條第1項核屬請求權規範競合），及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月11日（見本院卷㈠第25頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。又原告所受之損害僅為1,038,590元巳如前述，則原告另依不完全給付請求賠償（競合請求權），於此範圍內之請求有理由部分，自無再為審究不完全給付賠償責任之必要。又因原告僅受有1,038,590元之損害，是原告另依不完全給付規定請求被告久大公司、曾立賢連帶賠償給付超過1,038,590元部分，自無理由，亦應予駁回。
㈤原告主張被告謝陳桂應與曾立賢及久大公司負不真正連帶給
付之責有無理由？被告謝陳桂應返還1,038,590元予原告，被告久大公司、曾立賢應連帶賠償原告1,038,590元已如前述，而被告謝陳桂之不當得利返還債務與被告久大公司及曾立賢之侵權行為連帶賠償債務，俱係用以填補原告因購置系爭房地所受有之價差損失，故其所由肇致之原因事實同一而具屬不真正之連帶債務，是原告同時請求被告謝陳桂給付（主文第1項）或被告久大公司、曾立賢連帶給付（主文第2項），自應以如其中一項經被告為履行給付時，另一項被告於履行範圍內即應免給付義務，以避免致原告重複受有不利益之填補。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，經尚無不合，爰分別審酌相當之金額准許之；由於原告僅就主文第一、二項其中一項之金額滿足受償，他項金額，即無得再請求給付，因而，原告僅需提供擔保金為被告三人擔保，即得為假執行，而被告於其中一人供反擔保，即已滿足原告之請求，即應免被告全部之假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第39
2條第2項，判決如主文。中華民國102年10月31日
民事第三庭法官謝宗翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月31日
書記官李祥銘