裁判字號：臺灣臺東地方法院102年訴字第136號民事判決
裁判日期：民國103年03月05日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺東地方法院民事判決102年度訴字第136號原告 蔡信芳 訴訟代理人 李泰宏 律師被告 謝旺期 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落臺東縣臺東市○○段○○○號土地上如附圖所示編號Α部分、面積一０八一點五平方公尺、門牌號碼臺東縣臺東市○○路○段○○○號之房屋遷出，並將房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾貳萬柒仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時之聲明第1項為：被告應自坐落臺東縣臺東市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺東縣臺東市○○路○段○○號（下稱系爭房屋）如起訴狀附圖所示紅色部分、面積約800平方公尺之房屋遷出，並將房屋交還原告。嗣於民國102年12月24日具狀變更聲明如主文所示，核屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張略以：伊前於訴外人即伊之父親 蔡文通 所有之系爭土地上興建系爭房屋、挖掘養蝦池以經營「鄉村釣蝦場」使用， 嗣伊 與被告締結「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約）而將如附圖所示編號A部分之系爭房屋出租予被告，約定：
租期自99年8月1日起至104年8月1日止；每月租金新臺幣（下同）45,000元，自每半年繳納1次。系爭租約第8、9條並分別約定：被告未經伊同意，不得將系爭房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用；系爭房屋有改裝設施之必要時，被告於取得伊之同意後得自行裝設等情。惟被告未經伊之同意即於102年7月間將，以訴外人即被告配偶 黃美霞 之名義，將系爭房屋左側包廂部分轉租予訴外人 謝政達 ；並擅將系爭房屋中之養蝦池鋪平，改裝為「岩烤美食餐廳」使用。又兩造另於102年2月間約定自該月起改為按月給付租金，然被告就102年6月份至同年12月份止，7期之租金共計315,000元，屢經催討，均未給付。爰依系爭租約第14條之約定終止系爭租約，並依上開約定及民法第455條、第767條之規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：伊自102年6月起，即因系爭房屋會漏水而未繳納租金至今，待漏水情形修繕好後，伊始願繼續繳納租金；又伊係經原告同意後始將系爭房屋中之養蝦池鋪平，改建為「岩烤美食餐廳」使用；此外，伊確有以其配偶黃美霞之名義與訴外人謝政達就系爭房屋左側包廂簽立租約，由伊與訴外人謝政達合資經營卡拉OK使用等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張兩造就原告所興建如附圖所示編號A部分之系爭房屋締結系爭租約，且系爭租約第8、9條分別約定：承租人即被告未經出租人即原告同意，不得將系爭房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用；系爭房屋有改裝設施之必要時，被告於取得原告之同意後得自行裝設等情。以及，被告將系爭房屋中之養蝦池以木板覆蓋而改裝為「岩烤美食餐廳」使用等情，業據原告提出土地登記謄本、空照圖、系爭租約、系爭房屋出租前後之照片等件為證（本院卷第6至13頁），且經本院會同臺東縣臺東地政事務所至現場勘測屬實，有勘驗筆錄、現場照片19幀及複丈成果圖等證在卷可稽（本院卷第49至61、63頁），復為被告所不爭執（本院卷第29、30、49、77頁），是堪認原告上開主張為真實。
（二）次查，被告就原告主張違法轉租系爭房屋乙節，則自承其確有以其配偶黃美霞之名義與訴外人謝政達就系爭房屋左側包廂簽立租約，由伊與訴外人謝政達合資經營卡拉OK使用等情（本院卷第29、88頁），並提出訴外人謝政達與被告配偶黃美霞間所締結之共同經營合約書影本為證（本院卷第32頁），從而亦足認被告確有將系爭房屋之一部提供他人使用之情形。
（三）被告固辯稱：伊係經原告同意後始將系爭房屋中之養蝦池鋪平等語，惟被告就其此節所辯並未提出任何證據以實其說，自難採認。
（四）再查，系爭租約第14條另約定：被告如有違背系爭租約所定條件時，原告得隨時解約並收回系爭房屋等情，亦有系爭租約在卷可憑。準此，被告既有將系爭房屋之養蝦池覆蓋木板而改裝為餐廳使用，並將系爭房屋之一部提供訴外人謝政達使用等情，而被告又未能舉證證明其係經原告同意後始為上開行為，則堪認被告確有違反系爭租約第8、9條所約定：承租人即被告未經出租人即原告同意不得「改裝系爭房屋」、「將系爭房屋之一部提供他人使用」之情事，從而原告依系爭租約第14條之約定終止兩造間之租賃關係，並本於系爭房屋所有人及出租人之地位，依所有物及租賃物返還之法律關係，請求被告將如附圖所示編號A部分之系爭房屋遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核屬有據，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國103年3月5日
民事庭審判長法官盧怡秀
法官徐晶純法官趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月5日
書記官林傳坤