裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第424號民事判決
裁判日期：民國98年11月11日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第424號上訴人甲○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○訴訟代理人 陳德峰 律師
林奕秀 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年5月12日本院新店簡易庭97年度店簡字第2194號第一審判決提起上訴，本院於98年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人係坐落於臺北縣新店市○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為106-7地號，下稱系爭土地）之所有權人，其上門牌號碼臺北縣烏來村啦卡路15巷6-6號之鐵皮房屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋）為上訴人所有，詎上訴人未經被上訴人同意，亦無正當權源，竟無權占有原告所有之系爭土地如附圖所示編號555-A001（即雨遮部分、面積43平方公尺）及555-A002（即建物部分、面積107平方公尺）部分，為此，爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭房屋，並返還如附圖所示編號555-A001及555-A002部分土地予被上訴人等語。
二、上訴人則以：
（一）上訴人於民國86年1月23日與訴外人 周光華 （已歿）簽訂系爭房地不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人向周光華買受系爭房地，系爭買賣契約為預定買賣，乃上訴人預期周光華將來可以取得土地所有權而預先簽訂，嗣周光華確於91年因政府公地放領而取得系爭土地所有權，又因買賣當時周光華對於系爭土地僅有他項權利之耕作權，雙方乃另簽訂系爭房地使用同意書，作為上訴人辦理戶籍遷入及申請各項設施之憑據，上訴人未能於強制執行案件提出系爭買賣契約，係因不諳法令規定之故，然系爭買賣契約確係周光華所簽訂，絕無虛偽情事，周光華亦已實際交付上訴人使用，被上訴人辯稱系爭買賣契約為上訴人事後製作，否認其內容之真正云云，不足採取。
（二）系爭土地為原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第18條規定，必須具有原住民身分，且有他項權利之耕作權登記者，才可以申請修建申請取得地上權，又建築法第30條規定，起造人申請建造執照或什項執照，應具備申請書、土地權利證明文件，而僅原住民始得以取得權利證明文件，是系爭房屋必定由周光華申請興建，並向烏來鄉戶政事務所申請門牌編訂，且經該所實地勘查，拍照存證審核通過方可取得門牌，上訴人既非原住民，依法無興建或修建之資格，足證系爭房屋之原始起造人確係周光華，綜上，系爭房地之所有權人原係周光華，其於86年間因資金週轉不靈，將系爭房地讓與上訴人，由上訴人在其上耕種經營農園迄今，且被上訴人於標購系爭土地時，執行法院拍賣公告已註記系爭土地上有他人建物及林木、果樹等地上物，拍定後不點交，被上訴人於參加標購時既已知悉，即默許上訴人繼續使用系爭土地，依民法第425條之1規定，上訴人使用系爭土地自有合法之正當權源等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地原登記為周光華所有，嗣經本院民事執行處92年度執字第29277號強制執行事件查封拍賣，被上訴人於93年5月間買受，並於93年5月27日完成所有權移轉登記。
（二）上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號555-A001（即雨遮部分、面積43平方公尺）及555-A002（即建物部分、面積107平方公尺）部分，面積合計150平方公尺。
五、本件之爭點為：
（一）系爭房地是否曾同屬一人所有，而有民法第425之1第1項規定之適用？
（二）被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，並返還系爭占用土地，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）系爭房屋及土地是否曾同屬一人所有，而有民法第425之1第1項規定之適用？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文，此之房屋不以已登記者為限，即違章建築亦屬之。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例參照）。準此，必須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有民法第425條之1規定之適用。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件上訴人主張系爭房地原同屬周光華所有，嗣其自周光華買受取得系爭房屋之事實上處分權，依民法第425條之1第1項規定，其占有系爭土地具合法正當權源乙節，固據提出系爭買賣契約及周光華之印鑑證明等件為憑（見本院卷第22至32頁），惟查，上訴人於本院92年度執字第29277號強制執行事件中，曾於93年2月12日具狀陳稱：債務人債務人周光華自78年起陸續向伊調借資金，迄86年高達數百萬元，因無力償還，乃將其所有之系爭土地及其上小木屋乙間典租予伊使用占有，作為債務履行之擔保，...小木屋因年久失修，已不堪使用而由伊集資構造現今之鐵皮屋乙棟，並向臺北縣烏來鄉戶政事務所申請門牌編訂為臺北縣○○鄉○○村○鄰○○路○○巷○號之6（即系爭房屋之門牌）等語，並提出本票、土地及地上房屋使用同意書、申請書、房屋興建證明書及門牌初編證明書等件為證一情，業據本院依職權調取上開執行卷證查明無誤，是上訴人於執行程序中所為之陳述，與其嗣後於本院審理時主張系爭房屋係周光華出資興建，其係自周光華買受取得事實上處分權乙節，已有未合，參以系爭買賣契約上所載簽立日期為「86年1月23日」，倘上訴人與周光華間確有買賣之合意，何以上訴人於執行程序中，就此有利於己之事實從未提出以供執行法院參酌，反而係提出上開使用同意書，表示系爭房地僅係周光華同意其使用，且於周光華嗣後登記取得系爭土地之所有權時，復未請求周光華履行所有權移轉登記之義務？實有悖於常情，況上訴人自承周光華所讓與之小木屋因年久失修，不堪使用，伊乃重建系爭鐵皮房屋等語，則縱上訴人主張其與周光華間有買賣合意一情屬實，亦難認周光華為系爭房屋之原始起造人，是以，系爭土地雖原為周光華所有，然上訴人既無證據證明周光華為系爭房屋之原始起造人，即與民法第425條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符，自無上開規定之適用。
⒊上訴人雖主張：系爭土地為原住民保留地，在其上建造
房屋及設籍必須具備原住民資格云云，惟經本院向臺北縣新店地政事務所及臺北縣烏來鄉戶政事務所函詢之結果，據臺北縣新店地政事務所於98年7月29日以北縣店地登字第0980010785號函覆稱：系爭土地為原住民保留地，原所有權人為中華民國，管理者為行政院原住民族委員會，曾由周光華於85年10月14日辦竣地上權設定登記，於91年3月27日地上權期間屆滿取得所有權，並於93年5月27日以拍賣為原因辦理移轉為原住民被上訴人所有，至於其上建造房屋是否須具原住民資格，現行法規尚無明文等語（見本院卷第57頁），臺北縣烏來鄉戶政事務所則於98年7月23日以北縣烏戶字第0980001549號函覆稱：依戶籍法第16條第1項規定，設籍僅須有居住事實，且應提憑相關證明文件，並無當事人身分上限制等語（見本院卷第117頁），是上訴人前開主張，尚乏依據，參以戶籍登記僅為戶籍法上行政管理之登記事項，並非認定所有權之依據，且系爭房屋為上訴人出資重建，周光華所讓與之小木屋已不復存在乙節，業經上訴人於執行程序中自承在卷，上訴人並提出房屋興建證明書為佐，則縱周光華為系爭房屋之原始設籍人，亦不足以證明其為系爭房屋之原始起造人。是以，上訴人既無法證明系爭房地曾同屬周光華一人所有之事實，自無從主張其就系爭土地有租賃權存在。
⒋又按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於
一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定；土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第876條定有明文，是本條法定地上權之成立，須以經抵押權人拍賣抵押物，且土地及土地上之建築物同屬一人所有為其要件。上訴人雖主張：依民法第876條第1項規定，其在系爭土地拍賣前即已取得法定地上權云云，惟本院92年度執字第29277號強制執行事件既係由抵押權人以外之普通債權人聲請查封拍賣系爭土地，執行債權人所執之執行名義為和解筆錄，非屬抵押權人拍賣抵押物，業經本院調取上開執行卷證查明屬實，且系爭房地並無同屬一人所有之情形，已如前述，即與民法第876條規定之要件不符，自難視為已有地上權之設定。從而，上訴人前開主張，亦有未合，不足採取。
（二）被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，並返還系爭占用土地，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決要旨參照）。本件上訴人主張系爭房地曾同屬周光華所有，嗣其自周光華受讓取得系爭房屋之事實上處分權，被上訴人因拍賣取得系爭土地之所有權，依民法第425條之1第1項、第876條規定，其就系爭土地有租賃權、法定地上權存在，而為有權占有云云，為不可採，已如前述，又上訴人復未能提出積極事證證明其有何使用系爭土地之合法權源，則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋拆除，並將所坐落如附圖所示編號555-A001（即雨遮部分、面積43平方公尺）及555-A002（即建物部分、面積107平方公尺）部分，面積合計150平方公尺之土地返還被上訴人，洵屬正當，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人既未能舉證證明其占有系爭土地有何正當權源，則被上訴人依據民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋拆除，並將所坐落如附圖所示編號555-A001（即雨遮部分、面積43平方公尺）及555-A002（即建物部分、面積107平方公尺）部分，面積合計150平方公尺之土地返還被上訴人，即為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年11月11日
民事第二庭審判長法官張松鈞
法官羅郁婷法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國98年11月11日
書記官林玗倩