裁判字號：臺灣高雄地方法院97年簡上字第8號民事判決
裁判日期：民國97年08月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決97年度簡上字第8號上訴人丙○○訴訟代理人 薛西全 律師
劉妍孝 律師 邱國逢 律師被上訴人丁○○訴訟代理人戊○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國96年5月8日本院94年度雄簡字第2733號第一審判決提起上訴，本院民國97年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國95年9月1日向被上訴人承租高雄市○○區○○段第5小段第431建號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號，下稱系爭房屋），約定租期自95年9月1日起至96年4月15日止，每月租金為新台幣（下同）20,000元，於每月15日前繳納，租期屆滿時，除被上訴人同意繼續出租外，上訴人應自系爭房屋遷出並將之返還被上訴人（下稱系爭租賃契約）。詎上訴人承租系爭房屋後，自95年10月1日起即未繳納租金，上訴人亦於95年10月8日承諾必於96年4月30日前將屋內所有雜物清理完畢後搬離並將戶籍遷出，兩造間之租賃契約於96年4月15日即已因期限屆滿而消滅，惟上訴人仍繼續占用系爭房屋，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依租賃物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權，提起訴訟，並於原審聲明：㈠上訴人應自系爭房屋遷出並將之返還被上訴人；㈡上訴人應自95年10月
1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20,000元。
二、上訴人則以：系爭房屋及其座落之高雄市○○區○○段第5小段525地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）原為上訴人所有，因訴外人 陳士杰 ，於82年間向訴外人即被上訴人之父戊○○借款3,750,000元，並提出支票數紙由上訴人背書，嗣後陳士杰無力清償債務，戊○○提示部分支票未獲付款後，請求上訴人負責清償債務本金及利息，上訴人應戊○○要求，陸續簽發本票，換回支票。嗣後戊○○取得本票裁定並據以聲請強制執行，請求查封系爭房地，並要求上訴人移轉系爭房地所有權作為擔保，上訴人為避免系爭房地遭查封，應戊○○之要求，將系爭房地移轉登記予被上訴人及訴外人即戊○○二哥之女婿甲○○，作為債務之擔保，上訴人與戊○○並約定待上訴人清償債務後，即將系爭房地歸還上訴人，兩造及甲○○均無買賣系爭房地之意思，系爭房地應仍為上訴人所有。嗣因系爭房地價格高漲，戊○○為製造買賣之假象，遂強迫上訴人簽立系爭租賃契約及具結書，上訴人爰撤銷租賃契約及具結書之意思表示，租賃契約之意思表示既經上訴人撤銷，且系爭房地係上訴人所有，被上訴人請求被上訴人返還租賃物及受有相當於租金之損害賠償，自無理由，並於原審聲明：駁回上訴人之訴。
三、原審經審理結果，判命上訴人應將系爭房屋交還被上訴人，並給付被上訴人140,000元及自96年4月16日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20,000元。上訴人不服提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房地之所有權於86年7月2日以買賣為原因移轉登記於
被上訴人及甲○○共有，被上訴人應有部分為3分之2，甲○○應有部分為3分之1，嗣後甲○○應有部分於88年間移轉登記予被上訴人，現系爭房地所有權均為被上訴人單獨所有。
㈡兩造於95年9月1日簽訂租賃契約書，約定上訴人向被上訴
人承租系爭房屋，租金每月20,000元，租期自95年9月1日至96年4月15日止，租期屆滿時，除被上訴人同意繼續出租外，被上訴人應遷出返還系爭房屋予上訴人。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人移轉系爭房地所有權予被上訴人及甲○○，係基於
買賣契約抑或讓與擔保契約？㈡上訴人可否依民法第92條第1項規定，撤銷租賃契約及具結
書之意思表示？除斥期間有無經過？㈢若上訴人因除斥期間經過而不得撤銷被脅迫而為之意思表示
，可否依民法第198條規定，拒絕履行因租賃契約及具結書所生之租金、侵權行為損害及系爭房屋返還債務？
六、得心證理由：㈠被上訴人移轉系爭房地所有權予被上訴人及甲○○，係基於
買賣契約抑或讓與擔保契約？⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院18年上字第1679號著有判例可資參照。被上訴人起訴主張上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期限屆滿，上訴人應自系爭房屋遷出並將之返還被上訴人等情，上訴人否認之，並以：系爭房屋為上訴人所有云云為辯。
⒉經查：
⑴被上訴人主張上訴人承租系爭房屋，租期屆滿仍未將系爭房
屋返還被上訴人之事實，業據其提出房屋租賃契約、土地及建物登記謄本為證，上訴人對於租賃契約之真正及迄今占用系爭房屋之事實亦不爭執。被上訴人此部分主張，自堪信為真實。
⑵被上訴人主張系爭房地為被上訴人所有，係因上訴人將系爭
房地售予被上訴人及甲○○，始以買賣為原因移轉登記為上訴人及甲○○共有等情，業據其提出買賣契約1份為憑，並有土地及建物登記謄本在卷可按（原審卷第24至27頁，鑑價報告附件九、十），兩造對於買賣契約之真正亦不爭執，自得採為證據。且上訴人與甲○○交付買賣價金700萬予上訴人之事實，亦經證人甲○○到庭證稱：伊出資200多萬元與被上訴人一起向上訴人買受系爭房地，簽訂買賣契約時伊在場，簽約後即當場交付現金700萬元之買賣價金給上訴人，並當著代書乙○○的面清點等語明確（本院卷164、165頁），核與被上訴人陳稱：伊與甲○○合資買受系爭房地，買賣價金係委託伊父親戊○○到場交予上訴人等語（本院卷第
60頁）；證人乙○○證稱：伊係代書，簽訂買賣契約當時伊在場，買賣價金亦當場交付現金等語相符（本院卷第182頁）。且觀之買賣契約交款備忘錄，金額「新台幣柒佰萬元正」、備考「全部現金」、收款人簽章「丙○○」等字句上均有上訴人之印文（本院卷第101頁），上訴人亦不否認其上之簽名、印文均為真正。上訴人既將印章蓋於交款備忘錄文字上，足見此部分記載已經上訴人確認，應可信為真實。證人甲○○、乙○○證詞，核與買賣契約記載相符，自堪採信。上訴人於簽訂買賣契約後，收受買賣價金700萬元之事實，應可認定。
⑶證人乙○○又證稱：兩造與甲○○確實要買賣房地始簽訂買
賣契約，之後又據以辦理移轉登記。如果只是移轉登記擔保債務，不會在買賣契約第6條約定土地自用住宅增值稅優惠稅率，因為這是一個人一生只能使用一次的優惠稅率等語（本院卷第181頁）。對照買賣契約第6條約定「關於本件買賣契約土地增值稅（自用住宅優惠）由賣方負擔」等語，足見，系爭房地買賣契約確實約定土地增值稅自用住宅優惠由賣方即上訴人負擔。而稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。兩造及甲○○簽訂買賣契約，並依約交付買賣價金，上訴人亦將系爭房地移轉登記予被上訴人及甲○○，兩造及甲○○均以履行買賣契約之主要義務，足見渠等間確有買賣系爭房地之意思。且依土地所有人出售自用住宅以優惠稅率繳納土地增值稅，以一次為限，土地稅法第34條第3項訂有明文，衡情，若為擔保債務之故，應無必要另就土地增值稅部分約定以自用住宅優惠稅率且由上訴人負擔。是以，兩造及甲○○簽訂買賣契約，由上訴人以700萬元之價格，將系爭房地售予被上訴人及甲○○，並依據買賣契約辦理所有權移轉登記，被上訴人及甲○○因此取得系爭房地之所有權，應可認定。
⒊依首揭說明，被上訴人已就兩造就系爭房屋之租賃關係及被
上訴人因買賣取得系爭房屋之所有權，為相當之證明。上訴人抗辯系爭房地係為擔保債務而移轉登記，自應就其抗辯債務擔保約定成立之事實，負舉證責任。上訴人雖以：⑴戊○○持本票裁定聲請強制執行查封系爭房地，上訴人為避免房地遭查封，將系爭房地移轉登記予被上訴人及甲○○，系爭房地買賣契約簽訂後，戊○○即以暫無執行之必要為由撤回強制執行之聲請，足徵系爭房地移轉登記之原因，與戊○○之債權有絕對之關係。⑵上訴人及 王國昌 於簽訂買賣契約前從未至系爭房地現場查看房屋狀況，不清楚系爭房屋之樓層數，豈有可能支付700萬元之買賣價金。⑶王國昌名下之系爭房地應有部分，已於88年間移轉登記於被上訴人名下，惟甲○○竟不知情，顯見被上訴人與甲○○均僅為戊○○之人頭而已。⑷被上訴人與甲○○之供述，證人乙○○證述其不認識上訴人、上訴人與戊○○係好友等語，均與事實不符，其證詞自不足採。⑸上訴人既積欠戊○○1千多萬元，戊○○豈會不要求以上開債權抵銷該買賣價金？且系爭房地市值約1,500萬元，則買賣契約約定價金為700萬元，並由上訴人清償300萬元抵押債務，更有違常情。⑹系爭房地移轉登記予被上訴人及甲○○後9年餘，被上訴人均未要求上訴人交付租金或搬遷，戊○○係長期以高利放款之人，若非上訴人為真正所有權人，豈有可能任上訴人無償使用系爭房屋長達8年顯見上訴人既為真正所有權人云云為辯。惟查：
⑴戊○○於系爭房地移轉登記後即撤回強制執行程序之事實，
固為兩造所不爭執。然上訴人與被上訴人、甲○○簽訂買賣契約後，收受買賣價金之事實，已如前所認定。上訴人就擔保債務之事實並未舉證證明之，縱系爭房地移轉登記後，戊○○即撤回強制執行之聲請，亦無法證明系爭房地移轉登記係基於擔保債務之約定而為，上訴人所辯自非可採。
⑵系爭房屋之實際樓層數為5層樓，1、2層樓為經保存登記
建物，3至5層樓為未經保從登記建物，固經不動產估價鑑定明確，有鑑價報告書可憑。系爭房屋經保存登記之層數確為2層樓，有建物登記謄本可稽。是以，證人甲○○證述系爭房屋為2層樓等語，經核尚與登記資料相符。且兩造及甲○○於簽訂買賣契約時，就建物標示亦記載為2層樓房及包含未保存登記建物，有買賣契約附卷可按，證人甲○○所述，亦非無憑，自不能據此認定證人甲○○並無買賣系爭房地之意思。上訴人抗辯系爭房地係因擔保債務而移轉登記，洵非可採。
⑶證人甲○○雖到庭證稱：於88年間由被上訴人買受其應有部
分，惟尚未辦理移轉登記等語（本院卷第167頁）。然此部分移轉登記與系爭房地買賣契約無涉。自難據此證明被上訴人及甲○○僅係戊○○之人頭，上訴人此部分抗辯，自無可採。
⑷被上訴人之陳述與證人甲○○之證述關於系爭房地買賣價金
洽談決定為700萬，並當場交付現金等節，均大致相符，且與系爭房地之買賣契約交款備忘錄記載互核無誤，證人王國昌證詞尚無不可採信之處。買賣契約於86年間訂立，迄今已有10年餘，系爭買賣價金之議價過程、交付等過程細節，衡情，本難期證人能證述完全無瑕，縱稍有出入，亦難據此認定上訴人抗辯系爭房地係因擔保債務而移轉登記之事實為真。至證人乙○○另證述其不認識上訴人、上訴人與戊○○係好友等語，上訴人雖否認之，然此部分證詞與上訴人是否收受買賣價金之事實，並無關聯，自難憑此遽認渠等證詞不可採信。上訴人否認收受買賣價金，辯稱系爭房地係因擔保債務而移轉登記等節，仍非可採。
⑸上訴人積欠戊○○1千多萬元之事實，固為兩造所不爭執，
然系爭房地之買受人為被上訴人及甲○○，並非戊○○，戊○○與上訴人間並未互負債務，本不得主張抵銷。上訴人辯稱上訴人基於債務擔保之意思移轉系爭房地之所有權，並未提出證據證明之，僅陳述：系爭房地移轉登記之原因若為買賣，戊○○何以不據以抵銷債務云云，自不得認其抗辯為真。再者，買賣契約之買賣價金，基於契約自由原則，本由契約當事人合意之，當事人經綜合考量，以顯低於低價出售者，仍不無可能。系爭房地經鑑價結果於86年之市值固約1,16
3萬元，有鑑價報告可參，兩造及甲○○買賣契約約定之買賣價金雖低於市值，惟此一買賣價格之決定乃買賣雙方合意之結果，上訴人並未舉證證明擔保債務之約定存在，尚不得僅憑買賣價金之約定低於市值即否定兩造與甲○○間之買賣關係存在。
⑹系爭房地於86年間移轉登記予被上訴人及甲○○後9年餘，
上訴人仍繼續占用迄今之事實，固為兩造所不爭執。惟被上訴人既已證明其為所有人，被上訴人即應就其占用系爭房地之正當權源負舉證之責，上訴人既未舉證，自不因其抗辯被上訴人長期均未請求遷讓之事實即認定其為真正所有權人，上訴人所辯，顯不足採。
⒋綜上，系爭房地乃上訴人基於買賣契約移轉登記予被上訴人及甲○○共有，應可認定。
㈡上訴人可否依民法第92條第1項規定，撤銷租賃契約及具結
書之意思表示？除斥期間有無經過？⒈因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之。
民法第92條第1項前段、第93條分別定有明文。被上訴人依據租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭房屋等情，上訴人以：系爭租賃契約、具結書均係遭脅迫而簽訂云云為辯。依前述說明，上訴人主張受脅迫簽立系爭租賃契約及具結書，欲撤銷其意思表示，須於發現脅迫或脅迫終止後1年內為之。
⒉經查：上訴人主張受脅迫簽立之系爭租賃契約及具結書，分
別係95年9月1日、95年10月8日簽立，有系爭租賃契約、具結書在卷可按（原審卷第5至9頁），倘有脅迫之事實，則上訴人於簽立租賃契約及具結書之時，應即發現脅迫，則從發現脅迫之翌日（96年9月2日、95年10月9日）起算，上訴人至遲應於96年9月1日、96年10月8日撤銷其意思表示。上訴人雖另謂：脅迫仍在進行中云云，然未舉證證明之，此部分事實，尚難信為真實。上訴人於96年12月18日本院準備程序中始表示撤銷其租賃契約、具結書之意思表示，顯逾1年之除斥期間，自不得主張撤銷。
㈢若上訴人因除斥期間經過而不得撤銷被脅迫而為之意思表示
，可否依民法第198條規定，拒絕履行因租賃契約及具結書所生之租金、侵權行為損害及系爭房屋返還債務？⒈因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表
示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例參照）。上訴人主張其受脅迫而簽立系爭租賃契約、具結書等情，被上訴人否認之，依前述說明，上訴人應就其受脅迫之事實，負舉證之責。
⒉經查：上訴人就其受脅迫之事實，並未舉證證明之，僅陳述
：⑴戊○○臨時強迫上訴人簽約，故於簽立系爭租賃契約及具結書時，上訴人根本未帶印章及準備租押金，且租期既自95年9月1日起算，租金卻是月中繳付，與一般租賃契約於簽約時即需交付1期租金之交易習慣有悖；⑵該具結書係於戊○○脅迫下，由戊○○一字一句口述，由上訴人填寫完成，毫無上訴人任何自由意志可言，以致將系爭房屋填寫為4樓之樓房，且具結書上竟蓋有上訴人15個指印，不合常理；⑶上訴人若係自願簽訂系爭租賃契約，上訴人又何必再簽立具結書；⑷具結書竟載明系爭建物為1-4樓之樓房，惟系爭建物為5層樓建物，倘上訴人簽立具結書時係遵照自己之意願為之，則自己住的房子，豈有可能寫錯樓層數云云。惟債務人抗辯權利之成立有障礙、排除或消滅之事由發生，則應由債務人就該障礙、排除或消滅之事實，負舉證之責。而此障礙、排除或消滅事由之存在，雖非不能以業經證明之間接事實加以推認，但須兩者間具有因果關係存在者，始克當之。苟負舉證責任之一方所證明之間接事實，不足以推認障礙、排除或消滅事由之存在，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證尚有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證之責，自不得為其有利之認定。⒊押租金之約定，並非租賃契約成立之必要條件，衡諸經驗，
未約定者亦所在多有。交付租金之時期，亦不必於簽約時即繳付第1期租金。具結書上15個指印，或為書立當時雙方為慎重所為。具結書內記載系爭建物之樓層為4層樓，係上訴人本身錯誤所致，亦不無可能。上訴人所陳，均無法證明上訴人受脅迫之事實存在，依前述說明，自不得為有利上訴人之認定。上訴人主張其受脅迫而簽訂系爭租賃契約、具結書之事實，尚無法證明，其主張自不足採。
⒋按因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對該債權之廢
止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行，民法第198條固有明文。惟上訴人既無證明其受脅迫而書立系爭租賃契約、具結書之事實，其依據民法第198條規定，拒絕履行因租賃契約及具結書所生之租金、侵權行為損害及系爭房屋返還債務，自無理由。
七、綜上，被上訴人依據租賃物返還請求權、侵權行為法律關係請求上訴人自系爭房屋遷出並將之返還被上訴人且給付被上訴人140,000元及自96年4月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20,000元，為有理由。原審判命上訴人應自系爭房屋遷出並將之返還上訴人，另給付被上訴人140,
000元及自96年4月16日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20,000元，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。中華民國97年8月21日
民事第一庭審判長法官朱玲瑤
法官賴文姍法官陳宛榆正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國97年8月21日
書記官林慧君