裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第727號民事判決
裁判日期：民國91年12月31日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第七二七號
原告癸○○
壬○○寅○○○丑○○○卯○○○辛○○被告丙○○
己○○丁○○甲○○乙○○戊○○訴訟代理人庚○○複代理人子○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告丙○○、甲○○、戊○○各應將坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段第五六及五六之二地號土地所有權應有部分陸萬分之壹仟貳佰伍拾叁移轉登記與原告公同共有。
被告己○○、庚○○各應將坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段第五六及五六之二地號土地所有權應有部分壹拾貳萬分之壹仟貳佰伍拾叁移轉登記與原告公同共有。
被告丁○○、乙○○各應將坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段第五六及五六之二地號土地所有權應有部分陸萬分之伍佰貳拾柒移轉登記與原告公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段○○○號土地（下稱原五六地號）原為訴外
人 吳阿俊 與他人共有，吳阿俊之應有部分為三分之一。原告之被繼承人 卓春木 前於民國（下同）六十二年十月二十一日以新台幣（下同）十六萬元向吳阿俊購買上開土地中之二分地，並依約給付買賣價金，吳阿俊亦已交付土地與卓春木使用（該交付之土地原為吳阿俊分管使用中）， 惟渠 等當時並未辦理所有權移轉登記，嗣於七十六年六月二十三日更行簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定於法令變更得以移轉時，吳阿俊應配合辦理所有權移轉登記與卓春木。㈡查卓春木及吳阿俊先後於八十四年十二月三日及八十六年一月二十日死亡，分別
由原告等六人及被告等七人繼承，而原五六地號土地（面積一五四八一平方公尺）於八十九年一月二十日經分割為同段五六（面積九八○五平方公尺）、五六之一（面積四三○八平方公尺）、五六之二（面積一三六八平方公尺）地號土地，其中五六之一地號土地業經政府徵收，全部之補償費均由被告等具領，其中被告乙○○、丁○○就其中一一二○平方公尺之補償費各領得六分之一，乃與原告協議願將將該六分之一補償費即五十二萬元歸還原告（惟目前僅交付三十萬元），另五六、五六之二地號土地（下稱系爭土地）則由吳阿俊之繼承人即被告等人繼承，並辦妥分別共有繼承登記完畢，其中被告丙○○、丁○○、 吳來旺 、乙○○、戊○○之應有部分各為十八分之一，被告 吳文周 、庚○○之應有部分則各為三十六分之一，今農業發展條例業於八十九年一月二十六日修正，並解除農地不得移轉為共有之限制，系爭買賣契約所約定之不能情形業已除去，原告茲本於繼承關係及不動產賣賣契約之約定，訴請被告依買受原五六地號土地面積二分地換算之應有部分移轉登記與原告公同共有（計算式詳如附表）。
三、對被告抗辯所為之陳述：㈠原告之被繼承人卓春木於六十二年十月二十一日向被告之被繼承人吳阿俊購買原
五六地號土地之二分地，並就全部買賣價金給付完畢等情，除經兩造之被繼承人明載於七十六年六月二十三日更定之不動產買賣契約書第四條外，亦有付款收據一紙可稽，該收據上之金額合計雖僅十萬元，然收據上未記載之另六萬元，實係卓春木於簽約當日即已交付吳阿俊，並記載於六十二年十月二十一日所訂立之買賣契約書上，又被告已當庭承認收據正本上圓形之吳阿俊印章為真正，則該紙收據（包括正反面）記明五次收款之事實應屬真正，蓋吳阿俊在收款蓋用圓形章前已有三次收款之註記，吳阿俊於簽收該收據上註記之第四次款時，亦已同時確認前三次收款之事實，而七十六年六月二十三日買賣契約書上之印文顯與上開收據前三次收款確認簽收所蓋之印文相同，是七十六年六月二十三日契約書為真正，自無疑義。況證人 姜禮茂 已到庭證述該契約為真正，至其所稱：「我就依他們原來提出之買賣契約書再抄一次」，應係指就買賣當事人、標的、價格等事項再抄一次，而非二份契約書一模一樣，蓋每位代書所使用之買賣契約書例稿並不相同，六十二年十月二十一日與七十六年六月二十三日所製作之買賣契約書係不同代書所撰寫，所使用之例稿亦不同。又該代書於買賣契約書例稿印好部分塗刪時均由買賣契約當事人當場用印或代書當場代為用印確認，惟在空白處填寫時則未必用印確認，此應係該代書之個人習慣，被告謂：「該契約各更改、增刪、填加之處，俱經雙方用印確認，獨獨該條未經兩造用印確認，益證該條內容應係未經兩造合意而由一造事後擅自偽填者」云云，所陳述之狀況與事實顯有不符，自不足採，尤其觀諸契約書第四條文字與契約書其他文字之筆色、陳舊之感覺均同，豈可任意指摘契約書第四條之文字係事後偽填。再系爭契約書第九條乃印好之例槁並刪塗部分文字，其重點在於出賣人應備齊過戶之文件、資料為何種文件資料而已，並無被告所謂與契約第四條填加部分重複且相反之情形，被告對該條約定為錯誤之理解而推測該契約第四條填加部分係事後偽填者，自屬無稽。
㈡至系爭買賣契約書第十六條之約定，其真意應係指出賣人不履行契約時，其除應
返還所收價款外，損害賠償額不得少於已收之價款，假使事實上買受人未受損害或損害額少於出賣人所收價款，出賣人仍應賠償與所收價款同額之金額與買受人，查該條款之約定，目的在懲罰違約之當事人，而非約定當事人得任意違約，更不能拘束未違約之當事人必須接受他造任意違約，易言之，未違約之當事人仍得選擇請求他人繼續履行契約或同意解除契約，請求返還已付款項及為同額之賠償。退萬步言，本件如認被告依約得違約不賣，則參酌情事變更原則，被告自應返還系爭土地現在之價值及為同額之賠償，始得解除契約。
㈢被告謂原告提起本件之訴違反農業發展條例第十六條所定分割最小面積限制之規
定，欠缺權利保護要件云云。查原告並非訴請分割，並無適用或違反農業發展條例第十六條規定之問題，被告上開抗辯，顯有誤會。又農業發展條例並無不得農地移轉為共有之限制，原告請求被告將土地移轉為共有，並無違反規定或欠缺權利保護要件之問題。
㈣被告又謂系爭買賣契約係以不能之給付為標的，依法應屬無效云云。查兩造於七
十六年六月二十三日所定契約已約明：「原買賣契約係於民國六十二年十二月二十日簽立，全部價金新台幣壹拾陸萬元已經付清，茲本件買賣契約更新簽立，如法令變更，本件土地能過戶時，乙方應備齊文件、印章協助甲方登記過戶」，可見訂約時雙方已預期於不能之情形除去後為給付，買賣契約自屬有效，從而，八十九年一月間農業發展條例修正，農地不能移轉為共有之限制取消後，即屬不能之情形已除去，原告自得請求被告移轉為共有。
㈤查被告共同繼承吳阿俊系爭土地應有部分三分之一，其等於辦理該土地之繼承登
記時，即已順便就該土地為遺產分割登記，此乃被告丙○○、丁○○、吳來旺、乙○○、戊○○之所有權應有部分登記為十八分之一；被告吳文周、庚○○之所有權應有部分登記為三十六分之一之原因，若被告等仍公同共有吳阿俊遺留系爭土地應有部分三分之一，則地政機關土地登記簿必有「公同共有」之記載，易言之，被告就系爭土地之公同共有關係業已消滅。
四、證據：提出付款收據一件、買賣契約書、協議書各二件、土地登記謄本三件、戶籍謄本六件為證，並聲請訊問證人姜禮茂，暨向桃園縣中壢地政事務所調閱被告等七人於八十六年間辦理繼承系爭土地之土地登記申請資料。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠原告之訴欠缺權利保護要件：
按現行農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○點二五公頃者，不得分割」，而二分地相當於○點0000000公頃，未達農業發展條例所規定之○點二五公頃，依法不得為之，則原告提起本訴，請求被告等分割暨移轉所有權，顯有違前揭規定，而欠缺權利保護要件，其訴不合法。
㈡又原告所提之七十六年六月二十三日更訂之不動產買賣契約書應係偽造，此觀該
買賣契約書上雙方之簽名及住址均係出自同一人手筆即明，又被告之先祖吳阿俊並非不識字，絕無委由他人代簽名之理，代書姜禮茂代為簽名應屬無權代理；再參以契約書所載「吳阿俊」之印文，與先祖吳阿俊所有之印章型式皆有不同，應係出於偽造無疑，是原告所述顯不足採。至證人姜禮茂雖證稱：「他們拿章出來蓋」云云，然姜禮茂自承於簽約前並不認識先祖吳阿俊，則簽約當時自稱「吳阿俊」而於契約書上用印之人，究竟是否確為先祖吳阿俊，或另有他人假扮？即非全無疑義。況依證人姜禮茂證稱「我就依他們原來提出之買賣契約書再抄一次」云云，則更新前後之兩份契約書，其內容理應全然相同始符常理，倘有不同之處，顯係他人任意所填加，應無拘束雙方當事人之效力。再觀諸系爭買賣契約各更改、增刪、填加之處，俱經雙方用印確認，唯獨第四條之約定未經雙方用印確認，且與系爭買賣契約第九條之約定相互矛盾，益徵該條內容應係未經兩造合意而由一造事後擅自偽填者。
㈢再原告自承：原告之被繼承人卓春木於六十二年十月二十一日向吳阿俊買受系爭
土地中之二分地等語，則兩造被繼承人所訂定買賣契約成立之日應係六十二年十月二十一日，原告所得行使之履行契約請求權應即自當時起算，而七十六年六月二十三日更定之不動產買賣契約書既屬偽造，原告所得請求被告交付買賣標的物之請求權已逾十五年，因時效而消滅，被告自得拒絕給付。
㈣縱兩造之被繼承人吳阿俊及卓春木確曾於六十二年簽訂買賣契約，並於七十六年
間更定之，惟系爭買賣契約係成立於「農業發展條例」施行後，且斯時之農業發展條例第三十條明文規定「每宗農地不得分割或移轉為共有」，此限制規定遲至八十九年一月二十六日始修正放寬，查兩造先祖買賣之土地，其地目為田，且並非就農地全部買賣而僅為部分之買賣，當時出賣人吳阿俊既不能變更地目，亦無法將其分割或移轉登記與買受人卓春木，則系爭買賣契約即係以不能之給付為契約之標的，依法應屬無效。至原告固提出七十六年六月二十三日簽訂之買賣契約書，其中第四條後段約定「如法令變更，本件土地能過戶時，乙方應備齊文件、印章，協助甲方登記過戶」，然該契約書並非真正，且前揭約定亦屬事後偽填，是系爭買賣契約並無民法第二百四十六條但書之情事，依同條第一項前段之規定，應屬無效。
㈤依土地登記簿謄本所載，系爭土地之前次移轉登記原因欄係「繼承」，並非「分
割繼承」，參以被告等迄今並無分割遺產之舉，是系爭土地仍屬全體被繼承人所公同共有，被告等並無所謂應有部分，則原告起訴「被告等各應將：：所有權應有部分：：移轉與原告公同共有」云云，其起訴即難謂有理由。
㈥再者，依系爭買賣契約第十六條規定：「乙方（出賣人）如有悔約不照本約履行
買賣或中途發生糾葛致不能出賣則應將受取價款額盡退甲方收回再賠同額予甲方收入藉償損失並解除本契約不得異議。」其約定出賣人悔約時除「應將受取價款額盡退甲方」，並須「再賠同額予甲方收入藉償損失」，與最高法院六十年度台上字第四○○一號、六十八年度台上字第三八八七號判例所示「當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，乃以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價」相符，足見系爭契約第十六條之規定，乃約定出賣人一方得支付代價，任意悔約，解除契約，實已灼然，爰以九十一年九月十二日答辯狀之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，被告自無辦理所有權移轉登記之義務。
理由
一、本件原告於起訴狀請求判決㈠被告丙○○、丁○○、甲○○、乙○○、戊○○各應將坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段第五六及五六之二地號土地所有權應有部分三萬分之六百四十六移轉登記與原告公同共有；㈡被告己○○、庚○○各應將坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段第五六及六之二地號土地所有權應有部分三萬分之三百二十三移轉登記與原告公同共有，繼於本院審理中減縮聲明如主文所示，此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段○○○號土地原為訴外人吳阿俊與他人共有，吳阿俊之應有部分為三分之一，原告之被繼承人卓春木於六十二年十月二十一日以十六萬元之代價，向吳阿俊購買上開土地中之二分地，並依約交付買賣價金，惟受限於當時農業發展條例農地不得細分之規定，未能立即辦理所有權移轉登記，嗣於七十六年六月二十三日復簽訂不動產買賣契約書，並載明於給付不能情形除去後，出賣人應配合辦理所有權移轉登記。查前揭五六地號土地業經分割為同段五六、五六之一、五六之二地號三筆土地，其中五六之一地號土地經政府徵收，全部之補償費均由被告等具領，另系爭土地則由被告即吳阿俊之繼承人繼承，並辦妥分別共有繼承登記完畢，其中被告丙○○、丁○○、吳來旺、乙○○、戊○○之應有部分各為十八分之一，被告吳文周、庚○○之應有部分則各為三十六分之一，今農業發展條例業經修正，原給付不能之情形已除去，買受人自得請求出賣人依約履行。又卓春木已於八十四年十二月三日死亡，由原告等六人繼承，爰依買賣契約及繼承之法律關係，請求判決如主文所示。被告則以系爭買賣契約係被告所偽造，且買賣契約內容違反農業發展條例農地不得細分之規定，依法應屬無效，又原告等人所得行使之所有權移轉登記請求權應自六十二年十月二十一日買賣契約成立之日起算，計至其提起本件訴訟，顯已逾十五年，爰主張時效抗辯；再系爭土地為被告等人公同共有，被告自無由按特定應有部分移轉登記與原告，末系爭買賣契約第十六條之約定係屬保留解除權之條款，被告特依該條約定而以答辯狀之送達，向原告為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，被告自不負移轉登記之義務等語置辯。
三、原告主張坐落桃園縣中壢市○○里○○里○段○○○號原為訴外人即被告等七人之被繼承人吳阿俊與他人所共有，吳阿俊應有部分為三分之一，嗣吳阿俊於八十六年一月二十日死亡，由被告等人繼承，並辦妥分別共有繼承登記完畢，其中被告丙○○、丁○○、吳來旺、乙○○、戊○○之應有部分各為十八分之一，被告吳文周、庚○○之應有部分則各為三十六分之一，嗣原五六地號土地分割增加五六之一、五六之二地號，其中五六之一地號土地業於八十九年一月二十日經政府徵收等情，業據其提出土地登記簿謄本、協議書等件為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。
四、原告另主張被告之被繼承人吳阿俊於六十二年十月二十一日以新台幣（下同）十六萬之代價，將原五六地號內之二分地（面積一九四○平方公尺）出售與原告之被繼承人卓春木，並於七十六年六月二十三日更定不動產買賣契約書等情，惟為被告所否認，是本件首應審究者為兩造之被繼承人是否確有就原五六地號土地成立買賣契約。經查：
㈠吳阿俊與卓春木於七十六年間委請代書姜禮茂代為撰寫買賣契約，並陳稱：伊等
前曾就原五六地號土地訂定買賣契約，惟受限於農業發展條例規定農地不得分割、移轉，迄未辦理移轉登記，因慮及原契約請求權即將罹於時效，欲再簽訂一份買賣契約等語，姜禮茂乃依其等二人之口頭陳述暨提出之原買賣契約書擬定系爭買賣契約書，並於買賣契約書之當事人欄撰寫雙方之姓名，由吳阿俊及卓春木取出取出印章並捺印其上等情，業經證人姜禮茂到庭證述屬實（見本院九十一年七月二十四日言詞辯論），查證人姜禮茂原係被告丙○○之鄰居，經丙○○之介紹，為吳阿俊及卓春木共同委任承辦系爭買賣契約事宜，此為兩造所不爭，是其就系爭買賣契約之簽立，應知之甚詳，再核證人姜禮茂為契約雙方當事人所共同委任之代書，與兩造間並無嫌隙，亦非親朋故友，與本件訴訟並無自身利害關係，且經具結，衡情當無甘冒刑法偽證罪責而為虛偽陳述之可能，就其此部分所為證詞應堪採信。
㈡被告又辯稱：姜禮茂自承於簽約前與吳阿俊素不相識，則七十六年六月二十三日
至現場簽訂買賣契約者是否確係吳阿俊本人，尚非無疑，且姜禮茂並無代理吳阿俊簽具系爭買賣契約之權限云云。然按不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，此項書面得不由本人自寫，但必須親自簽名或蓋章，二者有其一，即可生效，最高法院八十七年台上字第一三二二號判決意旨可資參照。經查，系爭買賣契約係經吳阿俊親自於其上蓋章，業經證人姜禮茂證述明確，是其縱未親自簽名於買受人欄，亦無礙於系爭契約之生效，又系爭買賣契約係兩造之被繼承人共同在場達成意思表示合致並簽具，代書姜禮茂僅係代雙方當事人撰寫契約，並於契約當事人欄載明雙方姓名，而由契約當事人於其姓名下蓋章，其並無代理雙方簽具系爭買賣契約之意思，被告爭執代書姜禮茂並無簽具系爭契約之代理權云云，容有誤會。至被告否認簽訂系爭買賣契約者為吳阿俊本人乙節，經查，被告乙○○、丁○○分別於八十九年二月十二日及同月二十一日間與原告癸○○、壬○○、辛○○簽訂協議書，載明「立協議書人癸○○、壬○○、辛○○等三人（以下簡稱甲方）乙○○、丁○○（以下簡稱乙方），雙方關於甲方之先父卓春木向乙方之先父吳阿俊購買中壢市○○里○○○○段○○○號內持分二分（一九四○平方公尺）之田地，而今高鐵之聯絡到通過買賣之標的，並已徵收完畢，雙方為此約定條件如下：雙方同意如附圖所示被徵收之面積為一一二○平方公尺（其餘以實際為準，多退少補）其應領補償費約為新台幣叁佰壹拾貳萬元。乙方同意就自己六分之一應繼分，負擔六分之一之補償費即新台幣伍拾貳萬元歸還原告。甲方領請乙方之補償費後，即不可以該補償對乙方進行一切民刑事之追訴。本協議書於甲方取得乙方支付之補償費後即生效力。」等語，乙○○、丁○○並於簽訂協議書當時各交付癸○○、壬○○、辛○○等三人三十萬元乙節，有協議書二件為證，並經被告自認屬實，堪信被告乙○○、丁○○確有因系爭買賣標的物之部分土地經政府徵收，而將受領之補償費支付與原告癸○○、壬○○、辛○○等三人。查被告乙○○、丁○○為吳阿俊之子，而吳阿俊於八十六年一月二十日死亡時乃與被告丁○○同設籍於桃園縣中壢市芝芭里一鄰芝芭三二號戶內，此有戶籍謄本在卷足稽，則被告乙○○、丁○○等二人對吳阿俊究有無將出售系爭土地二分地乙事衡情應相當清楚，苟吳阿俊並未出售系爭土地與卓春木，乙○○、丁○○二人焉有與卓春木之繼承人癸○○、壬○○、辛○○簽訂協議書，載明兩造之被繼承人確有就系爭土地成立買賣契約，且同意將其等因系爭土地經政府徵收領取之補償費交付與癸○○、壬○○、辛○○，並於訂約當時各交付三十萬元，迄今亦未請求癸○○、壬○○、辛○○三人返還前揭款項之理，足見兩造之被繼承人確有就系爭土地簽訂買賣契約無訛。
㈢至被告另辯稱：系爭契約與六十二年十月二十七日簽訂契約之內容不完全相符，
此與證人姜禮茂證稱：伊係照原契約重抄等語顯有矛盾，又系爭契約第四條非但未經契約雙方當事人簽認，且與第九條之約定相捍恪云云。經查，觀諸原告提出之六十二年十月二十一日及七十六年六月二十三日簽訂之買賣契約書形式，均係一般土地代書以坊間所印製之空白不動產買賣合約書，再按具體買賣時，雙方所各別約定之不動產標的、買賣金額、付款條件、稅負、過戶時間，加以增刪補足而完成，其中二份買賣契約書就買賣標的物、價金數額之約定均相同，其餘約定雖或有所增減，然該二次買賣契約所使用之空白不動產買賣合約書既不相同，自難要求該二份契約之內容需一字不差，全然相同。又系爭買賣契約第四條約定：「原買賣契約係於民國六十二年十月二十一日簽立，全部價金新台幣壹拾陸萬元已經付清，茲本件買賣契約更新簽立，如法令變更，本件土地能過戶時，乙方應備齊文件、印章、協助甲方登記過戶。」，該條項末端固未經雙方當事人捺印，然遍觀系爭買賣契約書之記載，雙方當事人僅於刪除契約記載處捺印簽認，若係加以增補文字則未予以捺印，此可自系爭買賣契約書第三條、第六條、第七條、第九條、第十條之記載觀之甚明，是被告空言抗辯該第四條之記載末端未經契約當事人簽認，顯係偽填云云，尚無足採。再者，系爭買賣契約書第九條約定：「乙方收到條項價款同時應將有關本件不動產買賣移轉登記所需之印鑑證明二份，戶籍謄本三份土地所有權狀等各項資料及其他依法應具備之文件，並簽章檢齊點交於甲方或甲方委請之代書人辦理產權移轉登記取得所有權益。」，此約定乃在約明賣方依約應交付辦理所有權移轉登記資料為何，其意非在約定交付前揭資料之時點，此由該條就賣方交付資料期間未予記載而留白可見，是前揭規定與同契約第四條後段重在賣方應備齊文件、印章協助辦理所有權移轉登記之期間並無矛盾，是被告就此部分之抗辯，亦無足採。綜上，原告主張兩造之被繼承人曾於六十二年間就原五二地號成立買賣契約，並於七十六年六月二十三日簽訂系爭買賣契約書乙節，堪信為真實。
五、再按「兩造所訂買賣契約之標的物，為系爭玉里段三六號耕地之一部分，有違農業發展條例第二十二條禁止細分之強行規定，以致給付不能，但系爭土地現已編為『都市土地』，兩造所訂買賣契約第六條定明日後可能分割時，由上訴人申請辦理分割並辦理產權移轉登記，足見兩造於訂約時預期於不能分割及移轉情形除去後，為分割及移轉登記，依民法第二百四十六條第一項但書規定，本件買賣契約仍屬有效」，最高法院六十九年度台上字一九四三號判決要旨可資參照。經查，本件兩造之被繼承人於六十二年十月二十一日就系爭土地成立買賣契約，買賣標的物固為桃園縣中壢市○○里○○里○段○○○號內面積一九四○平方公尺之特定位置土地，而有違當時農業發展條例為擴大農場經營規模，防止農地細分，而限制每宗耕地不得分割及移轉為共有之強制規定，以致給付不能，惟兩造之被繼承人業於七十六年六月二十三日重新簽訂系爭買賣契約，並於契約第四條記載：「茲本件買賣契約更新簽立，如法令變更，本件土地能過戶時，乙方應備齊文件、印章、協助甲方登記過戶」等語，姑不論兩造之被繼承人於六十二年十月二十一日簽訂之買賣契約是否因給付不能而無效，查其等二人既於七十六年六月二十三日更行簽訂系爭買賣契約，並載明「如法令變更，本件土地能過戶時，乙方應：：協助甲方登記過戶」，雙方顯有預期不能之情形除去後給付之意思，依民法第二百四十六條第一項但書規定，系爭買賣契約仍屬有效。又兩造之被繼承人固於六十二年十月二十一日即就系爭土地成立買賣契約，惟其等業於七十六年六月二十三日再行更定買賣契約，已如前述，則買受人之契約履行請求權時效即應重行起算，況吳阿俊既預期於將來不能給付之情形除去後始為給付，而買受人自係於八十九年一月二十六日農業發展條例修正解除農地不得移轉為共有之限制之日起，始得請求辦理本案土地之所有權移轉登記，計至原告於九十年十二月二十八日提起本件訴訟之日，顯未逾十五年之時效期間，是被告抗辯本件請求權已罹於時效云云，亦無足採。
六、被告另辯稱系爭土地為被告等人公同共有之遺產，其等無法移轉應有部分與原告云云。按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第一千一百五十一條固定有明文。又繼承登記，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之；繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記，其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記，土地法第七十三條第一項及土地登記規則第三十一條第一項分別定有明文。依此規定，不動產之繼承登記，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之，除經繼承人全體同意，得申請為分別共有之登記外，均應申請為公同共有之登記。準此，繼承之遺產在分割以前，為繼承人全體之公同共有，惟就特定之土地或建物得經全體繼承人之同意為分別共有之登記，是為分割遺產之一種，最高法院七十九年度台上字第一三三號、九十年度台上字第一二○二號判決意旨可資參照。經查，被告等人於八十六年五月二十二日向桃園縣中壢地政事務所申請辦理繼承登記時，業於土地登記申請書所附之登記清冊備註欄載明各繼承人就系爭土地繼承之應有部分即「丙○○、吳來旺、丁○○、乙○○、戊○○等五人各持分十八分之一，吳文周、庚○○二人各持分三十六分之一」，並經全體繼承人捺印確認，桃園縣中壢地政事務所亦依其等之協議為分別共有之登記，此有桃園縣中壢地政事務所九十一年十月二日中地一字第九一○○○八四一三號函所附土地登記申請書一份在卷足稽，足見系爭土地業經繼承人全體同意分割，已非全體繼承人公同共有之遺產，被告辯稱系爭土地仍屬全體繼承人公同共有之遺產，無從移轉應有部分與被告云云，亦無足採。
七、再按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的；若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之約定，兩者性質迥異。又契約約款究為違約金抑或解約金，應由法院依過去事實及其他一切證據資料，判斷當事人立約當時之真意而認定之（相同見解請參考最高法院八十六年台上字第三二一五號民事判決、同院八十七年度台上字第一四四七號判決）。又契約約定「如買受人不履行買賣契約，願將已付款項由出賣人沒收，並予撤約。如出賣人不履行買賣契約，願將已收款項加倍返還，並予撤約，兩無異議」，其真意係指契約當事人之一方如不遵照契約內容履行，他造得主張其債務不履行，並沒收所收受之買賣價金，作為不履行契約之損害賠償。上開約定，均非保留解除權之約定。而契約解除權之行使，究屬於不違約之一方，並非違約之一方，表示願意受罰，即可不受法定原因之拘束，逕為解除，最高法院七十八年度台上字第五九四號判決及司法院第一期司法業務研究會研究意見可資參照。經查，系爭買賣契約第十六條約定：「乙方（即出賣人）如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣則應將受取價款額盡還甲方（即出賣人）收回再賠償同額與甲方收入藉（誤載為籍）償損失並解除本契約不得異議。」，查依誠信原則解釋雙方約定本規定之真意，應解為此僅在約定賣方違約時之罰則，並非保留解除權之約定，況參諸同契約第十七條之約定：「甲方如不履約買受或不照本約交付價款則願將已繳款全部聽平乙方沒收並解除契約不得異議。」可見第十六條、第十七條係分別約定出賣人及買受人違約之罰則，否則亦不必有所謂「乙方：：不得異議」、「甲方：：不得異議」等語之記載，查本件買受人卓春木既無違約情事，其繼承人不願解除系爭契約，而請求被告履行系爭契約，辦理所有權移轉登記，自非不可准許（最高法院五十年度台上字第一八八三號判例參照），反觀被告違約未辦理所有權移轉登記，自無權解除系爭契約，是被告主張其得依契約第十六條之規定逕行解除系爭買賣契約，而不負移轉登記之責云云，於法無據。
八、至被告雖抗辯：依原告訴請移轉之應有部分計算，原告分得之土地顯未達○．二五公頃之標準，不得請求被告移轉土地持分以成立共有關係之義務云云。惟按農業發展條例第十六條係規定：每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。而前揭規定所謂分割，係指將農地細分，將共有耕地分割為特定部分，分由各耕地共有人單獨所有。查本件原告係請求依其等被繼承人應取得之應有部分辦理移轉登記使成共有關係，而非訴請被告辦理耕地分割，自無前開規定之適用，被告據此抗辯，顯屬無據。
九、按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係，最高法院五十五年度台上字第三二六七號判例意旨可資參照。經查，本件兩造之被繼承人於七十六年六月二十三日就系爭土地成立買賣契約，已如前述，揆諸前揭規定，吳阿俊即負有依其出售土地計算之應有部分移轉登記與買受人卓春木之義務無訛。另吳阿俊、卓春木已分別於八十六年一月二十日及八十四年十二月三日死亡，由被告及原告等人繼承，而繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，同法第一千一百四十八條定有明文。吳阿俊既對原告之被繼承人負有於給付不能除去後，辦理所有權移轉登記之義務，被告即應予承受。再農業發展條例業於八十九年一月二十六日修正，前開修正前之農業發展條例規定之私有農地不得移轉為共有之限制，業已刪除，從而，原告於農地不能之情形除去後，請求被告依系爭買賣標的物計算之應有部分移轉登記與原告公同共有（被告各人應移轉之應有部分計算式詳如附表），自無不合。
十、綜上所述，原告訴請被告丙○○、甲○○、戊○○各應將系爭土地所有權應有部分六萬分之一千二百五十三移轉登記與原告公同共有；被告己○○、庚○○各應將系爭土地所有權應有部分十二萬分之一千二百五十三移轉登記與原告公同共有；被告丁○○、乙○○各應將系爭土地所有權應有部分六萬分之五百二十七移轉登記與原告公同共有，為有理由，應予准許。
、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年十二月三十一日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官劉佩宜游紅桃右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十二月三十一日~B書記官徐永本