臺灣高雄地方法院簡易民事判決 101年度雄簡字第1451號
原 告 愛河不動產有限公司
法定代理人 陳明水
訴訟代理人 鄧仕祥
陳儷方
陳彥盛
被 告 鄭筑勻
訴訟代理人 李宣儀
上列當事人間給付報酬金事件，本院於民國102年5月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告透過原告職員陳儷方之接洽，於民國101年
2月8日簽訂要約書及購屋人給付仲介服務費暨保密約定同
意書（下稱系爭同意書），委託原告仲介購買訴外人 曾惠如
所有坐落高雄市○○區○○街○○號之房地（下稱系爭房屋）
，並以該要約書作為願以新臺幣（下同）1000萬元購買系爭
房屋之意思表示，系爭同意書中兩造約定：⒈如被告之承購
條件於本約有效期間經賣方同意，或被告提出之承購總價、
付款方式或其他承購條件已符合賣方之委託條件，買賣契約
即為成立，此時被告同意給付原告成交總價款2﹪（含稅）
之服務報酬。⒉因不可歸責受託人事由，而有買賣契約無效
、被撤銷或解除時，買方不得拒絕服務報酬之給付義務，委
託期限至101年2月18日止。嗣原告於101年2月8日即取
得賣方同意以1000萬元出售，並相約於101年2月15日簽訂
買賣契約及過戶之相關事宜，依上開約款，此時買賣契約即
為成立，被告應給付原告成交總價款之2﹪即20萬元，此不
因被告委任代理人到場簽約後，又反悔不願購買未簽定買賣
契約而異，惟經原告一再催索被告給付服務報酬，均未獲置
理，為此依民法第568條第1項及系爭同意書之法律關係，
聲明請求被告給付原告20萬元，及自支付命令送達翌日起至
清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。
二、被告則以：當初伊之所以會出價1000萬元委託原告買屋，係
受原告之職員陳儷方詐欺該屋屋齡所致，陳儷方帶原告參觀
系爭房屋時，向被告偽稱系爭房屋屋齡僅有20餘年，被告直
至委託在銀行工作之友人代為評估購買系爭房屋之可貸金額
時，始經該友人告知系爭房屋屋齡已37年，無法承作貸款，
故而簽約時方不願購買，被告係受原告職員陳儷方詐欺屋齡
，簽訂系爭同意書當時陳儷方亦未交付不動產說明書，伊已
依法撤銷簽訂系爭同意書之意思表示，自無須依該同意書之
約款，給付服務報酬。況該同意書之約款違反民法第247條
之1及消費者保護法第12條之規定而無效，原告執此約款請
求被告給付服務報酬，亦屬無理由，且系爭房屋買賣契約並
未成立等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告透過原告職員陳儷方之接洽，於101年2月8日簽訂要
約書及購屋人給付仲介服務費暨保密約定同意書（下稱同意
書），委託原告仲介購買系爭房屋，並以該要約書作為願以
1000萬元購買系爭房屋之意思表示，同意書中兩造約定：⒈
如被告之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或被告提出
之承購總價、付款方式或其他承購條件已符合賣方之委託條
件，買賣契約即為成立，此時被告同意給付原告成交總價款
2﹪（含稅）之服務報酬。⒉因不可歸責受託人事由，而有
買賣契約無效、被撤銷或解除時，買方不得拒絕服務報酬之
給付義務。
㈡系爭房屋依建物謄本所載，係64年3月6日興建完成，屋齡
30餘年。
㈢被告提出上開要約書後，系爭房屋之屋主曾惠如同意以1000
萬元出售，兩造與原屋主曾惠如即相約於101年2月15日簽
約，然簽約當天，被告拒絕簽訂買賣契約。
㈣如原告請求為有理由，被告應給付之服務報酬為承購總價（
1000萬元）之2﹪即20萬元。
四、兩造爭執事項：
㈠被告委託原告仲介購買系爭房屋之意思表示，是否有受到詐
欺？被告以受原告職員陳儷方詐欺屋齡為由，撤銷其簽訂要
約書暨同意書之意思表示、拒絕給付，是否有理由？
㈡系爭同意書約款是否違反民法第247條之1及消費者保護法
第12條之規定而無效？原告依同意書之約款，向被告請求給
付仲介服務報酬，是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠原告職員陳儷方在簽訂系爭同意書前，確未據實告知系爭房
屋之屋齡：
⒈系爭房屋係64年3月6日興建完成，於被告欲購買時屋齡已
約37年，為兩造所不爭，而被告主張負責與被告接洽之原告
職員陳儷方於被告簽訂系爭同意書前，並未據實告知系爭房
屋屋齡，亦未提供不動產說明書予被告閱覽等情事，業據證
人即被告之助理李宣儀於本院審理時證述：是我先去找原告
公司洽詢買房，我有跟原告公司業務員陳儷方說屋齡不要太
久，要新一點，陳儷方就帶我去看系爭房屋，看屋時陳儷方
跟我說屋齡是十幾年，因為那間房子裡面及外牆都有裝潢過
，所以看起來很新，當天被告及其配偶 劉瑞祥 也有來看房子
，被告來看房子時也有問陳儷方屋齡，陳儷方也說10幾年，
就我所知簽約前原告沒有提供不動產說明書給被告等語（見
本院卷第85頁），及證人即被告之配偶劉瑞祥於本院審理時
證稱：簽約前有與被告、證人李宣儀、陳儷方一起去看過一
次房子，看房子時忘記是誰有問屋齡，陳儷方回答20年以內
的屋齡，並稱資料不在她手上，該屋因重新裝潢過，內部及
外牆都很新，原告於簽約前都沒有提供不動產說明書給被告
等語綦詳（見本院卷第89-90頁），證人李宣儀、劉瑞祥雖
與被告分別有僱傭或夫妻關係， 惟渠 等證述內容互核一致，
就「簽約前未交付不動產說明書」一節，更與原告訴訟代理
人陳儷方於本院審理時所陳相合（見本院卷第148頁），且
系爭房屋確經裝潢而外觀新穎，難以一望即知屋齡已久，有
原告提出之系爭房屋外觀、內部照片在卷可證（見本院卷第
123-125頁），足見被告此部分所辯要非無據。
⒉反觀原告訴訟代理人陳儷方於102年5月21日言詞辯論時雖
稱：101年2月8日去看房屋時就有跟被告說屋齡是30幾年
了，說過很多次云云（見本院卷第176頁），惟此與其前於
102年3月5日言詞辯論時所陳：當初因為系爭房屋是全新
重建，所以被告沒有問我屋齡，我也沒有說屋齡多少，一直
在談價格等語顯然不符（見本院卷第148頁），其前後所述
不一，已難取信，加以原告訴訟代理人陳儷方亦自承被告最
終係以屋齡過高為由拒絕簽約（見本院卷第174頁），倘原
告訴訟代理人陳儷方確如其所述，已向被告多次告知系爭房
屋實際屋齡，則被告在簽約前即知系爭房屋屋齡，應不至於
在相約到場簽約後，始突然拒絕締約，是由上開各情綜合觀
之，應認被告及證人李宣儀、劉瑞祥之陳述較為可採，亦即
原告之職員陳儷方簽訂系爭同意書前告知之屋齡確有不實。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因
報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；又居間人關於訂約
事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者
，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有
調查之義務，民法第565條、第568、第567條定有明文。
復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委
託人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條亦有
明文。準此可知，居間人負有忠實義務，即就所知悉之關於
訂約事項（例如：人之信用、資力、物之價值、效用、品質
、瑕疵等是），負有為據實報告之義務。而房屋屋齡高低，
在中古屋交易市場乃房屋價格影響因素之一，足以影響買受
人之買受意願及價格決定，原告之業務員陳儷方就系爭房屋
屋齡此一重要訂約事項竟未據實報告，復違反前揭不動產經
紀業管理條例第23條規定，未以不動產說明書向被告解說，
即令被告簽署要約書及系爭同意書，顯未盡其忠實義務。至
原告雖稱系爭房屋係全新重建，僅因未換發建築執照，建物
謄本上屋齡才仍記載30餘年云云，惟系爭房屋既未重新換發
建築執照，是否全新重建，或僅係重新裝潢究難得知，原告
復未提出其他證據證明，則被告依建物登記謄本之記載認定
屋齡及其價值，並非不合理。
㈢按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，
不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明揭
，其立法理由乃居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之
義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人
之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受
利益者，自屬違背忠實義務，本條明定不許居間人向委託人
請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之
利益，一方示予居間人之制裁也。
㈣原告之職員陳儷方違反據實報告訂約事項之義務，已如前述
，依民法第224條規定，原告對其使用人陳儷方之違反義務
應與自己之違反負同一責任，依民法第571條規定，即不得
向委託人即被告請求報酬，從而原告依民法第568條、系爭
同意書之約款，請求被告給付200,000元之服務報酬，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之
利息，為無理由。
六、至兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果不生影響
，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年6月6日
高雄簡易庭法官陳筱雯
訴訟費用計算式：
裁判費2,100元
合計2,100元
以上正本係照原本作成。
中華民國102年6月7日
書記官陳秋燕