臺南簡易庭102年度南簡字第742號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　102年度南簡字第742號
原　　　告　 朝興宮
法定代理人　 吳延益
訴訟代理人　 池美佳 律師
被　　　告　 王聲 敏
　　　　　　 王麗華
兼上一人
訴訟代理人　 王聲讓
被　　　告　 鄭登山
訴訟代理人　 蘇文彬 律師
複代理人　 許婉慧 律師
上當事人間請求調整租金事件，經本院於民國103年1月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者或訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加
其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第2款、第5款分別定有明文。查原告起訴時第一項
聲明原為：被告王聲讓就其所承租原告所有坐落臺南市○○
區○○段○○○號、地目建、面積196平方公尺之土地（下稱
系爭土地）如附圖所示甲部分面積45平方公尺土地之租金，
自民國102年4月1日起調整為每月新臺幣（下同）9,900元；
嗣於102年7月29日具狀變更該部分聲明為：被告 王聲敏 、王
麗華、王聲讓就其所承租原告所有系爭土地如附圖所示甲部
分面積45平方公尺土地之租金，自102年4月1日起調整為每
月9,900元。經核該土地原由被繼承人 王江潤 向原告承租，
王江潤嗣於87年7月23日死亡，該租賃關係依法業由被告王
聲敏、王麗華、王聲讓共同繼承，此有被繼承人王江潤之繼
承系統表、除戶謄本及全體繼承人之戶籍謄本等件在卷可稽
（見本院南簡補字卷第17至22頁），是原告追加王聲敏、王
麗華為本件被告部分，係屬本件訴訟標的對其等必須合一確
定之人，且追加部分與原請求部分之基礎事實同一，依前開
條文所示，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、被告王聲敏經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請
，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：
㈠系爭土地為原告所有，於40多年前由被告王聲讓、王聲敏、
王麗華之被繼承人王江潤、被告鄭登山、訴外人 陳輝雄 及鄭
同治（按：陳輝雄及 鄭同治 之繼承人部分均於訴訟中與原告
達成和解而撤回起訴）等人不定期承租，並分別將原有舊房
屋修建或改建，目前占用之位置及面積均如附圖所示。而原
告曾於83年11月28日向本院起訴請求調整地租，經本院以83
年度訴字第1358號受理，該案嗣上訴至臺灣高等法院臺南分
院（下稱臺南高分院），經該院以84年度上字第392號判決
被告王聲讓、王聲敏、王麗華之被繼承人王江潤每月應向原
告繳納之土地租金調整為每月7,623元，被告鄭登山每月應
向原告繳納之土地租金調整為每月7,962元，嗣被繼承人王
江潤及被告鄭登山等人上訴最高法院，經最高法院以85年度
台上字第2188號裁定駁回上訴確定在案。
㈡被繼承人王江潤於87年7月23日死亡，由被告王聲敏、王麗
華及王聲讓繼承系爭租約。然系爭租約之租金自83年間調整
後，迄今已近20年未調整，且系爭土地坐落在臺南市○○路
與府前路交岔路口東南側三角窗地帶，對面為忠義國小、公
11大型地下停車場，忠義路上有兆豐銀行，再北行100公尺
即達中正路，南行則有建興國中後門、臺南市政府稅務局、
隔忠義路面對12層樓之工商大樓，東行有建興國中大門、再
前行為孔子廟、臺灣銀行等，市貌繁榮。而被告王聲讓以系
爭土地上之房屋出租予第三人經營商店販賣安全帽，月租至
少2萬元。被告鄭登山則將臨路的牆面作為廣告看板出租，
月租至少8,000元。因此，20年前調整的租金既已無法反映
現今的經濟狀況，原告即得依民法第442條之規定請求調整
租金。
㈢按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息
百分之10為限，此為土地法第105條準用同法第97條第1項所
明定。而系爭土地102年1月申報地價為每平方公尺26,400元
，而被告王聲讓向原告承租系爭土地上如附圖所示甲部分面
積45平方公尺之土地，其租金應調整為每年118,800元【計
算式：26,400（元）×45（平方公尺）×10％＝118,800（
元）】，即每月為9,900元【計算式：118,800（元）÷12（
月）＝9,900（元）】。被告鄭登山向原告承租系爭土地上
如附圖所示乙部分面積47平方公尺之土地，其租金應調整為
每年124,080元【計算式：26,400（元）×47（平方公尺）
×10％＝124,080（元）】，即每月為10,340元【計算式：1
24,080（元）÷12（月）＝10,340（元）】。為此依民法第
442條之規定提起本件訴訟，又依最高法院73年第9次民事庭
會議決議，當事人為請求調整租金之意思表示，於起訴日即
已到達法院，法院如認起訴有理由，即應判決宣示自起訴時
起調整租金，非自起訴狀繕本送達被告翌日起算，本件原告
於102年4月1日起訴，故應自當日起算調整租金，並求為判
決如聲明所示。
㈣並聲明：
⒈被告王聲敏、王麗華及王聲讓就其所承租原告所有系爭土
地如附圖所示甲部分面積45平方公尺之土地之租金，自10
2年4月1日起調整為9,900元。
⒉被告鄭登山就其所承租原告所有系爭土地如附圖所示乙部
分面積47平方公尺之土地之租金，自102年4月1日起調整
為10,340元。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
⒈基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟
價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，
並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年
台上字第3071號判例參照）。且土地之公告地價僅是課徵
地價稅之依據，租金則必須考量到土地的位置、承租人利
用土地的經濟價值及所受利益來決定。而系爭土地101年
之公告地價雖較83年之公告地價為低，然系爭土地坐落於
忠義路與府前路交岔口，人車往來頻繁，市貌繁榮。且被
告王聲讓既將臺南市○○區○○路○段000號房屋租予第
三人經營安全帽店，每月租金有15,000元；被告鄭登山則
將看板出租亦有租金收入，另考量系爭土地現行租金每月
僅7千多元，原告出租系爭土地所收取之租金明顯過低，
有調整租金之必要。
⒉被告鄭登山於臺南市○○區○○路○段000號房屋，除了
有大型廣告看板出租，也將騎樓轉租給他人設攤營業。被
告鄭登山固提出「招牌租賃契約」證明每年租金收入僅有
2萬元，然該租賃契約上並無承租人的簽名或蓋章，該契
約是否為真正，顯有疑義。實則，被告鄭登山出租廣告看
板每月租金收入至少5,000元，騎樓轉租給他人設攤營業
每月租金收入亦至少有5,000元，兩項租金收入合計每月
至少10,000元。是以，原告每月向被告鄭登山收取的租金
僅7,962元亦屬過低。
四、被告王聲讓、王麗華則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置
辯：
㈠被告王聲讓所承租之土地，土地上皆為低矮房屋，四周雖有
高樓建築，然入夜後，就一片死寂。昔日之體育館（即現今
公11地下停車場）過去雖常舉辦各類活動或商展，今已不復
見，且淪為髒臭之地。臺南市亦早已朝外發展，中正路已不
如往日繁榮熱鬧，臺南市政府及法院亦均已遷離，往日尚有
一家戲院亦已關閉，該區已沒落多時。68年間，臺灣經濟蓬
勃發展，百業俱興，原告亦於84年間大幅調高地租，然近20
年間，全球經歷兩次金融危機，各國經濟大崩解，臺灣各項
經濟數據亦往下調降，整體經濟狀況亦漸蕭條，地價亦往下
調整，原告卻反向請求調高地租，實有違常理。
㈡又系爭土地之公告地價，84年為每平方公尺36,300元，93年
降為每平方公尺34,650元，96年降為每平方公尺33,000元。
公告現值部分，84年為每平方公尺112,200元，88年降為每
平方公尺104,500元，93年降為每平方公尺96,600元，94年
更降為每平方公尺92,000元，下跌趨勢甚為明顯。原告主張
應以公告地價年息10％計算租金，並不合理。
㈢被告王聲讓現將門牌號碼為臺南市○○區○○路○段000號
房屋租予第三人 張育達 ，每月租金僅15,000元。原告稱系爭
土地附近房屋每月租金為20,000元至25,000元，應係指大樓
的部分。被告王聲讓之房屋為老舊的一樓平房增建二樓，價
值並不高。且被告王聲讓僅承租系爭土地，並未承租房屋，
而房屋既屬於被告王聲讓所有，即無轉租情事。被告王聲讓
將房屋租予第三人，每月租金僅15,000元，尚低於最低工資
，況被告王聲讓尚必須負擔房屋老舊之維護及無人承租之困
境，被告王聲讓僅是維護父親所遺留之財產，並無任何獲利
。
㈣原告近20年間，享受地價下跌，可減免地價稅之利益，而仍
維持高額地租之收取，並不合理。
五、被告鄭登山則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：
㈠兩造於83年間就系爭土地之租金爭議，當時計算租金之基礎
係依照公告地價去計算，就此部分應有爭點效之適用。且83
年間的申報地價較現今為高，原告應不得再請求調整租金。
㈡臺南市區近20年來隨著臺灣經濟型態轉型、政府土地開發政
策之改變及整體大環境景氣之變更等，市政中心與經濟重心
已由原本系爭土地所在之中西區，逐漸擴散、移轉至安平區
、東區等地，而一般臺南市民所認知最熱鬧的區域，亦早已
由系爭土地附近之中正路、忠義路等地，逐漸移轉至火車站
周圍商圈、永華路新市政中心附近。系爭土地所在之府前路
、忠義路附近，近十餘年來早已逐漸沒落，除了實際坐落位
置尚屬市區外（但屬老舊難以更新發展之區域），其商業經
濟利用價值實已不高。且系爭土地102年1月之公告現值每平
方公尺僅99,400元，較83年之公告現值每平方公尺112,200
元，已減少1成有餘。而系爭土地102年1月當期申報地價每
平方公尺僅26,400元，較83年（即原告前次要求調整租金時
）之公告地價為每平方公尺36,300元，亦明顯降低，足認系
爭土地之實際價值已逐年下降，原告卻反而要求調漲租金，
甚至以申報地價年息百分之10為計算基準調漲租金，實無理
由。
㈢原告所提出系爭土地附近之租金行情資料，均為屋況良好之
混凝土建築樓房之一樓店面。被告鄭登山之房屋只是老舊平
房，再加上鐵皮屋搭建閣樓而成，兩者價值顯不相當，不能
相提並論。且租賃網站上的租金價格通常均有議價空間，實
際承租價格也未必如原告所主張之高昂。況且，原告所提出
之資料均為房屋租賃部分之租金，而兩造間租賃契約之標的
為土地，標的既不相同，不能等同視之。又被告鄭登山所有
之房屋，係被告鄭登山自行修建而成，並非原告出租之標的
，兩造間就房屋並無禁止轉租之約定，即非法所不許。因此
，原告主張應比照系爭土地附近店面租金之行情調整租金，
其既未對被告鄭登山之房屋付出任何成本，卻欲享受被告努
力之經濟成果，對被告鄭登山顯不公平。
㈣被告鄭登山將廣告看板租予他人，每年租金為2萬元，平均
每月僅千餘元。再加上出租騎樓的部分，每月租金3,000元
，合計僅約4千餘元，並無原告所稱收取高額租金情事。
㈤被告鄭登山早年曾在系爭土地上使用自行修建之房屋經營水
族館，嗣因景氣不佳且周遭商業活動沒落，乃改行經營早餐
店，兩年前已因生意不佳結束營業。被告鄭登山現與配偶共
同居住於系爭土地上自建之老舊房屋，並依靠子女每月基本
之孝養金為生，經濟並不寬裕。系爭土地周遭工商繁榮程度
早已今非昔比，而被告鄭登山目前使用系爭土地之經濟價值
及所受利益非高，原告目前向被告所收取之租金每月7,962
元，並無任何偏低或無法反映現今經濟狀況之情，原告請求
應調整被告租金為每月10,340元等語，實無理由。
六、被告王聲敏未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明
或陳述。
七、本院之判斷：
㈠本件原告主張系爭土地為其所有，於40多年前由被告王聲讓
、王聲敏、王麗華之被繼承人王江潤、被告鄭登山等人不定
期承租，並分別將原有舊房屋修建或改建，目前占用之位置
及面積分別如附圖所示甲及乙部分。原告曾於83年11月28日
向本院起訴請求調整地租，經本院以83年度訴字第1358號受
理，該案嗣經臺南高分院以84年度上字第392號判決被告王
聲讓、王聲敏、王麗華之被繼承人王江潤每月應向原告繳納
土地租金7,623元，被告鄭登山每月應向原告繳納土地租金
7,962元，嗣被繼承人王江潤及被告鄭登山等人上訴最高法
院，經最高法院以85年度台上字第2188號裁定駁回上訴確定
在案。而被繼承人王江潤於87年7月23日死亡，由被告王聲
敏、王麗華及王聲讓繼承系爭租約。現被告王聲讓以系爭土
地上之房屋出租予第三人經營商店販賣安全帽，被告鄭登山
則將臨路的牆面作為廣告看板出租等情，業據提出土地複丈
成果圖、土地登記謄本、現場照片、繼承系統表等件為證，
且為被告所不爭執，而被告鄭登山亦提出本院83年度訴字第
1358號民事判決、臺南高分院84年度上字第392號民事判決
、最高法院85年度台上字第2188號民事裁定等件為證，經核
與原告之主張相符，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡至原告主張被告王聲讓、王聲敏及王麗華向原告承租系爭土
地其中如附圖所示甲部分面積45平方公尺之土地，其租金應
調整為每月9,900元；被告鄭登山向原告承租系爭土地其中
如附圖所示乙部分面積47平方公尺之土地，其租金應調整為
每月10,340元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查
：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442條定有明文。次按基地租金數額之調整，除以基地申
報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程
度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租
金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌
事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基
地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不
相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，
不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法
院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上
字第1133號判決意旨參照）。第按租金為承租人使用、收
益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第422條之規定
，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所
處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外
，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益
，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字
第3062號判決參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。土地法第
97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均
準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。另
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟
價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，
並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年
台上字第3071號判例意旨參照）。
⒉經查，被告等人承租系爭土地皆為不定期租賃契約，且系
爭土地並無申報地價，而系爭土地各年度每平方公尺之公
告地價分別為：83年7月為36,300元，86年7月為36,300元
，89年7月為36,300元，93年1月為34,650元，96年1月為3
3,000元，99年1月為33,000元，由上開內容可知，系爭土
地之公告地價約略呈現逐年下降之趨勢。
⒊次查，被告王聲讓辯稱其現以系爭土地上之府前路一段27
5號房屋出租予訴外人張育達經營商店販賣安全帽，每月
收取租金15,000元；被告鄭登山則辯稱其將臨路的牆面作
為廣告看板，並出租予訴外人 吳昱 ，每年收取租金20,000
元，另將騎樓租予訴外人 楊益銘 ，每月收取租金3,000元
等情，並均辯稱：系爭土地所在之府前路、忠義路附近，
近10餘年來早已逐漸沒落，除了實際坐落位置尚屬市區外
，其商業經濟利用價值實已不高等語，本院審酌被告提出
之房屋租賃契約書、招牌租賃契約書及現場照片等件（見
本院卷第48頁、第92頁至95頁、第134頁至135頁背面、第
91頁），系爭土地雖坐落在臺南市○○區○○路與府前路
交岔路口處，惟近年來，臺南市政中心已隨市政府與本院
遷離至安平區而轉移，系爭土地附近之經濟繁榮程度已不
如從前，復參以被告所出租之房屋皆為低矮與老舊平房，
難認被告有何承租系爭土地而獲得更有利之使用；至原告
雖提出網路上林媽媽租屋查詢資料、591租屋網之租金行
情資料，主張系爭土地鄰近地區之房屋每月租金約為20,0
00至25,000元左右等語，可證原租金實屬過低等語，然原
告所提之資料係屬房屋之租賃資料，與本件係屬基地之租
賃性質不同，且該租金數額僅為出租人單方開價，並非成
交價格，難認為系爭土地鄰近地區租金行情，堪認被告上
開辯詞，尚非無稽，應可採信。
㈢綜上所述，本院斟酌被告等人所居住之房屋使用現況、使用
系爭土地所獲利益，及系爭土地坐落位置之繁榮程度與經濟
價值，以及系爭土地於83年間至今之公告現值與公告地價均
逐年下降等一切情狀，認被告王聲敏、王聲讓及王麗華向原
告每月繳納之土地租金為每月7,623元，被告鄭登山向原告
繳納之土地租金為每月7,962元，尚屬合理，並無過低之情
形，是原告依民法第442條規定，請求被告王聲敏、王聲讓
、 王麗敏 就承租系爭土地應給付原告之租金，自102年4月1
日起調整為每月9,900元；被告鄭登山就承租系爭土地應給
付原告之租金，自102年4月1日起調整為每月10,340元計算
，為無理由，應予駁回。
八、至原告雖聲請本院履勘現場（即台南市○○區○○路○段00
00000號），以證明該處目前人車往來頻繁，市貌依舊繁榮
，惟本院認工商業繁榮之程度並無法單憑一時一次履勘現場
得以察知，且依前開說明已足認定本件調整租金有無理由，
核無履勘現場之必要；又本件為判決基礎之事證已臻明確，
兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決結果
均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條
第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國103年1月29日
臺南簡易庭法官張家瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月29日
書記官吳俊達