裁判字號：臺灣屏東地方法院102年訴字第240號民事判決
裁判日期：民國102年09月30日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣屏東地方法院民事判決102年度訴字第240號原告 戴義坤 被告 潘育勤 被告 張建盛 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國102年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件被告潘育勤經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張其就被告潘育勤所有坐落於屏東縣○○鄉○○段○○○○號之建地（重測前之屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○號，下稱系爭土地）有優先購買權存在一節，為被告張建盛所否認，故原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有確認利益，合先說明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為系爭土地之地上權人，鈞院民國101年度司執字第23714號強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）拍賣系爭土地時，依土地法第104條規定，原告應有優先承購權。原告雖知悉系爭土地遭拍賣，惟鈞院於拍賣前未通知原告，亦未於拍賣公告將原告列為優先購買權人，且原告無法確定系爭土地是否會遭賣出，故未到場，致系爭土地於10
1年12月11日第3次公開拍賣時，由被告張建盛得標買受，並取得系爭土地之所有權，原告因而無法就同一價格優先承買。爰依上開規定請求確認原告就系爭土地有優先購買權存在等語，並聲明：確認原告就鈞院101年度司執字第23714號強制執行程序拍賣之屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地有優先購買權。
二、被告張建盛以：系爭土地上之房屋為訴外人即被告潘育勤父親 潘武男 所建造，並非原告建築，所以原告無土地法第104條優先購買權，司法事務官也因此在系爭強制執行程序中沒有通知原告，原告起訴請求確認優先承買權存在並無理由，並聲明：原告之訴駁回。被告潘育勤則未於言詞辯論期日到庭陳述，亦未提出書狀聲明或表示意見。
三、原告與被告張建盛經本院協議簡化爭點為：原告就系爭土地是否有優先購買權存在？
四、得心證之理由：
㈠、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。又該條之立法理由為「為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，爰參照司法院之建議，將土地法第104條修正如上」。再按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先承買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，有最高法院65年台上字第530判例可資參照。依同一立法意旨，基地地上權人如於基地上根本未建築房屋者，參照使基地及房屋歸同一人所有，以盡經濟效用意旨，應認無優先承買權（最高法院88年度台上字第3111號判決意旨參照）。
㈡、經查，原告主張其為系爭強制執行程序中系爭土地之地上權人，並提出系爭土地之土地登記謄本為證（見本院卷第3頁），並經本院依職權調取系爭強制執行卷宗核閱無誤，是原告於系爭土地101年12月11日第3次公開拍賣時，形式上仍登記為系爭土地之地上權人。又系爭土地上現有未保存登記建物1棟，該建物是由訴外人潘武男所興建，現由其居住使用之事實，有系爭強制執行程序101年7月11日之查封筆錄及拍賣公告各1份在卷可稽，而原告於102年2月6日司法事務官調查時，亦陳稱伊未在系爭土地上蓋房屋，亦有該訊問筆錄附卷可徵，堪信原告雖為系爭土地登記上之地上權人，惟迄至系爭土地第3次公告拍賣時，均未在系爭土地上建築房屋。從而，依上開土地法第104條立法理由及最高法院判決意旨，原告於系爭土地第3次拍賣時並非「現有」房屋之合法使用權人，其亦未建築任何房屋或工作物，即無土地法第104條之保護利益存在，自不得主張優先承買權存在。
㈢、原告雖主張：伊未於系爭土地第三次公開拍賣時受合法通知，伊雖知要拍賣，但因不確定是否會拍出，故未到場行使優先承買權等語。惟系爭土地於101年7月11日本院人員前往指封時即知系爭土地上之未保存登記建物非原告所建，原告亦未於系爭土地建有其他房屋或工作物，依上開說明，原告對系爭土地應無優先購買權，已難謂有依法受出賣通知之權利。況依上開土地登記謄本可知，原告另為系爭土地之抵押權人，其於系爭土地第3次公開拍賣前之101年11月22日曾以抵押權人身分收受出賣通知，有送達證書附於系爭強制執行案件卷宗可證，是其明知伊亦為地上權人，在知悉系爭土地即將第3次拍賣下，對其未以地上權人身分受出賣通知乙事未依法聲明異議，更未於收受出賣通知時起10日內為優先購買之意思表示，先自行評估不到場，反於遭受不利益後再爭執優先購買權存在，要無可採。另原告雖主張伊為地上權人，本可在任何時候申請建築執照建築房屋，自不得因其未建築房屋而認伊無優先購買權等語。然優先購買權乃是在基地（即系爭土地）出賣時，為保護基地上之房屋合法使用收益者之利益而設，業如上述，係本於地上權所派生之權利，與地上權人本可依其地上權之房屋建築權乃屬各別之權利，原告於系爭土地出賣當時未建有房屋及其他工作物，即無系爭土地之優先購買權，其嗣後是否可再於系爭土地上建築房屋，係屬其可否再合法行使地上權之問題，而非本件審究之範圍。從而，原告上開主張，洵無可採。
五、綜上所述，原告於系爭土地出賣當時並未在其上建築房屋或其他工作物，其依土地法第104條第1項請求確認對於系爭土地有優先購買權存在，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年9月30日
民事第一庭法官劉怡孜正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國102年10月3日
書記官林依靜