臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第700號
原 告 戴細雪
被 告 游良杰
訴訟代理人 游張妥
複 代理人 張維晟
上列當事人間請求核定租金等事件，本院於中華民國100年10月
31日言詞辯論終結，判決如下：
主文
核定被告承租原告所有桃園市○○段○○○號土地應有部分百萬
分之一八九九四，每年應付租金自民國九十九年三月十七日起為
肆萬壹仟肆佰陸拾捌元。
被告應自民國九十九年三月十七日起按年給付原告肆萬壹仟肆佰
陸拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由要領：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原請求：⑴核
定被告就其所有之門牌號碼為桃園縣桃園市○○○○街○○○
號7樓、8樓房屋（即桃園市○○段2329、2330建號建物，
下合稱系爭建物）占有桃園市○○段○○○號土地（下稱系爭
土地）部分，每月應付租金自民國99年3月17日起為新臺幣
（下同）10,626元；⑵被告應自99年3月17日起按月給付原
告10,626元。復於本院審理中，將上開訴之聲明縮減為：
⑴核定被告就其所有系爭建物占有系爭土地部分，每月應付
租金自99年3月17日起為3,456元；⑵被告應自99年3月17
日起按月給付原告3,456元，揆諸前揭說明，應予准許。
二、原告主張：
㈠訴外人 游阿東 為被告之父親，前以渠所有之系爭土地與建商
合建後，約定分得4間房屋及系爭土地應有部分百萬分之
48295。興建完成後，游阿東將其中2間房屋即系爭建物以
買賣名義登記為被告所有，惟系爭建物坐落基地即系爭土地
應有部分百萬分之18994部分（每樓層房屋占有系爭土地之
應有部分各為百萬分之9497）與其他部分合計為系爭土地應
有部分百萬分之48295仍登記為游阿東所有，游阿東並將系
爭土地應有部分百萬分之18994與系爭建物共同設定抵押權
予桃園縣桃園市農會。嗣游阿東名下財產包含系爭土地應有
部分百萬分之48295及中山段2323、2325建號建物一併遭法
院查封拍賣，均由原告拍定取得。被告所有系爭建物無權占
用被告所有系爭土地應有部分百萬分之18994，考量民法第
425條之1之規定及最高法院48年台上字1457號判例意旨已
明白揭示「房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即
使用房屋必須使用該房屋基地」之法理，本件應類推適用民
法第425條之1之規定，認兩造間存有租賃之法律關係。原
告持有系爭土地須負擔其土地之稅賦及其他負擔，被告所有
系爭建物坐落於原告所有系爭土地上，因此受有使用基地之
利益而致原告權益受損，依誠實信用及不當得利原則，原告
亦得請求被告給付相當於租金之不當得利。
㈡查系爭土地公告現值為每平方公尺36,700元，惟申報地價卻
僅7,360元，觀諸公告現值約為申報地價之5倍之多，顯見
系爭土地所屬地區係屬繁華地區，復查本件系爭土地所處地
區位於桃園縣桃園市○○○○街與宏昌六街交叉口之「尊龍
庭園」社區內，附近有中山國小、縣立游泳池、武陵高中、
愛買購物中心，生活機能優越，文教設施週全，是屬一人口
密集，商業繁華地區，且目前該地區土地（素地）市場價格
每坪約近35萬元至40萬元之間（約為申報地價16倍，公告現
值3倍），又系爭土地雖持分面積僅56.34平方公尺（約17
坪），然卻足以令被告二棟面積各154.55平方公尺（約46.7
5坪）之房屋座落其上而建築，因此系爭土地使用單位之效
用價值理應提高，惟因土地法第97條既限制以申報地價為計
算標準，故以年息百分之10計算租金為每月3,456元（
7360*2966.32*9497/0000000*2*10％/12＝3,456，元以
下四捨五入），方符合公平正義。爰主張類推適用民法第
425條之1規定暨依同法第179條所定之不當得利法律關係
，請求核定租金並請求給付租金或相當於租金之不當得利等
語。爰聲明：⑴核定被告就其所有系爭建物占有系爭土地部
分，每月應付租金自99年3月17日起為3,456元；⑵被告應
自99年3月17日起按月給付原告3,456元。
三、被告則以：
㈠被告雖無權占用系爭土地，然土地法第97條規定城市地方房
屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10
為限，亦即百分之10僅係租金之上限，非租金決定之唯一標
準，尚須就兩造所有系爭房地之坐落位置及工商業繁榮程度
併附近房屋租金等一切情狀詳加審酌，始能定其支付標準，
最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照。系爭土地
所在區域，市價行情僅為每坪15至20萬元，原告主張系爭土
地每坪市價約近35萬元至40萬元，顯無可採。又系爭建物坐
落於中山國小後門旁邊，原告所提關於愛買、IKEA、武陵高
中等照片，均非系爭建物附近之概況，而與系爭建物有相當
之距離。再者，觀察臺灣臺北地方法院、臺灣士林地方法院
之判決，就坐落臺北市區之土地，尚未以申報地價百分之10
計算，殊難僅憑原告稱「…被告所有系爭房屋屬於新建集合
式大樓住宅，並位於桃園市○○路旁，屬於高度開發、熱鬧
之區域，若依土地法第97條、105條之規定計算，自應以年
息百分之10為適當，…」云云，即以百分之10作為核定
本件租金額或以之作為相當於租金不當得利之標準，被告認
為以系爭土地申報價額年息百分之3計算，似較允當。
㈡另被告所有之系爭建物坐落於原告所有之系爭土地應有部分
百萬分之18994上，核其性質與土地法規定之基地租賃關係
較為相近，是參諸民法第440條第3項明定租用建築房屋之
基地，遲付租金之總額達2年之租額時，適用同法第440條
第2項終止契約之規定，及土地法第103條第4款明定承租
人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，得收
回租用建築房屋之基地，有關積欠租金終止契約收回基地之
租額係以2年計算，併斟酌土地法第97條規定之租金亦以年
息即年租金計算等情，應認依習慣上基地租賃之租金應按年
支付，且其租金既按年支付，依前揭民法第439條規定，租
金應於每期屆滿時即每年最後1日支付之，從而本件原告主
張被告應自99年3月17日起按月支付租金等語，即無足取。
㈢本件原告租金額之計算方式暨支付租金之時期，既有前揭瑕
疵可指，其請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之
訴駁回。
四、原告主張系爭建物占用系爭土地應有部分百萬分之18994之
面積，系爭建物興建完成，辦理第一次建物保存登記後，即
以買賣名義登記為被告所有，游阿東仍保有權利範圍為百萬
分之18994之系爭土地所有權，並持系爭土地應有部分百萬
分之18994與系爭建物共同設定抵押權予桃園縣桃園市農會
。嗣游阿東所有系爭土地應有部分百萬分之482955遭查封拍
賣，由原告拍定取得，於99年3月16日登記為所有權人。被
告所有之系爭房屋，無權占用系爭土地應有部分百萬分之
18994，土地租金應按系爭土地99年申報地價每平方公尺
7,360元乘以系爭建物占用系爭土地應有部分百萬分之
18994之面積即56.3平方公尺，依土地法第105條準用土地
法第97條規定，於年息百分之10之範圍內計算等情，有原告
提出系爭土地土地登記第二類謄本、系爭建物建物登記第二
類謄本暨異動索引及本院不動產權利移轉證書等件附卷可佐
，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張租金應按
年息百分之10計算，並逐月給付等節，為被告所否認，並以
前揭情詞置辯。經查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1
定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓
與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務
上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓
人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質
，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與
相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼
續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該
房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該
土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即
無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人
原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有
權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將
土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人
時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，
請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度
台上字第1328號判決意旨參照）。
㈡系爭建物與其坐落系爭土地應有部分百萬分之18994部分，
為訴外人游阿東與他人合建後所分配取得，雖訴外人游阿東
逕將系爭建物登記為被告所有，而無土地及土地上房屋同屬
一人所有之情形存在，然訴外人游阿東與被告間具父子關係
，而訴外人將系爭建物登記為被告所有後，訴外人游阿東自
己仍保有系爭土地應有部分百萬分之48295之所有權，足可
見訴外人游阿東原即允諾系爭建物之所有權人即被告繼續使
用土地；且原告於拍賣取得系爭土地應有部分百萬分之4829
5之所有權時，對於系爭土地上有公寓大廈式之建物坐落其
上，而系爭建物未一併拍賣等情既已知之甚稔，復斟酌拆除
系爭建物之有悖於民法第425條之1保存原有建物社會經濟
價值之立法意旨等情，應認本件得類推適用民法第425條之
1之規定，推定兩造間於系爭建物使用期限內，有租賃關係
存在。兩造於本院調解及審理程序中，對於租金數額之多寡
向有歧見，就租金數額確有不能協議之情形，原告類推適用
民法第425條之1第2項之規定，請求本院核定租金數額，
於法自無不合，合先敘明。
㈢本件原告主張系爭建物占用系爭建物應有部分百萬分之
18994，土地租金應以系爭土地99年申報地價每平方公尺
7,360元乘以系爭建物占用系爭土地應有部分百萬分之
18994之面積即56.3平方公尺為計算基礎，為被告所不否認
，然兩造對於上揭計算基礎應乘以年息百分比之比例，無法
達成共識。經查：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地
法第97條第1項、第105條分別定有明文。再所謂年息10%
為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地
價年息10%計算，尚須斟酌土地位置、鄰近地區工商繁榮程
度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社
會感情等情事以為決定，並非必以申報總地價年息百分之10
為據。是可知法律上就土地租金之範圍既有最高限額之規定
，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額，
同理法院核定租金亦同受上開法律之限制。
⒉系爭位於桃園縣桃園市○○○○街與宏昌六街交叉口之「尊
龍庭園」社區內，環境清幽，該社區鄰近幼稚園、中山國小
，附近有有多所補習班，有原告提供照片（見本院卷第90
頁至第95頁）附卷可稽，文教設施健全。而系爭土地雖非緊
鄰國際路一段、省道1號即中山路，然與國際路一段及中山
路均相距非遠，中山路為省道之重要幹道，而國際路一段上
大樓林立等情，有GOOLE地圖、地圖等件可稽（見本院卷第
103頁、第104頁），交通方便，生活機能尚稱便利。原告
主張系爭土地每坪市價約近35萬元至40萬元，雖為被告所否
認，然被告亦自陳系爭土地市價行情約有每坪15至20萬元之
譜，以平方公尺換算，系爭土地每平方公尺至少亦有45,374
至60,500元之市價，為系爭土地之申報地價每平方公尺
7,360元之6至8倍之多。本院審酌系爭土地坐落位置、繁
榮程度、以及申報地價與土地市價價值懸殊等情，認所核定
之租金，以按申報地價年息百分之10計算，尚屬允當。原告
於99年3月16日登記取得系爭土地應有部分百萬分之48295
，有土地登記第二類謄本（見本院卷第17頁）在卷可佐，是
原告請求核定租金額為每年41,468元（2966.32*18994/0000
000*7360*10％＝41468，元以下四捨五入，即每月租金
3456元），並請求自99年3月17日起，按年給付原告新臺幣
41,468元，為有理由。
⒊至被告提出我國法院民事判決影本，抗辯稱臺北市區地區土
地，於核定土地地租時亦未以申報總價之年息百分之10計算
云云。惟查，法官本於法律之確信，依法就個案獨立審判，
除最高法院之判例已形成具相當於法律拘束力之效力，審判
本不受其他法院判決之拘束。況被告所提出之判決，與本件
系爭土地之申報地價、土地周圍狀況等情形均非一致，其個
案情形既有不同，本院自不受前揭前揭判決之拘束，附此敘
明。
⒋原告另聲請囑託不動產鑑定公司鑑定系爭土地價值市價，以
資證明系爭土地以申報地價（誤載為公告地價）核定租金顯
有不公等情，然系爭土地申報地價與市價相差懸殊等節，業
已認定如上，原告前揭調查證據之聲請，核無必要，應予駁
回，附此敘明。
㈣本件類推適用民法第425條之1規定，推定兩造間於系爭建
物得使用期限內，有租賃關係存在，業已認定如上而。此等
租賃關係之租賃期限不受民法第449條第1項20年租賃期限
之限制，為民法第425條之1後段所明文，足見此等租賃關
係期間甚長，非短期存在。民法第440條另規定，承租人租
金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租
金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租
賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得
依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者
，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房
屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之
規定。法條區分房屋租賃、基地租賃，就支付租金遲延之情
形，分別以2月、2年作為計算基礎，佐以基地租賃非短期
存在等情，基地租賃之地租，應以按年給付為原則，堪予認
定。查本件係租用系爭土地應有部分百萬分之18994供系爭
建物使用，核屬基地租用之情形，而兩造就每期地租應以年
計，或以月計未有共識，且未約定，揆諸前揭說明，自應以
按年給付為宜，是以原告按年請求給付租金為理由。
㈤另原告主張類推民法第425條之1及不當得利之法律關係作
為本件請求租金或相當於租金不當得利之依據，然並未排列
先後順序，自屬訴之客觀合併中之選擇合併，本院既已依類
推適用民法第425條之1之法律關係為有利原告之認定，則
依據不當得利之法律關係就同一聲明所為之請求，即無庸再
為審究。
五、綜上，原告請求核定被告承租原告所有系爭土地應有部分百
萬分之18994，及自99年3月17日起按年給付原告租金為
41,468元（即每月租金3,456元），為有理由，應予准許。
六、本判決主文第2項，係就民事訴訟法第427條第4項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389第1項第
3款規定，依職權宣告假執行。本判決主文第1項乃形成之
訴而非給付之訴，無庸執行，自無併予宣告假執行之必要，
併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用
之證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年11月16日
桃園簡易庭法官廖珮伶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月17日
書記官李宜娟