裁判字號：臺灣新竹地方法院98年訴字第385號民事判決
裁判日期：民國99年04月27日
裁判案由：給付報酬等
臺灣新竹地方法院民事判決98年度訴字第385號原告竹企不動產仲介經紀有限公司法定代理人 徐榮聰 原告 王文雄 前二人共同訴訟代理人 房阿生 律師被告 曾福春 上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國99年4月8日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告竹企不動產仲介經紀有限公司負擔百分之四十五、原告王文雄負擔百分之五十五。
事實及理由
壹、原告主張：
一、查被告於民國（下同）98年4月20日，委託原告竹企不動產仲介經紀有限公司（下稱竹企公司），就其所有之坐落新竹縣竹北市○○○段○○○○號土地及其上新竹縣竹北市○○路○○○巷○○○號房屋，作價新臺幣（下同）1,280萬元（嗣變更為1,238萬元），委託原告竹企公司銷售，委託銷售期間自98年4月20日起至98年7月30日止，有委託銷售契約書及契約內容變更合意書可證。
二、嗣經原告竹企公司努力推銷結果，於98年4月21日覓得原告王文雄願以1,238萬元之價格買受，經洽商被告相關買賣事宜，被告於98年4月23日同意以1,238萬元之價格出售，並在不動產買賣斡旋承諾契約書內賣方簽署承諾欄簽名。並由原告王文雄簽立98年4月24日期、面額30萬元之第780476號本票乙紙交付被告，作為買賣房地之定金，雙方買賣之意思表示即已成立，此有不動產買賣斡旋承諾契約書及本票乙紙可稽。
三、詎被告於買賣成交後，藉故未予審閱期間而反悔不賣，致無法完成簽約手續，此有新竹武昌街郵局第901號存證信函可證。
四、依不動產買賣斡旋承諾契約書第6條第1款規定：如買賣成交，受託人（即原告竹企公司）向買賣雙方收取成交總價款百分之5之服務報酬，其中買方同意給付受託人成交總價款百分之1之服務報酬。則其餘百分之4之服務報酬，應由賣方給付，從而以總價1,238萬元之百分之4計算，被告應給付原告竹企公司服務報酬495,200元。
五、又依委託銷售契約書第6條第5款規定：甲方（即出賣人即被告）於仲介成交後反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，應加倍返還定金予買方或對買方負損害賠償責任。查被告於仲介完成後反悔不賣，且可歸責於被告之事由致無法簽約，依上開約定，自應加倍返還定金60萬元予原告王文雄。
六、為此聲明請求：
（一）被告應給付原告竹企不動產仲介經紀有限公司495,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）被告應給付原告王文雄600,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、關於本件賣屋仲介糾紛一事，經過情形如下：
（一）被告有意思賣房子，於是在98年4月20日早上10時找上竹風房屋竹北店的仲介業者業務員 王克昌 先生過來家裡談賣房屋一事，王姓業務員10時30分有來看過，嗣於下午4時拿了5張紙給被告簽章，王姓業務員說委託原告公司賣屋，所有資料要簽章，要送回公司作為建檔，於是叫被告這裡簽章、那裡簽章，其中3張有蓋章，2張沒有蓋章，王姓業務員說這些只是建檔用，沒有關係，只是委託原告公司賣屋。
（二）翌日即98年4月21日被告拿委託銷售契約書給兒子 曾景詮 看過一遍，曾景詮說內容有問題，問被告簽契約書時，內容有沒有詳細審閱過，被告說：沒有。曾景詮又問：業務員有讓你攜委託書回家審閱至少3天以上嗎？被告說：沒有。曾景詮告訴被告：身為一位不動產經紀人或者業務專員，委託契約書的內容亂寫一通，塗改一堆，連日期也寫錯，而業務員也沒有每一條的條款，詳細說明讓賣方了解委託書內容，且所有資料均在98年4月20日寫好簽章的，為何審閱期的日期押在前3天？是否有嚴重疏失？
（三）98年4月22日王姓業務員來看房子時，被告就有告知王姓業務員我不想賣房子的意思了，於是王姓業務員的口氣與態度就有明顯的改變，態度變得非常差。又於98年4月23日下午曾景詮撥電話給王姓業務員要求解除委託賣屋一事，王姓業務員並不理會此要求，並稱已有買方出現，所以委託書不可以解除，可是被告前一天就有告知王姓業務員不想賣屋一事。
（四）於98年4月24日早上，曾景詮至新竹縣政府消保官申訴，下午王姓業務員有來，並夥同一位來家裡大聲叫囂，並用台語威脅警告我們：不賣再試試看啊！被告並不理會，但是也未得到結果，於是寄了一封存證信函。嗣於98年4月25日被告也收到仲介業者的存證信函，內容指出：有買方出現，被告必須要履行合約，若要解約，必須賠錢。但是，被告都沒有收到任何金錢，就必須賠錢，而被告也有在第一時間內告知仲介業者，是仲介人員不理會被告，一拖再拖，這跟詐騙集團有何不同？擺明是坑人的行為，以後還有誰敢委託仲介業者買賣房屋，一次就嚇到了！而被告未繳交相關證明之文件，產權不足，買賣契約尚未簽訂，此買賣為不成立，如果今天被告已簽訂買賣契約，錢也跟仲介業者收取了再來反悔，就是被告的不對，當然就必須賠償仲介業者，然而事實並非如此，被告既沒有簽約，也沒有收取定金，而且2日以內就已告知仲介業者不想賣屋一事，難道業務人員的職業道德與水準都是如此差勁嗎？甚至還會夥同類似流氓之人來參與威脅叫囂之行為。
二、兩造係於98年4月20日簽立委託銷售契約書，但原告並未先予被告審閱契約條款內容，契約書上之審閱期間是原告方面倒填回去的。
三、原告王文雄於98年8月6日庭訊時之陳述並非屬實，被告確定原告王文雄只到家中一次，是在晚上和其太太一起前來，且被告以為是業務員王克昌的同事，都是房屋仲介公司的人，因為原告公司有很多人來過，當時王克昌並沒有特別介紹原告王文雄是買方，只有說來看看房子，可以介紹給客戶，並無當場在被告家中與原告王文雄商議房屋價款。
四、為此答辯聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
參、本院之認定：
一、本件兩造主要爭執點厥為：（一）原告竹企不動產仲介經紀有限公司與被告簽立之系爭委託銷售契約書之定型化契約有否給予被告最少三日之審閱期？（二）被告抗辯系爭委託銷售契約書之定型化契約因無前項審閱期致約款無效，原告竹企不動產仲介經紀有限公司不得依該系爭委託銷售契約書請求被告給付服務報酬495,200元，有無理由？（三）原告王文雄請求被告給付其600,000元（即定金300,000元之加倍），有無理由？茲分述如下：
二、原告竹企不動產仲介經紀有限公司與被告簽立之系爭委託銷售契約書之定型化契約有否給予被告最少三日之審閱期？
（一）原告竹企公司主張：被告於98年4月20日，委託原告竹企公司，就其所有之坐落新竹縣竹北市○○○段○○○○號土地及其上新竹縣竹北市○○路○○○巷○○○號房屋，作價1,
280萬元（嗣變更為1,238萬元），委託原告竹企公司銷售，委託銷售期間自98年4月20日起至98年7月30日止，提出委託銷售契約書及契約內容變更合意書各一件為證。被告抗辯：被告於98年4月20日早上10時找上竹風房屋竹北店的仲介業者業務員王克昌先生過來家裡談賣房屋一事，王姓業務員10時30分有來看過，嗣於下午4時拿了5張紙給被告簽章，王姓業務員說委託原告公司賣屋，所有資料要簽章，要送回公司作為建檔，於是叫被告這裡簽章、那裡簽章，其中3張有蓋章，2張沒有蓋章，王姓業務員說這些只是建檔用，沒有關係，只是委託原告公司賣屋，並未詳細說明契約條款讓賣方了解委託書內容，且所有資料均在98年4月20日寫好簽章的，並未給被告審閱期，卻倒填98年4月17日稱已交由被告攜回審閱三日，並非真實，該定型化契約條款應無效等語。
（二）經查，兩造俱不爭執系爭委託銷售契約書係於98年4月20日簽訂，自堪採為真實。惟原告竹企公司之業務員王克昌初於98年7月7日到庭陳稱：我是承辦本件房地買賣的業務員，98年4月17日我即有帶人（指證人 劉秀卉 ）去系爭房地作第一次帶看等情（見本院卷第22頁背面），原告竹企公司並聲請傳訊該證人劉秀卉到庭作證稱：「（問：是否曾於98年4月17日去系爭現場看屋？如有，請詳述當日情形為何？）我有去現場看屋，但詳細日期我不確定。去看房子的當天我在報紙上（不記得何報）看到售屋的廣告，中午左右我打電話（是手機號碼）給廣告上聯絡人，是一位先生接的，我忘記他叫什麼名字，他和我說地有100多坪，房子是中古屋，電話中他有說房子要賣約1,300萬左右，請我去看屋。我當天傍晚和他約在系爭房屋的巷口，只有一位先生帶看（應該就是今日在庭的原告公司員工王克昌先生），我是和我先生一起去，屋主也在場，就是在庭的被告。當天被告有帶我們去看房子的狀況，並且有表明要賣，但我並沒有和他們談價格，因為我先生不喜歡該房屋，認為該房子濕氣較重，格局不喜歡，看完我和我先生就離開，我印象中不記得有沒有留資料，但我有向仲介要名片，仲介也有留我的電話。後來過了2、3天，仲介有與我聯絡，問我是否喜歡該房子，我回答他因為先生不喜歡，所以不考慮買，後來就沒有再聯絡了。」（詳本院卷第36頁正、反面筆錄）等情。復核諸證人王克昌（即原告竹企公司業務員）證稱：「（問：是否帶證人劉秀卉去現場看過系爭房屋？如有，請詳述當日情形為何？）有，我之前並不認識證人劉小姐。98年4月17日當天劉小姐打電話到公司，我同事接到電話後將電話轉給我，因為我們公司有刊登售屋廣告（聯合報及自由時報輪流登），劉小姐是打公司電話，並非手機。電話中我有和她介紹系爭房子，大約要賣1,400萬到1,500萬之間，因為當時我尚未和被告正式簽委託銷售契約，所以我請劉小姐直接到現場看。我們是約在系爭房屋旁邊的土地公廟，系爭房屋及土地公廟都是在離巷口約6、700公尺的巷子裡，因劉小姐告訴我她對該地區環境很熟悉，她是住在附近的人。當天她與她先生一起來看，被告也有在場，他有帶劉小姐看房子並介紹房子，當場我也有問被告房屋要賣多少，被告告訴我至少實拿要1,300多萬，我記得我是開價給劉小姐1,400多萬。當天沒有簽委託書，是98年4月20日才簽的。當天我沒有與被告及劉小姐簽斡旋文件，也沒有請劉小姐留下任何資料，但我手機裡有她的來電顯示她的手機號碼，當天很匆忙，也沒有填寫任何帶看紀錄。」（詳本院卷第37頁正、反面筆錄）等語；經比對上開二人證述內容，證人劉秀卉並未證述看屋日期確為98年4月17日、接洽看屋方式證人劉秀卉稱其係撥打行動電話與原告竹企公司人員接洽，證人王克昌則稱係市內電話而非行動電話、相約至系爭房屋看屋之過程證人劉秀卉稱當天傍晚和他約在系爭房屋的巷口，證人王克昌則稱當天是約在系爭房屋旁邊的土地公廟，系爭房屋及土地公廟都是在離巷口約6、
700公尺的巷子裡，足見其二人所述已多有不符之處，難以盡信，證人王克昌亦稱當日未填寫任何帶看紀錄，且其於4月17日有問被告是否需要契約影本事先審閱，當時被告說已認識10幾年，可以省略該手續（此為被告否認）等情（詳本院卷第37頁反面筆錄）；是此，原告竹企公司就其所主張其已於98年4月17日交付契約予被告並於4月20日始簽約，已予被告3日審閱期乙節，尚難憑信，無可採為真實。
三、被告抗辯系爭委託銷售契約書之定型化契約因無前項審閱期致約款無效，原告竹企不動產仲介經紀有限公司不得依該系爭委託銷售契約書請求被告給付服務報酬495,200元，有無理由？
（一）按定型化契約如有疑義，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項定有明文。次按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2條第7、9款、第11條之1、第17條定有明文。又內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，該公告經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，自公告6個月後生效，依該公告壹、應記載事項一、契約審閱期間即規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容」（參內政部地政司網頁：http://w
ww.land.moi.gov.tw/law/chhtml/index.asp#）。
（二）經查：
１、原告竹企公司以提供不動產仲介等服務為營業，系爭委託銷售契約之條款為其用與不特定之消費者簽訂同類委託銷售不動產而先予擬定之契約條款，系爭委託銷售契約屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1規定及內政部上開公告，原告與被告訂立系爭委託銷售契約前，最少應給予被告3日以上審閱契約之期間。
２、原告竹企公司上開主張系爭委託銷售契約書已給予被告3日之審閱期，無法充分舉證證明而未得採為真實，已詳述如前。揆諸前揭說明，被告得主張系爭委託銷售契約書第
5、10、11條不構成契約內容；雖依消保法第11條之1第
2項規定違反審閱期間之規定者，其條款不構成契約之內容，然基於消費者保護法為保護消費者權益之立法目的及消保法第16條但書規定甚至得主張契約全部無效之明文，被告主張系爭委託銷售契約部分條款無效，原告竹企公司尚不得依該系爭委託銷售契約書第5條請求被告給付服務報酬495,200元，核屬有據，為有理由，是以，原告竹企公司對被告此部分之請求無可准許，應予駁回。
四、原告王文雄請求被告給付其600,000元（即定金300,000元之加倍），有無理由？
（一）原告王文雄主張：其於98年4月21日願以1,238萬元之價格買受，經洽商被告相關買賣事宜，被告於98年4月23日同意以1,238萬元之價格出售，並在不動產買賣斡旋承諾契約書內賣方簽署承諾欄簽名，並由原告王文雄於98年4月21日簽立98年4月24日為到期日、面額30萬元之第780476號本票乙紙交付被告，作為買賣房地之定金，雙方買賣之意思表示即已成立。被告於買賣成交後，藉故未予審閱期間而反悔不賣，致無法完成簽約手續，依委託銷售契約書第6條第5款規定：甲方（即出賣人即被告）於仲介成交後反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，應加倍返還定金予買方或對買方負損害賠償責任，被告於仲介完成後反悔不賣，且可歸責於被告之事由致無法簽約，依上開約定，自應加倍返還定金60萬元予原告王文雄，原告王文雄乃請求被告給付其600,000元（即定金300,
000元之加倍）等情，並提出本票影本一件為據。被告抗辯：98年4月22日王姓業務員來看房子時，被告就有告知王姓業務員，我不想賣房子的意思了，於是王姓業務員的口氣與態度，就有明顯的改變，態度變得非常差。又於98年4月23日被告並未與原告王文雄議定買賣金額，系爭不動產買賣斡旋承諾契約書上被告簽名亦非4月23日簽，而係98年4月20日證人王克昌拿來5份文件中其中一件，我有簽名5份，但2份未蓋章；另4月23日下午曾景詮（即被告兒子）撥電話給王姓業務員要求解除委託賣屋一事，王姓業務員並不理會此要求，並稱已有買方出現，所以委託書不可以解除；於98年4月24日早上，曾景詮與被告至新竹縣政府消保官申訴，下午王姓業務員有來，並夥同一位來家裡大聲叫囂，並用台語威脅警告我們：不賣再試試看啊！被告並不理會，但是也未得到結果，於是寄了一封存證信函（98年4月25日）等語，並提出電話通聯紀錄、新竹縣政府書函兩件及該府消費者申訴案件協調紀錄書一件為證。
（二）經查：原告竹企公司與被告間系爭委託銷售契約書第6條第2項：「甲方承諾買方要約或買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立。契約成立時，甲方□同意□不同意授權乙方代為收受買方定金。...」（見本院卷第8頁），於上開同意與不同意授權乙方即原告竹企公司代為收受買方定金乙節，被告並未勾選，依消費者保護法第11條第2項規定明文，定型化契約如有疑義，應為有利於消費者之解釋，則被告即未同意授權原告竹企公司代為收受買方即原告王文雄之定金，復參以原告自承本票由王克昌保管中（詳本院卷第79頁筆錄）、證人王克昌證稱「...我只有將本票交給被告看一下就收回由我保管。」（詳本院卷第38頁反面筆錄），足認原告王文雄簽發30萬元本票為定金僅交付予證人王克昌，被告既未授權其收受，即被告未收受該等定金乙節，可資認定。
（三）原告王文雄請求被告給付600,000元（即定金300,000元之加倍），其法律上之主張係依委託銷售契約書第6條第
5款規定：甲方（即出賣人即被告）於仲介成交後反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，應加倍返還定金予買方或對買方負損害賠償責任（詳見原告起訴狀第3頁第五項、即本院卷第5頁）。惟查，姑不論就原告竹企公司而言，該契約條款（委託銷售契約書第6條）業因系爭定型化契約未予被告合理審閱期經被告抗辯條款無效（不構成契約之內容），已無得主張，況該契約係原告竹企公司與被告簽訂，以契約相對性而言，原告王文雄亦無從依該契約對被告主張給付，又被告未收受原告王文雄簽發30萬元本票定金，已詳述如前。從而，原告王文雄請求被告給付600,000元（即定金300,000元之加倍），尚乏依據，應予駁回。
五、綜上各節，本件原告竹企不動產仲介經紀有限公司請求被告給付495,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告王文雄請求被告給付其600,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併俱予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
肆、據上論斷：本件原告之訴均為無理由，並依民事訴訟法第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國99年4月27日
民事第一庭法官陳順珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月27日
書記官陳筱筑