裁判字號：臺灣臺北地方法院91年小上字第6號民事判決
裁判日期：民國91年07月12日
裁判案由：返還押金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度小上字第六號
上訴人甲○○訴訟代理人丁○○被上訴人乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十二日本院台北簡易庭九十年度北小字第二六八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決命上訴人給付超過新台幣壹仟伍佰貳拾肆元與其法定遲延利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。
其餘上訴部分駁回。
第一（反訴部分）、二審訴訟費用由被上訴人負擔新台幣壹仟柒佰叁拾叁元伍角，上訴人負擔新台幣陸拾元。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之反訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、原判決未說明何以上訴人應給付被上訴人如主文所載金額及利息之實體法上之根據及相關契約約定條款，有判決不適用法規之違法。再原判決理由要領第一項後段「從而，原告據予提起本訴，請求被告清償如主文第一項所示之金額及利息，即無不合，應予准許。」之記載，與主文反訴原告勝訴之記載不符，其
主文與理由顯有矛盾。又原審未依民事訴訟法第一百九十九條第一項之規定令當事人為辯論，且於上訴人欲為防禦方法之提出及為抵銷抗辯之陳述時，予以禁止，並率而終結辯論，使上訴人毫無防禦之機會，違背言詞辯主義之精神。
二、兩造間訂有房屋租賃契約，期間自八十八年十月二十二日起至八十九年十月二十一日止，詎於租賃契約有效期限內，被上訴人竟違反契約約定，提前收回房屋，應賠償上訴人二個月租金之損害賠償，且無正當理由侵入上訴人之住宅，並將上訴人存放之物品予以毀損，分別構成刑法第三百零六條第一項之侵入住宅罪，三百五十四條毀損罪及民法第一百八十四條第一項前段之侵權行為。
三、兩造約定之租金為每個月新台幣（下同）八千元，上訴人應於每月二十二日以前繳納，雙方並約定有「擔保金」，即押金，依契約第五條第三款約定，承租人如有積欠租金時，出租人得由「擔保金」優先扣抵。上訴人已依約繳付相當於二個月租金之「擔保金」，並於八十九年八月五日繳付第十期之租金，因此自八十九年八月二十二日起至八十九年十月二十一日止共計二個月之租金，依約自應從承租人繳付之「擔保金」優先扣抵，故被上訴人提起反訴要求上訴人給付二個月租金，顯無理由。再上訴人已於八十九年八月五日繳交第十個月之租金，以擔保金扣抵二個月之租金，至租賃契約有效期限內，上訴人並無遲延給付租金逾二個月之情形，被上訴人並無終止契之權限。再依民法第四百二十三條之規定，出租人應以合約約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此為出租人交付及保持之義務。被上訴人之代理人丙○○小姐與上訴人約定，鐵窗由被上訴人負責，上訴人願意負擔二千元，故上訴人無再給付被上訴人鐵窗費用之義務，被上訴人要求上訴人給付、大小鐵窗及大小雨遮共二萬三千元，其請求顯無理由。
四、另被上訴人要求上訴人給付清潔費用及換鎖費用共二千八百元，不但無收據，亦無法律或契約約定之依據，上訴人無給付之義務。水電費二千五百元部分，被上訴人無法提出收據，另管理費用二千五百二十四元部分，上訴人無意見。
參、證據：援用原審之立證方法外，補提匯款單影本一份為證。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀並於準備程序聲明及陳述如次：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人在原審係請求八十九年八、九月，二個月租金一萬六千元、大小鐵窗及雨遮二萬三千元、管理費一千五百二十四元、清潔費一千元、換鎖費用一千八百元及水電費二千五百元。
二、簽約當時，兩造確有約定鐵窗由上訴人負擔二千元，後因上訴人不滿意，希望能改裝大鐵窗，並表示改裝大鐵窗後，租二、三年都沒有問題，所以才改裝大鐵窗。清潔費用是上訴人偷偷搬走，留下一堆垃圾，八十九年九月底管理員通知被上訴人清理所產生之費用。換鎖是在八十九年十月份才換的，水電費每個月五百元，共計五個月二千五百元，費用均應由上訴人負責。
三、上訴人雖稱要以押金抵租金，然押金部分在上訴人違反租賃契約第四條第一項、第七條第五項及第六條第七項時，被上訴人即約沒收押金。被上訴人在八十九年十月十六日將房屋出租出去，只差六天的租金。
四、上訴人已給付之租金短少六千二百八十一元。
參、證據：援用原審之立證方法外，補提㈠估價單影本一份、㈡管理費收據影本一份為證。
理由
一、本件被上訴人，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十五條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人於原審提起反訴請求上訴人給付四萬五千八百二十四元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息，核其訴訟標的金額在十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之八第一項之規定，應適用小額訴訟程序。
三、被上訴人於原審上訴人提訴請返還押金時，提起反訴主張上訴人積欠其八十九年
八、九月，二個月租金一萬六千元、大小鐵窗及雨遮二萬三千元、管理費一千五百二十四元、清潔費一千元、換鎖費用一千八百元及水電費二千五百元，共計四萬五千八百二十四元（上訴人所提本訴業因其二次未於言辯論期日到場，被上訴人到庭拒絕言詞辯視同未到，而視為撤回本訴訴訟程序）。
上訴人則以其已給付至八十九年八月份之租金，九月及十月之租金，依契約第五條第三款約定，得由「擔保金」優先扣抵。而兩造曾約定，鐵窗由被上訴人負責，上訴人願意負擔二千元，上訴人無再給付被上訴人鐵窗費用之義務，另被上訴人要求上訴人給付清潔費用及換鎖費用，並無收據，且無法律或契約約定之依據，上訴人無給付之義務。水電費部分，被上訴人無法提出收據，另管理費用一千五百二十四元部分，上訴人無意見等語置辯。
四、查兩造於八十八年十月二十二日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人租用房屋，期間自八十八年十月二十二日起至八十九年十月二十一日止，租金每月八千元，於每月二十二日以前繳納，押金為一萬六千元之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書影本在卷可憑，自堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人積欠其八十九年八、九月，二個月租金一萬六千元、大小鐵窗及雨遮二萬三千元、管理費一千五百二十四元、清潔費一千元、換鎖費用一千八百元及水電費二千五百元，共計四萬五千八百二十四元等語，上訴人則以上開情詞辯置，經查：
㈠被上訴人雖主張上訴人積欠其八十九年八、九月之租金，共計一萬六千元；然
上訴人係給付被上訴人至八十九年八月份之租金，共計已給付被上訴人十個月之租金此為兩造所不爭執；故被上訴人所稱積欠八十九年八、九月之租金，應係指至八十九年十月二十一日租賃期限屆滿前，未支付之二個月之租金，即上訴人所稱八十九年九月、十月份之租金。而此二個月之租金，上訴人以台北第三十三支局第七八二三號存證信函通知被上訴人「台端與本人間之房屋租賃契約原訂於中華民國八十九年十月二十一日屆滿，並經日前為到期不續約之通知，並要求自中華民國八十九年八月二十二日起之租金由本人提供之押金扣抵」等語，此並為被上訴人所不爭執，是系爭租賃契約因上訴人通知不續約，已於租賃期限屆滿時終止，而八十九年九月、十月之租金，亦經上訴人以押金為抵償之表示，而業已支付，是被上訴人猶請求其所稱八十九年八、九月之租金一萬六千元，尚不足採。
㈡再被上訴人主張大小鐵窗及雨遮二萬三千元，應由上訴人負擔等語，並提出估
價單影本一份為證。惟依系爭租賃契約約定，就鐵窗部分由承租人即上訴人負擔二千元，而上訴人亦已交付裝設鐵窗費用二千元予被上訴人，此為兩造所不爭執，雖被上訴人陳稱上訴人表示改裝大鐵窗後，租二、三年都沒有問題，所以才改裝大鐵窗等語，然此為上訴人所否認，另被上訴人復未能舉證證明兩造間另何有上訴人須負擔裝置鐵窗費用之約定，或上訴人應負擔鐵窗裝置費用之依據，其主張上訴人應負擔鐵窗費用二萬三千元，尚不足採。
㈢被上訴人主張上訴人負擔管理費一千五百二十四元、清潔費一千元、換鎖費用
一千八百元及水電費二千五百元等語，並提出管理費、清潔費及換鎖費用收據影本一份為證。查依系爭租賃契約約定，承租人管理費單月支付七百六十二元，上訴人已繳納至八十九年五月份之管理費，尚積欠八十九年七月、九月份之管理費一千五百二十四元未繳納，此為兩造所不爭執，是被上訴人主張上訴人應負擔管理費一千五百二十四元之管理費，為可採信。至清潔費一千元，換鎖費用一千八百元，被上訴人陳稱清潔費係在九月底時，上訴人搬走後，留下垃圾，管理員通知被上訴人清理時所產生之費用，換鎖是在八十九年十月十五日等語。然查系爭租賃契約至八十九年十月二十一日始因期限屆滿終止，被上訴人於租賃期間仍存續中，即自行進入系爭房屋內，清理上訴人所遺留之物品並換鎖，其所產生之費用，即無從要求上訴人負擔。另水電費二千五百元，被上訴人並未提出證據證明之，故被上訴人主張上訴人應負擔清潔費一千元、換鎖費用一千八百元及水電費二千五百元等語，不足採信。
六、綜上所陳，被上訴人主張上訴人負擔管理費一千五百二十四元，為上訴人所不爭執，自堪信為真實，至被上訴人主張上訴人積欠其租金一萬六千元、大小鐵窗及雨遮二萬三千元、清潔費一千元、換鎖費用一千八百元及水電費二千五百元等情，為不足採。雖上訴人另抗辯被上訴人違約提前將系爭租賃房屋出租於他人，依系爭租賃契約第六條第四項之規定，應賠償上訴人二個月租金之損害賠償，爰以之與前開應負擔之管理費一千五百二十四元相抵銷等語；另被上訴人主張押金部分，因上訴人未經同意將房屋一部分轉借予第三人，且未按期繳納租金達二個月，視為違約，另未於租賃期滿三十日前以存證信函通知，已依約沒收其押金；又上訴人尚短少租金六千二百八十一元等語。然按當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦之方法。又按當事人於第二審程序不得為訴之變更、追加或提起反訴，民事訴訟法第四百三十六條之二十八前段、第四百三十六條之二十七定有明文，是兩造均不得於本小額訴訟第二審程序提出新攻擊或防禦之方法或為訴之追加。從而，被上訴人依系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付一千五百二十四元，及自被上訴人九十年四月三日聲請狀繕本送達翌日即九十年四月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，為小額訴訟之判決，應依職權宣告假執。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件訴訟費用由上訴人分擔三十分之一，餘由被上訴人負擔，依後附計算書確定如主文所示之金額。
八、據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十二第一項、第二項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百三十六條之十九第一項，判決如主文。
中華民國九十一年七月十二日
民事第三庭審判長法官楊絮雲
法官張明輝法官吳青蓉右為正本係照原本作成本件判決不得上訴。
計算書項目金額（新台幣）備註第一審裁判費四百五十九元第一審郵費三百四十元第二審裁判費六百八十八元五角第二審送達郵費三百零六元（含送達第二審判決）合計一千七百九十三元五角被上訴人負擔一千七百三十三元五角，上訴人負擔六十元中華民國九十一年七月十二日
法院書記官吳芳玉