臺灣臺中地方法院民事判決 99年度豐簡字第273號
原 告 全旺天下管理委員會
法定代理人 蔡振貴
被 告 張桂蘭
右當事人間請求排除侵害事件，本院於民國99年11月25日言詞辯
論終結，判決如左：
主文
被告應將坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地○○○鄉○○段
442建號），如附圖所示一層部分面積15.78平方公尺及騎樓部分
面積7.88平方公尺之共用部分恢復通道原狀，交由原告管理。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告為全旺天下公寓大廈（下稱系爭社區）所組成之管理
委員會，被告為系爭社區之區分所有權人，被告之門牌號
碼為台中縣○○鄉○○路○段○號，被告所屬建物位於系爭
社區之一樓店面，被告所屬建物連接系爭社區如附圖所示
一層部分面積15.78平方公尺及騎樓部分面積7.88平方公
尺之共用部分（下稱系爭共用部分），系爭共用部分原為
建設公司規劃○○○區○○○道，供社區住戶出入使用，
惟系爭共用部分長期為被告作為店面營業使用，經原告催
告其回復原狀，被告仍然不從，依97年8月9日區分所有權
人會議決議，由原告代表區分所有權人向被告請求回復原
狀，爰聲明判決如主文所示。
（二）對被告抗辯之陳述：
被告辯稱當年購物時建商應充系爭共用部分約定為期專用
，然依公寓大廈管理條例規定「區分所有權人對專用部分
之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權
人共同利益之行為」，系爭共用部分係屬緊急逃生通道，
縱然建商與被告有約定，其約定應屬無效。
二、被告方面：
伊於84年間向建設公司購入台中縣○○鄉○○路○段○號店面
房屋時就是現狀，建設公司有說伊購買的店面有一部分土地
是屬於建設公司的，並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）按公寓大廈管理條例第38條第1項規定：「管理委員會有
當事人能力」，同法第9條第2項本文、第4項規定：「住
戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之
」、「住戶，違反第二項規定管理負責人或管理委員會
應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為
必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」。同法第16
條第2項規定：「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯
間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄
、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車
位侵占巷道防礙出入」。管理委員會為依據公寓大廈管理
條例成立之管理組織，與區分所有權人間之關係與民法上
委任關係有別，被告占用共用部分，原告依公寓大廈管理
條例第9條第2項、第2項及第16條2項規定，訴請被告將共
用部分恢復原狀，自無不合，先予敘明。
（二）原告主張被告占用系爭社區共用部分如附圖所示一層部分
面積15.78平方公尺及騎樓部分面積7.88平方公尺之共用
部分之事實，復據其提出照片為證，復經本院履勘現場，
製有勘驗筆錄，且經囑台中縣雅潭地政事務所測量，有複
丈成果圖在卷可稽，亦為被告所不爭執，亦堪信真實。
（三）按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為
下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身
所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其
通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、
公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構
造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他
有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺
之共用部分。」，公寓大廈管理條例第7條定有明文。又
「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法
為之。」「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員
會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院
為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，亦為該
條例第9條第2項、第4項所明定，同條例第10條第2項亦規
定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由
管理負責人或管理委員會為之」。經查，如附圖所示一層
部分面積15.78平方公尺及騎樓部分面積7.88平方公尺之
系爭共用部分，原為系爭社區通往室外之通路，亦屬全體
區分所有權人共用部分，本件被告將系爭共用部分作為機
車店面之一部分使用，即未依其設置目的及通常使用方法
使用，且該部分不得約定為專用，是無論當年建設公司是
否曾允諾被告專用，其約定亦無法對抗全體區分所有權人
。又本院向台中縣政府工務處函查，該處亦函覆：「住戶
如違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，管理委員會
應予制止（完成書面程序），經制止而遵從者，得報請直
轄市、縣（市）主管機關辦理。住戶違反上開規定者，由
直轄市、縣（市）主管機關辦理處新台幣4萬元以上20萬
以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，屆期不改善或
不履行者，得連續處罰。」，有99年10月14日府工使字第
0990314295號函在卷可憑，則原告依上開規定，訴請被告
將如附圖所示一層部分面積15.78平方公尺及騎樓部分面
積7.88平方公尺之共用部分恢復通道原狀，交由原告管理
，於法有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，
對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、假執行之宣告：本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
依法應依職權宣告假執行。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國99年12月9日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年12月9日
書記官鄭郁慈