高雄簡易庭102年度雄小字第920號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度雄小字第920號
原　　　告　 陳清樑
訴訟代理人　 黃進祥 律師
　　　　　　 黃建雄 律師
上一人　複
訴訟代理人　 曾本懿 律師
被　　　告　可家不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　 郭淑貞
訴訟代理人　 朱金火
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國102年7月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年8月30日因欲承租坐落高雄市
○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），而與被告簽
訂「不動產承租意願書」，委由被告向屋主居間洽詢承租事
宜，約定原告承租條件為租金每月新臺幣（下同）23,000元
，押租金為2個月租金，且屋主應親自辦理簽約，起租日以
簽約日起算，並交付鑰匙給承租人（下稱系爭委任契約）。
原告於簽立系爭委任契約時交付23,000元與被告公司員工鄭
莉蓁收受，並於系爭委任契約中明訂倘屋主於101年9月10
日前不同意以每月23,000元之租金出租，被告則應將所收受
之23,000元返還原告， 鄭莉蓁 則當場交付系爭房屋大門遙控
器與原告，原告將桌椅搬進系爭房屋後，翌日即將系爭房屋
大門遙控器歸還與鄭莉蓁。詎被告於簽約後乃向原告表示屋
主已授權代理人簽約，請原告於3日內與代理人簽約，否則
沒收定金，原告則向被告表示被告應依系爭委任契約約定促
使屋主出面締約，嗣原告為解決僵局，乃向被告表示原告同
意由屋主所委任之代理人出面簽約，惟屋主已於該時將系爭
房屋出售予第三人 朱仁才 ，被告已無法完成居間仲介原告承
租系爭房屋，履行系爭委任契約之義務，則被告既違反系爭
委任契約所明載促使屋主親自辦理簽約及交付鑰匙與承租人
之義務，顯屬可歸責於被告致系爭委任契約無法履行，爰先
位依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還其所收定金
23,000元，即被告應給付原告46,000元。退步言之，縱認系
爭房屋無法出租與原告，係屋主出賣他人所致，而不可歸責
於被告，惟兩造均屬不可歸責情況下，被告仍須返還該筆23
,000元與原告，爰備位依民法第266條規定請求返還23,000
元之不當得利等語。並聲明：㈠先位聲明：被告應給付原告
46,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。㈡備位聲明：被告應給付原告23,000
元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%
計算之利息。
二、被告則以：被告於101年8月30日居間原告前來看屋，原告
友人 呂天炎 表示實際上係其要承租系爭房屋，並於當場交付
23,000元與被告，被告隨即回報系爭房屋之屋主 呂素惠 並將
前揭金額匯入呂素惠所指定之帳戶，嗣呂素惠得知係其父呂
天炎要承租該屋即表示無意願出租並同意退還23,000元，惟
呂天炎卻以被告已收受租金且物件已置放於屋內，拒絕遷出
以達成逼迫呂素惠出面協商之目的，俟鄭莉蓁多次拜訪原告
及呂天炎，希望解決此爭議，並於101年11月間宴請原告及
呂天炎，席間呂天炎向鄭莉蓁表示其與呂素惠及原告已達成
協議而將系爭房屋於101年11月21日過戶與呂天炎友人朱仁
才，是呂天炎於101年11月間與呂素惠協商時，應知被告將
該筆23,000元匯款與呂素惠，其應於當下向呂素惠請求，況
被告處理系爭委任事務及受呂素惠委任出租系爭房屋，均未
有任何獲益，是原告向被告請求返還23,000元，自屬無理等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願
供擔保請准免為假執行。
三、本件原告主張原告於101年8月30日因欲承租系爭房屋，而
與被告簽立系爭委任契約，委由被告向屋主居間洽詢承租事
宜，原告於簽約時交付23,000元與鄭莉蓁，並於系爭委任契
約第3條及第4條約定「承租人於訂立本意願書之同時，支
付定金23,000元整，作為承租上開不動產之定金」、「前條
協調金非屬定金，亦非屬服務報酬，雙方約定於民國101年
9月10日前出租人不同意以第二條承租條件出租時，受託人
應將協調金無息返還予承租人，若出租人同意以上開承租條
件出租時，前條之協調金視為定金。承租人應於三日內與出
租人簽訂不動產租賃契約，承租人逾時仍未履行簽訂不動產
租賃契約之義務時，則視為違約，定金由出租人沒收以作為
懲罰性之違約金。」，並註記「承租人陳清樑（即原告）要
求屋主本人親自辦理簽約，起租日以簽約時移交，開始算起
，並交付鑰匙給承租人，簽約日期由屋主決定。」，鄭莉蓁
則當場交付系爭房屋大門遙控器與原告，嗣原告將桌椅搬進
系爭房屋後，翌日即將系爭房屋大門遙控器歸還與鄭莉蓁。
俟被告於簽約後乃於101年9月12日以高雄正言郵局第314
號存證信函向原告表示屋主已授權代理人簽約，請原告於3
日內與代理人簽約，否則沒收定金，原告則於101年9月17
日以高雄青年郵局第389號存證信函向被告表示，系爭委任
契約既已載明屋主應親自出面簽約，則被告即負有促使屋主
親自出面簽約之契約義務，被告復於101年9月26日及同年
10月9日分別以高雄40支郵局第331號、高雄正言郵局第34
9號存證信函向原告表示依照民法規定，契約之簽立不以雙
方當事人親自完成為必要條件，且原告於系爭委任契約上所
載之備註僅係要求屋主本人親自辦理簽約之表示，但未取得
屋主之承諾，嗣原告於101年11月29日以高雄青年郵局第51
5號存證信函向被告表示，原告同意屋主以委任代理人方式
簽約，而屋主業於101年11月21日以買賣為原因將系爭房屋
過戶與朱仁才等情，業據原告提出系爭委任書、前揭存證信
函及系爭房屋建物登記謄本及異動索引為證（見本院卷第9
頁、第10頁第22頁、第23頁至第26頁），且為被告所不爭執
，自堪信為真實。
四、得心證之理由
㈠原告得否依照民法第249條第3款規定請求被告給付46,000
元？
按定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履
行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於
付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於
雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第
249條定有明文。復按，定金乃契約當事人之一方以擔保契
約之成立，或確保契約之履行為目的，而交付他方金錢或代
替物，最高法院96年度台上字第2565號判決可資參照。本件
原告主張其支付與被告之23,000元係作為系爭委任契約之定
金（見本院卷第7頁及第115頁）等情，為被告否認，經查
，依原告主張該筆23,000元係屬系爭委任契約第4條約定之
協調金，而依該條約定，倘屋主於101年9月10日前不同意
以23,000元出租系爭房屋時，被告應將該筆23,000元返還承
租人，反之，若屋主同意以上開條件出租時，該筆23,000元
應視為定金。另承租人應於3日內與屋主簽立租賃契約，否
則將視承租人違約，並將該筆23,000元之定金作為懲罰性違
約金，是原告交付該筆23,000元應係作為被告向呂素惠洽談
承租條件之用，即向呂素惠展現其租屋誠意之用，倘呂素惠
同意原告承租條件而收受，則轉化為原告與呂素惠之租賃契
約定金，顯非作為擔保被告依系爭委任契約履行之定金，是
原告依民法第249條第3款約定請求被告加倍返還2倍定金
，自屬無據。
㈡原告得否依照民法第266條規定請求被告返還23,000元？
⒈按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能
者，他方免為對待給付之義務。如僅一部不能者，應按其比
例減少對待給付。前項情形已為全部或一部之對待給付者，
得依關於不當得利之規定，請求返還。民法第266條定有明
文。查其立法理由乃指該條規定係處理債務標的危險負擔之
問題，即因雙務契約，其標的互相關連，一造之給付義務，
即為他造之給付請求權，故訂立契約後，當事人一造所負擔
之給付，非因可歸責於當事人兩造之事由而不能給付時，則
對造於他方無對待給付義務之請求權，他方亦免為對待給付
之義務，以求合於雙務契約之本質。
⒉經查，原告交付與被告該筆23,000元係作為被告向呂素惠洽
談承租條件之用，業如前述，又依系爭委任契約第4條約定
，縱原告與呂素惠之租賃契約成立，該筆23,000元亦係作為
原告與呂素惠間之定金，而非作為原告委任被告洽談租賃事
宜之對待給付即委任報酬，足見該筆23,000元應非屬原告依
系爭委任契約所應給付被告之對待給付，且衡以常情，一般
人縱使預付委任事務報酬，尚不至於明知報酬金額之情形下
仍溢付報酬，而參以系爭契約第6條約定「承租標的經出租
人同意出租時，承租人應給付受託人服務報酬，其數額以實
際成交租金之半個月計，並應於簽訂不動產租賃契約時以現
金或即期票乙次付清。」，復依系爭委任書上原告所開立之
承租條件即租金23,000元核算，被告報酬應為11,500元，而
原告交付被告之23,000元已為應負報酬之2倍，揆諸前揭說
明，益徵該筆23,000元應非系爭委任契約之報酬。雖原告以
被告於101年9月12日以高雄正言郵局第314號存證信函向
原告表示倘原告未於該存證信函送達原告三日內與代理人簽
約，定金應與沒收等情，而認該筆23,000元應屬系爭委任契
約之對待給付，惟酌以被告於101年9月3日將該筆23,000
元匯入呂素惠帳戶，有該匯款單在卷可考（見本院卷第93頁
），是被告真意應係指屋主呂素惠將依民法第249條第2款
或系爭委任契約第4條約定沒收該筆23,000元，而自難憑此
認定原告前揭主張有理。準此，原告依民法第266條規定主
張被告應返還該筆23,000元，自非可採。
五、綜上所述，原告先位依民法第249條第3款規定請求被告給
付原告46,000元及其利息，及備位依民法第266條規定，請
求被告返還23,000元及其利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年7月24日
高雄簡易庭法官姚怡菁
以上為正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中華民國102年7月24日
書記官賴佳慧
裁判費用計算式：
裁判費1,000元
合計1,000元