臺南簡易庭108年度南簡字第422號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　108年度南簡字第422號
原　　　告　 李福生
訴訟代理人　 王又真 律師
　　　　　　 鄭植元 律師
上　一　人
複代理人　 黃信豪 律師
被　　　告　 江中瑞 　　住臺南市○○區○○○街○○巷○○號
　　　　　　　　　　　居臺南市○區○○路○○○巷○號
　　　　　　　　　　　身分證統一編號：Z000000000號
　　　　　　 李淑芬 　　住臺南市○區○○路○○○巷○號
　　　　　　　　　　　身分證統一編號：Z000000000號
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國108年9月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告為坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○號土地及其上同段
69建號即門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○號建物之所有權
人。原告與訴外人 江有 水於民國90年11月16日簽訂原證一之
協議書，約定由原告將系爭建物出租予訴外人 江有水 ，因訴
外人江有水當初僅係要借用作為堆置物品，故原告要求其不
得遷入戶籍，且如原告欲收回系爭不動產，訴外人江有水應
配合遷出不得拒絕。詎不知何時，被告二人及其家人竟遷入
系爭建物，雖被告江中瑞為訴外人江有水之子、被告李淑芬
為被告江中瑞之配偶， 然渠 等遷入系爭建物之舉顯違反訴外
人江有水使用系爭建物之原意。原告為避免日後因系爭不動
產留下紛爭予子女，遂於106年8月24日、107年8月14日催告
被告江中瑞應將系爭不動產返還予原告，被告李淑芬於107
年10月16日表示會儘速搬遷，然渠等2人迄今均未有任何搬
遷之舉動，亦無返還系爭不動產予原告之意思，原告不得已
方提起本件訴訟。而針對原證一之協議書內容，茲說明如下
：
⒈被告江中瑞係承繼自原承租人江有水之原協議書地位，此
由其每月給付2,000元之金額可參（後調整為每月4,000元
），即是依原協議書而來之租金。是以，被告江中瑞自應
尊重原協議書之內容，因締約當時雙方係基於原告相信訴
外人江有水會依約履行、使用系爭建物（僅能堆置物品）
，且該時訴外人江有水亦係承諾會隨時返還，方會在該協
議書上簽名，如原告該時知悉江有水或其繼承人會反悔不
返還，則原告又豈會將系爭不動產以如此低價讓江有水使
用；況系爭建物每月租金僅有2,000元（後調整為4,000元
），無論調整前後，均與其所處地段土地之利用價值顯不
相當，可證租金金額係基於「僅會用來堆置物品」之用途
而約定，被告江中瑞卻將系爭建物作為成衣工廠營業使用
並遷入其中，違反原協議約定甚明。
⒉被告李淑芬就系爭建物係無權占用，因系爭建物之所以可
堆放物品係來自於系爭協議書，而被告李淑芬並非系爭協
議書之效力所及，故屬無權占用。縱被告李淑芬之占用係
獲得被告江中瑞之同意，然因上情，因被告江中瑞已無權
占用系爭建物時，自無權讓被告李淑芬占用。
⒊從而，就被告江中瑞部分，因其違反原協議書約定，是原
告依原協議書第4條約定終止與被告江中瑞間系爭協議書
約定之意思表示（終止時間為民事準備書㈠狀之送達），
並依民法第767條第1項前段規定請求被告江中瑞返還系爭
不動產；而就被告李淑芬部分，因其係屬無權占有，原告
自可依民法第767條第1項規定請求被告李淑芬返還系爭不
動產。
㈡另本件如有土地法第100條之適用，原告主張依土地法第100
條第1款、第5款終止原告與被告江中瑞間之租賃契約：
⒈爭建物位處臺南市○區○○路○○○巷○號並緊鄰小東路，10
分鐘內可抵達大灣交流道，交通十分便利；周邊經濟活動
熱絡，生活機能方便，有多家金融機構、各式餐廳、菜市
場、大賣場、電影院、購物中心、生活用品店、公園綠地
（小東公園、永康公園），鄰近多所各級學校（東光國小
、五王國小、後甲國中、永仁高中、臺南高級工業職業學
校、崑山科技大學、成功大學等）。惟系爭建物係十分老
舊之透天建築，每月租金僅4,000元，與所處地段土地之
利用價值顯不相當。原告欲收回重建，妥善處理名下財產
，即可依土地法第100條第1款規定終止與被告江中瑞間之
租賃契約，並以民事準備書狀之送達為終止契約之意思表
示。
⒉又原告與訴外人江有水訂立前租賃契約（即系爭協議書）
時，江有水就系爭建物僅為堆置物品之用，前租賃契約亦
約定承租人不得遷入，亦不得允許他人遷入。然被告二人
及其家人卻於不詳時間遷入，被告二人亦不否認，且自承
渠等將系爭建物做為成衣事業使用，違反租賃契約不能遷
入之約定甚明，實已違反租賃契約之約定，原告亦可依土
地法第100條第5款規定收回系爭建物，並以民事準備書狀
之送達為終止契約之意思表示。
㈢系爭建物自被告占用以來，即以相當低廉之租金使用數10年
，且系爭建物亦已老舊，歷經地震，均有損害，原告顧慮系
爭建物之安全，希望重新打掉重建，此對被告而言並無損失
，被告僅係以系爭建物作為生意堆存之用，非以系爭建物作
為居住之用，並無違反其居住安寧權利，且被告並非無資力
之人，實非土地法立法意旨所欲保護之對象。而原告對於被
告實已相當寬容，自發送存證信函以來，已讓被告使用相當
時間，被告早有時間可遷徙，被告僅係貪圖低廉之租金而不
願遷離，此對原告來說十分不公。
㈣並聲明：被告二人應將坐落於臺南市○區○○段○○○○○○○號
之土地及其上門牌號碼為臺南市○區○○路○○○巷○號之建物
（建號：臺南市○區○○段○○○號）返還予原告。
二、被告辯稱：
㈠原告與訴外人江有水於90年11月16日訂立系爭協議書，嗣被
告江中瑞係承繼自原承租人江有水之原協議書地位，故原告
與被告江中瑞間有不定期限租賃契約存在；另原告雖未與被
告李淑芬簽訂契約，然被告李淑芬均有按約定繳納租金10餘
年，且於107年8月14日接獲原告寄發之存證信函後，即將租
金提存於臺灣士林地方法院提存所，故被告李淑芬並非無權
占用系爭建物，是原告主張依民法第767條第1項規定請求被
告二人應將系爭不動產返還予原告，並無理由。
㈡本件無土地法第100條第1、5款規定之適用：
⒈原告居住於臺北市，其子曾於106年8月22日攜帶仲介前來
洽談欲將系爭不動產以1,000萬元出售予被告，然因被告
礙於土地增值稅需繳納300餘萬元，遂提議「待原告百年
後，再以730萬元承購系爭不動產，然被告可先付訂金10
0萬元，其餘630萬元於繼承後支付，此段期間被告仍繼續
繳納租金」，而原告既有意出售系爭不動產，顯見其無收
回重新建築之實，故原告主張依土地法第100條第1款所定
收回房屋重新建築為由，終止其與被告江中瑞間之租賃契
約，為無理由。
⒉被告並無將系爭建物轉租他人，亦未積欠租金、損壞系爭
建物或其附著財物，並依據法令使用系爭建物，是被告並
無違反租賃契約之約定，故原告主張依土地法第100條第5
款所定承租人違法租賃契約為由，終止其與被告江中瑞間
之租賃契約，亦無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠經查，原告與訴外人江有水於90年11月16日簽訂協議書，約
定由原告將系爭建物出租予江有水， 嗣江有水 於91年間死亡
後，由被告二人繼續使用系爭建物並繳納租金，此為兩造所
不爭執，復有系爭協議書在卷可稽，堪認為真實。
㈡系爭租賃契約之承租人為被告二人：原告雖主張系爭租賃契
約之承租人為被告江中瑞，被告李淑芬僅係無權占有系爭建
物、並非承租人云云，然為被告所否認，而依原告所提出原
證4（律師函，本院卷第59頁）請求被告交還系爭建物，其
請求之對象為被告二人，請求之理由為租賃契約已終止，且
原告於108年6月6日言詞辯論程序中亦自陳：江有水於91年
間過世後出租予被告二人，是被告 辯稱渠 等二人均為系爭租
賃契約之承租人，尚堪憑採。
㈢原告請求被告二人返還系爭建物為無理由：
⒈按出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定
，固不得謂有民法第71條所舉無效原因，惟本件既應適用
土地法第100條辦理，參照司法院院解字第2479號解釋，
出租人自不得本於此項特約收回房屋（最高法院42年台上
字第1025號民事裁判參照）。查系爭協議書第4條雖約定
「雙方任一方欲停止本協議應於一個月前通知另一方」，
惟兩造就系爭建物之租賃關係，本應適用土地法第100條
就房屋租賃收回房屋限制之規定，是原告主張依系爭協議
書之約定終止租約，揆諸前開說明，於法尚有未合。
⒉再按土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指因正當
事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所
列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院43年台
上字第1199號民事裁判參照）。且土地法第100條第1款後
段所謂出租人收回重新建築，固係以充分利用土地為目的
，不以房屋瀕於倒塌者為限，其因建造年久，使用逾齡，
有礙都市發展，祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出
租人即得依該款規定終止租約。然本件原告雖主張欲收回
自住或重新建築而終止租賃契約，惟此為被告所否認，而
原告就此均未能提出任何事證以實其說，是原告此部分之
主張，亦非可採。
⒊又土地法第100條第5款雖規定：承租人違反租賃契約時，
出租人得收回房屋。然系爭租賃契約之承租人既為被告二
人，而非被告江中瑞一人，即被告江中瑞並非基於江有水
繼承人之身分而承繼系爭協議書之契約當事人地位，則系
爭協議書所約定之內容自非當然得拘束被告二人，是原告
主張被告違反系爭協議書之約定而終止系爭租賃契約，亦
難謂有據。
四、綜上所述，系爭租賃契約之承租人為被告二人，而原告既未
能舉證證明其已合法終止系爭租賃契約，從而，原告請求被
告二人應將坐落於臺南市○區○○段○○○○○○○號之土地及其
上門牌號碼為臺南市○區○○路○○○巷○號之建物（建號：臺
南市○區○○段○○○號）返還予原告，為無理由，應予駁回
。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國108年10月15日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月15日
書記官林政良