裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第2784號民事判決
裁判日期：民國100年11月22日
裁判案由：交付房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第2784號原告 危咪咪 訴訟代理人 周新瑩 被告 衣思訓
吳㛩彣上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國100年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告衣思訓應於原告給付新臺幣壹拾萬元之同時，將如附表所示之房屋騰空交付予原告，並與被告吳㛩彣將如附表所示房地之所有權狀交付予原告。
訴訟費用新臺幣叁萬壹仟陸佰玖拾元由被告衣思訓負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告於起訴時僅列衣思訓為被告，嗣於訴訟繫屬中，追加吳㛩彣為被告，且變更訴之聲明如後列原告聲明項下所載。核其變更或追加之新訴，與舊訴係本於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
又被告衣思訓經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告起訴主張：
㈠伊前向被告衣思訓買受如附表所示房地及該屋頂樓增建部分
（下稱系爭房地），雙方並於民國100年3月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為新臺幣（下同）310萬元。簽約當日被告衣思訓指定之代書即被告吳㛩彣即將系爭房屋之鑰匙交付予伊，經伊進屋查看，發現系爭房屋有漏水之情形，嗣經伊與被告衣思訓溝通協調，同意由被告衣思訓減價10萬元，即價金變為300萬元。
㈡伊已於100年5月間付訖價金300萬元，並已辦妥所有權移轉
登記，詎被告衣思訓竟以伊應再給付10萬元為由，拒絕點交系爭房屋予伊；另系爭房地之所有權狀為被告吳㛩彣所持有，惟被告吳㛩彣亦拒絕將該等所有權狀交付予伊。爰依據伊與被告衣思訓間之買賣契約，請求被告衣思訓騰空點交系爭房屋，並請求被告衣思訓、吳㛩彣交付系爭房地之所有權狀等語。
㈢聲明為：
⒈被告衣思訓應將如附表所示房屋及該屋頂樓增建部分騰空點交予原告。
⒉被告衣思訓、吳㛩彣應將如附表所示房地之所有權狀交付予原告。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠衣思訓部分：本件買賣總價為310萬元，並未因漏水問題協
議減價10萬元。目前系爭房屋及所有權狀均尚未交付原告，因原告尚有尾款10萬元未付，伊得主張同時履行抗辯權，在原告給付尾款之前，拒絕點交系爭房屋等語。
㈡吳㛩彣部分：
⒈伊於100年3月21日系爭買賣契約書簽訂當日，依據買賣雙
方之合意事項記載於契約。而簽約過程中買方即原告自始並無離開簽約現場，契約內容均由伊逐一詳細解說，伊亦加以確認原告是否有不明瞭或疑問之處，並請原告仔細詳閱。嗣經買賣雙方確認無誤後，由原告於契約書上親筆簽名，賣方則由其代理人即訴外人 秦啟宏 代簽。伊於契約書裝訂後，並在原告授權、監督下用印完成，嗣經伊請原告再次確認契約書內容無誤後，由買賣雙方及伊各執一份，原告並未將契約書交予伊。
⒉又原告曾希望伊協調關於尾款之給付，然伊為本件買賣之
代書，屬第三公證人，無權決定任何事項，僅明示將原告之意轉達。伊嘗聽聞原告有減價10萬元之訴求，然原告究與何人協調，伊均未在場，如何證明其事實。且伊多次與被告衣思訓確認，並無減價之事。
⒊伊已盡代書之職責，且系爭房屋已移轉登記於原告名下，
至於買賣價金及給付方式，伊無權干涉，亦不在伊職責範圍，待買賣雙方達成協議，伊完全配合交付所有權狀事宜等語。
⒋聲明為：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告起訴主張其與被告衣思訓於100年3月21日簽訂系爭買賣契約書，由其以310萬元向被告衣思訓購買系爭房地等情，為被告衣思訓所不爭，且有該契約書在卷可稽，堪信為真，是以原告與被告衣思訓間就系爭房地締有買賣契約，應可認定。惟原告另主張被告衣思訓因系爭房屋有漏水之情事而同意減價10萬元，其業已給付價金300萬元，乃以該買賣契約為據，訴請被告衣思訓點交系爭房地並交付系爭房地之所有權狀云云，被告衣思訓則否認同意減價10萬元，揆諸前開說明，自應責由原告就被告衣思訓同意減價10萬元一節，盡舉證之責。經查：
⒈兩造均同認針對本件買賣事宜，被告衣思訓係委由訴外人
秦啟宏代為出面處理，原告直至簽約當日方與被告衣思訓第一次會面，且原告於簽約後以系爭房屋漏水為由要求減價，亦係由秦啟宏代被告衣思訓出面協商（見本院卷第17頁背面、第23頁）。惟原告於本院審理中陳稱：「秦啟宏為了過戶的問題，有打電話給我，他說如果拖著不過戶，買賣雙方都會被罰錢，但我表示我要求解約，賣方又不肯，我又沒有錢維修漏水，而且經過估價，維修漏水需要30萬元，後來秦啟宏就說他願意減價10萬元」等語（見本院卷第23頁背面）；復稱：「一直都是秦先生代表屋主跟我談事情，秦先生答應我了又否認」等語（見本院卷第47頁背面），已為秦啟宏所否認（見本院卷第23、25頁），則秦啟宏是否確有向原告表示同意減價10萬元之意，即非無疑。
⒉原告雖主張負責處理本件買賣事宜之代書即被告吳㛩彣亦
明知秦啟宏同意減價10萬元云云，然被告吳㛩彣到庭僅稱：伊有聽秦啟宏說原告要求減價10萬元，然伊得到之訊息為被告衣思訓並未同意減價等語（見本院卷第24頁背面），此核與秦啟宏所證稱：原告曾向伊主張系爭房屋漏水，希望降價30萬元，伊將此訊息告知被告衣思訓，被告衣思訓則請伊轉告原告該屋根本未漏水，其不願意降價。事實上針對漏水問題，原告找伊談了數次，嗣原告復提到因政府要課徵奢侈稅，故其認為被告衣思訓亦應降價30萬元；伊未曾答應原告因系爭房屋漏水而降價10萬元，此乃原告提出之條件，伊有告訴原告伊無權替被告衣思訓決定，伊會轉告被告衣思訓，但被告衣思訓都沒有同意之情節，互核相符（見本院卷第22-25頁）。且被告衣思訓亦到庭稱：簽約後原告有因漏水要求減價10萬元，秦啟宏向伊提了2次，被告吳㛩彣亦提過1次，但伊皆表示不同意等語（見本院卷第24頁），足證秦啟宏應僅係將原告減價之要求轉述予被告衣思訓，而未獲被告衣思訓之同意，秦啟宏並無向原告表示同意減價10萬元之意，應堪認定。原告主張秦啟宏同意減價10萬元云云，即非可採。
⒊原告復主張一名自稱為被告衣思訓之人曾親自打電話向其
表示同意減價10萬元，嗣經其確認該通電話係秦啟宏所撥打云云（見本院卷第35頁）。證人 倪永庭 對此亦證稱：「有一天我去原告家裡，有聽到原告以電話與賣方吵架，賣方的聲音很大，我要求原告將電話以擴音方式放出來，我有聽到賣方說：『漏水30萬元難道都要我來付嗎？我已經答應你扣10萬元，就是以10萬元來解決』」等語（見本院卷第46頁）；證人 紀麗英 亦到庭結證：「有一天我到原告家裡，正好屋主打電話來，我聽到原告與屋主很生氣的在對話。…我問原告發生什麼事情，原告就將電話以擴音的方式放出來，我有聽到原告說去估價光修漏水就要30萬元，屋主有說他願意折價10萬元就是指原告可以少付10萬元，原告有同意」等語（見本院卷第46頁背面）。惟倪永庭為原告之前夫，紀麗英則為原告之友人，彼等所為前述證詞實有偏頗原告之虞，尚難遽信；況秦啟宏已否認曾同意減價，如前述，被告衣思訓亦否認曾打電話予原告表示同意減價（見本院卷第35頁背面），則縱證人倪永庭、紀麗英確曾聽聞他人與原告通話時表示同意減價10萬元，亦難確認通話之他方究屬何人；原告復未能舉證證明通話之他方即為被告衣思訓或秦啟宏，自難執此遽認被告衣思訓或秦啟宏確曾同意減價10萬元。
⒋再者，系爭買賣契約書第14條特別約定事項已明載「依房
屋現況交屋，賣方不負瑕疵擔保責任」等語，有該買賣契約書可佐（見本院100年度店補字第163號卷第21-24頁），依其文義，顯為免除賣方即被告衣思訓依法所負瑕疵擔保責任之意，買受人即原告即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為主張，被告衣思訓自無減價之義務。而被告衣思訓亦到庭稱：伊知道系爭房屋有點老舊，屋況不太好，因為伊也沒有住過，不清楚房屋有無漏水，所以打算將房屋便宜賣，當初有要求秦啟宏要在契約書上加註不負瑕疵擔保責任，就是希望買方針對房屋的屋況要自己做維修等語（見本院卷第24頁）。則被告衣思訓既於簽訂系爭買賣契約書之際即為免除瑕疵擔保責任而要求在契約書上加註不負瑕疵擔保責任之文義，衡情其應無可能於系爭買賣契約書簽訂後，復因系爭房屋之瑕疵而同意原告減價。
⒌原告雖辯稱：伊於系爭買賣契約書上簽名時，該買賣契約
書並未載明第14條特別約定事項，伊係於簽完約回家後始發現有該特別約定事項云云。惟查：
①被告吳㛩彣到庭陳稱：系爭買賣契約書係由伊準備，而
價金、付款方式等條件均為買賣雙方在簽約當天即先談好，契約書上此等欄位原均為空白，經伊再與買賣雙方確認條件無誤後，方填寫在契約書上等語（見本院卷第24頁），核與原告自承簽約當天一開始拿出來的契約書為制式之合約，其上有關價金、標的等欄位均為空白，此等項目均為簽約當天才寫上去，代書邊寫有邊唸契約條款，亦有解釋給伊聽等語（見本院卷第25頁），互核一致，可知系爭買賣契約書為一制式化合約，其中有關買賣雙方之相關資料、價金、付款方式、不動產標示等欄位原均為空白，簽約當日係由被告吳㛩彣針對契約書所載事項逐條與買賣雙方確認，並向買賣雙方解釋後，方由被告吳㛩彣填載。
②而原告一再主張其係於簽完約回家後仔細閱讀系爭買賣
契約書，始發現有第14條特別約定事項云云（見本院卷第23頁背面、第25頁），顯見原告於簽約後即將該契約書攜回。又原告並不爭執其於簽約時在場，則其既於被告吳㛩彣逐條填載契約書上之空白欄位時在場，復於簽約後即攜回該契約書，則被告吳㛩彣斷無擅自加註第14條特別約定事項之機會，原告空言主張其係於簽完約始發現有第14條特別約定事項云云，要難認與事實相符，委無足取。
⒍綜上，原告既未能舉證證明被告衣思訓或秦啟宏確曾同意
減價10萬元，應認其與被告衣思訓間約定之買賣價金仍為310萬元。
㈡又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定有明文。是以於買賣契約中，出賣人及買受人之主給付義務各為交付其物並移轉所有權及給付價金並受領標的物，於一方未為給付前，他方得主張同時履行抗辯拒絕給付。而系爭買賣契約書第8條已明定於尾款付清日將系爭房屋騰空交予原告；另遍觀系爭買賣契約書，其內除約定被告衣思訓應先交付所有權狀予代書即被告吳㛩彣外，並未約定被告衣思訓、吳㛩彣有先行交付所有權狀予原告之義務，且原告已自承其僅交付價金300萬元予被告衣思訓，準此，被告衣思訓抗辯其得於原告交付尾款10萬元之同時，方交付系爭房屋，另由被告吳㛩彣交付如附表所示房地之所有權狀，於法即無不合。
㈢綜上所述，原告與被告衣思訓間確實就系爭房地締有買賣契
約，被告衣思訓迄未交付房屋及所有權狀，則原告依據與其被告衣思訓間之買賣契約，請求被告衣思訓點交系爭房屋，另請求被告衣思訓、吳㛩彣交付如附表所示房地之所有權狀，均有理由，應予准許。另因原告尚未交付價金尾款10萬元，被告衣思訓已合法主張同時履行抗辯權，本院應為命原告為對待給付之判決，併予敘明。
㈣又原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併予宣告之。
㈤本件事證已明，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中華民國100年11月22日
民事第七庭法官陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月22日
書記官吳鸝稻附表：
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