臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度嘉簡字第395號
原告 陳文馨
訴訟代理人 陳盛強
上列當事人間給付租金事件，本院於民國110年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國一○五年十二月十日起至喪失門牌號碼嘉義市○區○○路○○○○號建物之所有權或前開建物不堪使用之日止，按月給付原告新臺幣壹仟陸佰肆拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，起訴狀原係聲明：被告積欠原告所有嘉義市○○段○○段00000地號土地每年租金新臺幣（下同）45,600元，期間自民國105年12月10日至地上房屋所有權完成移轉他人之日止，請求判定返還不當利得（見本院卷第7頁）。嗣於本院審理時於109年9月8日變更聲明為：被告應自105年12月10日起至喪失門牌號碼嘉義市○區○○路00○00號建物之所有權或該建物不堪使用之日止，按月給付原告3,800元（見本院卷第79至80頁）。經核原告所為上開訴之變更，係基於相同之請求事實，請求基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：緣嘉義市○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段553建號即門牌號碼嘉義市○區○○路00○00號建物（下稱系爭建物），係被繼承人黃松年生前所有，被繼承人黃松年於78年10月3日死亡，身後並無法定繼承人，系爭土地經嘉義市政府列冊管理15年後，移交財政部國有財產署南區分署於105年辦理公開標售，由原告標得系爭土地，並於105年12月9日辦畢土地所有權移轉登記。因被繼承人黃松年所遺系爭建物由嘉義市政府列冊管理中，並仍占用系爭土地，依民法第425條之1或同法第838條之1規定，被告應有履行給付地租之義務，或被告應依同法第179條規定給付占有土地相當於租金之不當得利。查系爭土地申報地價為每平方公尺6,080元、面積75公尺，總計為45萬6,000元，參照土地法第97條租金以不超過土地及其建物申報總價年息10％為限，故請求被告應自原告取得系爭土地所有權之翌日即105年12月10日起至系爭建物所有權完成移轉他人之日或該建物不堪使用之日止，按月給付3,800元相當於租金之不當得利。爰依民法425條之1推定租賃關係或民法第838條之1視為地上權設定關係或依民法第179條不當得利之規定擇一請求之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應自105年12月10日起至喪失系爭建物之所有權或該建物不堪使用之日止，按月給付原告3,800元。
二、被告則以：系爭建物為鋼筋混凝土造二層樓房，位居嘉義市公明路巷道內末端，純為住家使用，工商繁榮程度低，自被繼承人黃松年死亡後即閒置無人使用，未有出租或利用基地，無產生任何經濟價值或利益之情形。原告主張以申報總地價年息10%計算年租金，即每年租金4萬5,600元，換算每月租金3,800元明顯過高，應以申報總地價年息5%計算，較符公允等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地及系爭建物原為被繼承人黃松年所有，黃松年於78年10月3日死亡後無人繼承，列冊管理15年，原告於105年經由財政部國有財產署南區分署代為標售無人繼承土地程序於105年11月3日標得系爭土地，於105年12月9日辦理所有權移轉登記等情，業據其提出系爭土地之所有權狀影本、第一類登記謄本等件為證（見本院卷第9至11頁），且有嘉義市政府財政稅務局109年6月20日嘉市財房字第1097007945號函附課稅明細表、嘉義市地政事務所109年6月20日嘉地一字第1090001393號函及檢送之系爭土地、建物公務用謄本可考（見本院卷第33至35、51至55頁），並經本院依職權調閱本院108年度訴字第427號案卷查閱無訛，且為被告所不爭執，此部分堪信為真實。
㈡按第1178條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫，民法第1185條定有明文。準此，被繼承人黃松年死亡後雖無繼承人，但經本院家事庭以109年度家聲抗字第3號裁定選任黃曜春律師為遺產管理人，有該裁定附卷可稽（見本院卷第13至16頁），並經本院依職權調閱上開案卷查閱屬實，系爭建物仍屬於黃松年所有，由遺產管理人依法管理並執行職務，在清償債權並交付遺贈物後，如有剩餘始歸屬國庫。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。規範目的係因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，使用房屋必須使用其基地。房屋、基地同屬一人所有，並無房屋占有土地之權屬問題。一旦房屋與基地嗣後異其所有，當事人又未約定，使房屋所有人取得對土地之利用權，勢將造成房屋無從利用土地，導致拆屋還地之結果，有害社會經濟，浪費社會成本。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例、95年台上字第2717號裁判意旨參照）。查系爭土地及建物原同屬被繼承人黃松年所有，系爭土地因無人繼承由嘉義市政府列冊管理15年，再經財政部國有財產署南區分署以公開標售程序將系爭土地之所有權讓與原告，原告於105年12月9日以買賣為登記原因辦畢土地所有權移轉登記，符合民法第425條之1「房屋及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」要件，原告承買系爭土地時，已知悉系爭土地上有系爭建物存在，則於系爭建物使用期限內，推定有租賃關係存在。原告主張所有系爭土地與黃松年所遺系爭建物間有租賃關係，應屬可採，依法系爭建物之所有權人即被告自有給付租金予土地所有權人即原告之義務，而兩造到庭無法協議具體租金數額，原告請求法院核定租金，核屬有據。
㈣次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言；又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，是所謂「年息10％為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情，以為決定，最高法院75年度台上字第378號判決、68年度台上字第3071號判決意旨可資參照。查系爭土地坐落嘉義市東區，為城市地方土地，應受上開規定限制，而系爭土地位在巷弄內住宅區，系爭建物為二層樓鋼筋混凝土加強磚造建物，於62年10月31日辦理第一次保存登記，經嘉義市地政事務所人員現場測量結果為：原一層面積47.14平方公尺，原二層面積50.41平方公尺，二層樓增建陽台（未辦保存登記）面積3.82平方公尺，有系爭建物之公務用謄本及本院依職權調閱之本院108年度訴字第427號拆屋還地案件卷內所附勘驗筆錄及土地複丈成果圖可考（見本院卷第55頁、該案卷第137至141、145頁），又系爭建物左右均為住宅，外觀陳舊，目前無人居住使用，鄰近嘉義市立棒球場、嘉義公園、大型傳統市場，交通四通八達，生活機能良好，亦有原告提出之現況照片可證（見本院卷第69至71頁），本院審酌上情，認應以系爭土地之申報地價6%為計算標準，方屬適當。又系爭建物占用系爭土地之面積，應以建物第二層樓面積加上增建陽台面積為準，較為合理，即54.23平方公尺（計算式：50.41+3.82＝54.23）。系爭土地之申報地價自105年度迄今為每平方公尺6,080元，依此計算，系爭建物占用之每月租金應為1,649元【計算式：(6,080×54.23×6％)÷12＝1,649元，元以下四捨五入】，原告基此請求被告應給付自原告取得系爭土地所有權翌日即105年12月10日起至喪失系爭建物之所有權或該建物不堪使用之日止，按月給付原告1,649元，應屬有據，逾上開範圍之請求，則無從准許。又原告係以單一之聲明，競合主張多項訴訟標的法律關係，請求擇一訴訟標的為其勝訴判決，屬選擇訴之合併，本院就其聲明既已依推定租賃之法律關係准許之，即無庸再就其他請求權法律關係予以審究，併此敘明。
四、綜上所述，原告基於系爭土地所有權人地位，依民法第425條之1規定，請求被告應給付自105年12月10日起至喪失系爭建物之所有權或該建物不堪使用之日止，按月給付原告1,649元之租金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 2 月 2 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官羅紫庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 2 日
書記官 葉昱琳