臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 98年度重簡字第973號
原 告 甲○○○產仲介經紀有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國98年12月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）其於民國97年10月31日與被告簽定不動產一般委託銷售契
約書（下稱系爭契約書），約定被告就其所有坐落臺北縣
板橋市○○段○○○號土地（應有部分10000分之153）暨其
上門牌號碼為同市○○街○○○巷○○號2樓房屋（應有部分全
部）（下稱系爭房地）委託原告仲介銷售，原約定委託銷
售價格為新臺幣（下同）5,750,000元，委託期間則至98
年1月31日止，嗣經被告於98年3月1日書立授權書，同意
授權其母親丁○○○將系爭契約書銷售期限延至98年3月7
日止，委託銷售價格則修正為屋主即被告實拿4,000,000
元（不含原告仲介服務費、屋主自用增值稅）。嗣於延長
受託期間之98年3月1日，由訴外人 廖昭義 出價4,160,000
元（外加買方應付原告之仲介服務費及賣方土地增值稅則
為4,201,600元），並已簽立買賣議價委託書，原告乃製
作買方、賣方成交通知單分別通知廖昭義、被告於98年3
月6日至原告公司簽訂不動產買賣契約書，其後被告復將
簽訂該買賣契約書時間延至同年月9日中午，然屆期被告
卻未到場履行，經詢問被告何時可再簽約，被告竟稱已將
系爭房地售予他人而無法履約，並拒付任何服務酬予原告
。核被告之行為，已違反系爭契約書第5條第3項第2款「
委託人於『買賣議價委託書』簽署確認後卻不履行簽訂買
賣契約之義務者」之約定，依同款約定，應全額一次給付
原告委託銷售價格百分4之服務報酬即160,000元。爰依系
爭契約書之法律關係，請求被告給付上開服務報酬及自支
付命令送達翌日起至至清償日止，按年息百分之五計算之
法定遲延利息等事實。
（二）被告雖辯稱系爭契約書上「丙○○」之簽名非其所簽，顯
係原告自行偽簽製作，且委託銷售期限於98年2月28日到
期後，雙方並未以書面延長，系爭契約書業已失效等語，
然系爭契約書上「丙○○」之簽名為被告授權其母親丁○
○○所簽，縱非丁○○○所簽，亦係由丁○○○授權或同
意在場其他人代為簽名，此符合原告公司之規定，且若認
丁○○○未得被告授權而簽立系爭契約書，但被告事後已
予承認，依民法第170條第1項規定，對被告亦生效力；至
於系爭契約書之委託期限雖於98年1月31日屆滿，惟被告
已於98年3月1日書立授權書，同意授權其母親丁○○○將
系爭契約書銷售期限延至98年3月7日止，足見被告所辯上
情，不足採信，依法兩造間仍存有合法之委任契約。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：
（一）其係於98年2月17日與被告簽定不動產專任委託銷售契約
書，將系爭房地委託原告仲介銷售，委託期限至98年2月
28日止，期限屆滿後，雙方並未以書面延長之，原告雖主
張兩造曾另行簽訂系爭契約書，然系爭契約書上「丙○○
」之簽名非被告所簽，顯係原告自行偽簽製作，此觀該簽
名非被告及母親丁○○○之字跡自明；參以系爭契約書載
明委託銷售期間係自97年10月31日起至97年1月31日止，
其日期竟然倒而往後，不合常理，益見系爭契約書非屬真
正，原告無權據以請求被告給付服務報酬160,000元。
（二）又原告雖另主張被告曾於98年3月1日書立授權書，同意授
權母親丁○○○將系爭契約書銷售期限延至98年3月7日止
等情，然原告所提偽造之系爭契約書之委託人為被告本人
，由被告直接簽署文件延長委託銷售期限即可，毋須再授
權被告母親丁○○○為之；況且，前開授權書係被告因信
任母親丁○○○要求而簽立，授權對象為其母親，而不及
於原告，其作用係房屋所有權人授權所信任之人全權處理
房屋出售事宜，該被告之授權人尚須與房仲業者簽立正式
委託銷售契約，房仲介業者始能代賣該屋。準此，原告只
以第三者身分於授權書上加註其所提特別條款，並不能認
其與被告已正式簽訂系爭契約書。另上開授權書係被告母
親丁○○○在原告長時間誘說，自由意志無法充分展現，
精神體力不堪負荷下，不得已才拿回家請被告簽名，資訊
不對等，對被告不公平。
三、原告主張其於97年10月31日與被告簽定系爭契約書，約定被
告就其所有系爭房地委託原告仲介銷售，原約定委託銷售價
格為5,750,000元，委託期間則至98年1月31日止，嗣經被告
於98年3月1日書立授權書，同意授權其母親丁○○○將系爭
契約書銷售期限延至98年3月7日止，委託銷售價格則修正為
屋主即被告實拿4,000,000元（不含原告仲介服務費、屋主
自用增值稅）等事實，固據其提出系爭契約書及援權書各1
件為證，惟此為被告所否認，並辯稱系爭契約書上「丙○○
」之簽名非被告所簽，顯係原告自行偽簽製作等情。經查：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告既主張其與被
告曾簽訂系爭契約書，並據以請求被告給付服務報酬，自應
就此利己之事實負舉證責任。關於此點，原告雖主張系爭契
約書上「丙○○」之簽名為被告授權其母親丁○○○所簽，
縱非丁○○○所簽，亦係由丁○○○授權或同意在場其他人
代為簽名，此符合原告公司之規定，且若認丁○○○未得被
告授權而簽立系爭契約書，但被告事後已予承認，依民法第
170條第1項規定，對被告亦生效力等情，但此等論點，純為
原告主觀推論或臆測之詞，均未提出其他積極事證加以佐證
，難認可信；且丁○○○於本院審理時經以證人身分證稱：
其並未代被告於系爭契約書上簽名等情，難認系爭契約書為
真正，對被告自不生效力；另觀原告提出之上開授權書，其
內容僅載明授權人為被告，被告授權人為丁○○○，原告並
非該授權書之利害關係人，加以系爭契約書對被告既不生效
力，如何能進而推論被告同意授權其母親丁○○○將系爭契
約書銷售期限延至98年3月7日止?從而，原告主張之此部分
事實，尚非真實，顯不能依非真正之系爭契約書請求被告給
付服務報酬。
四、退一步言，縱認系爭契約書為真正而對被告生效，亦應審究
原告請求被告給付服務報酬之條件是否成就?關於此點，原
告固另主張依被告簽立之上開授權書，可知被告已同意將委
託銷售價格修正為屋主即被告實拿4,000,000元（不含原告
仲介服務費、屋主自用增值稅）。嗣於延長受託期間之98年
3月1日，由訴外人廖昭義出價4,160,000元（外加買方應付
原告之仲介服務費及賣方土地增值稅則為4,201,600元），
並已簽立買賣議價委託書，事後被告未依約與廖昭義簽訂系
爭房地買賣契約書，而認其得依系爭契約書第5條第3項第2
款約定，請求被告給付服務報酬等事實，然此亦為被告所否
認，且按「買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意時，
買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所
謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之
特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記
時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡
旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體
內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等
事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣
契約之標的物及價金已有互相同意」（最高法院93年度臺上
字第441號判決意旨參照）。查兩造間所簽定之系爭契約書
，原約定由被告委託原告銷售系爭房地之價格為5,750,000
元，惟被告簽立之授權書僅載明「屋主實拿4,000,000元，
不含仲介服務費、屋主自用增值稅」，並未明確將系爭契約
書委託銷售價格由5,750,000元修正為4,000,000元，顯見經
原告仲介成立系爭房地爭買賣契約並非於屋主即被告實拿4,
000,000元之條件成就後，即視為成立，亦即原告僅係受被
告委任，與買方斡旋磋商系爭房地買賣契約之各項必要及非
必要之點，以促使雙方達成合意而已，系爭房地買賣契約仍
待斡旋，非於被告實拿4,000,000元之條件成就，系爭房地
買賣契約即當然成立。而本件訴外人廖昭義係出價4,160,00
0元（外加買方應付原告之仲介服務費及賣方土地增值稅則
為4,201,600元）購買系爭房地，此觀原告提出之買賣議價
委託書及買方成交通知單自明，該訴外人出價願買價格既未
達5,750,000元，其與被告間顯未就系爭房地買賣價金達成
意思表示合致，自難認系爭房地買賣契約業因原告提供居間
仲介服務而有效成立，則原告請求被告給付服務報酬之條件
顯未成就。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約書之法律關係，請求被告給
付服務報酬160,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止
，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
書記官 馬秀芳