裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第323號民事判決
裁判日期：民國102年06月20日
裁判案由：請求確認優先承買權存在
臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第323號原告 劉月理 訴訟代理人 沈畢寶 被告 沈洪玉惠 訴訟代理人 沈能勝 被告 陳瑞榮 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於102年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時未於起訴狀載明訴之聲明，嗣後具狀補正聲明為：㈠確認本院民國102年03月12日南院勤101司執迅字第49878號強制執行事件，就坐落臺南市○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）所為之拍賣無效。㈡被告就坐落系爭土地、面積98平方公尺以新臺幣（下同）2,520,000元所為之買賣行為，准原告以同一價額優先承購。嗣變更該聲明為：㈠確認原告就系爭土地及其上臺南市○○路○○○巷○○號建物（下合稱系爭不動產）有優先承買權。㈡被告就系爭土地以2,520,000元，准原告以同一價額優先承購。並追加沈洪玉惠為被告。經核原告所為上揭訴之變更，均係本於其就系爭不動產有無優先購買權而為主張，其請求之基礎事實應屬同一，按諸上開規定，應予准許。
二、復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條定有明文。本件經被告陳瑞榮為本案言詞辯論後，原告於102年4月24日具狀表示對被告陳瑞榮撤回本件訴訟，被告陳瑞榮則於102年5月16日言詞辯論時表示不同意原告撤回本件訴訟，參諸上開規定，原告撤回對被告陳瑞榮之訴訟部分，自難准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告沈洪玉惠於83年9月27日共同以名下之土地（即原告所有之臺南市○○段○○○○○號土地；被告沈洪玉惠所有之系爭土地及同段1633-4地號土地）向臺南市政府申請建築執照（包含共同合用建蔽率-空地比），且雙方之通信設備及管路、水電管路配置等硬體建設均為互通共用。雙方之土地雖無共同持分之名，但實際房屋使用現狀確有密不可分離之事實。原告於83年9月27日起造房屋時，即將化糞池建造於被告沈洪玉惠之系爭土地上，而化糞池屬於建造房屋中密不可分離之建物，且被告沈洪玉惠之系爭土地部分已無償租給原告，並登載於拍賣公告中，原告應有優先承買權。而租賃契約記載無償，但是家族如有祭祀等費用，被告沈洪玉惠部分都是由原告負擔，用以抵租金，每年有好幾次祭祀都是由原告墊繳，從起造迄今均是如此。
（二）原告即承租人於83年9月27日，與被告沈洪玉惠即出租人訂立系爭土地之租賃契約，言明租賃期間為房屋（指臺南市○區○○路○○○巷○○弄○號房屋）起造日起，至房屋不堪使用拆屋後為止，原告為系爭土地之合法承租人。又雙方訂立上開租約後，立即向臺南市00000000000段0000地號土地上之臺南市○區○○路○○○巷○○弄○號房屋。原告建造上開房屋時，被告沈洪玉惠曾會同原告向臺南市政府工務局申請臺南市○區○○路○○○巷○○弄○號房屋、臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋（坐落系爭土地上）之建造申請，有雙方共同簽名、蓋章之房屋建造申請書可憑。被告沈洪玉惠於85年6月24日積欠訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司，經本院民事執行處進行系爭土地拍賣時，竟未將原告對系爭土地有租賃契約存在一事，告明於執行法院；債權人於查報被告沈洪玉惠財產時，亦僅查報被告沈洪玉惠之不動產，漏未為原告對系爭土地上有關「租賃權」之查報，致執行處於本件執行程序上，僅關注於抵押債權人之優先處理，將承租人即原告享有之優先承買權棄置不論，已嚴重影響原告之權益。嗣迭經原告於101年12月3日向民事執行處提出「補送租賃契約書，並請求准予承租人有優先購買權」之聲請，惟執行處對此竟漏未為准、駁之處理；原告於101年12月21日送達租賃契約書正本乙份至執行法院，但執行處仍未依土地法規定為優先權之通知原告行使優先購買權，亦未於102年3月12日拍賣公告中載明「原告有優先承買權」等字樣，原告容有確認優先權存在利益之必要性。
（三）原告以坐落臺南市○○段○○○○號之土地，與被告沈洪玉惠之系爭土地及同段1633-4號等三筆建築基地，於83年9月27日共同向臺南市政府申請核准建造臺南市○區○○路○○○巷○○弄○號及臺南市○○路○○○巷○○號門牌建物，且被告沈洪玉惠之系爭土地上還建造有原告劉月理所有之化糞池（污物處理）及圍牆。依建築法規定可知，原告之臺南市○○路○○○巷○○弄○號建物中的圍牆及化糞池（污物處理）係坐落於被告沈洪玉惠之系爭土地上，亦即原告已於83年9月27日開始合法占有系爭土地超過十年，依土地法及民法之規定，原告得請求登記為所有權人。再依建築法規定，因原告之臺南市○○段○○○○號土地面積僅有85平方公尺，建築物面積56.82平方公尺，原告之臺南市○○路○○○巷○○弄○號建物面積顯已超過應留設法定空地比六成之規定，爰此，原告向被告沈洪玉惠承租系爭號土地作為建築基地，依民法之規定，原告具有優先承買權。
（四）原告於83年9月27日新建臺南市○○路○○○巷○○弄○號建物時，其化糞池（污物處理）與建築法所稱之建築物主要構造中的承重牆壁連為一體，亦即是不可分離之連貫整體建物，而非獨立、暫時或增建之個體，該污物處理係坐落在被告沈洪玉惠之系爭土地上，且原告還在基地上興建有圍牆等建物，依法屬雜項工作物。被告陳瑞榮於答辯狀中亦認定化糞池為雜項工作物，既然污物處理及圍牆是雜項工作物，而雜項工作物又是建物，當然圍牆及污物處理也就是建物（建築法中並無房屋這個名詞而只有建築物，地政機關核發之權狀亦稱建物所有權狀，民事執行處的拍賣公告中也稱建物門牌…等）。按此，原告坐落於系爭土地之污物處理及圍牆皆是建物已無庸置疑。且原告化糞池之結構及管路皆與主建物結構結合一體，無法依被告陳瑞榮陳述遷移至建築物內之地面下。故依土地法第104條及民法第426條之2規定，原告具有優先承買權。
（五）並聲明：⒈確認原告就系爭不動產有優先承買權。
⒉被告就系爭土地、面積98平方公尺以2,520,000元出售，准原告以同一價額優先承購。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告沈洪玉惠之陳述：如原告有優先承買權，就讓原告購買，不否認原告有優先購買權，如由被告陳瑞榮購買會有糾紛。原告陳述墊繳費用等情屬實，還沒有蓋房子前就討論過，因為原告的面積不夠，所以補貼我們過年、過節需要祭拜的費用，費用都是由原告支出。除了補貼過年、過節祭拜的費用外，本來圍牆的費用是雙方共同負擔，但是建造圍牆的費用也是原告出的較多，並聲明：請求依法判決。
三、被告陳瑞榮以下列陳述答辯：
（一）本院101年度司執字第49878號事件自101年6月11日起，債務人親屬團即開始多次遞狀主張具優先購買權，要求法院將法拍公告加註優先購買權，惟經法院民事執行處書面審查，認於法不符，法院礙難照辦在案。及至原告提供無償租賃契約書，但最後法拍公告仍未加註，顯見原告主張無法被執行處所認同。依上開強制執行卷，兆豐國際商業銀行85年6月26日設定抵押登記時，被告沈洪玉惠已簽署無租賃關係存在切結書，可見設定之前無原告所稱無償租賃契約存在，但原告提供與債務人在83年9月27日所簽署之無償租賃契約，兩者前後牴觸。且系爭土地編號最早出現時間點計有兩個，一個是83年11月5日，另一個在84年1月13日，但不管哪個時間點，都遠在原告所提無償租賃契約簽署日期（83年9月27日）之後，顯見契約訂定時，根本沒有系爭土地這個地號，但契約內容明定租賃標的物為1633-5部分土地，顯見這份契約是無效的，即便有效，因無對價關係亦屬使用借貸。且檢視租賃契約內容諸多疑點，故主張此契約不具效力。依據法拍公告使用情形，原告稱拍賣土地有部分為雙方所共用，既為共用何來契約，更何況是無償，且原告起訴狀稱已簽訂無償契約，暨是無償，當屬使用借貸而非租賃，既無租賃當無優先購買權。又原告陳述與債務人間，僅由使用人不定期負擔於祭祀祖先時，代為繳納祭品費用，亦屬附負擔之使用借貸。更何況二等親屬間口頭之約定，其效力遠比不上白紙黑字之無償租賃契約。又其無償租賃契約所載租賃標的系爭土地地號，在其訂定契約時，根本不存在，該契約亦屬無效，何來優先購買權。
（二）依房屋稅條例之規定，化糞池不可用於營業、工作或住宅，故化糞池不可定義為房屋；依建築法將其歸納雜項工作物，當屬其他工作物範圍。次依建築法規定，房屋是建築物，但建築物不一定是房屋；雜項工作物是建物，但建物不一定是雜項工作物；可肯定的是雜項工作物一定不是供個人或公眾使用之構造物，即雜項工作物一定不是房屋。故本案當無優先購買權之主張。依據○○路000巷00弄0號（立人段2692建號）建物謄本，其建築面積完全坐落○○段0000地號上，並未占用系爭土地面積；依據○○路000巷00號（立人段2693建號）建物謄本，其建築面積完全坐落系爭土地上，並未占用1633地號面積，是故兩筆基地及建物產權清楚，無相互交集。原告起訴狀說明，化糞池雖坐落於被告沈洪玉惠土地，但該坐落土地主要用途在於防火巷，不可築屋。是故，原告並未在系爭土地有築屋之事實。系爭土地謄本上亦無地上權登記。
（三）就建蔽率與建物關係，原告主張共同使用名下土地申請建照並合用建蔽率，雖無相互持份，但兩屋關係已密不可分，依據臺南市北區都市計畫住宅區使用強度歸併前後對照表，低密度住宅區及住四住宅區使用分區之土地其建蔽率為六成，本標的物基地面積98平方公尺、建物樓層面積55.2平方公尺，未越六成上限，而當時1633-4地號亦為沈洪玉惠所有，故本次標的物房屋並未使用到1633地號之建蔽率，且建築後各領使用執照，土地及建物已各劃分清楚，故此非優先購買權構成要項。就管路與建物關係，原告主張管路共用，雖無相互持份，但兩屋關係已密不可分。但管線互通共用，並非構成優先購買權之要件。且現民間連棟建築之管線己多相互穿越共用，若以此主張優先購買權，則房市買賣必大亂。就化糞池與建物關係，原告主張密不可分。但化糞池及廁所是生活必需品，非房屋之必需品所以說化糞池與房屋之關係並非密不可分，而化糞池沒有佔用房屋建築面積。是故，化糞池屬房屋非必須之附屬品，而非房屋本身。另本案土地與其上建物同屬一人同時拍賣，未讓與相異之人，故無優先購買權主張。
（四）依土地法規定優先購買權必須具備同樣條件，本件原告主張價購標的僅止於其無償租賃契約內所載土地大小，且僅限部分土地未含房屋，不符同樣條件，條件既不同何來優先購買權。再者依同法，優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。原告雖於期限內主張優先購買權，惟所主張標的不符相同條件規定，今即便原告再主張願相同條件，也已逾上述所示10日規定，即使原告真具有優先購買權亦已喪失。原告僅據無效之契約、無效之地籍套繪圖及遭竄改之建造執照變更申請書，又無築屋之事實，根本不具優先購買權，且原告優先購買權主張已經被民事執行處數次駁回在案。又原告無償租賃契約係屬無效，既無租賃契約則無買賣不破租賃之限制，又本案標的均已設定抵押權，兆豐國際商業銀行之前也已聲請除去租賃關係，故不點交部分（即原告無償租賃契約租賃標的範圍），應予點交。
（五）並聲明：⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。
又若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益（最高法院70年臺上字第2792號判決參照）。查，本件原告主張其為系爭土地之承租人，並據此主張依法其為系爭不動產之優先購買權人，然此為系爭不動產之拍定人即被告陳瑞榮所否認，而原告前於本院101年度司執字第49878號強制執行事件中曾主張優先購買權，並聲請於拍賣公告加註優先承買權，經本院民事執行處發函通知原告，表示原告不符優先購買權之規定，則原告對系爭不動產之優先承買權是否存在即屬不明確，原告之法律上地位因而有不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，揆諸上開規定及說明，原告對拍定人即被告陳瑞榮提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。惟被告沈洪玉惠對於原告就系爭不動產有優先購買權乙節，並不爭執（見本院卷第101頁），則被告沈洪玉惠對原告所主張之優先承買權既無爭執或否認，原告對被告沈洪玉惠提起本件確認之訴，難認有即受確認判決之法律上利益。是就原告對被告沈洪玉惠之訴訟部分，為無理由，應予駁回。
（二）次按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例參照）。又土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例參照）。另民法第426條之2第1項規定：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。此乃參照土地法第104條而為規定（參民法第426條之2立法理由第2點），解釋上其適用要件自與土地法第104條相同。再者，土地法第104條及民法第426條之2之適用，均以「基地」與「房屋」間存有一定法律關係為前提，除達到使用與所有合一之目的外，並求兼顧交易之安定性；倘無一定法律關係之限縮，或非以基地與房屋為客體，買受人無從預知優先購買權利人及其買賣客體之範圍，將有礙於交易安定。是基地與房屋若無租賃關係、典權、地上權之存在，或其法律關係並非存在於基地與房屋間，自均無上揭規定之適用。又按所謂房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者，房屋稅條例第2條第1款定有明文；或至少達到足以避風雨，可達經濟上之使用目的程度（最高法院70年台上字第2221號判例參照）。查系爭不動產本即為被告沈洪玉惠所有，有登記謄本供卷足參（附於本院101年度司執字第49878號執行卷），是本件並無房屋與基地分屬不同人之情形。又原告提出之土地租賃契約書固記載與被告沈洪玉惠約定租賃標的為系爭土地之部分，然觀諸卷附之土地及建物登記謄本，原告所有之房屋即臺南市○區○○段○○○○號建物（門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○弄○號），係坐落於臺南市○區○○段○○○○○號土地上（見本院卷第53-54頁），而非坐落同段1633-5地號土地上，揆諸上開說明，實無土地法104條及民法第426條之2之適用問題。再者，原告固主張其有化糞池（污物處理）、圍牆坐落於系爭土地上，應有優先承買權云云，惟依上開法條、判例意旨及說明，化糞池、圍牆無法供人作為營業、工作、住宅使用，亦未達足避風雨，或可達經濟上之使用目的程度，故非屬土地法第104條及民法第426條之2所指「房屋」甚明。原告所執前揭主張，於法不合，無可採取。
五、綜上所述，原告對被告沈洪玉惠提起本訴，欠缺確認利益；對被告陳瑞榮部分，原告主張依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定，對系爭不動產有優先承買權，核屬無據。從而，原告提起本件訴訟為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之請求為無理由，自應由原告負擔本件訴訟費用，爰依上開規定，判決訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年6月20日
民事第四庭法官盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月20日
書記官盧昱蓁