裁判字號：臺灣新竹地方法院88年訴字第556號民事判決
裁判日期：民國89年07月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣新竹地方法院民事判決八十八年度訴字第五五六號
原告即反訴被告庚○
辛○○右二人共同訴訟代理人甲○○住被告即反訴原告戊○○住台北市○○區○○街○○巷○號四樓
丙○○住台北市○○區○○○路○○巷○○號二樓乙○○住台北市○○區○○○路○段○○○號三樓己○○住台北市○○區○○街○○巷○號四樓丁○○住台北市○○區○○路○○○號七樓兼右五人共壬○○住同訴訟代理人癸○○住右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）被告應自坐落 新竹縣 ○○鄉○○段○○○○○號、如新竹縣 新湖 地政事務所八十八年十一月八日複丈之成果圖（簡稱附圖一）所示紅色部分、面積二平方公尺土地上之房屋遷出，並將該筆土地內如前開成果圖所示虛線以西部分、面積五零六點六七平方公尺之土地返還原告。
（二）被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地內，如新竹縣新湖地政事務所八十九年三月三十一日實施複丈之成果圖（簡稱附圖二）內所示Ａ部分、面積十一點六七平方公尺之土地返還原告。
（三）訴訟費用由被告連帶負擔。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴原告之訴駁回。
（二）反訴訴訟費用由反訴原告連帶負擔。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）原告共有之坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號及同段一四八一地號土地，於重劃分割前係屬坐落○○○鄉○○段三二一之一地號、地目田之土地之一部分，早年由原告之被繼承人 陳能池 之父 陳英能 依三七五租約之關係將該舊三二一之一地號土地分別出租與被告之被繼承人 詹有財 及訴外人 詹有富 、 詹有福 三兄弟，面積各為該舊三二一之一地號土地面積之三分之一，嗣該筆土地於五十九年實施農地重劃後，分割出前述之崁頭段一四七八、一四八一地號及其他多筆之土地，其中該一四七八、一四八一地號二筆土地（簡稱系爭二筆土地）嗣後由原告二人共有取得，惟因系爭二筆土地，於實施重劃時，其中一四七八地號土地已變更地目為甲種建築用地，一四八一地號土地變更為祠，均已經依法編定或變更為非耕地使用，即不得再從事農作，否則即屬違法使用，且依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，原告自得終止該等土地上之租賃關係，而訴外人詹有財已於七十八年八月二十四日死亡，被告為其之繼承人，原告前已於聲請調解、調處時對被告為終止租約之意思表示，爰再於本件庭訊時，對被告為終止租約之意思表示，況被告就系爭二筆土地迄未給付租金予原告，則兩造間就系爭二筆土地既已無租賃關係，被告自無繼續再占用該等土地及其中一四七八地號土地上房屋之權源，自應從前開一四七八地號土地上，如附圖一所示紅色部分、面積二平方公尺之房屋遷出，並將該附圖一所示虛線以西部分、面積五０六點六七平方公尺之土地返還原告，並將該一四八一地號土地內，如附圖二所示Ａ部分、面積十一點六七平方公尺之土地返還原告，並聲請供擔保宣告假執行等語。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告雖辯稱其等之被繼承人詹有財與詹有富及詹有福三兄弟先前向原告之被繼承人陳英能之父陳能池承租系爭二筆土地之前身即舊三二一之一地號土地時，就其後分割為系爭二筆土地之部分，並未具體約定由何人承租特定之三分之一，而係由詹有財、詹有富及詹有福共同使用，則原告指出被告之被繼承人詹有財就系爭二筆土地有具體使用特定之三分之一部分，核與事實不符云云。惟查，本件系爭二筆土地，係於重劃時自舊三二一之一地號土地分割出來，並於其後辦理三七五租約之變更登記時，仍分別登記為承租人詹有財、詹有富及詹有福三人分別向地主承租，且其承租面積均為三分之一，足見被告等人就系爭二筆土地繼承所得之承租權，其承租範圍仍係該二筆土地之特定三分之一，被告即不得再藉口其承租範圍非原告所指之特定三分之一，而係全部範圍之土地，用以拖延訴訟。
２、被告雖辯稱其就上開二筆土地有繳納租金予原告或原告之代理人 陳檢 全云云，原告否認有收取被告繳納之租金，且縱認被告有繳租予 陳檢全 ，惟其係另外之土地租金，亦與系爭二筆土地無關。
３、被告雖辯稱原告就系爭一四八一地號土地之請求，係屬訴之追加，且有礙訴訟之終結，認為不應准許云云。惟查，本件兩造於進行調解、調處時，均已就該一四八一地號土地一併為之，嗣因調解、調處不成立而由新竹縣政府移送到院，並已視為起訴，是就該一四八一地號之土地，原已在原告起訴之範圍內，自無訴之追加之問題，僅因原告嗣後於補提起訴狀時，漏列該筆土地而已。
二、反訴部分：系爭二筆土地已經反訴被告合法終止與反訴原告間之三七五租約關係，已如前述，則反訴原告就該二筆土地已無合法占用之權源，且兩造間之三七五租約關係亦已消滅，是反訴原告再請求反訴被告就該筆一四七八地號土地內不特定範圍之三分之一面積之土地，與其等續訂三七五租約，自屬無據，應予以駁回。
參、證據：提出土地登記簿謄本二份、繼承系統表一份、戶籍謄本影本六份、地價稅單影本一份、瑞字第一八四號耕地租約影本一份、新竹縣新豐鄉公所函影本一份、剪報資料影本一份、新竹縣政府七十三年九月十七日土地使用編定結果通知書影本一份，並聲請至現場履勘、測量。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告連帶負擔。
（三）如受不利益判決，請准供擔保免為宣告假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴被告應就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地內不特定範圍之三分之一面積之土地，與反訴原告續訂三七五租約。
（二）訴訟費用由反訴被告連帶負擔。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）緣系爭坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號之土地，原係原告之被繼承人陳英能所有，而該筆土地於民國五十八年以前，係○○○鄉○○段三二一之一地號、地目田、面積三甲六分六厘零毛五系（三公頃五五公畝零四公厘）土地之一部分，並由陳英能之父陳能池在三十八年間前後將該舊三二一之一地號土地農地整筆及其上之農舍，出租予被告之被繼承人詹有財及詹有財之兄弟詹有富、詹有福三人承租耕作（詹有福死亡後由其妻 詹彭勤妹 辦妥繼承），嗣於五十九年十月間因政府實施農地重劃，雖將該筆農地變更地段及地號，並細分為多筆，惟該屬於農地之部分仍由原承租人三人之繼承人即包含本件之被告繼續耕作，且繼續使用農地上之房屋，而原告為原出租人陳英能之輾轉繼承人，故被告對於系爭二筆土地，與原告間仍有效存在著三七五租約關係，且被告仍有權繼續使用該一四七八地號土地上之農舍，而被告亦均按租約之約定按年繳納租金，原告亦均予以收取，則原告訴請被告自該農舍遷出，並返還該二筆土地予原告，即無理由。況訴外人詹有財及詹有富、詹有福先前就目前坐落著前開農舍之用地（即該一四七八地號土地），以及該農舍，併目前坐落有土地公廟之該一四八一地號土地，均係共同使用，並未特定出各別使用三分之一之範圍，則原告竟能指出被告之被繼承人詹有財生前就系爭二筆土地所承租之所謂特定之三分之一範圍，顯與事實不符。
（二）原告就系爭二筆土地，先前已先後列部分被告，或部分被告及其他訴外人為當事人而據以起訴請求，惟業經本院先後以八十六年度訴字第二七四號、八十七年度訴字第四四二號民事判決予以駁回原告之請求確定，且本件被告就系爭土地之承租權，與其他屬訴外人詹有富及詹有福之繼承人者，為公同共有之關係，是原告提起訴訟，本應將被告及詹有富、詹有福之所有繼承人均列為被告一同起訴請求，惟原告未如此，竟分開為三件予以起訴請求，顯見本件原告之訴訟，已為當事人不適格，應予以駁回其請求。
（三）本件原告於起訴時僅就系爭一四七八地號之土地予以請求，惟歷經多次審理開庭後，卻又突然追加另筆土地即該一四八一地號土地，並請求被告返還該土地，此舉顯然有礙訴訟之終結及被告之防禦，是原告所為訴之追加應不予准許。況就系爭一四八一地號土地而言，被告並無原告所指使用該特定三分之一範圍土地之情形，且事實上該土地上所坐落之土地公廟，係由附近之里民合資共同改建而成，並由附近里民所共同供奉祭祀使用當中，則原告僅請求被告返還該筆土地，亦屬無據。
二、反訴部分：緣系爭坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號之土地，原係反訴被告之被繼承人陳英能之父陳能池所有，而該筆土地於民國五十八年以前，係○○○鄉○○段三二一之一地號、地目田、面積三甲六分六厘零毛五系（三公頃五五公畝零四公厘）土地之一部分，並由陳能池在三十八年間前後將該舊三二一之一地號土地農地整筆及其上之農舍，出租予反訴原告之被繼承人詹有財及詹有財之兄弟詹有富、詹有福三人承租耕作（詹有福死亡後由其妻詹彭勤妹辦妥繼承），嗣於五十九年十月間因政府實施農地重劃，雖將該筆農地變更地段及地號，並細分為多筆，惟該屬於農地之部分仍由原承租人三人之繼承人即包含本件之反訴原告繼續耕作，且繼續使用坐落在該一四七八地號土地上之房屋，而反訴被告既為原出租人陳能池之輾轉之繼承人，故反訴原告對於系爭二筆土地，與反訴被告間仍有效存在著三七五租約關係，且反訴原告仍有權繼續使用該一四七八地號土地上之農舍，反訴被告自不得藉詞拒絕，詎反訴被告於系爭一四七八地號土地之原定租期屆滿後，幾經請求，均拒不與反訴原告就上開土地續訂租約，反訴原告爰依繼承及耕地三七五租約之法律關係，請求反訴被告就系爭一四七八地號土地內之不特定範圍三分之一之面積之土地，與反訴原告續訂三七五租約。
參、證據：提出原承租人詹有財、詹有富、詹有福與原出租人陳英能間簽訂之耕地租約影本三份、系爭土地重劃前土地登記總簿謄本影本一份、新竹縣政府八十七年九月十四日函影本一份、本院八十六年度訴字第二七四號、八十七年度訴字第四四二號民事判決及確定證明書影本各二份、收據影本四張。
丙、本院依原告聲請至現場履勘，並囑託新竹縣新湖地政事務所派員實施測量，並依職權向新竹縣政府地政科函查系爭二筆土地辦理地目變更之情形，及函請新竹縣新豐鄉公所派員就系爭土地於三十幾年間辦理原始書面租約之相關事宜，攜帶相關資料到院說明。
理由
壹、本訴部分：
一、程序部分：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第二十六條第一項定有明文，是上開條文既規定司法機關「應即迅予處理」，稽其立法用意，乃指法院應即依職權開始訴訟程序，無庸當事人再為起訴行為甚明，故縣(市)政府耕地租佃委員會於調解、調處不成立而將租佃爭議事件移送法院時，應認為該移送書已具有訴狀之實質，當事人無須另備書狀起訴。是租佃雙方於調解、調處程序時如已就數筆地號之土地均進行調解、調處而不成立，自得視為該數筆土地，均為其中一方起訴時之訴訟標的內容。查，本件原告於與被告進行調解、調處程序時，已列明其調解、調處之標的係為坐落新竹縣○○鄉○○段一四七八及一四八一地號二筆土地，有調解、調處筆錄在卷可憑，是依前所述，可認本件原告起訴之標的，係包含系爭一四七八及一四八一地號二筆土地，雖原告嗣後於其所補提出之起訴狀訴之聲明及事實理由欄中，僅載明係針對其中之該筆一四七八地號之土地請求，且其嗣後並於八十八年九月七日言詞辯論期日時，主張其訴之聲明係如該起訴狀之記載（見八十八年九月七日言詞辯論筆錄），而可認原告已於起訴後，撤回對該一四八一地號土地之請求，且被告已無異議進行辯論而視為同意原告之撤回，則原告嗣後再對該一四八一地號土地予以請求，雖屬訴之追加，且被告亦不同意原告所為上開之追加，惟因該一四八一地號之土地，係與同段之一四七八地號土地，同時均屬重劃前○○○鄉○○段三二一之一地號土地之一部分，並由原告之被繼承人陳英能之父陳能池出租予被告之被繼承人詹有財耕種，嗣後均因農地重劃致被分割出該二筆土地，並分別變更其地目為建築用地及祠地，原告並均本於該等土地有經依法編定或變更為非耕地使用之情形，而據以終止兩造間之三七五租約關係，併請求返還土地予原告，是可認原告是基於同一之基礎事實予以請求，且原告所為訴之追加，並無甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，是核諸民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款之規定，原告所為追加該一四八一地號土地之請求，應予准許，先此敘明。
二、本件原告起訴主張：緣原告共有之系爭二筆土地，於重劃分割前係屬坐落○○○鄉○○段三二一之一地號、地目田之土地之一部分，早年由原告之被繼承人陳英能之父陳能池依三七五租約之關係將該舊三二一之一地號土地分別出租與被告之被繼承人詹有財及訴外人詹有富、詹有福三兄弟，面積各為該舊三二一之一地號土地面積之三分之一，嗣該筆土地於五十九年實施農地重劃後，分割出前述之崁頭段一四七八、一四八一地號及其他多筆之土地，其中該一四七八、一四八一地號二筆土地由原告二人共有取得，惟因系爭二筆土地，於實施重劃時，其中一四七八地號土地已變更地目為甲種建築用地，一四八一地號土地變更為祠，均已經依法編定或變更為非耕地使用，即不得再從事農作，且依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，原告自得終止該等土地上之租賃關係，而訴外人詹有財已於七十八年八月二十四日死亡，被告為其之繼承人，原告前已於聲請調解、調處時對被告為終止租約之意思表示，爰再於本件庭訊時，對被告為終止租約之意思表示，則兩造間就系爭二筆土地既已無租賃關係，被告自無繼續再占用該等土地及其中一四七八地號土地上房屋之權源，自應從前開一四七八地號土地上，如附圖一所示紅色部分、面積二平方公尺之房屋遷出，並將該附圖一所示虛線以西部分、面積五０六點六七平方公尺之土地返還原告，並將該一四八一地號土地內，如附圖二所示Ａ部分、面積十一點六七平方公尺之土地返還原告，爰起訴請求如訴之聲明所示，並聲請供擔保宣告假執行等語；被告則以：系爭一四七八地號之土地，原係原告之被繼承人陳英能之父陳能池所有，而該筆土地於五十八年以前，係○○○鄉○○段三二一之一地號土地之一部分，並由陳能池在三十八年間前後將該舊三二一之一地號土地農地各三分之一，附隨其上之農舍，分別出租予被告之被繼承人詹有財及詹有財之兄弟詹有富、詹有福三人承租耕作，嗣於五十九年十月間因政府實施農地重劃，雖將該筆農地細分為多筆，部分並變更其地目，成為非農地，惟該屬於農地之部分仍由原承租人三人之繼承人即包含本件之被告繼續耕作，雙方仍存有租賃關係，且原承租人三人之繼承人仍繼續共同使用位於系爭一四七八地號土地上之農舍，而原告為原出租人陳能池之輾轉之繼承人，故被告對於系爭一四七八地號土地，與原告間仍有效存在著三七五租約關係，被告自仍有權繼續使用該一四七八地號土地內之農舍及農舍周圍之土地，原告自不得請求返還；至於一四八一地號土地，其上之土地公廟係由附近之里民嗣後所共同出資改建而成，並由附近里民共同祭祀使用當中，則原告僅請求被告等人返還該筆土地，亦無理由。況訴外人詹有財及詹有富、詹有福先前就該坐落該農舍及其周圍用地之該筆一四七八地號土地，以及該農舍，併目前坐落有土地公廟之該一四八一地號土地，均係共同使用，並未特定出各別使用三分之一之範圍，則原告竟能指出被告之被繼承人詹有財生前就系爭二筆土地所承租之所謂特定之三分之一範圍，顯與事實不符等語，以資置辯。
三、原告主張其二人共有之系爭二筆土地，於重劃分割前係屬坐落○○○鄉○○段三二一之一地號、地目田之土地之一部分，早年由原告之被繼承人陳英能之父陳能池依三七五租約之關係將該舊三二一之一地號土地分別出租與被告之被繼承人詹有財及訴外人詹有富、詹有福三兄弟，面積各為該舊三二一之一地號土地面積之三分之一，雙方存有三七五租約關係，且坐落於現為一四七八地號土地上屬地主所有之農舍，亦一併提供予承租人即詹有財、詹有富及詹有福使用，嗣該筆三二一之一地號土地於五十九年實施農地重劃後，分割出前述之崁頭段一四七八、一四八一地號及其他多筆之土地，其中該一四七八、一四八一地號二筆土地由原告二人共有取得，惟因系爭二筆土地，於實施重劃時，其中一四七八地號土地已變更地目為甲種建築用地，一四八一地號土地變更為祠，而訴外人詹有財已於七十八年八月二十四日死亡，被告為其之繼承人等情，業據原告提出土地登記簿謄本二份、繼承系統表一份、戶籍謄本影本六份、瑞字第一八四號耕地租約影本一份、新竹縣政府七十三年九月十七日土地使用編定結果通知書一份為證，且為被告所不爭執，堪信此部分原告之主張真實。至原告另主張因上開二筆土地已經政府編定或變更為非耕地使用，其得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止兩造間之租約關係，並進而請求被告返還該二筆土地之特定三分之一之範圍等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，係為：
（一）系爭原屬○○○鄉○○段三二一之一地號土地一部分之一四七八地號之土地，於五十九年間進行重劃而獨立分割成一筆土地後，原所有權人陳英能與當時承租人詹有財就該筆土地之租賃關係，是否仍為舊有的三七五租約關係之續訂或延續？抑或已成立新的租賃關係？（二）該筆一四七八地號土地於重劃分割獨立後，其原出租人陳英能與原承租人詹有財間有關該筆土地之租約關係，與其他亦由該三二一之一地號土地分割出來仍為田地目的土地間之租賃關係，是否仍具有關聯性？亦即是否因該一四七八地號土地上坐落有地主所有之農舍，並隨同原屬○○○鄉○○段三二一之一地號土地之其他部分土地，由原告之被繼承人陳英能出租予被告之被繼承人詹有財，以及訴外人詹有富、詹有福耕作，以致該一四七八地號土地整筆及其上目前存在之農舍，其租賃關係之存否，應隨同其他幾筆土地之租賃關係而定？（三）本件就一四七八地號土地之地目變更，是否有耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之適用，致原告得以此主張終止租約？經查：
（一）原告之被繼承人陳英能之父陳能池，係早於三十幾年間即將包含系爭一四七八地號土地（當時未分割獨立）之○○○鄉○○段三二一之一地號、地目田之土地，各出租三分之一面積予被告之被繼承人詹有財及其兄弟詹有富、詹有福耕作，雙方成立三七五租約，嗣因陳能池於五十九年間死亡，由陳英能繼承取得該出租人之地位，並與詹有財等仍繼續存在三七五租約關係，嗣因該舊三二一之一地號土地實施農地重劃，並分割出包含系爭屬建地目之一四七八地號、屬祠地目之一四八一地號，以及其餘均屬田地目之一四七七、一四七九、一四八
五、一四八六、一四九三、一四九九及一五００地號之土地共計九筆，其後因陳英能死亡，已由其繼承人即原告及訴外人陳檢全、 陳栗 共同辦妥產權之繼承登記，由原告繼承而取得系爭一四七八、一四八一地號二筆土地之共有，由訴外人陳檢全取得同段一四九三、一四九九、一五００地號土地之所有權，由 陳阿栗 取得同段一四七七、一四七九、一四八五及一四八六地號四筆土地之所有權，而陳英能就其於重劃後分別與詹有財、詹有富及詹有福所各成立之新豐鄉瑞字第五三、五二及五四號租約，因陳英能嗣後已亡，並已由其繼承人辦妥土地所有權之繼承登記，乃由陳英能之繼承人即訴外人陳檢全於七十三年間具名向新豐鄉公所申請辦理租約之變更登記，並因其中繼承取得系爭二筆土地之原告二人當時遠居高雄，無法配合承租人會同辦理租約登記，乃由詹有財、詹有富及詹有福於七十四年間填具保證書，向新豐鄉公所申請辦理租約之續訂登記，經新豐鄉公所核准後，其中就陳英能與被告之被繼承人詹有財原所訂立之新豐鄉瑞字第五三號租約，乃予以為租約之變更及分訂而成立瑞字第一八四、一
八三、五三及五三之一號之租約，其中瑞字一八四號，其租賃之土地為系爭一四七八及一四八一地號土地，登載之出租人為原告二人，承租人為被告之被繼承人詹有財，另瑞字一八三號租約，其標的為該一四七七、一四七九、一四八五及一四八六地號土地，登載之出租人為陳阿栗，承租人亦為詹有財，而瑞字五三及五三之一號租約，其標的為一四九三、一四九九及一五００地號土地，出租人為陳檢全，承租人亦為詹有財等情，有新竹縣新豐鄉公所以新鄉民字第一三八三五號函檢送之申請書、耕地租約變更登記申請書、保證書及相關之耕地三七五書面租約影本各一份附於本院八十七年度訴字第四四三號租佃爭議民事事件卷宗內可憑，是從該○○○鄉○○段三二一之一地號土地重劃分割成多筆土地後，由原告及其他陳英能之繼承人（即陳檢全、陳阿栗）與被告之被繼承人詹有財，就上開分割成之多筆土地，一併辦理上開租約之變更及分訂登記之情形觀之，可認詹有財就系爭一四七八及一四八一地號土地與原告所辦理之租約變更及分訂登記，應係延續先前就舊三二一之一整筆土地之三七五耕地租約關係或予以續訂而來，尚難認詹有財係於系爭一四七八及一四八一地號土地經變更地目成為非耕地後，重新另行與原告成立之一新的非耕地租約。
（二）按承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬，耕地三七五減租條例第十二條定有明文，依此，可認承租人就出租人所有之農舍使用權，係附屬於耕地之租賃關係而發生，於耕地之租賃關係存在時，承租人即可繼續享有使用該農舍之權利，且其權利範圍，除該農舍本身外，尚包括農舍之基地，以及農舍周圍，凡係為便利承租人之農耕，而存在之必要通道及曬穀場及防風林等地上物之用地均屬之。查，本件在系爭一四七八地號土地目前坐落之範圍內，自原出租人陳能池出租該舊三二一之一地號土地予詹有財、詹有富及詹有福之時，即存在有陳能池所有提供予承租人共同使用之土造農舍，而上開農舍因時間久遠，現今已有部分經自然倒塌毀滅，僅剩土造牆面，然目前仍存有三間土造矮房，其中一間由被告放置工具，另一間放一台農用鐵牛車，另一間亦由被告養雞，仍係作為農耕使用，其餘周圍有泥土空地及防風林，且該泥土空地係作為曬穀場併對外通路使用，而房屋之面積達一百九十公尺之情，已經本院會同兩造於八十八年十一月八日履勘現場屬實，製有勘驗筆錄，並有新竹縣新湖地政事務所檢送，由該所派員於八十八年十一月八日複丈之成果圖在卷可憑，準此，堪認目前坐落在系爭一四七八地號土地內之農舍、周圍空地併防風林等設施，應係自舊三二一之一地號土地之出租人陳能池，出租該筆土地予詹有財、詹有富及詹有福耕作時起，即附隨一併提供予承租人使用，且承租人所附隨使用之權利標的，除該農舍外，亦一併包含該農舍用地，農舍周圍作為對外通道之空地、防風林，併農舍前面作為曬穀場之空地，而查，上開設施之基地範圍，經核即與重劃後經改編為建地之系爭一四七八地號土地之範圍相符，是故，就本件系爭一四七八地號土地，既係作為其他從舊三二一之一地號土地重劃而分出之同段屬陳英能之繼承人陳檢所有之一四九三、一四九九、一五００地號，併屬陳阿栗所有之同段一四七七、一四七九、一四八五及一四八六地號七筆田地，所附隨而需使用之農舍等其他便利農耕設施之用地，則揆諸上開規定及說明，系爭一四七八地號土地之租賃權之存續與否，即係附隨在前述七筆農地之耕地租賃權之上，不得分離而予以各別認定。而查，就系爭二筆土地外之前述如同段一四九三、一四九九及一五００地號之田地，被告辯稱其等之被繼承人詹有財，仍與陳英能之其他繼承人陳檢全存在有三七五租約關係，其後復由被告繼承該與陳檢全之三七五租約關係，目前並由被告繼續該等田地之情，有被告提出之由陳檢全出具之八十八年度地租收據影本四紙在卷可憑，而原告對於該等收據之真正亦不爭執，僅陳稱並非系爭土地之租金收據等語。此外，原告迄今均未舉證證明被告就系爭一四七八地號土地以外之其他由舊三二一之一重劃而分割出來之田地，已無繼續耕作，並與原告間就該等田地原已存在之三七五耕地租賃關係已經消滅之事實，準此，即難遽以認定系爭一四七八地號之土地，已失去其本來所具備能便利其他農地耕作之功能，而據此認定其租賃關係應予以消滅。
（三）復查，按耕地租約在租佃期間未屆滿前，如該耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人固得終止該租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款固定有明文，惟上開條文之立法目的，旨在配合獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十六條、第七十七條之規定，以促進土地之利用。而「按工業用地內出租耕地，於政府收購或土地所有權人自行興辦工業或出售、出租與興辦工業人時，得終止租約」；又按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」，獎勵投資條例第六十五條第一項前段、平均地權條例第七十六條第一項固亦有所明定。查，本件系爭之一四七八地號土地，並非屬位於工業用地內之出租土地，自無獎勵投資條例第六十五條第一項所定出租人得終止租約之情形。又查，系爭一四七八地號土地，固係於五十九年間因實施農地重劃時，自前述之舊三二一之一地號之田地分割出來，並被編定其地目為甲種建築用地，此有原告提出之土地登記簿謄本在卷可憑，並據本院依職權向新竹縣政府查明屬實，有該府八九府地劃字第六０五九號函在卷可憑，惟因系爭一四七八地號土地所坐落之範圍，在原告之被繼承人陳英能，甚或陳英能之被繼承人陳能池，出租該舊三二一之一地號土地予被告之被繼承人詹有財當時，本即係作為該筆農地內之農舍基地，以及其他有利該筆農地利用之其他設施的用地，是其當時成立租賃關係之目的，乃係在促進其他部分農地之利用，是故依前所述，其租賃關係之存否，本即應附隨於其他部分之農地以定之，且因該部分之土地，自出租伊始，其本身即非作為農耕之使用，是該一四七八地號土地於實施重劃時，其地目雖被編定為建築用地，惟其與一般在變更或編定地目前，即直接作為農耕使用之土地，嗣後所為地目之變更或編定，對於土地利用之促進，影響程度較大者，顯有所不同，是為達促進前述之其他農地之耕作及使用，就本件系爭之一四七八地號土地，自應予以限縮解釋，而認定其非屬耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所謂之經編定或變更為非耕地使用之「耕地」，準此，其即無該條款之適用。
（四）綜上所述，系爭一四七八地號土地，係為其他筆從舊三二一之一地號土地重劃分割出來的農地之使用耕作目的而存在其租約關係，且其非屬耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所謂之經變更或編定為非耕地使用之「耕地」，準此，自不得以其地目之新編定或變更，據以作為出租之原告主張終止該土地租約之事由，是原告依此所為之終止租約之意思表示，既未合法有效，被告繼承自訴外人詹有財，就該一四七八地號土地，與原告之間仍存有三七五租約關係，且就該土地上前述留存之農舍，仍具有合法使用之權源，則原告訴請被告從系爭一四七八地號土地上，如附圖一所示紅色部分、面積二平方公尺之房屋遷出，並將該附圖一所示虛線以西部分、面積五０六點六七平方公尺之土地返還原告，即屬於法無據，應予以駁回，且其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
四、至就原告請求被告返還系爭一四八一地號土地上，如附圖二所示Ａ部分、面積十一點六七平方公尺之土地部分，經查，該一四八一地號土地上，與前述之一四七八地號土地同，均係於舊三二一之一地號之田地於五十九年間實施農地重劃時，自該筆田地獨立分割出來，並編定其地目為祠，此為兩造所不爭執。又查，系爭一四八一地號之土地，其上目前係坐落有如附圖二Ｄ部分所示、面積為六平方公尺之樹林，及Ｅ部分所示、面積十九平方公尺之空地，Ｆ部分所示、面積七平方公尺之福德祠，以及如Ｇ部分所示、面積為三平方公尺之樹林之情，已據本院會同兩造履勘現場屬實，並經囑託新湖地政事務所實施測量後，有其檢送之如附圖二所示之複丈成果圖在卷可憑。又上開位於系爭一四八一地號土地上之福德祠設施及其他地上物，係屬附近里民夥同被告，於五十九年間農地實施重劃後共同出資改建之情，已據被告 陳明 在卷，且為原告所不爭執（見八十九年三月三十一日勘驗筆錄），而原告亦因此於言詞辯論期日時，表明同意就上開一四八一地號之土地，繼續供被告及附近里民作廟地之使用（見八十九年五月十八日言詞辯論筆錄），是姑不論原告以該一四八一地號土地，已從先從之田地目，變更或編定為非耕地使用，而依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，主張終止該部分土地之租約，是否合法有效，尚待認定，縱認其得依此合法終止該租約，並已有效行使其終止權，惟因原告嗣後又於言詞辯論期日時，明確表示同意被告及其他里民繼續將該一四八一地號土地作為廟地使用，已如前述，依此，可認被告已因原告之同意，嗣後再重新取得使用系爭一四八一地號土地之權源，從而，原告請求被告返還系爭一四八一地號土地上，如附圖二所示Ａ部分、面積十一點六七平方公尺之土地，即屬於法無據，應予以駁回，而其該部分假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
貳、反訴部分：按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第二百四十九條第二項定有明文。查，本件反訴原告主張其就前述之一四七八地號土地，與反訴被告間，仍存有三七五租約關係，乃訴請反訴被告就系爭一四七八地號土地內之不特定範圍三分之一之面積之土地，與反訴原告續訂三七五租約乙節，惟查，縱認反訴原告所主張其就該一四七八地號之土地，與反訴被告間仍有耕地三七五租約關係之情屬實，惟反訴原告既係訴請反訴被告，就該筆土地面積之三分之一之範圍，續訂書面租約，則占該筆土地面積之三分之一，並存在有租賃關係之土地，必定有其特定之位置及範圍，是反訴原告自應先聲請本院囑託地政人員施測後，予以特定，惟反訴原告迄未就此聲請地政人員測量，反而明確表示其請求之內容，即係就上開一四七八地號土地內之不特定範圍，惟面積占三分之一部分之土地，要求反訴被告與其續訂書面租約，並表示其租約存在標的之位置，係在該筆土地內之不特定範圍內面積占三分之一部分之土地上（見八十八年十月十四日、八十九年五月十八日言詞辯論筆錄），則依反訴原告所陳述之事實，縱認兩造間就該一四七八地號土地存有三七五租約關係，惟顯然在法律上無法達成反訴被告就該筆土地之不特定範圍之三分之一面積之土地，與反訴原告完成續訂租約並書面租約登記之目的，揆諸前開之規定，已見反訴原告上開之請求，在法律上顯無理由，應予駁回。
參、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴均無理由，均依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項本文，判決如主文。
中華民國八十九年七月十一日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官沈藝珠中華民國八十九年七月十一日