裁判字號：臺灣臺南地方法院92年訴字第1804號民事判決
裁判日期：民國92年12月23日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺南地方法院民事判決九十二年度訴字第一八○四號
原告鄉城陽光鎮大廈管理委員會?
法定代理人乙○○送達代收人 莊茂雄 訴訟代理人 林華生 律師
邱玲子 律師被告環華實業股份有限公司設台南市○○○路○段○○○巷○號法定代理人甲○○住右當事人間請求給付管理費事件，本院（言詞辯論終結其日：九十二年十二月十一日）判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾貳萬柒仟捌佰柒拾元及自民國九十二年十月一日起至清償日止按週年利率佰分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹佰貳拾貳萬柒仟捌佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）陳述：
1.緣系爭「鄉城陽光鎮」公寓大廈係由建商鄉城建設股份有限公司建造出售，其中如附表所示編號十二、一○一、七○一、八三八、八三九及八四○等六戶，由該建設公司之家族企業及被告環華實業股份有限公司（簡稱CCA）使用，在系爭大廈內經營餐飲休閒業，依八十七年十一月二十九日召開之區分所有權人會議決議，系爭大廈之管理費為每坪新台幣伍拾元，店面部分五折計算，但被告使用之店面，即編號十二、八三八、八三九及八四○等四戶，則以八折計算，有鄉城陽光鎮大廈第二屆區分所有權人會議記錄可證，而被告亦依此標準，按期繳納，並無異議，至九十年間，由於經濟不景氣影響，被告之營業面臨困境，原告經被告之要求，同意自九十年七月份起，上開店面四戶之管理費減按五折計付，亦有原告管理委員會九十年十月份之會議記錄可稽，此後被告亦按此標準繳至九十一年九月份。
2.另，被告於九十年八月一日起向原告管理委員會租用一樓庭園瀑布泳池景觀區域及大門入口處空地，租金每月二萬元，有租賃合約書可證。
3.詎被告自九十一年十月份起，積欠管理費及租金不付，經原告於九十二年五月十五日以存證信函催告後，被告竟主張其自八十八年七月起至九十年六月止所繳之管理費有溢繳云云，以為拒絕給付之理由，有存證信函附支付命令卷及被告復函可按，但如前所述，原告係鑑於經濟不景氣，始同意被告自九十年七月份起，店面部分按五折計算，並非被告在之前有所溢繳，故被告之主張，不成理由，被告經濟上之困難，雖可理解但不能因此得免除其繳納之義務。
4.被告環華實業股份有限公司，未依社區規定繳納管理費累計為壹佰零參萬肆仟參佰肆拾壹元整，按住戶管理規約第十一條第三款及公寓大廈管理條例第二十一條之規定，應給付應付金額及延遲利息，立有存證信函及住戶管理規約為證，爰依公寓大廈管理條例第二十一條及租賃關係提起本訴。
（三）證據：提出：八十七年十一月二十九日區分所有權人會議記錄影本一份。2.九
十年十月份管理原委會會議記錄影本一份。3.租賃合約書影本一份。4.被告（92）環管字第一○一○號函影本一份。
二、被告方面：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
（二）陳述：
1.緣被告環華實業股份有限公司，每月應繳鄉城陽光鎮住戶管理費為每月玖萬柒仟貳佰壹拾肆元整（＄97,214），每季三個月為一期，應繳貳拾玖萬壹仟陸佰肆拾貳元整（＄291,642）。
2.惟被告自民國八十八年七月起至九十年六月止共二十四個月即八期，被告每月均繳交管理費壹拾伍萬五仟五佰肆拾貳元整（＄155,542），即每月溢繳伍萬捌仟參佰貳拾捌元（＄58,328）。每期（三個月）共溢繳壹拾柒萬肆仟玖佰捌拾肆元整（＄174,984），結算八期，全部共溢繳壹佰參拾玖萬玖仟捌佰柒拾貳元整（＄1,399,872）。並於九十一年十月起即要求原告即鄉城陽光鎮住戶管理委員會退還溢繳之管理費，但原告片面回絕，並要求被告既往不咎，繼續交管理費，被告特於九十二年五月二十六日覆原告存證信函第二三四號。
3.被告因經濟景氣低迷，且有鑑於原告之要求屬不合理及不公平之對待，因退而求其次，要求將溢繳之金額全數扣抵管理費，但仍遭拒絕。原告甚而於九十二年九月二十六日未經溝通即片面公告被告因未繳管理費，而通知大樓管理公司張貼海報，散發傳單毀損被告之商譽之外，並拒絕被告公司之人員及車輛進入公司專屬停車場，後經報警處理，經警方告知原告已明顯妨害自由，原告始停止此非理性之行為。
4.按依民法第一七九條之規定，原告於收管理費，可視為不當得利，被告據此依法請求扣抵九十一年十月至九十二年九月三十日止之全部管理費壹佰壹拾陸萬陸仟伍佰陸拾捌元整（＄1,166,568），及承租社區一樓租金七至九月份共陸萬元整（＄60,000），總計共壹佰貳拾貳萬陸仟伍佰陸拾捌元整（＄1,226,568），並請求返還餘額壹拾柒萬參仟參百零肆元整（＄173,304）。
（三）證據：提出：1.環華實業股份有限公司管理費欠繳一覽表影本一份。2.環華實
業（股）公司繳交社區管理費明細紀錄。3.環華實業股份有限公司（92）管字第1010號函影本一份。4.環華實業股份有限公司繳交社區管理費明細紀錄影本一份。5.環華88年7月至90年6月，24個月已溢繳＄1，399，872元影本一份。
理由
一、本件原告起訴主張：「1.緣系爭「鄉城陽光鎮」公寓大廈係由建商鄉城建設股份有限公司建造出售，其中如附表所示編號十二、一○一、七○一、八三八、八三九及八四○等六戶，由該建設公司之家族企業及被告環華實業股份有限公司（簡稱CCA）使用，在系爭大廈內經營餐飲休閒業，依八十七年十一月二十九日召開之區分所有權人會議決議，系爭大廈之管理費為每坪新台幣伍拾元，店面部分五折計算，但被告使用之店面，即編號十二、八三八、八三九及八四○等四戶，則以八折計算，有鄉城陽光鎮大廈第二屆區分所有權人會議記錄可證，而被告亦依此標準，按期繳納，並無異議，至九十年間，由於經濟不景氣影響，被告之營業面臨困境，原告經被告之要求，同意自九十年七月份起，上開店面四戶之管理費減按五折計付，亦有原告管理委員會九十年十月份之會議記錄可稽，此後被告亦按此標準繳至九十一年九月份。2.另，被告於九十年八月一日起向原告管理委員會租用一樓庭園瀑布泳池景觀區域及大門入口處空地，租金每月二萬元，有租賃合約書可證。3.詎被告自九十一年十月份起，積欠管理費及租金不付，經原告於九十二年五月十五日以存證信函催告後，被告竟主張其自八十八年七月起至九十年六月止所繳之管理費有溢繳云云，以為拒絕給付之理由，有存證信函附支付命令卷及被告復函可按，但如前所述，原告係鑑於經濟不景氣，始同意被告自九十年七月份起，店面部分按五折計算，並非被告在之前有所溢繳，故被告之主張，不成理由，被告經濟上之困難，雖可理解但不能因此得免除其繳納之義務」等情，已據提出1.：八十七年十一月二十九日區分所有權人會議記錄影本一份。2.九十年十月份管理原委會會議記錄影本一份。3.租賃合約書影本一份。4.被告（92）環管字第一○一○號函影本一份佐證，核與所主張尚屬相符。被告對原告所提出之證物等，除辯稱已超繳外，就區分所有權人會議記錄內容不爭執，僅稱對繳八折有意見，而且沒有去參加區分所有權人會議云云。
二、按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第五十六條第一項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。原告係鄉城陽光鎮大廈之管理委員會，其依據區分所有權人會議決議收取管理費，乃係基於公寓大廈管理條例規定行使管理委員會之職權，被告對原告提出之八十七年十一月二十九日區分所有權人會議記錄影本一份、九十年十月份管理原委會會議記錄影本一份、租賃合約書影本一份、被告（92）環管字第一○一○號函影本一份並不爭執，自不得片面決定繳納管理費之成數，否則如果公寓大廈每個成員均自行片面決定繳費成數，則管理委員會將陷於無法運作地步，被告所辯之按五折繳費及已超繳、原告應返還溢繳款項云云，應無可採。
三、被告所辯既非可採，從而，原告本於租賃契約及依區分所有權人會議決議收取管理費職權，據以提起本訴，請求被告應給付原告新台幣壹佰貳拾貳萬柒仟捌佰柒拾元及自支付命令送達之翌日（即民國九十二年十月一日）起至清償日止按週年利率佰分之五計算之利息。，即無不合，應予准許。
三、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月二十三日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官何清池右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年十二月二十三日~B法院書記官陳信良