裁判字號：臺灣高等法院98年上字第195號民事判決
裁判日期：民國98年12月08日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣高等法院民事判決98年度上字第195號上訴人乙○○
丁○○戊○○己○○甲○○辛○○丙○○共同訴訟代理人庚○○被上訴人壬○○
（現於台灣台北監獄執行中）上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國97年11月4日臺灣臺北地方法院95年度訴字第11984號第一審判決提起上訴，本院於98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊與上訴人於民國95年03月30日簽訂房地買賣契約書（下稱系爭契約），以總價款新台幣（下同）5,420萬元，購買上訴人所有之門牌號碼台北縣三重市○○○路○○巷○號、19號、20號、13號、18號、21號、22號、23號、24號、10號、12號、7號、9號建物及其所坐落之土地即台北縣三重市○○○段第905、906地號之土地（下稱系爭房地）。伊已依約給付簽約款、用印款計300萬元，就尾款之給付日期兩造於簽約後二次達成協議，同意延至95年07月31日交付，並由伊貼補48萬元利息予上訴人，詎伊於95年8月7日簽發面額16,252,122元之尾款支票（下稱尾款支票），委請代書請求上訴人配合備齊用印過戶文件，俾向銀行辦理抵押貸款，竟遭上訴人拒絕。依系爭契約第9條第1項之約定，上訴人就其遲延應按伊已付之價款之2/1000計算之金額賠償，即每遲延1日應賠償伊6,960元，伊業於95年10月12日催告上訴人履行，自斯日起算遲延損害。伊以96年10月23日民事縮減訴之聲明狀表示解除系爭契約之意思表示，而以系爭契約第9條第1項之約定，上訴人應將所收之款項即348萬元加倍（即696萬元）返還予伊。退步言，縱認上訴人之解除契約有據，然全數沒收伊已給付之348萬元作為違約金亦屬過高，有失公平，應予酌減後返還逾越之部分。爰依系爭契約第9條第1項及不當得利之法律關係，求為命㈠上訴人應給付伊696萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡上訴人應自95年10月12日起至96年10月21日止，按日賠償伊6,960元。㈢願供擔保，請准宣告假執行【原審判決駁回被上訴人546萬元本息、自95年10月2日起至96年10月21日止，按日賠償6,960元之請求，因被上訴人於98年10月8日撤回上訴（見本院卷168頁），是此部分已確定，下不贅述】。
二、上訴人則以：系爭契約買賣總價款為5,420萬元，扣除已付簽約款150萬元、用印款150萬元，尚餘5,120萬元未給付，依系爭契約第17條特約事項之第4項、第6項之約定，被上訴人應先洽辦貸款，如核准貸款之金額不足尾款時，其差額應於過戶前以現金而非支票一次補足，且95年7月31日為交付尾款之期限。被上訴人於95年7月31日前未付清尾款，屬遲延給付，伊得定相當期限催告其履行，伊之代理人庚○○於95年8月10日以台北三張犁郵局第1245號存證信函，催告被上訴人於文到5日內依約履行付款義務，並告知如屆期仍未履約，將逕行解除系爭契約，並沒收已付之價金，被上訴人於95年8月14日收受上述催告函，仍未履行，伊之代理人庚○○再於95年8月30日以台北三張犁郵局第01332號存證信函，通知被上訴人解除系爭契約，並依系爭契約第9條第2項之約定，沒收被上訴人已付之價金。伊因被上訴人未能履約所受之貸款利息及租金損失甚鉅，且被上訴人於96年2月12日聲請原審核發起訴證明並向地政機關請求為訴訟繫屬事實之登記，使第三人如欲承租或購買系爭房地，於發現該等登記後，為免訴訟爭議，勢必不願承租或買受，伊僅沒收348萬元，並無過高等語，資為抗辯。求為命駁回被上訴人之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人150萬元，及自96年11月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並諭知被上訴人、上訴人分別以50萬元、150萬元供擔保後，得、免假執行，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請（被上訴人就其敗訴部分未上訴，已確定）。
上訴人就其敗訴部分，聲明不服，其上訴聲明：㈠原判決關於不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見原審卷㈠143頁反面）：㈠兩造於95年03月30日簽訂系爭契約書，被上訴人以總價款
5,420萬元，購買上訴人所有之系爭房地，而上訴人由代理人庚○○簽訂及處理系爭契約，系爭契約約定之部分條款如下（系爭契約書見原審卷㈠55頁至62頁）：
⒈第3條付款約定：第1次簽約款150萬元，第2次用印款150萬
元，第3次尾款5,120萬元。於本買賣標的過戶至甲方（指買方）名義後，向金融機構貸款核撥時支付尾款並同時交屋．．本案各建物及土地應有部分所有權移轉應與抵押權併件送登記。
⒉第5條：．．用印後若要求更改登記人名義時，須經乙方（指賣方）書面同意．．。
⒊第9條第1項：乙方除因不可抗力或可歸責於甲方之事由外，
若未依本約第3條付款日辦理各項手續時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）乙方應按已繳房地價款千分之二計算懲罰性違約金與甲方。如經甲方通知限期交付，逾期仍不履行時，甲方得解除契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。
第9條第2項：甲方全部或一部分不按約定付款時，如經乙方通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議…。
⒋第12條：為貸款順利，確保甲、乙雙方之權利，甲方應於用
印完一週內確定貸款金融機構…若係甲方信用不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，尾款應於產權移轉手續完成三週內付清…甲方之金融機構貸款應委由本受任代書辦理抵押權設定登記手續…。
⒌第17條特約事項（約款以手寫方式）：本契約條款與特約事
項衝突時，以特約事項為準；特約事項第2項：「雙方同意最遲於民國95年6月30日之前付清尾款並同時交屋。買方並補貼賣方民國95年6月之貸款利息貳拾參萬元。」；特約事項第4項：「買方若貸款核准金額不足尾款時，不足之差額應於過戶前以現金一次補足予賣方」；特約事項第6項：「雙方於民國95年7月4日再行協議並同意最遲於民國95年7月31日之前付清尾款並同時交屋，買方並補貼賣方民國95年7月分之貸款利息貳拾伍萬元。」㈡被上訴人已依約給付上訴人簽約款及用印款計300萬元，並貼補上訴人利息48萬元。
㈢上訴人由代理人庚○○於95年8月10日寄台北三張犁郵局第
1245號存證信函，催告被上訴人已逾95年7月31日之交屋及付清尾款期限，於文到5日內，付清尾款等語，被上訴人於95年8月14日收受該存證信函（該存證信函見原審卷㈠63頁）。
㈣上訴人由代理人庚○○於95年8月30日寄台北三張犁郵局第0
1332號存證信函，表示被上訴人未於95年8月19日前付清尾款，上訴人解除系爭契約並沒收被上訴人已付價金，被上訴人於95年9月1日收受該存證信函（該存證信函見原審卷㈠64頁）。
㈤被上訴人未於95年7月31日前給付系爭契約尾款。
五、兩造之爭執事項如下：㈠系爭契約是否經上訴人合法解除？㈡被上訴人已支付300萬元價金，上訴人抗辯應全數沒收作違
約金，原審依民法第252條之規定，認違約金過高而酌減命上訴人應返還半數即150萬元本息，是否合法？
六、本院得心證之理由：㈠觀之系爭契約固於第3條「付款條件」之4.「第參次付款（
即尾款）」約定：「計新台幣伍仟壹佰貳拾萬元整。於本買賣標的過戶至甲方（指被上訴人）名義後，向金融機構貸款核撥時支付尾款並同時交屋，甲方貸款金額若有不足部分或未能核貸，則以現金一次補足。如甲方未辦貸款，則須於過戶完成一週內付清尾款。註：本案各建物及土地應有部分所有權移轉應與抵押權併件送登記」（見原審卷㈠56頁）；第12條約定：「．．甲方應於用印完一週內確定貸款金融機構．．尾款應於產權移轉手續完成三週內付清。．．甲方之金融機構貸款應委由本受任代書辦理抵押權設定登記手續．．」，惟系爭契約第17條「特約事項」明訂「本契約條款與特約事項衝突時，以特約事項為準」，而特約事項第4項約定：「買方若貸款核准金額不足尾款時，不足之差額應於過戶前以現金一次補足予賣方」；第6項約定：「雙方於民國95年7月4日再行協議並同意最遲於民國95年7月31日之前付清尾款並同時交屋．．」（見原審卷㈠60頁），另參諸證人 黃士桂 （即承辦系爭契約之代書）證稱：「（房地買賣契約書上的字是否你書寫的？）是，除了兩造簽名、住址外，都是我寫的」、「（雙方約定交款期限為何？）原來是約定95年5月31日交付，後來延到95年6月30日交付，因為登記名義人及銀行貸款尚未確定，所以雙方又延到95年7月31日」（見原審卷㈠69頁反面、70頁）等語，及證人 史鑑豪 （即系爭買賣之仲介）證述：「系爭買賣是我仲介成交，我是擔任賣方庚○○的受託人，簽約過程我有參與。我們於3月底簽約，原則上是在5月底要辦理案件完成，過程當中不知何原因，延期了二次。每次都有在合約上註明，第一次延到6月底，第二次延到7月底。後來因為店面要辦理所有權登記，第三次要辦理延期時，就出現問題了，賣方也不想跟買方談了」等語（見原審卷㈠114頁反面）。是依系爭契約及特約事項之記載，及該二名證人之證言，被上訴人須於95年7月31日以前付清尾款，且若向銀行辦理貸款之金額不足時，該不足額之部分需以現金於過戶前1次補足，上訴人則於被上訴人付清尾款時，同時為交屋行為。
㈡按遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付
，並得請求賠償因不履行而生之損害，民法第232條定有明文，而債務人提出給付固可終了該給付遲延之狀態，惟所謂給付應係指原給付與因遲延而生之損害賠償，如僅提出原給付，債權人仍得拒絕受領，蓋非依債之本旨而為給付。查系爭契約之買賣總價款為5,420萬元，扣除被上訴人已支付之簽約款150萬元、用印款150萬元，尚餘5,120萬元未給付，而依系爭契約第17條特約事項之第4項、第6項之約定，被上訴人應先洽商銀行貸款，如銀行所核貸之金額不足尾款時，其差額應於系爭房地過戶前以現金一次補足，且95年7月31日為交付尾款之期限等情，業如前述，而被上訴人於95年7月31日前並未能給付尾款，亦為兩造所不爭執。另證人黃士桂結證稱：「（被告〈指上訴人〉所欠缺的是否就是文件上的用印？）因為原告〈指被上訴人〉尚未確定登記名義人，我這邊無法打資料，所以也無法通知被告前來用印」、「十三戶當中，有十戶是7月19日確定登記名義人，然後有二戶於7月26日決定登記名人，有一戶在8月9日確定登記名義人，因為在他們正式解約時，確實有跟被告告知原告這邊希望用印手續，但是被告抗辯銀行貸款尚未確定，抵押設定與過戶應一併送件，所以拒絕用印」、「（95年7月31日是否為最後交付尾款及交屋的期限？）是的」、「（貸款的事情是否要跟過戶一併送件，95年7月31日原告銀行貸款是否已辦妥？）貸款的抵押設定是要跟過戶一併送件，據我所知，95年7月31日之前，原告並無告知我其銀行貸款已辦妥，至於原告銀行貸款是否有辦妥，我不清楚」等語（見原審卷㈠70頁正反面），是由證人黃士桂所述，被上訴人於95年7月31日之前既未告知銀行貸款已辦妥，自無法在斯日交付尾款。是被上訴人無法於95年7月31日前給付尾款，已屬給付遲延，洵堪認定。
㈢被上訴人雖主張其於95年8月7日交付前述尾款支票云云，無
非以95年10月12日所發之律師函及前述尾款支票影本為據（見原審卷㈠23頁至25頁），惟該紙支票面額為16,252,132元與未支付之買賣價金5,120萬元未符，被上訴人復無法舉證證明該紙面額16,252,132元之支票，即係扣除銀行所核貸金額之尾款，況縱認屬補足貸款之差額，亦非以「現金」支付，故難認已依債之本旨而為給付。是被上訴人上開主張，亦非可採。
㈣準此，被上訴人於95年7月31日已屬給付遲延之狀態，上訴
人委由代理人庚○○於95年8月10日以台北三張犁郵局第1245號存證信函，催告被上訴人已逾95年7月31日之交屋及付清尾款期限，請於文到5日內付清尾款等語，被上訴人於95年8月14日收受該存證信函後仍未履行，上訴人再委由代理人庚○○於95年8月30日以台北三張犁郵局第01332號存證信函，對被上訴人表示未於95年8月19日前付清尾款，已解除系爭契約等語，被上訴人於95年9月1日收受該存證信函（存證信函及收件回執見原審卷㈠63頁至64頁），是上訴人解除契約自屬合法有據，系爭契約業於00年0月0日生解除契約之效力。
㈤又按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，
民法第252條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例參照）；約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列（最高法院85年度台上字第2532號裁判意旨參照）。查依系爭契約第9條第2項：「甲方全部或一部分不按約定付款時，如經乙方通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議．．。」（見原審卷㈠18頁），上開約定核屬兩造間之違約金約定，系爭買賣總價款5,420萬元，被上訴人已支付簽約款150萬元、用印款150萬元，尚餘5,120萬元未支付，買賣價金尾款之給付期限為95年7月31日，因被上訴人遲延給付，上訴人於95年9月1日解除契約，則自95年7月31日給付遲延起至95年9月1日解除契約止，前後僅一個月時間，系爭房地之市場交易價值變化不大；另系爭房地原有之貸款一個月所負擔之利息約105,688元（16,974＋9,976＋8,815＋16,815＋6,930＋10,089＋5,708＋5,060＋16,815＋8,506＝105,688，償還本金不計入），亦有汐止市農會98年7月1日北縣漁農信字第0980003135號函、第一商業銀行古亭分行2009年7月1日一古亭字第00091號函、上海商業儲蓄銀行板橋分行98年7月15日上板橋字第09800136號函、台新國際商業銀行股份有限公司98年8月4日台新總作服帳務字第09800008855號函可參（見本院卷132頁、135頁、144頁、146頁），再則，上訴人主張系爭房地出租予第三人 劉藍錠 、 陳秀珠 、 陳朝任 、 陳信行 、劉輝鵬、 蔡沛純 、 湯縤琴 、 劉耀魁 、 梁元明 、 吳明珠 、 蔡季茵 、 陳龍井 、 陳徐儉 ，為履行系爭契約故提前終止租約，受有房租損失等情，並提出房屋租賃契約書為證（見本院卷78頁至116頁），然縱認其所稱出租予上開第三人一節屬實，計算系爭房地一個月之租金總和為119,000元（10,000＋8,000＋7,000＋9,000＋13,000＋8,000＋7,000＋8,000＋12,000＋10,000＋12,000＋7,000＋8,000＝119,000），上訴人為履約提前在95年5月終止租約，其短收5月、6月、7月（3個月）之租金亦僅約357,000元，另上訴人原可於95年7月
31日取得買賣價金5,120萬元加以運用，然因被上訴人違約，致上訴人未能取得該款項，是上訴人至少受有如能按期取得上述款項後，該款項所生可能之利息利益，如按年息5％計算，一個月之利息約為213,333元（51,200,000×0.05÷12＝213,333），上開損失計為676,021元（105,688＋357,000＋213,333＝676,021），加計上訴人再將系爭房地出賣予他人時需支出勞力、費用等一切損失，本院爰審酌前開所述之一切情狀，而認原審將該違約金酌減至150萬元，咸屬適當公允。上訴人復辯稱被上訴人業以系爭房地向地政機關為起訴證明之登記，致第三人怕訴訟糾葛而不願意買受或承租系爭房地云云，然被上訴人係依民事訴訟法第254條第5項之規定，請求原審核發起訴證明，向地政機關申請將本件訴訟繫屬之事實予以登記（見原審卷㈠44頁），係依法行使權利，況本件訴訟終結後，當事人或利害關係人亦得聲請法院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷該項登記，是縱使訴訟期間因該項登記致他人不願買受或承租系爭房地，亦難認有何違法性，得責令被上訴人負責，且究生何種損害，亦未見上訴人舉證以實其說，其空言辯稱受有損害云云，亦乏確據，故上訴人辯稱300萬元價金應全數沒收充作違約金云云，洵無足採。是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人扣除違約金150萬元後，應返還已支付之150萬元，即屬有據。
㈥末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5％；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第203條、第233條第1項分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人應返還150萬元，及自民事縮減訴之聲明狀（即追加違約金過高依不當得利請求狀）繕本送達上訴人翌日即96年11月6日（繕本於96年11月5日送達，送達回執見原審卷㈡11頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，亦應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人應返還150萬元及自96年11月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並分別諭知供擔保後得、免假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年12月8日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官謝碧莉法官呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年12月8日
書記官明祖全