裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第11984號民事判決
裁判日期：民國97年11月04日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第11984號原告癸○○訴訟代理人 黃坤鍵 律師
徐志明 律師被告丙○○
丁○○子○○庚○○乙○○壬○○己○○共同訴訟代理人辛○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於97年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國九十六年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保，得免為或撤銷假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告依據兩造間民國95年03月30日房地買賣契約書，先位聲明：被告丙○○應將門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○號、19號及20號之建物及其坐落之土地所有權移轉登記予原告；被告丁○○應將門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○○號之建物及其坐落之土地所有權移轉登記予原告；被告己○○應將門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○○號及21號之建物及其坐落之土地所有權移轉登記予原告；被告子○○應將門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○○號之建物及其坐落之土地所有權移轉登記予原告；被告庚○○應將門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○○號及24號之建物及其坐落之土地所有權移轉登記予原告；被告乙○○應將門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○○號及12號之建物及其坐落之土地所有權移轉登記予原告；被告壬○○應將門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○號及9號之建物及其坐落之土地所有權移轉登記予原告，嗣原告於95年11月17日具狀撤回前開先位之訴，被告未於10日內提出異議，視為同意撤回，合先敘明。
二、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，而被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。經查，原告起訴時主張被告違約而依據兩造95年03月30日房地買賣契約書，請求被告加倍返還已付之價金新臺幣（下同）696萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，嗣因被告抗辯因原告給付遲延業已解除前揭契約並依約沒收已付價金，原告又追加主張前揭契約約定之違約金過高，請求法院予以酌減後，返還逾越之部分（亦即依不當得利之法律關係），被告就此追加並無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意追加，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴及追加之訴主張：㈠原告與被告七人於95年03月30日簽訂房地買賣契約書（下稱
系爭契約），原告以總價款5420萬元，購買被告所有之門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○巷○號、19號、20號、13號、18號、21號、22號、23號、24號、10號、12號、7號、9號建物及其所坐落之土地即臺北縣三重市○○○段第905、906地號之土地（下稱系爭房地），而被告七人共同委託訴外人辛○○簽訂及處理系爭契約。原告已依約給付簽約款及用印款共計300萬元。惟簽約後就尾款之交付日期，兩造二次達成協議，約定延至95年07月31日交付，並合意由原告貼補利息共48萬元予被告。豈料，原告於95年8月7日簽發面額16,252,122元之尾款支票（下稱尾款支票），委請本件買賣之代書向被告請求配合備齊用印過戶文件，竟遭被告悍然拒絕，原告為求系爭契約順利履行，多次請求被告履約與協商，被告均置若罔顧，不得不提起本訴請求。
㈡被告之代理人辛○○於95年08月10日寄發存證信函與原告，
表示因原告給付尾款遲延因而解除系爭契約，然系爭契約並無約定解除事由，如按民法第245條給付遲延規定解除契約，亦需債務人遲延且經債權人催告後仍不履行，始得由債權人解除契約，而依系爭契約約定，尾款交付乃於過戶完成後始行支付，且銀行實務抵押設定與產權過戶需連件併案辦理，若無法進行產權過戶，則不可能辦理銀行抵押設定並核撥貸款，原告要求被告用印過戶文件以俾送件辦理過戶即願交付尾款，竟遭被告無理拒絕，故本件係因被告違約拒絕配合出賣人用印之義務，致原告無法以抵押貸款支付尾款，實乃被告違約在先，被告解除契約顯無理由。
㈢依系爭契約第9條第1項之約定，被告就其遲延應按原告已付
之價款之千分之二計算之金額賠償原告，故原告至今已給付被告348萬元，按其比例，每遲延一日應賠償原告6,960元，原告業於95年10月12日催告被告履行，是遲延損害之起算日應自是日起算。
㈣被告迄今仍未履行移轉系爭房地所有權之債務，已嚴重陷於
給付遲延，且原告亦多次催告被告履行未果，原告爰以96年10月23日民事縮減訴之聲明狀表示解除系爭契約之意思表示，並以繕本之送達為解除系爭契約意思表示之送達，而依系爭契約第9條第1項之約定，被告應將所收之款項即348萬元加倍即696萬元返還予原告，作為違約之賠償。退步言，縱認被告之解除契約有據，然原告迄今已給付被告348萬元，被告抗辯全數沒收亦顯屬違約金過高，蓋系爭房地尚未過戶，原告亦未聲請假扣押或假處分，被告就系爭房地仍可自由移轉、設定、處分，並未受有何等之損害，全數沒收顯然有失公平，應予酌減後，返還逾越之部分。
㈤為此，爰依系爭契約第9條第1項及不當得利，聲明：⒈被告
應給付原告696萬元，及及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。⒉被告應自95年10月12日起至96年10月21日止，按日賠償原告6960元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭契約買賣總價款5,420萬元，扣除已付簽約款150萬元、
用印款150萬元，尚餘5,120萬元。按系爭契約第17條特約事項係明載：「本契約條款與特約事項衝突時，以特約事項為準」；而特約事項之第4項明載：「買方若貸款核准金額不足尾款時，不足之差額應於過戶前以現金一次補足予賣方」，第6項復訂明：「雙方於民國95年7月4日再行協議並同意最遲於民國95年7月31日之前付清尾款並同時交屋」（被證一），從而依照上開特約事項之約定，原告即買方得先洽辦貸款，如核准貸款之金額不足尾款時，其差額應於過戶前以現金而非支票一次補足，且95年07月31日係最後交付尾款的期限，故基於該特約條款之約定，原告即不得主張尾款於過戶完成後始行支付。是以原告於95年07月31日前未付清尾款，即屬遲延給付，被告得定相當期限催告其履行。而被告亦由代理人辛○○於95年08月10日以臺北三張犁郵局第1245號存證信函，催請原告務必於文到5日內依約履行付款義務，並告知原告如屆期仍未履約付款，則將逕行解除系爭契約，並沒收原告已付之買賣價金，原告於95年08月14日收受上述催告函。但原告於其所定催告期限即95年08月19日前仍未履行。被告遂由代理人辛○○再於95年08月30日以臺北三張犁郵局第01332號存證信函，通知原告解除系爭契約，故系爭契約業已合法解除。
㈡原告雖主張其曾於95年8月7日開立所謂尾款支票，然被告於
當時並未接獲通知，更何況依特約事項之約定，原告應於95年07月31日前以現金付清尾款5120萬元。故縱使原告於該期限後之95年8月7日曾開立所謂之尾款支票，然原告未於95年07月31日前依約履行，又未以現金付清，其支票票面金額僅為16,252,132元，遠不足尾款金額，在在顯示原告並未依債之本旨履行契約義務。
㈢被告並無拒絕配合辦理過戶事宜，原告已當場確認被告用印
完成後始給付用印款，並會同將所有過戶所需之文件交本件代書戊○○保管，而系爭契約第3條第4項約定建物及土地所有權移轉亦應與抵押權併件送登記，從而等原告提出「所有權移轉與抵押權併件送登記」所需之文件並依約履行後，即可由代書辦理過戶登記手續，被告均無怠慢或延誤，然反觀原告迄至95年07月31日尾款付清最後期限，竟仍未提供抵押權設定登記所需之相關文件予戊○○代書，供其辦理產權移轉與抵押權登記手續，益證係原告完全無意履約，而非被告違約。
㈣本件尾款之支付並非以銀行貸款核撥為前提，原告欲變更登
記名義人，亦須經被告書面同意，且被告從未表示「買方有任何困難只要貼補利息，賣方會儘量配合」等語，反係原告有諸多可歸責之事由以及無法履約之情形，被告即無從構成系爭契約第9條第1項所謂「若未依本約第3條付款日辦理各項手續」之違約事由，原告自不得解除契約，亦不得向被告請求所謂之遲延賠償及加倍返還所收價款。又被告依系爭契約第9條第2項：「甲方（即原告）全部或一部分不按約定付款時，如經乙方（即被告）通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。」等約定，於被告合法解約後沒收原告已付價金，亦無不合。
㈤被告沒收原告已付價金，並無過高之情形，被告因原告未能
履約所遭受之貸款利息及租金損失甚鉅，且原告於96年02月12日聲請本院核發起訴證明並向地政機關請求為訴訟繫屬事實之登記，此登記有其公示之強大效力，雖非所謂之假扣押或假處分，但第三人如欲承租或購買系爭房地，於發現該等登記後，為免租到或購得有訴訟爭議之房地，勢必打退堂鼓而無法完成交易，此即系爭房地迄今仍然閒置無法出租或出售之理。則被告僅沒收區區348萬元，又有何過高之處等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告與被告七人於95年03月30日簽訂系爭契約書（原證一）
，原告以總價款5420萬元，購買被告所有之系爭房地，而被告七人共同委託訴外人辛○○簽訂及處理系爭契約，系爭契約約定之部分條款如下：
⒈第3條付款約定：第一次簽約款150萬元，第二次用印款150
萬元，第三次尾款5120萬元。於本買賣標的過戶至甲方（指買方）名義後，向金融機構貸款核撥時支付尾款並同時交屋…本案各建物及土地應有部分所有權移轉應與抵押權併件送登記。
⒉第5條：…用印後若要求更改登記人名義時，須經乙方（指賣方）書面同意…。
⒊第9條第1項：乙方除因不可抗力或可歸責於甲方之事由外，
若未依本約第3條付款日辦理各項手續時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）乙方應按已繳房地價款千分之二計算懲罰性違約金與甲方。如經甲方通知限期交付，逾期仍不履行時，甲方得解除契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。
第9條第2項：甲方全部或一部分不按約定付款時，如經乙方通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議…。
⒋第12條：為貸款順利，確保甲、乙雙方之權利，甲方應於用
印完一週內確定貸款金融機構…若係甲方信用不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，尾款應於產權移轉手續完成三週內付清…甲方之金融機構貸款應委由本受任代書辦理抵押權設定登記手續…。
⒌第17條特約事項（約款以手寫方式）：本契約條款與特約事
項衝突時，以特約事項為準；特約事項第2項：「雙方同意最遲於民國95年6月30日之前付清尾款並同時交屋。買方並補貼賣方民國95年6月之貸款利息貳拾參萬元。」；特約事項第4項：「買方若貸款核准金額不足尾款時，不足之差額應於過戶前以現金一次補足予賣方」；特約事項第6項：「雙方於民國95年7月4日再行協議並同意最遲於民國95年7月31日之前付清尾款並同時交屋，買方並補貼賣方民國95年7月分之貸款利息貳拾伍萬元。」㈡原告已依約給付被告簽約款及用印款共計300萬元，並貼補被告利息共48萬元。
㈢被告七人由代理人辛○○於95年08月10日發臺北三張犁郵局
第1245號存證信函（被證二），催告原告已逾95年07月31日之交屋及付清尾款期限，於文到5日內，付清尾款等語，原告於95年08月14日收受該存證信函（被證二）。
㈣被告七人由代理人辛○○於95年08月30日發臺北三張犁郵局
第01332號存證信函（被證三），表示原告未於95年8月19日前付清尾款，被告解除系爭契約並沒收原告已付價金，原告於95年9月1日收受該存證信函（被證三）。
㈤原告未於95年7月31日前給付系爭契約尾款。
五、查原告主張因被告違約不用印，致原告無法順利辦理貸款，經原告催告後，解除系爭契約，爰依系爭契約第9條第1項違約罰則之約定請求被告給付違約金，又若認被告解約有理由，則約定違約金額過高，請求酌減違約金後，被告應返還逾越部分，被告則以前詞置辯，是本件之爭點為㈠系爭契約是否業經被告合法解除？㈡被告有無違約？㈢被告沒收原告已付價金，是否有過高之情形？㈠系爭契約是否業經被告合法解除？
被告於95年08月30日向原告表示解除系爭契約，於翌日經原告收受，則系爭契約是否於斯時即因被告之解約而消滅？⒈系爭契約尾款之給付時期為何？
查系爭契約雖第3條約定：於本買賣標的過戶至買方名義後，向金融機構貸款核撥時支付尾款並同時交屋…本案各建物及土地應有部分所有權移轉應與抵押權併件送登記；以及第12條約定：甲方應於用印完一週內確定貸款金融機構…尾款應於產權移轉手續完成三週內付清…甲方之金融機構貸款應委由本受任代書辦理抵押權設定登記手續…。惟系爭契約第17條特約事項明訂本契約條款與特約事項衝突時，以特約事項為準，而特約事項第4項：「買方若貸款核准金額不足尾款時，不足之差額應於過戶前以現金一次補足予賣方」；特約事項第6項：「雙方於民國95年7月4日再行協議並同意最遲於民國95年07月31日之前付清尾款並同時交屋…」。以及且證人戊○○於本院言詞辯論時具結證稱：「我是威盛代書事務所之負責人，系爭契約是我辦理的，包括產權移轉過戶事宜，系爭契約書上的字，除了兩造簽名、住址外，都是我寫的。」、「（問：雙方約定交款期限為何？）原來是約定95年5月31日交付，後來延到95年6月30日交付，因為登記名義人及銀行貸款尚未確定，所以雙方又延到95年07月31日。
」等語，與證人甲○○於本院言詞辯論時證述：「系爭買賣是我仲介成交，我是擔任賣方辛○○的受託人，簽約過程我有參與。我們於3月底簽約，原則上是在5月底要辦理案件完成，過程當中不知何原因，延期了二次。每次都有在合約上註明，第一次延到6月底，第二次延到7月底。後來因為店面要辦理所有權登記，第三次要辦理延期時，就出現問題了，賣方也不想跟買方談了」等語。從而，依據系爭契約，原告須於95年07月31日以前付清尾款，且若係貸款方式其不足額部分需以現金一次補足，被告則應同時交屋。
⒉原告是否有遲延給付？如有，是否可歸責於原告？
按遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而生之損害，民法第232條定有明文，而債務人提出給付固可終了該給付遲延之狀態，惟所謂給付應係指原給付與因遲延而生之損害賠償，如僅提出原給付，債權人仍得拒絕受領，蓋非依債之本旨而為給付。查原告未於95年07月31日以前給付尾款，已陷於給付遲延，且被告辯稱原告未曾於95年08月初提出尾款支票，又證人戊○○於本院言詞辯論時具結證稱：「被告有將建物及土地所有權狀、賣方的身分證影本及印鑑證明有交給我，原本第一次簽約用印時，確實已經打好資料，被告用印了，但因為買方這邊登記名義人尚未確認，所以用印的資料還沒有提供。原告有委請我向被告告知請被告配合備齊用印文件以便進行過戶，在被告正式解約之前，我與兩造的電話就很頻繁，原告確實有委請我，請被告用印文件，但是否在被告存證信函催告的這段期間，我不清楚。因為原告尚未確定登記名義人，我這邊無法打資料。所以也無法通知被告前來用印。原告沒有將尾款支票（提示原證四）交付我。貸款的抵押設定是要跟過戶一併送件。據我所知，95年07月31日之前，原告並無告知我其銀行貸款已辦妥，至於原告銀行貸款是否有辦妥，我不清楚。」、「（原告訴訟代理人問：你找被告用印，被告的態度如何？）13戶當中，有10戶是07月19日確定登記名義人，然後有2戶於07月26日決定登記名義人，有1戶在8月9日確定登記名義人，因為在他們正式解約時，確實有跟被告告知原告這邊希望用印手續，但是被告抗辯銀行貸款尚未確定，抵押權設定與過戶應一併送件，所以拒絕用印。」等語。據上所陳，原告未於95年07月31日以前給付尾款5120萬元，即使原告欲以銀行貸款支付，亦未於前開期限前以現金一次補足貸款不足之差額，故原告於95年07月31日後已陷於給付遲延之狀態，原告固主張其於95年08月初時有交付前述尾款支票，並提出95年10月12日之律師函及前述尾款支票影本為證（原證四），然為被告所否認，證人戊○○亦證稱無此情事，何況縱使原告有簽發尾款支票，然其面額不足尾款5120萬元之金額，如係要補足貸款之差額，亦非以「現金」支付，且無加付因遲延而生之損害賠償，亦即並非依債之本旨而為給付，被告仍得拒絕受領，原告給付遲延之狀態並無終了，且依系爭契約第12條約定原告之金融機構貸款應委由本受任代書即戊○○辦理抵押權設定登記手續，而原告並無告知戊○○其銀行貸款準備事宜已辦妥，業經證人戊○○證述如前，則戊○○即無法辦理銀行貸款的抵押設定手續，被告抗辯系爭房地所有權移轉登記應與抵押權設定一起辦理而拒絕用印，即非無據，故本件尾款之給付遲延乃係可歸責於原告。
⒊準此，原告於95年07月31日後陷於給付遲延狀態，且未終了
，被告乃由代理人辛○○於95年08月10日發臺北三張犁郵局第1245號存證信函，催告原告已逾95年07月31日之交屋及付清尾款期限，於文到5日內，付清尾款等語，原告於95年8月14日收受該存證信函，然原告仍未依債之本旨給付，被告遂由代理人辛○○於95年8月30日發臺北三張犁郵局第01332號存證信函，表示原告未於95年08月19日前付清尾款，被告解除系爭契約並沒收原告已付價金，原告於95年9月1日收受該存證信函。故被告解除契約自屬合法有據，系爭契約業於95年9月1日經解除而消滅。
㈡被告有無違約？
原告主張本件係因被告違約拒絕配合出賣人用印之義務在先，致原告無法以抵押貸款支付尾款等語。
⒈系爭契約第5條約定用印後若要求更改登記人名義時，須經
賣方書面同意，與依系爭契約第12條約定原告之金融機構貸款應委由本受任代書即戊○○辦理抵押權設定登記手續，又證人戊○○於本院言詞辯論時具結證稱：「被告有將建物及土地所有權狀、賣方的身分證影本及印鑑證明有交給我，原本第一次簽約用印時，確實已經打好資料，被告用印了，但因為買方這邊登記名義人尚未確認，所以用印的資料還沒有提供。原告有委請我向被告告知請被告配合備齊用印文件以便進行過戶，在被告正式解約之前，我與兩造的電話就很頻繁，原告確實有委請我，請被告用印文件，但是否在被告存證信函催告的這段期間，我不清楚。因為原告尚未確定登記名義人，我這邊無法打資料。所以也無法通知被告前來用印。據我所知，95年07月31日之前，原告並無告知我其銀行貸款已辦妥，至於原告銀行貸款是否有辦妥，我不清楚」、「（原告訴訟代理人問：你找被告用印，被告的態度如何？）13戶當中，有10戶是7月19日確定登記名義人，然後有2戶於7月26日決定登記名義人，有1戶在8月9日確定登記名義人，因為在他們正式解約時，確實有跟被告告知原告這邊希望用印手續，但是被告抗辯銀行貸款尚未確定，抵押權設定與過戶應一併送件，所以拒絕用印。」、「（原告訴訟代理人問：此宗買賣無法如期履約是原告未付款及提出銀行貸款、還是被告未用印履約？）針對我代書作業部分是因為原告未確定登記名義人，所以我無法繕打用印。」等語；與證人甲○○於本院言詞辯論時具結證述：「（提示原證一契約書）付款約定有載明，第一次付款是簽約時，第二次付款是用印時。」、「（被告訴訟代理人問：是不是我們已經用完印了，原告才給付用印款？）當下用印時就付了，我覺得應該講同時用印同時付款。」等語。
⒉據上所述，被告於原告給付用印款150萬元當時，已在移轉
所有權登記文件上用印，嗣因原告欲變更系爭房地之登記名義人，才需被告重新用印，而依系爭契約約定被告用印後，原告欲變更登記名義人，需經被告書面同意，但原告不僅未取得被告書面同意變更登記名義人，且遲至已逾尾款給付期限之95年8月9日才完全確定系爭房地之登記名義人，何況95年08月間原告因未依約給付尾款或未補足貸款不足差額已陷於給付遲延之狀態，並且原告亦未通知代書戊○○關於銀行貸款事宜已準備就緒，而可以辦理抵押權設定事宜，從而，被告依系爭契約第3條：「本案各建物及土地應有部分所有權移轉應與抵押權併件送登記」之約定，抗辯銀行貸款尚未確定而拒絕用印，自無違誤，尚難認被告有違約之情事。故原告主張因被告拒絕用印而違約在先，應依系爭契約第9條第1項按日給付賠償金及加倍返還已收之價款，原告並且解除系爭契約等語，尚無可採。
㈢被告沒收原告已付價金，是否有過高之情形？
原告已依約給付被告簽約款及用印款共計300萬元，並貼補被告利息共48萬元，被告抗辯因原告給付遲延，被告解除契約，並依約沒收原告已繳之價款作為違約賠償，原告則主張違約金過高應予酌減。
⒈按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民
法第252條定有明文；違約金契約亦為契約之一，依契約自由原則，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由，法院不得干涉，然如固執此一原則，有時對債務人未免保護不周，因於訂約之際，債權人所要求之違約金，往往過高，而債務人又不得不忍受，否則當時若竟拒絕，則一似自始即存心不履行債務，故為表示履行之決心，縱金額過高，亦毅然接受，豈知此一色厲內荏之弱點，即為債權人所利用，將違約金之數額，從高約定，無異巧取利益，故我國民法乃仿德（民法343條第1項）、瑞（第163條第3項）立法例，允許法院為之酌減。可知，我國民法係採違約金過高者，得由法院減至相當數額，以保護債務人利益之立法例，而非完全由當事人依契約自由原則定之。再「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。
⒉依系爭契約第9條第2項：「甲方全部或一部分不按約定付款
時，如經乙方通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議…。」，可知，上開約定核屬兩造間就違約金所為之約定，依上開之約定，被告固得以原告有違約情事，於解除系爭契約後沒收原告已給付之全部款項即348萬元。惟本件買賣總價款5,420萬元，扣除已付之簽約款150萬元、用印款150萬元，尚餘5120萬元，因原告延誤而補貼予被告之利息另計48萬元；又依約尾款5120萬元之給付期限為95年07月31日，而被告已於95年9月1日解除系爭契約，則從95年07月31日至95年9月1日約一個月之時間，系爭房地之不動產之市場交易價值變化不大，另被告每月貸款利息約23萬元至25萬元間；再者，如原告未違約，被告原可於95年07月31日取得尾款5120萬元，加以運用，然因原告之違約致被告未能取得該款項，是被告至少受有如能按期取得上述款項後，該款項所生可能之利息利益，及因原告違約需繼續繳納房屋貸款與將系爭房地另行出售所需勞費之損失。綜上，本院認原告繳交之上揭價金，如全部沒收充作違約金，顯屬過高，本院爰審酌前開所述之情形，暨原告若能如期履行時，被告可能享受利息以外之利益及依其他一般客觀事實、社會經濟狀況，認除補貼利息之48萬元外，應將該違約金酌減至150萬元，始屬相當。故被告原收受款項共348萬元，其中被告依約得沒收之違約金應為150萬元與利息補貼48萬元共198萬元，其餘之款項即屬不當得利，原告請求被告返還150萬元（計算式：348萬－198萬元＝150萬元），為有理由，逾此部分，即無理由。
六、按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第203條、第233條第1項分別定有明文。綜上，原告請求被告應給付150萬元，及自民事縮減訴之聲明狀（即追加違約金過高依不當得利請求狀）繕本送達被告翌日即96年11月06日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴範圍內，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請則失依據，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年11月4日
民事第一庭法官賴秀蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年11月4日
書記官李佩芳