臺灣臺北地方法院簡易民事判決 98年度北簡字第15589號
原 告 鑫元鑫股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 阿波羅大廈管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 簡榮宗 律師
複 代理人 張復鈞 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國99年4月21日
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人於原告起訴時原為 謝秀枝 ，嗣於審理中其
法定代理人變更為丁○○，而聲明承受訴訟，經核並無不合
，應予准許。
二、原告主張：坐落臺北市○○○路○○○號1樓房屋（下稱系爭房
屋）為原告所有，而被告將附屬系爭房屋之1樓騎樓部分（
即阿波羅E棟外226號1樓騎樓部分，下稱系爭騎樓）產權出
租給吸引力綜合百貨股份有限公司（下稱ATT百貨），每月
租金新臺幣（下同）43,095元，系爭房屋自民國96年1月起
即為原告所有，被告自96年1月起至6月止租金計258,570元
，被告自應將上開不當得利歸還原告等語，並請求被告給付
258,570元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息。
三、被告辯稱：
（一）系爭騎樓依原告與鴻隆實業股份有限公司（下稱鴻隆公司
）所簽訂之「協議書」，及原告、鴻隆公司等所簽訂之「
點交協議書」，可發現系爭騎樓根本包含於原告與鴻隆公
司之租賃範圍內。此由原告與鴻隆公司之租賃範圍為「臺
北市○○○路○段○○○號宏泰阿波羅大廈地上1樓第……226
號攤位（租賃面積包含公設共計…）」可知，故系爭騎樓
顯然係包括於原告與鴻隆公司之租賃範圍之內。而依上開
「點交協議書」與證人甲○○於98年9月29日所陳述「（
法官問：證人租給吸引力百貨的範圍有無包括226號1樓騎
樓部分？）當初我是照現狀承租，我已經忘記是什麼情形
，只有按照現狀點交」等語，可見鴻隆公司與ATT百貨之
租賃範圍亦包括系爭騎樓。故關於系爭騎樓係由原告出租
與鴻隆公司，再由鴻隆公司出租與ATT百貨，實際使用收
益者為ATT百貨，而原告則自鴻隆公司方面收取租金之利
益。是故關於系爭標的於96年1月起至同年6月分之使用收
益，原告皆有收取到鴻隆公司所繳交之租金（鴻隆公司則
係自ATT百貨收取租金），則其顯然完全未受有任何損害
。況且系爭標的在實際使用上係ATT百貨之1樓冷氣設施，
系爭租金實質上並非租用系爭標的之租金，而係冷氣設施
之補償費。而且實際狀況究為何，此部份僅係ATT百貨與
被告間之法律關係，而與原告無涉。故ATT百貨依其與被
告間之契約約定，給付冷氣補償費（即原告所謂之「租金
」）予被告，根本不會造成原告之損害。即使是原告在取
得系爭騎樓之後，本亦有給付冷氣設施補償費之義務，故
原告根本未受有任何損害。
（二）原告與鴻隆公司、鴻隆公司與ATT百貨、ATT百貨與被告間
方有直接之契約關係，因原告與鴻隆公司間具有租賃關係
，故其就於系爭騎樓之部分已獲有租金之利益，並未有任
何損失。至於ATT百貨對於被告之給付，係本於ATT百貨與
被告間直接之契約關係，故被告所受之利益，自然係屬有
法律上原因。
（三）縱認原告受有損害，則該損害亦顯然與被告受有利益無直
接因果關係。蓋被告所受利益之法律上原因，係基於被告
與ATT百貨之契約；而原告即使受有損害，亦與被告無涉
，蓋如前所述，與原告有直接契約關係者，係鴻隆公司。
故是否有不當得利之法律關係，理應就原告與鴻隆公司、
或被告與ATT百貨間進行判斷。至於單就原告與被告間，
因原告縱有損害（僅係假設語氣，被告仍否認），亦與被
告所受利益無直接因果關係。
（四）再系爭騎樓係於96年3月2日始為所有權移轉之登記，則因
不動產物權，既係依法律行為而取得，自須於登記後始生
效力。故於96年3月2日前，原告無由基於系爭騎樓所有權
對被告主張不當得利請求權。
（五）聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請
准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實：
（一）被告與ATT百貨於94年5月23日簽訂租賃契約書（下稱系爭
契約），提供位於臺北市○○區○○○路○段○○○號之阿波
羅大廈1樓C棟外立面外牆（面積5.07坪）、D棟外立面外
牆（面積7.67坪）、E棟外立面外牆（面積7.67坪）、E棟
外226號1樓騎樓部分及大廈1樓後平台（美化環境不作商
業用途）予ATT百貨使用，租賃期限自94年7月1日起至97
年6月30日止，租金每月35萬元（C棟外租金63,353元、D
、E棟外租金各96,776元、E棟騎樓租金43,095元、大廈1
樓平台租金5萬元）。
（二）原告自96年3月2日起登記為臺北市○○區○○○路○段○○○
號1樓建物之所有權人。
五、本件原告主張其自96年1月起取得系爭房屋所有權，被告將
其所有系爭騎樓出租ATT百貨而獲有租金利益，致其受損害
一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點
為被告就系爭契約中關於出租系爭騎樓部分有無受有不當得
利，如有，其金額為若干。按無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。查，本件被告
於94年5月23日簽訂系爭契約，將系爭房屋騎樓即阿波羅大
廈E棟外226號1樓騎樓部分出租予ATT百貨使用，租期自94年
7月1日至97年6月30日止，而就騎樓部分獲取每月43,095元
之利益，固屬實在。然查，本件經訊問證人甲○○到庭證稱
：臺北市○○○路○段218、218之1至7、222、224、226房屋
及地下二層編號50、51、65、66停車位產權原來宏泰人壽股
份有限公司的。因鴻隆公司曾經有跟原告承租上述房屋及停
車位，原告要點交房屋及停車位給鴻隆公司而簽立點交協議
書，鴻隆公司後來又轉租給ATT百貨，因當時ATT百貨係跟宏
泰人壽公司租上開房屋及停車位，後來變更由鴻隆公司租給
ATT百貨。至於點交協議書有關原告及宏泰人壽公司間之事
伊不清楚。當時點交的時間為95年12月29日。鴻隆公司每個
月的租金都有交給原告，每月租金是3,215,310元。鴻隆公
司租給ATT百貨的範圍是照現狀承租，只有按照現狀點交，
伊不清楚226號1樓騎樓部分是何人使用等語。另依原告所提
出其與鴻隆公司間之房屋租賃契約書，其第1條有關租賃標
的物範圍為：「甲方（即原告）將所有座落。臺北市○○○
路○段○○○號『宏泰阿波羅大廈』地上壹樓第218、218-1、21
8-2、218-3、218-4、218-5、218-6、218-7、222、224、
226號攤位共計壹拾壹位，面積（包含公共設施面積在內）
共計陸佰壹拾貳點肆肆坪（如附圖一所示），建物使用用途
為辦公室、餐廳及零售服務業，以現況設備出租予乙方作為
合法使用」，依其所提出之契約書並無附圖一附於該契約書
。而依道路交通管理處罰條例第3條第1款規定：「道路：指
公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之
地方」；第3款規定：「人行道：指為專供行人通行之騎樓
、走廊，及劃設供行人行走之地面道路，與人行天橋及人行
地下道」，是依道路交通管理處罰條例規定可知騎樓性質上
係屬「公眾使用」範圍；另依土地稅減免規則第10條規定：
「供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價
稅，有建築改良物者，依左列規定減徵地價稅。一、地上有
建築改良物一層者，減徵二分之一。二、地上有建築改良物
二層者，減徵三分之一。三、地上有建築改良物三層者，減
徵四分之一。四、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分
之一」。土地稅法將騎樓與政府機關、公共設施等並列而予
以減、免稅之待遇，應認為騎樓具有供公眾使用之公益色彩
，同時其本來又屬私有產權，而造成對私有產權在使用上之
限制，而予以減、免稅之補償。再臺北市市區道路管理規則
第32條規定：「騎樓及無遮簷人行道應予打通或整平；不得
擅自圍堵使用」，依該法條規定意旨騎樓應供公眾使用，而
非屬騎樓所有人可以排除他人而獨自使用等情，均可推知騎
樓係屬公眾使用之設施。本件原告既不能提出有關其與鴻隆
公司所訂房屋租賃契約書租賃範圍之附圖，則有關該租賃契
約所載（包含公共設施面積在內）部分依上開規定及常情，
應包含226號1樓騎樓部分，則原告既已將該部分出租予鴻隆
公司而獲有租金利益，雖被告擅自將該騎樓部分又出租予AT
T百貨，然對原告而言，原告並未因此受有損害，蓋其已因
出租包含該騎樓在內之房屋而獲有租金利益。本件因此受有
損害者應為ATT百貨，鴻隆公司自原告處租賃包含系爭騎樓
在內之上開房屋及停車位後，出租予ATT百貨；而ATT百貨復
向被告租賃系爭騎樓，則ATT百貨就同一騎樓同時租賃2次，
並同時支出2次之租金，則ATT百貨自因此受有再支出1次租
金之損害。惟此應由ATT百貨另行向被告主張權利，非可由
原告為ATT百貨請求，附此敘明。再本件既無不當得利之情
形，則有關其金額多寡則毋庸再予論述。
六、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付258,
570元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%
計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年5月12日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年5月12日
書記官陳惠娟