宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 吳奎新 律師
複代理 人 陳添信 律師
被 告 皇龍國際事業有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蔡正廷 律師
林正疆 律師
上列當事人間96年度北簡字第34987號遷讓房屋等事件，於中華
民國97年4月14日言詞辯論終結，同年4月30日在台北地方法院台
北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主 文：
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號一樓
、二樓房屋遷讓返還原告及共有人全體，並自民國九十六年四月
十五日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬參仟
柒佰伍拾元。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請駁回。
訴訟費用新台幣捌仟參佰貳拾伍元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣捌拾肆萬壹仟肆佰壹拾捌元
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領︰
一、原告主張：原告與訴外人 陳李璧 、 陳金砂 、 陳清淵 將門牌號
碼台北市○○○路○段○○○巷○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋
）出租予被告，租約租期自95年4月15日起至96年4月14日止
，約定租金每月新臺幣（下同）9萬5千元，原告於租期屆至
前即表示不再出租，詎被告租期屆至並未返還房屋，並表示
其他出租人陳李璧、陳金砂、陳清淵同意繼續出租，惟土地
法第34條之1第1項規定於出租並不適用，被告無權使用，另
租約第6條、第12條約定，承租人如未即時遷讓交還房屋，
出租人每月得請求按租金5倍之違約金，且因涉訟所繳納之
律師費用，應由承租人負責賠償，故被告應自96年4月15日
起至遷讓返還房屋之日，按月給付租金5倍即47萬5千元予原
告及其他出租人，並給付原告所支出之律師費用5萬元，為
此依所有物返還請求權及租賃契約法律關係提起本件訴訟，
並聲明：（一）被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○
段○○○巷○號1樓、2樓房屋遷讓返還原告及其他出租人陳李璧
、陳金砂、陳清淵。（二）被告應自96年4月15日起至遷讓
返還房屋之日止，按月給付原告及其他出租人475,000元。
（三）被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋係77年間由 陳金石 、陳清淵、陳金砂、
陳清旭 4人出資興建，為4人所共有，應有部分各4分之1並簽
訂協議書約定就系爭房屋處分及設定負擔方需全體共有人同
意，系爭房屋收益即出租無需全體共有人同意，而協議書簽
訂後，共有人陳金石及陳清旭陸續死亡，原告為陳清旭10位
繼承人其中之1，自受該協議書拘束，被告於原租約期滿後
所簽訂之新租約係與陳清淵、陳李璧（陳李璧與 陳美玉 等5
人共同繼承陳金石4分之1應有部分，並得其他繼承人同意而
出租系爭房屋）所簽訂，租期自96年4月15日起至99年4月15
日止，另一共有人陳金砂雖陷重病，但其妻子 陳洪月 亦同意
被告承租系爭房屋，故被告承租系爭房屋已得系爭房屋應有
部分4分之3共有人同意，原告不得濫用權利請求被告返還房
屋，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函、律
師收據等件為證，被告則以前詞置辯。經查：
（一）依被告所提協議書記載：「俟後有關處分及設定負擔均需
經立協議書人全體同意，因本鐵架屋所衍生之收益及應負
擔之稅費均歸立協議書人全體共同享有及負擔之。另如本
協議書有未盡之事宜時，悉依有關法令及習慣處理之」。
就系爭房屋出租是否需經立協議書人全體同意並未約定，
則就此未盡事宜，自應依有關法令處理，而非當然認無需
共有人全體同意。按土地法第34條之1係就共有土地或建
築物改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權
或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理
行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。
共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第
820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共
同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方
法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人
，對丁應屬不生效力（最高法院79年5月29日79年度第2次
民事庭會議(三)決議內容參照）。又各共有人對於第三
人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有
物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條
定有明文。則被告雖與系爭房屋共有人陳清淵及陳李璧簽
訂租賃契約，但對原告仍不生效力，原告得依民法第821
條規定單獨起訴請求將系爭房屋返還予原告及共有人全體
，被告此部分所辯，尚無可採。
（二）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金本應推定為損害賠償之預約
，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人
間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實
際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為
標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例參照）
。兩造租約第6條固約定承租人未即時遷讓房屋時，出租
人每月得請求按租金5倍之違約金至遷讓完畢之日止，惟
被告業與部分共有人陳清淵及陳李璧簽訂租賃契約，有該
租賃契約附卷可稽，僅該出租未得原告同意，對原告不生
效力，已如上述，與一般承租人到期拒絕返還房屋情節有
別，且原告本件所受損害為相當租金之損害，請求按租金
5倍計算違約金實屬過高，而民法第252條規定約定之違約
金過高者，賦予法院核減之職權，不待被告之聲請，故本
院審酌上情認為原告請求之違約金應酌減為按每月租金9
萬5千元計算為適當。另數人負同一債務或有同一債權，
而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同
，民法第271條定有明文。該違約金債權對原告及其他出
租人既屬可分之債權，原告當無從起訴請求被告給付每月
全部違約金9萬5千元予原告及其他出租人，僅能就其中4
分之1即每月23,750元請求被告給付。至原告起訴請求律
師費用部分，依原告所提律師收據係記載「確認地上權登
記請求權」所開立，與本件原告請求遷讓房屋不同，無從
證明原告支付律師費用5萬元，此部分即無由准許。
四、綜上所述，原告據以提起本訴請求被告給付如主文第1項所
示之事項，即無不合，應予准許。至逾此部分之請求，為無
理由，應予駁回。該部分假執行之聲請，亦失所附麗，應併
予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項及第3項規定
，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預
供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。
中 華 民 國 97 年 4 月 30 日
書記官 蔡金臻
計 算 書
項 目金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 9,250元被告負擔十分之九
原告負擔十分之一
合 計 9,250元