裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年苗簡字第144號民事判決
裁判日期：民國99年07月30日
裁判案由：給付租金等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決99年度苗簡字第144號原告丙○○被告甲○○上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆仟柒佰肆拾陸元，及自民國九十八年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、3款及第2項分別載有明文。查本件原告原以支付命令請求被告應給付原告新臺幣（下同）337,346元，及自民國98年5月
1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院99年度司促字第54號卷第1頁），嗣經被告提出異議後，原告於99年3月30日本院言詞辯論時，具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告375,896元，及自98年4月20日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第19頁）；後再於99年4月26日具狀追加除上開聲明外，被告應再給付原告180,
000元，及自追加聲明狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第39頁）；後再於99年5月18日具狀變更訴之聲明為被告應給付原告555,896元，及自98年5月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第71頁）；其後，又於99年6月29日本院言詞辯論程序以書狀追加訴之聲明為：被告應給付原告814,
706元，及自98年5月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第186頁）。核均屬擴張應受判決事項之聲明，且被告對此並無異議而為本案言詞辯論（見本院卷第192頁），與上開規定相符，合先敘明。
二、原告主張：
（一）緣被告於97年10月間，向訴外人乙○○頂下原告所有坐落於新竹縣竹北市縣○○○街○○號2樓之房屋使用，兩造並約定每月租金為25,000元。詎被告竟於98年2月起即開始積欠3個月之房屋租金、水費電費用、違約金及回復原狀等金額，經原告於98年4日間以存證信函通知被告履行，被告卻置之不理。
（二）請求金額部分：⒈依兩造簽訂之租賃契約（下稱系爭租賃契約）第9條第5
項之規定：被告於租賃期間內，已在本租賃房屋內裝修、地磚打釘、挖洞之部份，於租賃期滿或終止租約時應回復原狀，原告如同意不回復原狀時，就前述之裝修部份如有破損，被告應折價賠償予原告。又被告未依約回復原狀部分，依新竹市室內設計裝修商業同業公會鑑定報告，共計費用為385,660元，再加上玻璃拆除中若有破損需更換雙層綠半反玻璃之金額34,300元，合計應為419,960元，是以原告請求回復原狀之金額為419,960元。
⒉其次，被告雖於98年4月20日自動搬離系爭房屋，惟並未
依約恢復原狀、返還房屋鎖匙、搖控器，更未善盡交屋之義務，經多次勸請、調解，無論原告如何要求，被告仍不願返還房屋鎖匙等，而依系爭租賃契約第7條第4項後段之約定，被告應自終止租約之翌日起，給付原告按房租1倍計算之違約金，即被告於98年4月底搬離系爭房屋，應自同年5月1日起至99年5月31日止，按房租1倍計算之違約金即390,000元（計算式：30,000元x13/月=390,000元）。
⒊另被告於租賃期間尚有水電費用未繳納，原告為被告代墊
款項的部分合計為4,096元，各項明細如下：①代墊電費：1,096元（98年3月至98年4月）；②代墊公共用電費：1,800元（97年11月至98年4月）；③代墊水費：1,20
0元（97年11月至98年4月）。⒋替補賠償7,650元部分：被告持有原告之大門、2樓鐵門
鎖匙2支、搖控器1枚，本應於租賃契約終止時返還予原告，被告卻拒不返還，依據民法第259條第1項第1款及第232條之規定，請求被告賠償相當之金額650元；另關於7,000元部分，係被告未經原告之同意，擅自拆卸屬於原告位於1、2樓之間的文化藝術看板。
（三）綜上，依系爭租賃契約及民法第259條、第232條規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告814,706元，及自98年5月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；請准予提供現金或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單擔保宣告假執行。
三、被告則以：被告於98年3月間清空系爭租賃物當天，原告乃委請其哥哥即證人丁○○與丁○○之子到場，而當時就現場裝潢是否拆除清空乙事，經證人丁○○以電話與原告溝通後，證人丁○○乃表示，被告只要搬走就好，事情就結束，豈知原告事後竟反悔並興訟。另在廣告看板部分，當初是搬家公司搬錯，該看板隨時可以返還給原告，但原告一直未與被告約定返還時間，怎可認定係被告擅自拆除，且該廣告看板被告已於本院勘驗當日返還，是原告請求乃無理由。另關於代墊水電費用4,096元、鑰匙、搖控器費用650元，原告願意給付予被告，但原告其餘主張乃無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，本件被告向原告承租門牌號碼新竹縣竹北市縣○○○街○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為98年2月1日起至100年1月31日止，原約定承租金額為每月25,000元，後自98年3月1日起降為每月15,000元，而兩造復於98年
4月份終止系爭租賃契約，被告並於98年4月6日自系爭房屋清空搬遷完畢等情，有系爭租賃契約書、調降租金協議書及原告所發存證信函在卷可憑（見本院卷第22至29頁、第50頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
五、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。而參之該條立法意旨，係出於尊重當事人處分其實體法上權利及終結訴訟之自由，法律亦無明文禁止一部認諾，則於同一訴訟標的下，如該訴訟標的為可分者，當可為一部認諾。查本件被告對原告訴之聲明中，關於原告代墊款項4,096元及系爭房屋大門與2樓鐵門鎖匙2支、搖控器1枚賠償費用650元，合計共4,746元部分為認諾（見本院99年7月22日言詞辯論筆錄，卷第195頁）。揆之前揭規定，此部分自應為被告敗訴之判決，是原告請求被告應給付原告4,746元，及自98年5月1日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息部分，於法有據，應予准許。
六、原告主張依系爭租賃契約第9條第5項約定，被告應將系爭房屋回復原狀，而回復原狀所需金額共計419,960元；又被告未善盡交屋之義務，依該契約第7條第4項約定，應再給付違約金390,000元予原告等情，則為被告所否認，並以原告曾委任其哥哥丁○○向被告表示，不用拆除現場裝潢，搬走即可等語置辯。是本件應審究者厥為：㈠被告回復原狀義務是否業經免除？㈡原告依系爭租賃契約第7條第4項之約定，請求被告應給付違約金390,000元，是否有理由？經查：
（一）關於回復原狀部分：⒈經查，證人乙○○到庭證稱：「（問：98年3月份的時候
，兩造就搬遷部分於系爭房屋爭執，證人是否在場？）那天我有在場。（問：請簡要陳述當天情形。）當時兩造對於現場有爭執，所以我到現場去說明，當天原告並沒有到場，但是原告的哥哥（即丁○○）及原告哥哥的兒子有到場，當時我提起大家好來好去，並說看看現場的裝潢是要拆除還是要保留？如果要保留的話還可以繼續使用...裝潢的部分因為很難界定，我建議要就全部拆除，不然就保留給下一位房客，然後原告的哥哥就與原告以電話聯繫，後來雙方達成一致的協議不用拆。（問：當時說不用拆除的是何人？）因為原告當時沒有到場，所以是委任他的哥哥到場幫他處理，是他哥哥說的。（問：原告哥哥說不用拆除之後，被告有何反應？）被告表示同意。」等語（見本院卷第112頁）；核與證人 王宇峻 到庭所述：「（問：
證人是否在98年3月間到系爭房屋？）有，但是正確時間不記得了。（問：證人到現場去做什麼事情？）我是幫被告搬家。當時有看到證人乙○○、丁○○，原告是否在場我忘記了。（問：現場有在討論什麼事情？）現場討論我們東西搬完之後，裝潢、熱水器、冷氣怎麼辦？（問：討論結果如何？）討論結果我聽證人丁○○說冷氣、熱水器部分因為我們只有兩個人無法搬走，再找一天來搬就好了，其他裝潢部分當時他們說就維持原樣。（問：證人丁○○到場是否表明身份？）我因為在搬東西，所以稍微知道他是原告的哥哥，且帶了一個可能是他的兒子。（問：當時證人是否看到證人丁○○有打電話？）有。（問：證人丁○○說東西維持原樣不用拆，是打電話之前或是之後說的？）打電話之後說的。（問：證人丁○○有無說打電話給何人？）當時我們在抽菸，但是知道他是打給原告。（問：是否記得當時證人丁○○的電話對話內容？）當時證人丁○○與原告的對話好像是證人丁○○說事情就這樣子結束，但是原告好像不願意。（問：後來呢？）後來證人丁○○有說，他有跟被告說事情就這樣子結束就好了，有事情他負責，意思就是我們東西搬走就好了...（問：就證人的認知，現場最後討論結果為何？）應該就是我們把屬於我們的東西搬走事情就到此為止，其他沒有責任了。」等語相符（見本院卷第119、120頁），堪認原告確實曾委請證人丁○○前往系爭房屋，並於討論房屋裝潢是否須回復原狀時，證人丁○○乃撥打電話與原告溝通，並於電話結束後，向被告表示，現場裝潢不用回復原狀，被告只要搬走就好之意旨等事實，則被告抗辯證人丁○○受原告之授權而免除其回復原狀之義務等語，應為可採。
⒉至原告主張伊僅係請證人丁○○到場看看，並未授權證人
丁○○免除被告回復原狀云云，固提出證人丁○○證述內容為據。惟查，證人丁○○與原告係兄妹關係，本已難期待證人對於就原告不利之事項，猶毫無隱瞞並據實陳述；復觀諸證人到庭後，對於本院詢問「系爭租賃房屋現場狀況？」、「證人於電話中與被告對話內容？」、「到場後做了什麼事？」、「到場後有無與被告對話？」等問題，不是考慮甚久才回答，就是支吾其詞，或係避重就輕、陳述模糊；反之，證人對於原告詢問有無授權事項，卻均能迅速且條理分明回覆（見本院卷第114至116頁）等情，可知證人丁○○證述未得到原告授權云云是否屬實，已非無疑。何況，依證人乙○○到庭證稱：「裝潢部分因為很難界定，我建議要就全部拆除，不然就保留給下一位房客，然後原告哥哥就與原告以電話聯繫，後來雙方達成一致的協議不用拆。（問：當時說不用拆除的人是何人？）因為原告當時沒有到場，所以委任他的哥哥到場幫他處理，是他哥哥說的。」等語（見本院卷第112頁），可知當時係先有裝潢要不要回復原狀之爭議後，證人丁○○才以電話聯繫原告，則證人丁○○既係因該爭議而與原告聯繫，豈會僅止於電話中詢問原告何時到場而已？再者，依證人王宇峻證述：「（問：是否記得當時證人丁○○的電話對話內容？）當時證人丁○○與原告的對話好像是證人丁○○說事情就這樣子結束，但是原告好像不願意。」等語（見本院卷第120頁），亦足堪認，證人丁○○與原告在電話中確實曾談及回復原狀乙事。此外，再觀之原告當天事後亦已趕往系爭房屋（此有證人丁○○證述在卷，見本院卷第116頁），倘若原告未授權或同意證人丁○○向被告表示免除回復原狀義務，則衡諸常情，原告於抵達系爭房屋後，理應會明確向被告表達其不同意或未授權之意旨，然此部分均未見原告有所主張。足見證人丁○○當時向被告表示無庸回復原狀等語，應係其與原告達成共識後所為。是以，原告主張未授權云云洵不可採。
⒊另原告請求放置於系爭房屋1、2樓間之文化藝術看板
7,000元部分，因被告已於本院99年6月4日勘驗現場時，將該看板返還予原告，有卷附現場照片1張（見本院卷第97頁）為證，且該看板裝設亦屬系爭房屋回復原狀之範圍，同前所述，被告回復原狀義務既已免除，則原告請求被告應賠償7,000元云云，自不足採，附此敘明。
（二）關於違約金部分：⒈原告主張被告於98年4月份搬遷，惟其並未與原告就系爭
房屋辦理點交且亦未歸還大門鑰匙及遙控器，亦未使原告現實占有系爭租賃物，依臺灣臺中地方法院96年度簡上字第265號之判決意旨，被告於系爭租賃契約終止後並未將租賃物返還予原告，故依系爭租賃契約第7條第4項之約定，應給付違約金390,000元云云。惟系爭租賃契約第7條第4項係約定，被告如不即時「交還房屋」，原告得向被告請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止，按房租1倍計算之違約金（見本院卷第25頁）。因此，如被告於終止租約之日前，已將系爭房屋遷讓完竣，即無違約金之問題。而查，原告於本件起訴狀中已載明「被告於4月30日始完全騰空房屋返還予原告」等語（見本院卷第19頁），另原告於催告被告結清水電費用之98年4月
9日存證信函中亦記載：「台端已於4月6日清空」等語（見本院卷第27頁），又兩造於本院99年7月22日言詞辯論程序時，亦就被告係在98年4月6日搬走乙事不爭執（見本院卷第193頁），故堪認被告於98年4月6日時已將系爭租賃房屋清空並返還原告。次由原告起訴狀所附原證
4「被告甲○○積欠租金及水電費及其他費用明細表」可知（見本院卷第30-1頁），原告主張被告積欠租金係包括98年2月起至4月止，足見兩造終止租約之日應為98年4月30日。準此，被告既已於終止租約之日前（即98年4月
6日），將系爭租賃物清空並交付予原告，則原告請求被告應給付違約金云云，自屬無據。
⒊至原告雖主張被告其並未與原告辦理點交，且未歸還大門
鑰匙及遙控器，亦未使原告現實占有系爭房屋，故尚未將系爭房屋遷讓返還予原告云云。惟按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力（最高法院73年度台上字第4363號、87年度台上字第2504號判決參照）。準此，系爭租約第7條第
4項後段所約定「如不即時交還房屋」，應係指承租人未將租賃物占有交付予出租人而言，則從原告於本院審理時提出系爭租賃物之內部現況照片作為證據（見本院卷第43至49頁），遭被告質疑該照片所示之內容與其搬走時之狀況不符，原告乃解釋：「照片的部分，我並沒有說那是交還房屋的現狀，照片只能證明我確實有去整理這個房子，也整理了部分...」等語（見本院卷第62頁），足證原告於被告搬遷後，已得進入系爭房屋並僱工進行整修，顯就系爭房屋有事實上管領之力，堪認為民法第940條所稱之占有人，是縱令被告並未返還系爭房屋之鑰匙及遙控器等物或未為點交之程序，惟均不妨礙原告於被告搬離後已對系爭房屋取得占有之認定，是原告此部分主張，洵不足取。
七、綜上，原告請求被告應給付4,746元，及自98年5月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，尚乏依據，為無理由，應予駁回。
八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，而原告勝訴之部分極微，本院認訴訟費用仍應由原告全部負擔為適當，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款之規定，判決如主文。
中華民國99年7月30日
苗栗簡易庭法官游欣怡以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
書記官張宏賓中華民國99年7月30日