裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年簡上字第42號民事判決
裁判日期：民國100年06月08日
裁判案由：給付租金等
臺灣苗栗地方法院民事判決99年度簡上字第42號上訴人 盧秀蓮 訴訟代理人 袁曉君 律師被上訴人 胡寶仁 上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國99年7月30日本院苗栗簡易庭99年度苗簡字第144號第一審判決提起上訴，本院於100年5月18日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
㈠、上訴人起訴主張：
１、緣被上訴人於97年10月間，向訴外人 楊壹麟 頂下上訴人所有坐落於新竹縣竹北市縣○○○街○○號2樓之房屋(下稱系爭建物)使用，兩造並約定每月租金為新臺幣(下同)25,000元。詎被上訴人竟於98年2月起即開始積欠3個月之房屋租金、水電費用、違約金及回復原狀等金額，經上訴人於98年4日間以存證信函通知被上訴人履行，被上訴人卻置之不理。
２、請求金額部分：1.依兩造簽訂之租賃契約（下稱系爭租賃契約）第9條第5項之規定：被上訴人於租賃期間內，已在本租賃房屋內裝修、地磚打釘、挖洞之部份，於租賃期滿或終止租約時應回復原狀，上訴人如同意不回復原狀時，就前述之裝修部份如有破損，被上訴人應折價賠償予上訴人。又被上訴人未依約回復原狀部分，依新竹市室內設計裝修商業同業公會鑑定報告，共計費用為385,660元，再加上玻璃拆除中若有破損需更換雙層綠半反玻璃之金額34,300元，合計應為419,960元，扣除列於後述之7,000元文化藝術看板費用，是以上訴人請求回復原狀之金額為412,960元。2.其次，被上訴人雖於98年4月20日自動搬離系爭房屋，惟並未依約恢復原狀、返還房屋鎖匙、搖控器，更未善盡交屋之義務，經多次勸請、調解，無論上訴人如何要求，被上訴人仍不願返還房屋鎖匙等，而依系爭租賃契約第7條第4項後段之約定，被上訴人應自終止租約之翌日起，給付上訴人按房租1倍計算之違約金，即被上訴人於98年4月底搬離系爭房屋，應自同年5月1日起至99年5月31日止，按房租1倍計算之違約金即390,000元（計算式：30,000元x13/月=390,000元）。3.另被上訴人於租賃期間尚有水電費用未繳納，上訴人為被上訴人代墊款項的部分合計為4,096元，各項明細如下：①代墊電費：1,096元（98年3月至98年4月）；②代墊公共用電費：1,800元（97年11月至98年4月）；③代墊水費：1,200元（97年11月至98年4月）。4.替補賠償7650元部分：被上訴人持有上訴人之大門、2樓鐵門鎖匙2支、搖控器1枚，本應於租賃契約終止時返還予上訴人，被上訴人卻拒不返還，依據民法第259條第1項第1款及第232條之規定，請求被上訴人賠償相當之金額650元；另關於7,
000元部分，係被上訴人未經上訴人之同意，擅自拆卸屬於上訴人位於1、2樓之間的文化藝術看板。
３、綜上，依系爭租賃契約及民法第259條、第232條規定提起本件訴訟。
４、並於原審聲明：①、被上訴人應給付上訴人814,706元，及自98年5月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；
②、請准予提供現金或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單擔保宣告假執行。
㈡、上訴人復於本院補稱：
１、原審認定上訴人有同意被上訴人免予以回復原狀乙節，與事實不符，茲說明如下:
①、被上訴人於98年4月6日於搬離部分物品時，上訴人因在新
竹市上班，先委請證人 盧能振 與其子到現場，上訴人並立即自新竹市趕回竹北。待上訴人抵達現場時，證人盧能振先行離去，僅留下其子在場，當時上訴人認定被上訴人要拆除裝潢及設備，還特別另外花費費用委請電梯公司派專人於當日到場協助開放電梯（原程式設計電梯在第二樓層是不能停的）以利被上訴人使用電梯上下搬離物品，之後被上訴人搬遷過程中，上訴人利用中午午休時間，還有回到系爭房屋，斯時被上訴人物品尚未完全搬遷，迄當日晚間6時許，上訴人下班回家時，被上訴人及工人等均已離開現場早已不見人影，就部分設備不僅未全數遷走，甚且裝潢的部分亦未拆除回復原狀，其間上訴人並未接獲任何有關於拆除裝潢與否之電話，根本無從得知證人盧能振是否曾與上訴人協議拆除裝潢與否等情。
②、查就裝潢是否應拆除乙事，被上訴人大可利用上訴人到場時
間與上訴人討論，並無須與證人盧能振研討，盧能振並未得到上訴人之授權。上訴人於當日到場時，確無人向上訴人提及裝潢之問題。而依據兩造合約約定，被上訴人應將裝潢除清空返還，故當日自不會主動提及無庸拆除裝潢乙節。況被上訴人於上開日期搬空物品後，因被上訴人之電話號碼已改號，上訴人已無法聯絡被上訴人，上訴人旋即於3日內發存證信函催告被上訴人，促其儘快將其他設拆除及回復原狀等，有上訴人提出之存證信函及回執影本可證，足證上訴人確不同意被上訴人留置裝潢於系爭房屋。
③、依證人 陳陳森 於99年12月13日在本院所證稱：「下午我聽到
四點有一位先生說乾脆不要拆，算了，留給下一位房客。四點時，我打電話給上訴人，說我可能沒有辦法完成工作，我想離開了。盧能振問我打給誰，我說打給上訴人，盧能振要我問上訴人『裝潢是否拆除』，我問上訴人後，上訴人說要他們把裝潢拆除，所以今天才叫我來開電梯。」等語，可證上訴人並未捨棄兩造所簽署租賃契約第9條之權利。又依證人 王宇峻 於原審之所證：「當時證人盧能振與上訴人的對話，好像是證人盧能振說事情就這樣子結束，但是上訴人好像不願意」等語，亦可證上訴人並無拋棄系爭建物回復原狀之請求權。退步言之，縱認上訴人之兄果有去電詢問上訴人之意，上訴人亦已為不願意之表示甚明。
④、證人楊壹麟因篤信風水說，於先前向上訴人承租系爭建物之
承租期間，多次修改裝潢，其就修改次數及修改前之樣式均不記得，是其就99年10月25日勘驗時所為之陳述，僅係就其最後一次施工修改之部分而為之陳述。另訴外人楊壹麟當初承租系爭建物時，亦向前承租人出資頂讓設備，是縱有部分設備係前承租人所遺留，亦應概括於訴外人楊壹麟依契約所應擔負之拆除責任。退萬步言，縱有部分裝潢非訴外人楊壹麟所為，依上訴人與訴外人楊壹麟之租賃契約第9條第5項「乙方（承租人）於租賃期間內，『已』在本租賃房屋內裝修、地磚打釘、挖洞之部分，於租賃期滿或終止租約時應恢復原狀......」，無論室內裝潢係由何人施作，依契約均亦屬回復原狀之範圍。至證人楊壹麟於原審所證稱：「當時兩造對於現場有爭執，所以我到現場去說明．．．．」、「...裝潢的部分因為很難界定，我建議要就全部拆除，不然就保留給下一位房客，然後上訴人的哥哥就與上訴人以電話聯繫，後來雙方達成一致的協議不用拆。」等語，係證人楊壹麟之建議而已，就上訴人之兄與上訴人以電話聯繫，後來雙方達成一致協議不用拆等語，參照當日在場之證人陳陳森及王宇峻之證詞，足認為係證人楊壹麟片面之詞。況上訴人與證人楊壹麟本即因租屋問題有糾紛，本即難期證人楊壹麟為公證之陳述，證人楊壹麟所證自難採信。
⑤、有關被上訴人應負擔之回復原狀之費用部分：
兩造前曾協議係由新竹市裝潢公會鑑定，於原審訴訟期間上訴人就鑑定單位之選定，被上訴人並無意見，是縱或裝潢公會之鑑定價格略高於土木包工業（或營造業），惟此結果應係被上訴人得以預先想見，被上訴人爭執鑑定單位鑑價過高實無理由。若被上訴人就新竹市裝潢公會就本案之鑑定價格有意見，應提出證據反證其鑑定價格之不合理之處，而非憑空否認。再就原審之99年6月4日勘驗筆錄（見本院卷第65頁）所載，被上訴人亦已表明已不願再處理裝潢拆除之意。故今被上訴人於自行表明倘伊監工，僅需花費五萬以內即可完成云云，對上訴人甚為不公，蓋上訴人並無裝潢、設計或者施工之專業，無法自行監工或整合工班進行施工，對於僅能請求裝潢設計公司代為整合施工，故就此鑑定損害之費用係以上訴人自行恢復原狀之損害，應不得以被上訴人所主張之金額為準。依據新竹市室內設計裝修商業同業公會鑑定報告估計所需之拆除費用為385,660元，加計玻璃拆除中若有破損須更換雙層綠半反玻璃之金額34,300元，共計請求回復原狀之費用為419,960元。
２、原審認定：兩造終止租約之日應為98年4月30日，被上訴人業於終止租約前之98年4月6日，將系爭租賃物清空並交付予原告，有所違誤部分：
①、按終止租約，其行使應以意思表示向他方為之，為民法第
263條準用民法第258條所明定。本件上訴人從未向被上訴人以伊有積欠租金達到兩個月為由，對被上訴人為終止契約之意思表示，是兩造合約於98年4月30日根本未終止，故本件原審認定契約在98年4月30日終止係屬違誤。
②、本件上訴人於98年4月6日所發之催告存證信函，內容係載
明：「屋內一切物品，台端已於4月6日清空，尚有冷氣、廣告招牌尚未拆除．．．．」及回復原狀等。原審以上訴人催告被上訴人之存證信函內載明「台端已於4月6日清空」等語，認定係被上訴人係於98年4月6日搬走，並已將系爭租賃房屋清空並返還上訴人，尚有違誤。
③、依據兩造系爭租賃契約第7條第4項後段「乙方應於租約期
滿或終止時，應將房屋恢復原狀並騰空遷讓交還甲方，不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或租賃期滿或其他名目之費用。乙方如不及時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完峻之日止按房租一倍之違約金。」之約定，上訴人於起訴狀所指清空是「物品」，即係沙發、椅子等部分，並未包含被上訴人所有占用系爭建物所放置之設備，此由被上訴人於99年8月18日以頭份上公園郵局第000096號存證信函要求上訴人於99年
9月30日配合辦理冷氣、熱水器、瓦斯桶點交亦可證明，是被上訴人難謂已善盡交屋之義務，又被上訴人自承不願將系爭建物之鑰匙返還上訴人，造成上訴人對於系爭建物之使用、收益及處分等不便，原審認被上訴人縱未為點交之程序，均不妨礙上對於被上訴人搬離後已對系爭建物取得占有之認定，尚有未洽，是被上訴人應給付上訴人自98年5月1日起至99年5月31日止計為13個月，共390,000元之違約金（計算式30,000元×13月=390,000元）。
３、聲明：
①、原判決關於不利上訴人之部分廢棄。
②、前開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人8,099,960元及自98年5月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
㈠、被上訴人於98年3月間清空系爭租賃物當天，上訴人乃委請其兄即證人盧能振與盧能振之子到場，而當時就現場裝潢是否拆除清空乙事，經證人盧能振以電話與上訴人溝通後，證人盧能振乃表示，被上訴人只要搬走就好，事情就結束，豈知上訴人事後竟反悔並興訟。關於冷氣部份，被上訴人欲搬離時，上訴人告知要維持現狀，被上訴人方無搬遷，另系爭建物內之熱水器，上訴人亦不願讓被上訴人拆除。於遷出系爭建物之第二日，被上訴人已欲拆除冷氣及熱水器，惟上訴人並不願意，並告與被上訴人知，到此為此，放在原地就好。
㈡、關於系爭建物回復原狀之費用，若被上訴人自己僱請粗工並監工，約3萬元至5萬元；拆除系爭建物內之物品需兩個工作天，安裝及鋪設則需三個工作天。另外，若由市場上其他業者承攬之價格，被上訴人並不清楚。
㈢、上訴人若無法聯繫被上訴人，大可找被上訴人家旁鄰居，即可聯繫被上訴人，上訴人寄送之存證信函地址係被上訴人之戶籍地，家中僅有一不識字之老父，方一直未回覆上訴人。
㈣、聲明：
１、上訴人之訴駁回。
２、訴訟費用由上訴人負擔。
三、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：
㈠、被上訴人所有之冷氣一組及熱水器一個、瓦斯桶一個，仍安裝於系爭建物尚未拆除。
㈡、被上訴人自上訴人取得之系爭建物的遙控器及鑰匙未返還予上訴人。
㈢、被上訴人98年4月6日將置於系爭建物之椅子、沙發遷出。
㈣、被上訴人98年4月6日起未於系爭建物營業。
㈤、系爭建物自98年4月6日起自99年6月4日，除第一項所示之招牌，無其他招牌再懸掛其上。
㈥、被上訴人所有之招牌2個（美麗巨星生物科技公司、 伊洛沙 ），原安裝於系爭建物尚未拆卸，迄至99年8月16日由上訴人自行拆卸。
㈦、兩造於98年2月11日約定就系爭建物之租金，自98年3月1日為1萬5000元。
㈧、兩造系爭建物之租賃契約終止時，除出租人即上訴人拋棄回復原狀請求權外，本件承租人即被上訴人有回復系爭建物原狀之義務。
㈨、上訴人提出之諠得營造有限公司估價單形式上係屬真正(內載系爭建物室內裝修及修補油漆等工程費用為368000元)。
四、本院得心證之理由：
㈠、本件上訴人主張被上訴人向其承租系爭建物，嗣於98年4月
6日遷出後，未依租約回復原狀，被上訴人應賠償上訴人回復原狀之費用419,960元；又被上訴人未於兩造租賃關係消滅後，被上訴人未盡交屋之義務，依兩造之租約，被上訴人應給付上訴人違約金390,000元等語。被上訴人則以上訴人透過證人盧能振與其約明：於被上訴人搬離時，將系爭建物維持裝潢原狀即可等語，資以抗辯。
㈡、關於回復原狀部分：
１、經查，證人楊壹麟於原審到庭證稱：「（問：98年3月份的時候，兩造就搬遷部分於系爭房屋爭執，證人是否在場？）那天我有在場。（問：請簡要陳述當天情形。）當時兩造對於現場有爭執，所以我到現場去說明，當天原告並沒有到場，但是原告的哥哥（即盧能振）及原告哥哥的兒子有到場，當時我提起大家好來好去，並說看看現場的裝潢是要拆除還是要保留？如果要保留的話還可以繼續使用...裝潢的部分因為很難界定，我建議要就全部拆除，不然就保留給下一位房客，然後原告的哥哥就與上訴人以電話聯繫，後來雙方達成一致的協議不用拆。（問：當時說不用拆除的是何人？）因為原告當時沒有到場，所以是委任他的哥哥到場幫他處理，是他哥哥說的。（問：原告哥哥說不用拆除之後，被告人有何反應？）被告表示同意。」等語（見原審卷第112頁）；核與證人王宇峻於原審到庭所述：「（問：證人是否在98年3月間到系爭房屋？）有，但是正確時間不記得了。（問：證人到現場去做什麼事情？）我是幫被告搬家。當時有看到證人楊壹麟、盧能振，原告是否在場我忘記了。（問：現場有在討論什麼事情？）現場討論我們東西搬完之後，裝潢、熱水器、冷氣怎麼辦？（問：討論結果如何？）討論結果我聽證人盧能振說冷氣、熱水器部分因為我們只有兩個人無法搬走，再找一天來搬就好了，其他裝潢部分當時他們說就維持原樣。（問：證人盧能振到場是否表明身份？）我因為在搬東西，所以稍微知道他是原告的哥哥，且帶了一個可能是他的兒子。（問：當時證人是否看到證人盧能振有打電話？）有。（問：證人盧能振說東西維持原樣不用拆，是打電話之前或是之後說的？）打電話之後說的。（問：證人盧能振有無說打電話給何人？）當時我們在抽菸，但是知道他是打給原告。（問：是否記得當時證人盧能振的電話對話內容？）當時證人盧能振與原告的對話好像是證人盧能振說事情就這樣子結束，但是原告好像不願意。（問：後來呢？）後來證人盧能振有說，他有跟被告說事情就這樣子結束就好了，有事情他負責，意思就是我們東西搬走就好了...（問：
就證人的認知，現場最後討論結果為何？）應該就是我們把屬於我們的東西搬走事情就到此為止，其他沒有責任了。」等語相符（見原審卷第119、120頁）。
２、而上訴人主張伊僅係請證人盧能振到場看看，並未授權證人盧能振擔任代理人為據。惟查，證人盧能振與上訴人係兄妹關係，本已難期待證人盧能振對於就上訴人不利之事項，猶毫無隱瞞並據實陳述；復觀諸證人盧能振到庭後，對於本院詢問「系爭租賃房屋現場狀況？」、「證人於電話中與被上訴人對話內容？」、「到場後做了什麼事？」、「到場後有無與被上訴人對話？」等問題，不是考慮甚久才回答，就是支吾其詞，或係避重就輕、陳述模糊；反之，證人盧能振對於上訴人詢問有無授權事項，卻均能迅速且條理分明回覆（見原審卷第114至116頁）等情，可知證人盧能振證述未得到上訴人授權云云是否屬實，已非無疑。何況，依證人楊壹麟到庭證稱：「裝潢部分因為很難界定，我建議要就全部拆除，不然就保留給下一位房客，然後上訴人哥哥就與上訴人以電話聯繫，後來雙方達成一致的協議不用拆。（問：當時說不用拆除的人是何人？）因為上訴人當時沒有到場，所以委任他的哥哥到場幫他處理，是他哥哥說的。」等語（見原審卷第112頁），可知當時係先有裝潢要不要回復原狀之爭議後，證人盧能振才以電話聯繫上訴人，則證人盧能振既係因該爭議而與上訴人聯繫，豈會僅止於電話中詢問上訴人何時到場而已？再者，依證人王宇峻證述：「（問：是否記得當時證人盧能振的電話對話內容？）當時證人盧能振與上訴人的對話好像是證人盧能振說事情就這樣子結束，但是上訴人好像不願意。」等語（見原審卷第120頁），亦足堪認，證人盧能振與上訴人在電話中確實曾談及回復原狀乙事，其於原審證述隱諱此部分情節，顯然有所保留。以此觀之，證人楊壹麟與王宇峻所為證述，應較可信。
３、至上訴人所舉證人陳陳森於於本院行準備程序時雖證稱：「
(受命法官：在上訴人盧秀蓮的系爭房屋和盧能振及其子、被上訴人胡寶仁碰面時，有討論什麼事情？)當天上訴人盧秀蓮叫我去檢視她房子的電梯，他說她房子的二樓電梯沒有辦理正常操作。上訴人及她的哥哥早上有在場，但是她的哥哥來來去去的。上訴人交代我事情後，就離開了。我沒有注意到被上訴人早上是否在場。下午我聽到三、四點有一個人進去房子裡面講很大聲，談論裡面裝潢要拆或不拆。後來有一位先生說乾脆不要拆算了，留給下一位房客。四點時，我打電話給上訴人，說我可能沒有辦法完成工作，說我想離開了。盧能振問我說打給誰，我說打給上訴人。盧能振要我問上訴人『裝潢是否要拆除？』我問上訴人後，上訴人說要他們把裝潢拆除，所以今天才叫我來開放電梯。我最後四點上下才離開。我打給上訴人後，差不多十五分或二十分就離開。因為承租人和盧能振爭議不休沒有結果，吵的聲音很大聲，最後我就離開了。我並沒有聽到盧能振有同意不用拆除裝潢。」等語(參見本院卷第114頁至第115頁)。惟有關『裝潢是否要拆除？』之事項，並非證人陳陳森本身之操作電梯工作事項，且其與上訴人之親疏關係較遠，而證人盧能振與上訴人之關係為兄妹，因此，有關此一重大爭議事項，最後應係由證人盧能振與上訴人求證確認，較合常情，且核此事項亦非必經證人陳陳森居間傳達不可，是證人陳陳森上開證述，是否與最後之事實狀態相符？尚有可疑。本院因此認為證人陳陳森即使有聽聞上訴人就此事所為之部分言語，亦不能排除嗣證人盧能振嗣後依據上訴人之授權表示免除被上訴人之回復系爭建物原狀義務之可能。且證人陳陳森所證情節，與證人王宇峻上開所證：「．．．．但是原告好像不願意。（問：後來呢？）後來證人盧能振有說，他有跟被告說事情就這樣子結束就好了，有事情他負責，意思就是我們東西搬走就好了...」情節相比對，核證人陳陳森所見聞者，有可能係較前階段之情節，是其證述與證人楊壹麟與王宇峻所為證述，亦非絕對完全不相容，證人楊壹麟與王宇峻上開證述之可信性，不因證人陳陳森之前開證述而被排除。
４、證人盧能振既受上訴人指示而至系爭建物現場，並與被上訴人商談『裝潢是否要拆除？』之事項後表示被上訴人不必回復原狀，其間復與上訴人為電話聯絡，其客觀情狀，足認證人盧能振就被上訴人應否回復系爭建物原狀一節，應有代理權，況證人盧能振亦無故意違背上訴人意思而圖利被上訴人之動機。足見證人盧能振當時向被告表示無庸回復原狀等語，應係其與上訴人達成共識後所為。是上訴人爭執證人盧能振無代理權等語，核無可採。
５、依以上所述，堪以認定證人盧能振已代理上訴人免除被上訴人回復系爭原狀之義務。是上訴人請求被上訴人給付回復系爭建物原狀之費用419,960元，應屬無據。
㈡、關於違約金部分：
１、上訴人主張被上訴人於98年4月份搬遷，惟其並未與上訴人就系爭房屋辦理點交且亦未歸還大門鑰匙及遙控器，亦未使上訴人現實占有系爭租賃物，依系爭租賃契約第7條第4項之約定，應給付違約金390,000元等語。惟系爭租賃契約第
7條第4項係約定，被上訴人如不即時「交還房屋」，上訴人得向被上訴人請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止，按房租1倍計算之違約金（見原審卷第25頁）。因此，如被上訴人於終止租約之日前，已將系爭房屋遷讓完竣，即無違約金之問題。而查，上訴人於本件起訴狀中已載明「被告於4月30日始完全騰空房屋返還予上訴人」等語（見原審卷第19頁），另上訴人於催告被上訴人結清水電費用之98年4月9日存證信函中亦記載：「台端已於4月6日清空」等語（見本院卷第27頁），又兩造於本院99年7月22日言詞辯論程序時，亦就被上訴人係在98年4月6日搬走乙事不爭執（見原審卷第193頁），故堪認被上訴人於98年
4月6日時已將系爭租賃房屋清空並返還上訴人。次由上訴人起訴狀所附原證4「被上訴人胡寶仁積欠租金及水電費及其他費用明細表」可知（見原審卷第30-1頁），上訴人主張被上訴人積欠租金係包括98年2月起至4月止，足見兩造終止租約之日應為98年4月30日。而上訴人於98年4月9日對被上訴人所存證信函亦載明：「請台端於文到三日內配合辦理終止租約之公證．．．．」等文字(參見原審卷第27頁至第29頁)，更堪認上訴人於98年4月6日所從事之遷離系爭建物作為，係於上訴人於98年4月9日要求被上訴人以公證終止租約之前。準此，被上訴人既已於終止租約之日前（即98年4月6日），將系爭租賃物清空並交付予上訴人，則上訴人請求被告應給付違約金等語，自屬無據。
２、至上訴人雖又主張被上訴人其並未與上訴人辦理點交，且未歸還大門鑰匙及遙控器，亦未使上訴人現實占有系爭房屋，故尚未將系爭房屋遷讓返還予上訴人等語。惟按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力（最高法院73年度台上字第4363號、87年度台上字第2504號判決參照）。準此，系爭租約第7條第4項後段所約定「如不即時交還房屋」，應係指承租人未將租賃物占有交付予出租人而言，則從上訴人於本院審理時提出系爭租賃物之內部現況照片作為證據（見本院卷第43至49頁），遭被上訴人質疑該照片所示之內容與其搬走時之狀況不符，上訴人乃解釋：「照片的部分，我並沒有說那是交還房屋的現狀，照片只能證明我確實有去整理這個房子，也整理了部分...」等語（見原審卷第62頁），足證上訴人於被上訴人搬遷後，已得進入系爭房屋並僱工進行整修，顯就系爭房屋有事實上管領之力，堪認為民法第940條所稱之占有人，是縱令被上訴人並未返還系爭房屋之鑰匙及遙控器等物或未為點交之程序，惟均不妨礙上訴人於被上訴人搬離後已對系爭房屋取得占有之認定，是上訴人此部分主張，亦不足取。
㈢、從而，原審以上訴人本於租賃之法律關係，請求被上訴人給付系爭建物之回復原狀費用費用419,960元及違約金390,00
0元為無理由，駁回上訴人就此部分在第一審之訴，自無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈣、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，附此敘明。
㈤、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年6月8日
民事庭審判長法官宋國鎮
法官王炳人法官羅永安以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年6月8日
書記官張哲豪