中壢簡易庭108年度壢小字第2166號民事判決

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　108年度壢小字第2166號
原　　　告　 鍾志捷
訴訟代理人　 吳國平
被　　　告　領袖王朝社區管理委員會
法定代理人　 王美嘉
訴訟代理人　 湯偉 律師
複代理人　　 紅沅岑 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年5月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）16,000元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用1,000元由被告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
一、按民事訴訟法第436條之8第1項規定：「關於請求給付金
錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新
台幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。」同法第43
6條之18規定：「判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事
項，於必要時得加記理由要領。」原告主張其為桃園市○鎮
區○○路○段000號14樓之3房屋（下稱系爭房屋）之所有
人，於民國108年7月2日，系爭房屋因外牆滲水，導致系
爭房屋內部牆面受損，原告因而支出修繕費用16,000元，並
因而受有精神上損害10元。爰依侵權行為之法律關係提起本
件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告16,010元。被告抗辯
系爭房屋內部牆面漏水與外牆無關，且系爭房屋外牆為專用
部分，非被告管理維護之範圍；又原告購買系爭房屋時如有
漏水，應可自買賣價金中扣除，不可再向被告主張，且原告
應不得請求精神上損害賠償等語。是以下僅就（一）系爭房
屋外牆是否為共用部分？（二）被告是否應負損害賠償責任
？（三）原告得請求賠償之金額為何？記載理由要領：
（一）系爭房屋外牆是否為共用部分？
⒈按公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍
上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備
，非依法令規定並經區分所有權人會議決議，不得變更構
造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。」又
按同法第56條第3項規定：「公寓大廈之起造人或區分所
有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理
建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，
以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心
為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆
之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執
照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚
度。」
⒉依上揭公寓大廈管理條例第8條第1項規定可知，公寓大
廈外牆面之使用，既需由各區分所有權人共同決議，應屬
共用部分，要屬無疑。又依社會通常觀念，構造物係屬維
持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為
公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走
廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，
應認屬於共同使用部分，而不能單獨成為所有權之客體，
故公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全
及其外觀所必要的構造，性質上亦不許分割而獨立為區分
所有之客體，應屬全體住戶共同使用之共用部分。
⒊至公寓大廈管理條例第56條第3項之規定，僅係為辦理建
物所有權第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分
無涉。且上開登記面積僅係處理二維之地板平面，然所謂
外牆則係與地板垂直之立體範圍。於現行建物登記制度下
，外牆面本無從在平面圖中呈現，是自不能僅法文規定「
以牆之外緣為界」，即遽論整體外牆面可切割為個別住戶
之專有部分。是應認系爭房屋之外牆為共用部分，被告抗
辯外牆為專用部分，並不可採。
（二）被告是否應負損害賠償責任？
⒈按民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法
侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」公寓大廈管理條
例第36條第2款規定：「管理委員會之職務如下：二、共
有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」
⒉查系爭房屋內側牆面有漏水情形，業據原告提出現場照片
為證（見本院卷第45至48頁），且為兩造所不爭執。而證
人即為原告修繕漏水之 馮子鈞 於本院言詞辯論期日證述：
系爭房屋外牆磁磚縫滲水，且磁磚有裂痕，導致系爭房屋
漏水，修繕方式為在外牆施作防水漆等語（見本院卷第11
8頁第3、4行）。足認系爭房屋確實因外牆維護不當導
致受損。
⒊被告雖抗辯證人馮子鈞無土木技師執照，其證詞並不可採
等語。然查，除證人馮子鈞外，訴外人黃 沈嗣良 亦曾至系
爭房屋查看漏水情形，並出具應修繕系爭房屋外牆漏水之
估價單，有估價單及被告會議記錄在卷可參（見本院卷第
93、111、112頁）。訴外人 黃沈嗣良 受被告委託進行被
告社區之修繕工程，有被告會議紀錄及估價單在卷可參（
見本院卷第93、104頁），可認被告應信賴訴外人黃沈嗣
良具備修繕房屋之專業能力。則訴外人黃沈嗣良既亦就系
爭房屋之漏水，已開立應修繕外牆之估價單，與上開證人
馮子鈞證述及修繕方式相符，應認系爭房屋之漏水確係因
外牆滲水所致。
⒋被告另辯稱系爭房屋可能係因窗框安裝不當，或因其他原
因導致漏水等語。然查現場照片可知，系爭房屋漏水處除
窗框邊緣外，窗戶上方之橫梁及距離窗框較遠處，亦均有
滲漏水情形（見本院卷第45至18頁），且系爭房屋漏水原
因為外牆裂縫滲水等情，業經上開證人馮子鈞證述，並與
訴外人黃沈嗣良開立之估價單相符，已如前述，則被告此
部分抗辯並不可採。綜上所述，被告因維護外牆不當導致
系爭房屋漏水，自應負損害賠償責任。
（三）原告得請求賠償之金額為何？
⒈按民法第196條規定：「不法毀損他人之物者，被害人得
請求賠償其物因毀損所減少之價額。」又按物被毀損時，
被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第
213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物被
毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準（最高法
院77年度第9次民事庭會議決議參照）。
⒉查原告為修復系爭房屋之漏水而支出修復費用16,000元，
業據原告提出合約書在卷可參（見本院卷第56頁），被告
雖爭執其形式上真正，然證人馮子鈞業已證述上開合約書
係由其簽名蓋章等語（見本院卷第117頁反面第17行），
則被告抗辯自不可採。應認原告確實已支出16,000元之修
復費用，則原告向被告請求16,000元之損害賠償，即屬有
據。
⒊至被告抗辯原告於購買系爭房屋時已有漏水，故修繕費用
應已於買賣價金中扣除云云。然買賣價金之約定係基於買
賣雙方對買賣標的物價值之認知，除房屋現況外，亦基於
屋齡、公設比、管理維護品質乃至周邊環境所為綜合考量
，無從逕稱因房屋有某一瑕疵，即謂該瑕疵已為買賣價金
所包含。且原告購買系爭房屋系基於其與出賣人間之買賣
契約，與本件原告依侵權行為之法律關係提起訴訟，本屬
二事。無論原告以多低廉之買賣價金購買、甚或無償取得
系爭房屋，亦均與被告無涉，被告無從因此免於侵權行為
之損害賠償責任，被告執此抗辯，顯然誤解債之關係相對
性之原則，其抗辯自屬無據。
⒋次按民法第195條第1項前段規定：「不法侵害他人之身
體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害
其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，
亦得請求賠償相當之金額。」可知僅限於人格權受侵害時
，受害人使得請求精神上損害賠償，如僅係財產上損害，
則非上開法律規定之範圍。查本件原告所受損害僅限於系
爭房屋牆面，為財產上損害，不涉及原告之人格權，則原
告請求精神上損害賠償10元，自屬無據。
二、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係請求被告給付16,000
元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予
駁回。
三、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，
爰依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，因原告敗訴部分
甚微，故酌定由被告負擔全部訴訟費用。並依職權確定訴訟
費用如主文第3項所示。
中華民國109年6月19日
中壢簡易庭法官周仕弘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月19日
書記官巫嘉芸
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項
規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內
，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正，
第二審法院以裁定駁回之。