裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年上字第245號民事判決
裁判日期：民國95年11月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度上字第245號上訴人珈慶塑膠股份有限公司法定代理人丙○訴訟代理人 陳惠伶 律師受告知人台中商業銀行股份有限公司法定代理人己○○訴訟代理人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 陳佩吟 律師複代理人 吳梓生 律師
庚○○上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年5月18日臺灣臺中地方法院第一審判決（93年度訴字第2596號），提起上訴，本院於95年11月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：下列系爭土地上之建物，經上訴人設定抵押權予台中商業銀行股份有限公司，而向該銀行借款，本件被上訴人請求上訴人拆除上開房屋，對該銀行乃有利害關係，爰依上訴人之聲請，將本件之訴訟告知該銀行（但該銀行到庭表示不參加本件之訴訟），先此敍明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落於台中縣○○鎮○○段332-3、333-4、333-6地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，自民國（下同）86年10月起，由伊前手即伊夫丁○○以每月新臺幣（下同）2萬元出租與上訴人，至92年3月起，租金調整為每月2萬5仟元。詎上訴人僅給付租金至92年9月，其後迄今；分文未付，對伊屢次催告均置之不理，爰再以本件起訴狀繕本之送達催告上訴人應於收受後20天內給付租金，否則屆期終止租約，並依民法第455條規定訴請返還系爭土地；又依前手與上訴人公司法定代理人丙○為兄弟關係，兩造租賃並未訂立書面契約，倘認兩造間並無租賃關存在，伊亦得依民法第767條規定，訴請上訴人返還系爭土地。伊否認伊前手有出具「土地使用同意書」予上訴人，依證人丁○○、戊○○所述
，足見「土地使用同意書」係上訴人為興建廠房而私自聯名出具；且縱有「土地使用同意書」，不止僅係建築管理文件，不得憑之認定上訴人有使用系爭土地之權限，更僅有債之效力，上訴人自不得以之對伊有所主張。又上訴人於原審自認與伊前手就系爭土地之法律關係係屬使用借貸，縱真如其所言，參照最高法院59年台上字第2490號判例意旨，上訴人亦不得據以對伊主張有使用系爭土地之權利。再者，民法第425條之1係以法律例外限制後手土地所有權人之使用權限，不宜任意擴張解釋或類推適用，本件土地及房屋自始即非同屬一人，本即無該規定之適用；且上訴人目前之占有系爭土地，乃係無權占有，或如其所稱之使用借貸，均非民法第425條之1所欲保障之占有人（承租人）；又本件係屬家族財產糾紛，依被上訴人及證人丁○○、戊○○證詞所顯現之事實、利益狀態均與民法第425條之1所欲追求之利益狀態不同，又系爭廠房斯時係簡易搭建，現已老舊，無所謂保護使用權之必要。上訴人主張台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）於系爭廠房設定有最高限額抵押權400萬元云云，然該抵押權標的物既為系爭廠房，非系爭土地，則與本件訴訟毫無關係，況且，伊取得所有權之時點甚早於抵押權之設定等情，爰依民法第455條及第767條之規定提起本件訴訟，求為：㈠上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○段332-3、333-4：
333-6地號土地上如原審判決附圖所示廠房拆除，將上開土地返還伊。㈡訴訟費用由上訴人負擔之判決。
二、上訴人則以：訴外人 陳有 于於76年8月25日向訴外人 侯墨泉 購買原地號台中縣○○鎮○○段332-1、333、333-1土地，面積合計2017平方公尺，並將之贈與且登記在三名兒子即丙○、丁○○、戊○○名下，應有部分各1/3，惟該贈與負有「負擔」，即丙○、丁○○、戊○○需出具「土地使用同意書」供伊公司興建廠房。嗣83年間，丁○○因判決分割取得系爭土地，丁○○因發生事故，行動不便，伊公司法定代理人丙○在父母要求下，乃每月撥款與丁○○作為其全家生活費用，伊公司與丁○○間就系爭土地，並無租賃關係存在，係使用借貸之法律關係。丁○○雖於90年間，以夫妻贈與為由，將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人，惟，參照大法官釋字第349號解釋理由書所載：「如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」，上開「土地使用同意書」，在法律上之效力並未受到影響，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，及「適用」或「類推適用」民法第425條之1規定，系爭土地受讓人即被上訴人與房屋所有權人即伊公司間，推定在房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在，伊公司所有廠房使用系爭土地，具有合法權源。若本件無民法第425條之1之「適用」或「類推適用」，則，土地所有權人出具「土地使用同意書」供他人建屋後將土地移轉登記予第三人，第三人即可請求房屋所有權人拆屋，將嚴重破壞既有法律秩序，並對房屋所有權人顯不公平，且不符合社會經濟。另伊於91年1月間向台中商業銀行抵押借款，抵押標的物包括系爭建物，若被上訴人可拆除系爭建物，將影響台中商銀之抵押權，破壞該銀行對於系爭廠房所有權登記之信賴，以此觀之，本件亦應「類推適用」民法第425條之1之規定。依被上訴人起訴狀所載，且被上訴人又為其前手丁○○之妻，故被上訴人自其前手繼受系爭土地時，顯然明知丁○○有出具「土地使用同意書」，有容忍系爭廠房存在而默許繼續使用系爭土地之意等語，資為抗辯。受告知訴訟人台中商業銀行股份有限公司亦表示伊公司不願上開抵押房屋遭拆除等語。
三、原審審理後，斟酌兩造之主張及攻擊禦方法之結果，認上訴人抗辯其房屋占有被上訴人所有之系爭土地有合法權源，其舉證尚有未足，自難採信，而為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○段332-3、333-4、333-6地號土地上如附圖所示廠房拆除，將上開土地返還被上訴人。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠廢棄原判決。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決；㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人主張上訴人所有廠房占用其所有系爭土地之事實，
業據其提出系爭土地登記謄本等件為證，且經原審法院會同兩造到場勘驗，及囑託臺中縣清水地政事務所鑑定結果，上訴人所有廠房占用系爭土地全部，有勘驗筆錄及臺中縣清水地政事務所94年6月30日清地測字第0940010802號函附鑑定圖附卷可參，並為上訴人所不爭執，此部分事實，堪信為真實。
㈡上訴人公司之法定代理人丙○與被上訴人之配偶丁○○為兄弟關係。
㈢上訴人公司設立於76年4月9日，丙○、丁○○、戊○○三兄
弟及三人之父親 陳有于 均為公司股東，系爭土地由陳有于於76年8月25日訂立買賣契約，向訴外人侯墨泉買入，而登記在丙○、丁○○、戊○○三人名下，其三人再於76年10月25日共同書立「土地使用權同意書」供上訴人公司向台中縣政府申辦76年8039號建造執照用以建築上開廠房，供上訴人公司營業使用。嗣丁○○於83年間因判決分割取得系爭土地，並於90年9月26日以夫妻贈與之方式，將系爭土地移轉登記為被上訴人所有。以上事實，為兩造所不爭執，並據證人丁○○、丙○、戊○○在本院準備程序到庭供證相符（見本院卷第66-67頁、第92-93頁、第124-126頁），並有上訴人提出之土地買賣契約書、上訴人公司基本資料查詢及股東名冊等在卷可稽（見本院99-105頁），並經本院向台中縣政府調取上開建造執照檔案卷查核屬實。
五、兩造之爭執事項：㈠被上訴人主張：系爭土地係其前手丁○○出租予上訴人，因
上訴人積欠租金未付，業經被上訴人合法終止租賃關係，是否有理由？㈡上訴人主張系爭土地因被上訴人之配偶出具土地使用權同意
書同意上訴人公司興建廠房作營業使用，其後再將土地贈與移轉為被上訴人所有，應有民法第425條之1之適用，有無理由？
六、法院之判斷：㈠關於被上訴人主張已合法終止系爭土地之租賃關係方面：
查被上訴人主張系爭土地係其前手丁○○出租予上訴人公司，乃以上訴人公司自86年10月間起每月曾給付丁○○新台幣20,000元，自92年3月起，則增為每月25,000元，有被上訴人之銀行存摺紀錄可證云云為據，但為上訴人所否認，抗稱：因丁○○退出上訴人公司，又發生意外事故而癱瘓不能工作，因而由伊給付上開20,000元及25,000元之生活費用，並非租金。系爭廠房興建時，包括丁○○三兄弟出具土地使用權同意書係無償提供土地借予公司使用等語。經查依證人丁○○、丙○、戊○○於本院準備程序到庭所述及上開土地使用權同意書所記載之內容顯示，當初各人出具該同意書，乃無償提供土地予上訴人公司興建廠房，此參諸於83年分割土地，由丁○○取得系爭土地所有權後，迄86年間其受傷之前，上訴人公司從無給付租金之情事亦可證明。參以被上訴人於93年10月22日在原審為法律扶助之申請，於案件陳述已明白陳稱：「大伯（即上訴人之法代、丙○）」之公司因在我名下之土地建廠房，致使我不能處分，亦無租金，…希望追索五年前迄今之租金」等語，此有其所具之法律扶助申請書影本乙件在卷可稽（見審卷第18-19貢）其既稱要追索93年10月22日之前五年之租金，足見所稱上訴人於86年起按月所支付之每月20,000元至25,000元並非租金，而以上訴人所稱上開給付乃為生活費補助乙節為可採，是上訴人自92年10月以後未再支付上開生活費，被上訴人解為欠租而聲明終止系爭土地之租約，並據以請求上訴人拆屋還地，即非有理由。
㈡關於本件是否適用或類推適用民法第425條之方面：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。本件系爭土地雖由上訴人之法定代理人丙○之父親陳有于購入，以供上訴人公司興建廠房營業之用，惟土地登記之初，即以丙○之兄弟之名義為之，是該土地與房屋乃原非同屬一人，自無直接適用民法第425條之1之餘地。
⒉惟按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經濟
價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恒定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，是早於48年間，我最高法院即以48年台上字第1457號判例揭「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房至同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之法旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第425條之1，規定：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」，予以明文化，而確定上開債權物權化之大原則。本件系爭土地與房屋所有權分別處分之前，原非屬同一人，固無法直接適用上開規定。惟按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類之法理，此為民法第1條之基本精神。揆之上開判例及民法新增第
425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用權關係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響之法則，是房屋所有權人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，惟乃與上揭基本法則相類，自可類推適用之（最高法院91年台上字第1919號，92年台上字第1984號判決要旨及58年台灣高等法院法律座談會結論參照）。查上訴人早於76年間即依土地所有權人丁○○三兄弟之同意，於系爭土地上興建廠房使用，乃明白顯示該房屋有繼續使用該基地之意思，而該廠房嗣向台中商業銀行抵押貨款，經徵信調查而判斷價值，尚達400萬元以上，而設定最高限額400萬元之抵押權在案，足見其價值不貲，嗣該土地因分割、贈與關係，而各異其主，其情形乃與上揭判例及民法新增規定之基本法理相類，自可類推適用之。即被上訴人受贈取得系爭土地所有權，仍應受系爭房屋對該基地原有使用權之法律關係之約束，即房屋所有權人即上訴人仍得主張該房屋對系爭基地原已取得之使用權關係，而適用民法第425條之1規定之效果,即應認為另成立租賃關係，被上訴人即土地所有權人不得任意聲明終止該房屋使用基地之法律關係，被上訴人主張該土地使用權同意書僅具債權之效力，伊不受其拘束，而認上訴人無權使用系爭土地，而依民法第767條之規定，請求上訴人拆屋還地，委無足取，至兩造間依上開定所另成立之租賃關係，上訴人應如何給付租金，為另一問題，應另循其他法律途徑為之，則非本院於本件所得逕予審究之範疇時，併此敍明。
七、綜上，系爭房屋對系爭三筆土地仍具使用關係，上訴人自非無權占用該基地，被上訴人請求上訴人拆屋還地，洵屬無據。原審不察，對於該土地使用權同意書之性質及書立之作用，未予細查審認，率認僅具債權性質，而認不能拘束被上訴人，上訴人因無權使用系爭土地，而命其拆屋還地，尚有未洽。上訴意旨執以指摘原判決不當，為有理由，自應由本院將原判決廢棄，並駁回被上訴人在原審之訴。
參、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國95年11月28日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官陳成泉法官朱樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官陳俞豪中華民國95年12月4日
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