臺灣臺中地方法院民事判決 107年度中簡字第3216號
原 告 王淑珍
被 告 何萬寶
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年12月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼為臺中市○區○○路○○○巷○○號11樓之15房屋
全部騰空遷讓返還予原告，並自民國102年11月16日起至遷讓返
還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,500元。
訴訟費用新臺幣1,660元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國101年9月9日與被告簽訂房
屋租賃契約書，約定由原告將門牌號碼為臺中市○區○○路
○○○巷○○號11樓之15房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租
賃期限自101年9月16日起至102年3月15日止，租金為每
月新臺幣（下同）4,500元，應按月於每月15日前繳納。其
後兩造同意延長租期半年至102年9月15日止，嗣租期屆滿
，被告要求繼續居住於系爭房屋，並要求先以押金抵充租金
，經以被告繳付之押金9,000元抵付自102年9月16日起至
同年11月15日止兩個月之租金後，被告仍未給付租金，屢經
催討均無果，原告乃於107年7月5日以大甲幼獅郵局第35
號存證信函催請被告於該存證信函送達7日內給付自102年
9月16日起已欠繳總計243,000元之租金，如逾期仍未繳交
，即逕為終止租賃契約之意思表示，不另通知，而該存證信
函已於107年7月6日合法送達被告，惟被告仍未繳清上開
積欠之租金，系爭租賃契約已於107年7月14日合法終止。
故原告自得依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房
屋，並得依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告給付自10
2年11月16日起至系爭房屋租約終止時止，按月給付原告每
月租金4,500元。又系爭房屋租約既已經原告合法終止，則
被告於系爭房屋租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，致原告
受有無法使用收益系爭房屋，依社會通常觀念，即獲得相當
於租金之不當得利，原告受有無法使用收益系爭房屋之損害
，又系爭房屋租約既已經原告合法終止，則被告於系爭房屋
租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，致原告受有無法使用收
益系爭房屋，依社會通常觀念，即獲得相當於租金之不當得
利，原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得依系
爭房屋租賃契約及不當得利之法律關係，請求自系爭房屋租
賃契約終止後至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4,50
0元。並聲明：被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告
，並自102年11月16日起至遷讓返還前項聲明所示房屋之日
止，按月給付原告4,500元。
二、被告則以：原告已經大樓管理委員會監察委員即訴外人鄭美
霞協議權利轉換至6樓8室，已收取租金多年，一屋怎可兩
面收費，此為違法行為。被告已與原告協調轉換權利登記，
請法院裁定變更登記等語，資為抗辯。
四、得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及
第455條分別定有明文。又租賃未定期限者，各當事人得隨
時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第
450條第2項亦有明定。次按不定期之房屋租賃，承租人積
欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收
回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。本件原告主張原
告前於101年9月9日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由
原告將系爭房屋出租予被告，租賃期限自101年9月16日起
至102年3月15日止，租金為每月4,500元，應按月於每月
15日前繳納。其後兩造同意延長租期半年至102年9月15日
止，嗣租期屆滿，被告要求繼續居住於系爭房屋，並要先以
押金抵充租金，經以被告繳付之押金9,000元抵付自102年
9月16日起至同年11月15日止兩個月之租金後，被告仍未給
付租金，屢經催討均無果，原告乃於107年7月5日以大甲
幼獅郵局第35號存證信函催請被告於該存證信函送達7日內
給付自102年9月16日起已欠繳總計243,000元之租金，如
逾期仍未繳交，即逕為終止租賃契約之意思表示，不另通知
，而該存證信函已於107年7月6日合法送達被告，惟被告
仍未繳清上開積欠之租金，系爭租賃契約已於107年7月14
日合法終止等情，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書
、建物所有權狀、建物登記謄本、存證信函、中華郵政掛號
郵件收件回執等件為證。被告雖以前詞置辯，惟為原告所否
認，且依原告所提出之建物登記謄本所示，系爭房屋及成功
路306巷10號6樓之8房屋均為原告所有，參以依被告寄送
之書狀信封所載，足見被告迄仍居住於系爭房屋，而被告就
其所為上開有利於己之主張，復未能提出任何證據舉證以實
其說，是被告上開所辯自非可採。故本院依調查證據之結果
，認原告之主張，堪信為真實。再原告於107年7月5日以
大甲幼獅郵局第35號存證信函催請被告於該存證信函送達7
日內給付自102年9月16日起已欠繳總計243,000元之租金
，如逾期仍未繳交，即逕為終止租賃契約之意思表示，不另
通知，而該存證信函已於107年7月6日合法送達被告，惟
被告仍未繳清上開積欠之租金，，揆諸上揭規定，系爭租賃
契約自已於107年7月14日發生終止之效力，應堪認定。從
而，原告依租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭
房屋，即屬於法有據。
㈡次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債
務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後
，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上
字第1631號判決意旨可參）。查系爭房屋租金為每月4,500
元，應按月於每月15日前繳納，有系爭房屋租賃契約第3條
規定在卷可按，而被告於系爭房屋定期租賃契約期滿後，要
求繼續居住於系爭房屋，並要求先以押金抵充租金，經以被
告前所繳付之系爭房屋租賃契約押金9,000元抵付自102年
9月16日起至同年11月15日止兩個月之租金後，被告自102
年11月16日起仍未給付租金，而系爭房屋租約既已經原告於
107年7月14日合法終止，則原告依兩造間租賃契約之法律
關係，請求被告自102年11月16日起至系爭房屋租賃契約終
止前之107年7月13日止，按月給付租金4,500元，即屬有
據，應予准許。
㈢另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範
圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例參照）。本件被告既仍占有使用系爭房
屋，其自107年7月14日系爭租賃契約經原告合法終止後，
即已失其合法占用系爭房屋之正當權源，核係無權占用系爭
房屋，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有
相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益（
收回再出租）系爭房屋之損害，原告自得本於不當得利之法
律關係，請求被告自系爭房屋終止之日即107年7月14日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利。
故原告依不當得利之法律關係，請求被告自107年7月14日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,500元，核
屬有據，亦應准許。
四、綜上所述，原告依兩造間租賃契約、不當得利及租賃物返還
請求權，請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，並
自102年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
4,500元，均有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易訴訟程序
，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用：依民事訴訟法第436條第2項、第78條，由被告
負擔。
中華民國108年1月25日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月25日
書記官吳欣叡