臺南簡易庭110年度南小字第1335號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

110年度南小字第1335號

原告 王幸如

被告 呂佳慧

上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國110年12月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣柒萬參仟玖佰參拾肆元，及自民國一百一十年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。　

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠訴之聲明：

　　被告應給付原告新臺幣（下同）9萬1,451元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

　㈡被告向訴外人承租門牌號碼臺南市○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），嗣其再以二房東之身分將系爭房屋租與訴外人經營拉麵店，租賃期間至民國110年12月31日屆滿，然該拉麵店於109年10月間因另有營業上規劃而提前終止租約，由原告頂讓系爭房屋，被告計劃於原租賃期間110年12月31日屆滿後收回自己營業，希望原告承接拉麵店剩餘之1年3個月租期至110年12月31日。然原告承租系爭房屋之目的係經營餐飮店，考量經營效益，其希望租賃期間至少2年，兩造協商後，約定租期為1年6個月，租金每月3萬5,000元，押租金7萬元，並於109年10月3日簽訂房（店）屋租賃契約書（下稱系爭契約）及協議書（下稱系爭協議書）。

　㈢詎系爭房屋內之後方廚房（下稱系爭廚房）地板竟於110年5月12日無預警塌陷、傾斜，工人來現場檢查，原告始知悉系爭房屋之地勢為前高後低，系爭廚房地板下方僅以數根鐵條支撐，再於鐵條上鋪設地板，地板下方為中空狀態，且係占用消防通道搭建之違章建築。本次地板塌陷係因搭建方式違反建築工法，且鐵條已鏽蝕不堪乘載上方建物重量，進而導致地板傾斜、斷裂，所幸當時無人在場，否則後果難以預測。

　㈣被告將系爭房屋出租予原告使用，自應擔保系爭房屋在使用上安全無虞，並無倒塌之風險。然系爭房屋之結構並非穩固，其於110年5月12日已發生坍陷、傾斜情形，顯見系爭房屋已不符合房屋基本使用要求。然系爭房屋之基地為消防通道，不應搭建建物，且被告僱請廠商修繕，又以相同工法搭建，難保系爭廚房不會再次坍塌，原告無法再冒著生命、財產受到威脅之風險繼續承租，其遂於同年5月23日以LINE通訊軟體（下稱LINE）告知被告終止系爭契約，被告並未反對，且兩造合意由被告以1萬8,000元承購系爭房屋內之桌椅及冷氣，並定於同年6月11日當面點交。詎被告當日卻臨時反悔，不將押租金返還給原告，又改稱系爭契約並未終止，要求原告繼續給付租金。

　㈤系爭契約既已終止，原告已於110年6月10日搬遷完畢，被告依系爭契約第3條約定，應將押租金7萬元返還原告。又原告於同年5月11日匯款5月份房租3萬5,000元給被告，惟隔日即發生系爭廚房坍陷、傾斜，被告承諾同年5月12日後之修繕期間租金均免除，被告受領該5月13日至31日計19日之租金自無正當理由，其應將多收取之租金2萬1,451元返還原告（計算式：3萬5,000元÷31日×19日＝2萬1,451元，元以下捨去）。再者，原告之上開請求並無確定期限，爰依民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定，請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。

二、被告則以下列情詞資為抗辯：

㈠聲明：原告之訴駁回。

　㈡被告在系爭房屋營業13年，原告於109年10月間向拉麵店頂讓，且同意按現況交屋，租賃期間至112年3月31日止，系爭廚房於110年5月12日發生傾斜，被告接到通知之當日即前往現場勘查，並聯絡修繕師傅、水電工進行修繕，修繕之面積約占系爭房屋10分之1，被告承諾原告於修繕期間無須支付租金（自同年5月12日至6月7日）。被告幫助原告將系爭廚房器具搬移至騎樓，並裝設水電，讓原告繼續營業，原告也同意被告之上開作法。詎原告於同年5月23日以心理障礙及合資人未達成共識等理由而決定搬走，被告因代墊此期間之費用而虧損很多，其並未同意終止系爭契約，原告於租期屆滿前因個人因素而搬走，未進行點交，還繼續以系爭房屋之地址在線上營業及打廣告，視同毀約，被告自得沒收押租金。

㈢原告於110月6月11日決定搬走後，聯絡被告去確認系爭房屋之狀況，惟系爭房屋之監視器損壞、排水管堵塞、大小招牌未移除、玻璃板上之大圖未撕下，且原告未結清水電費、營業稅。被告以LINE、存證信函要求原告處理，均被拒絕。被告未曾承諾會退還押租金，依系爭協議書第1條約定，原告須於系爭契約結束前3個月才能提出解約及退還押租金。又依系爭契約第6條約定，原告於契約期間内若擬遷離他處時，其不得向被告請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將系爭房屋照原狀還給被告，原告不得異議。系爭契約第11條，原告若有違約情事致損害被告之權益時，願聽從被告賠償損害。

　㈣原告主張其已搬遷完畢云云。然原告仍繼續在線上營業，其應給付110年6月至10月租金共17萬5,000元（計算式：3萬5,000元×5個月＝17萬5,000元），且被告因原告而支出下列費用：

　⒈通水管費用3,000元。

　⒉1至6月份稅金3,323元及2,994元。

　⒊水費：

　⑴2月3日至4月7日共976元。

　⑵4月8日至6月4日共1,203元。

　⑶6月5日至8月12日共300元。

　⒋電費：

　⑴3月18日至5月18日共2萬1,232元。

　⑵5月18日至7月13日共3,388元。

⒌攝影機1萬3,000元。

⒍幫忙原告至騎樓營業之裝潢、改裝水電費用7,000元。

三、得心證之理由：

　㈠按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號民事判決參照）。

　㈡查兩造於109年10月3日簽立系爭契約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自109年11月1日起至112年3月31日止，每月租金3萬5,000元，原告支付被告7萬元之押租保證金，被告如不繼續承租，原告應於被告遷空、交還系爭房屋後，無息退還押租保證金，原告係在系爭房屋經營餐飲業等情，有系爭契約、現場照片在卷可參（本院卷第31-43、73頁）。次查，系爭廚房地板於110年5月12日塌陷、傾斜，可見下方係懸空狀態，被告嗣僱請廠商以搭建鐵條再灌漿之工法修繕，原告於修繕期間（110年5月12日起至同年6月7日止）無須支付租金，而原告因系爭廚房之瑕疵，於110年5月23日以LINE向被告表達終止契約之意等情，為兩造所不爭執，復有LINE對話紀錄、現場照片、保信工程行估價單附卷可佐（調解卷第23-33、39-40頁、本院卷第45-87頁），堪認為真。而原告係承租系爭房屋從事餐飲業，後方廚房為置放食材、烹煮食物之處，使用次數頻繁，而該廚房既疑似占用防火巷道，且有上述瑕疵存在，難認可達原告承租之目的，揆諸上揭法律規定及最高法院判決要旨，原告於110年5月23日終止系爭契約，自屬有據。

　㈢再查，被告同意於110年6月11日下午2時許，由原告將系爭房屋交還被告，被告允諾以1萬8,000元購買原告放置在系爭房屋內之桌椅、冷氣，並用以抵銷原告應支付之水電費，有LINE對話紀錄在卷可佐（調解卷第41-42、45頁、本院卷第137頁）。又查，被告支付系爭房屋之110年1至3月、4月至6月之稅金3,323元、2,195元、監視器修理費用1萬2,000元乙情，有其提出之明細表、免用統一發票收據、繳費證明、營業稅核定稅額繳款書在卷可參（本院卷第175-179、183、191頁）。是原告終止系爭契約後，其支付之押金應扣除上開費用，被告另應退還因修繕期間之110年5月12日起至5月31日止之租金21,452元（計算式35,000×19/31＝21,452，元以下四捨五入），故被告依系爭契約第3條規定，應返還7萬3,934元與原告（計算式：70,000－3,323－2,195－12,000＋21,452＝73,934）。至原告固稱有匯款110年1至3月之稅金予被告，而監視器早就壞了云云。惟查，原告並未就匯款部分提出匯款證明以實其說，另原告承租系爭房屋時，應檢查屋內之監視器是否損壞，倘當時未向被告反應損壞乙事，於終止系爭契約後再稱早已損壞而未提出任何證據可佐，自應賠償監視器損害修復之費用，故其主張難謂有據。

　㈣被告固抗辯原告未合法終金契約，且押金需扣除其支付系爭房屋之110年2月3日至4月7日、4月8日至6月4日、6月5日至8月12日之水費976、1,203、300元、同年3月18日至5月18日、5月19至7月13日之電費21,232、3,388元、店清潔加大圖3,000元、通水管費用3,000、改裝水電7,000元，招牌拆除費1萬2,200元，且原告仍繼續在線上營業，仍需支付110年6月10月份租金計有17萬5,000元云云。惟查：

　⒈被告提出水費帳單之用水地址為臺南市○區○○街00號、用電地址為臺南市○區○○街00號1樓，有其提出水、電費帳單、繳費證明附卷可稽（本院卷第181-189頁），顯非系爭房屋之水、電帳單，自不得要求原告支付。另系爭房屋水管之暢通，本應由出租人即被告應予定期維護，屬出租人之義務之一，亦不得要求承租人即被告負擔。

　⒉另店清潔加大圖、改裝水電費用，被告並未舉證為何需由原告支付，難謂有據。又原告已自行拆除原有招牌乙情，為被告所不爭執，此部分請求亦屬無據。又原告合法終止系爭契約，已如前述，與其是否在線上營業無涉，自不得再請求其支付租金。

　⒊準此，被告上開抗辯，均屬無據。

四、綜上所述，原告合法終止系爭契約，請求被告返還7萬3,934元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年7月31日（調解卷第61頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院

斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以

論列，併此敘明。

六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔。小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第79條、第436條之19第1項分別定有明文。本件訴訟費用為1,000元（即第一審裁判費），本院審酌前開判決之結果，爰判決如主文第2項所示。

七、本判決係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴

訟法第436條之20規定，爰依職權宣告假執行。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　110　年　　12　　月　　30　　日

臺南簡易庭法官陳尹捷

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表

明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送

達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。如對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，

不得為之。且上訴狀內應記載表明(一)原判決所違背之法令及其

具體內容。(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實

者。　　　　　　

中　　華　　民　　國　　110　年　　12　　月　　30　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官曾美滋