臺北簡易庭98年度北簡字第18960號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　98年度北簡字第18960號
原　　　告　丁○○
訴訟代理人　己○○
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　 陳建瑜 律師
複　代理人　 張人志 律師
參　加　人　戊○○
訴訟代理人　 黃秀蘭 律師
複　代理人　 陳超凡 律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國98年12月23日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○○○○○○號土地上門牌
號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋之屋頂平台增建
如附圖所示編號Ｂ部分之棚架（面積陸拾伍平方公尺）拆除回復
原狀後，將該部分屋頂平台（除如附圖所示編號Ａ部分面積肆拾
參平方公尺外）返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟捌佰柒拾伍元由原告負擔，其他新臺幣伍仟
捌佰柒拾伍元由被告負擔。
參加訴訟費用新臺幣壹仟元由參加人負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法
律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之
第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民
事訴訟法第65條第1項、第58條第1項定有明文。參加人於民
國98年11月16日具狀聲明參加本件訴訟，經查，原告係以基
於所有權之權源訴請被告拆除屋頂平台上之頂樓建物、棚架
（即原告所稱之遮雨棚）及開啟進出屋頂平台之大門，並返
回屋頂平台予原告及其他共有人全體，而該頂樓建物係由參
加人所搭建後，移轉事實上處分權予被告（詳後述），原告
既否認就該頂樓建物有默示分管協議之事實，參加人就本件
自有法律上之利害關係，其聲明參加本件訴訟，於法尚無不
合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但二、請
求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被
告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為
同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、
第2項分別定有明文。本件原告起訴時原請求被告拆除頂樓
平台違約約30平方公尺及鐵門鎖，回復頂樓平台原狀，返還
共有物，嗣於審理中除上開請求外，追加請求被告拆除加高
屋頂48平方公尺。其後復於本院會同兩造勘驗測量頂樓建物
面積後，於98年11月5日具狀將擴張為請求被告應將坐落臺
北市○○區○○段○○○○○○○號土地上，門牌號碼為臺北市
○○區○○街○○○巷○弄○號之屋頂平台增建物，如附圖所示
編號A部分之建物（面積43平方公尺）、B部分之棚架（面積
65平方公尺）拆除以回復原狀，及開啟通往該屋頂平台之大
門，並返還上開屋頂平台予原告及全體共有人，核其請求之
社會基本事實均係基於被告所有上開頂樓建物已侵害共有人
之權利請求被告拆除，返還所占用之共有物予原告，其基礎
事實同一，且於起訴時未能確定所占用面積，嗣於測量後始
確定請求返還之範圍，而擴張被告所應拆除及返還之範圍。
再原告於第一次言詞辯論前即為追加，並於測量後即擴張其
聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而被告於原告追
加及擴張後，對此亦無異議，並進而為本案之言詞辯論，依
上開規定應視為同意追加，是本件原告所為追加及擴張，應
予准許，合先敘明。
乙、實體事項：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○○○○○○號土地為
兩造與其他訴外人等共有，其上為建號5240號至5243號之4
層樓公寓式建築（下稱系爭建物），其中建號5242號，門牌
號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號3樓房屋乃原告所有，
而建號5243號，同號4樓房屋則係訴外人即被告之配偶薛如
梅於97年9月間向參加人購買，而移轉登記予被告所有，該
棟房屋之屋頂平台（下稱系爭平台）則為全棟住戶所共有，
並為災害逃生避難場及公寓公共水塔等設置處所。詎被告未
經全體住戶同意，竟於4樓通往屋頂平台大門擅自加設門鎖
，阻絕其他住戶直接進出系爭平台，使原告等1至3樓住戶必
須借道鄰棟系爭平台；另系爭平台上有一未登記建物（下稱
頂樓建物）， 薛如梅 向參加人購買前開4樓房屋時，由參加
人移轉該頂樓建物之事實上處分權予被告，於是被告逕行獨
佔使用該頂樓建物，且堆放其家電用品於前方之空地，僅於
後方留下一人通過寬度之通道，可供前往平台右側裝設水錶
處，致原告等1至3樓住戶無法使用該平台；被告復於97年11
、12月間擅自加蓋系爭頂樓建物上方之遮雨棚（下稱系爭棚
架），不但未向臺北市政府工務局建管處申請建造，更恐影
響公寓建築載重設計結構而危害居住安全。原告本於共有物
所有權及侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告拆除系
爭頂樓建物及棚架，並開啟進出系爭平台之大門，並聲明：
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○○○○○○號土地上，門牌
號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號之屋頂平台增建物如
附圖所示編號A部分之建物（面積43平方公尺）、B部分之棚
架（面積65平方公尺）拆除以回復原狀，及開啟通往該屋頂
平台之大門，並返還上開屋頂平台予原告及全體共有人。原
告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：系爭頂樓建物係前所有權人即參加人於77年間向
臺北市政府建築管理處申請核可後搭建，自搭建完成後，系
爭平台均由參加人單獨使用，直至97年間移轉事實上處分權
予被告前，原告及其他共有人從未向參加人主張其無系爭平
台之專有使用權，亦未要求參加人拆除系爭頂樓建物並返還
該系爭平台予共有人使用，反容忍參加人單獨使用系爭平台
長達20年，因此參加人於其與薛如梅間之買賣契約書所附「
標的物現況說明書」、「建物現況確認表」，皆勾選表示系
爭平台未曾與其他共有權人發生使用權爭議，而共有人對於
他共有人使用、收益共有物加以容忍，長年未予干涉，應認
共有人間有默示分管協議存在，則他共有人之繼受人即有權
依分管協議繼續對該共有物使用、收益。且公寓大廈管理條
例於84年6月28日公佈施行前，依臺灣建築慣例，一般區分
所有建物分層出售，通常保留屋頂平台之使用權，附在頂樓
專有部分一併以高於其他樓層之價格出售，各樓層之出賣人
及買受人對於頂樓平台歸頂樓住戶專用均有認知，因此縱使
各區分所有權人間無明示分管協議，若多年皆未反對他共有
人使用系爭平台，已非單純之沈默，顯然存有默示分管協議
至明。原告要求被告拆除頂樓增建返還平台，顯無理由。另
系爭建物係於63年間建造完成並為第一次登記，即屬於84年
6月28日公寓大廈管理條例公佈施行前已取得建造執照之公
寓大廈，依公寓大廈管理條例第55條第2項規定，各區分所
有權人就系爭建物之共用部分為明示或默示之分管協議，當
不受公寓大廈管理條例第7條第3項規定之拘束，是系爭平台
之分管協議自屬合法有效等語，並聲明：原告之訴駁回。如
受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人陳述以其於72年間向前屋主買受系爭建物4樓，而與
前屋主一般，系爭平台皆由4樓住戶維護及使用。另於77年7
月間，參加人委請訴外人 林序 予建築師事務所向臺北市政府
工務局建築管理處申請搭建RC造構造物即系爭頂樓建物並獲
核准，亦徵得系爭建物其他共有人同意，且搭蓋期間更一併
將系爭建物內樓梯內牆加貼磁磚，由原告及其他共有人共同
分攤之，而其他共有人於搭蓋系爭頂樓建物完成後，仍可隨
時在系爭平台曬衣服等自由活動，其亦未加以干涉，因此在
其使用期間亦從未有反對表示等語。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭建物於63年間建造完成並為第一次登記，其中系爭建
物3樓房屋為原告所有，而4樓房屋係薛如梅於97年9月間
向參加人購買，而移轉登記予被告所有，另系爭平台為系
爭建物共有人全體共有。
（二）系爭頂樓建物係於薛如梅向參加人購買前開4樓房屋時，
由參加人移轉該頂樓建物之事實上處分權予被告，被告復
加蓋系爭棚架。
（三）系爭頂樓建物（面積43平方公尺）緊鄰系爭建物與臨棟8
號建物間之屋頂突出物，靠系爭建物屋頂突出物出口牆壁
增建而成，該建物上方並有系爭棚架（面積65平方公尺）
覆蓋並突出於頂樓建物前後。
五、原告起訴主張被告未得共有人全體同意，即獨佔使用系爭頂
樓建物並加建系爭棚架，且封鎖進出系爭平台之大門，因此
本於所有權訴請被告拆除系爭頂樓建物、遮雨棚及開啟進出
屋頂平台之大門，並返回此系爭平台共有物予原告及其他共
有人全體，被告則以系爭平台上建物係由前屋主所增建，其
他共有人自始皆未反對前屋主使用屋頂平台，應認有默示之
分管協議，被告應得使用該系爭平台並加建遮雨棚等語以資
抗辯，是以，本件爭執在於：（一）原告與被告及其他共有
人間就系爭建物之系爭平台是否有分管協議之存在及其範圍
如何？原告主張開啟進出系爭平台之大門，是否有據？（二
）被告購入系爭建物4樓後所搭建之系爭棚架是否經全體共
有人同意？
（一）原告與被告及其他共有人間就系爭建物之屋頂平台是否有
分管協議之存在及其範圍如何？原告主張開啟進出屋頂平
台之大門，是否有據：
⑴按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共
有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表
示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效
果意思者而言。例如：區分所有建築物之出賣人，保留共
有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，他區分所
有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，應視為保留專
用權之默示承認。又如共有人間實際上劃定使用範圍，對
占有管領之部分予以容忍，對於他共有人之使用、收益未
予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在
（最高法院87年度臺上字第1359號、83年度臺上字第1377
號及80年度臺上字第1104號裁判可資參照）。另按所謂默
示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接
推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上
之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認
為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（
參見最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例
意旨）。又雖依公寓大管理條例第7條第3款強行規定，屋
頂平台應不能設定專用使用權，但依同條例第55條第1項
規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區
分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集
人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或
推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備；
前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十
條規約範本視為規約，但得不受第七條各款不得為約定專
用部分之限制」，在公寓大廈管理條例施行之前已取得建
照的區分所有建物，依本條文規定不受溯及效力所及。被
告所有系爭建物4樓係於63年間辦理建物第一次登記，有
建物登記謄本在卷可稽，並為兩造所不爭執，其取得建造
執照時間更早於登記前，自不受公寓大管理條例第7條限
制，就建物共用部分仍得約定專用，合先敘明。
⑵經查，系爭頂樓建物係前所有權人即參加人於77年間向臺
北市政府建築管理處申請核可後搭建，此有臺北市政府工
務局建築管理處書函影本在卷可徵。而證人即系爭建物1
樓住戶乙○○於本院審理時證稱：其已經在該址居住30多
年，期間並未聽過工務局要來系爭建物拆除頂樓違建，2
、3年前因水管阻塞上樓察看，才發現有頂樓建物，知情
後並未表示拆除之意，水管問題嗣後由全部住戶協議另外
作明管解決，由4戶共同出資，雖有見過原告，但原告並
未在討論水管時抗議進出屋頂平台之大門被鎖住之事等語
，另證人即系爭建物之2樓住戶甲○○證述：其也在該址
居住30幾年，知道頂樓有增建很久了，4樓陳太太（即參
加人）剛蓋系爭頂樓建物時並不知情，後來曬棉被的時候
發現，但並未向4樓住戶表示反對使用之意，亦未要求拆
除，系爭平台皆由4樓住戶使用，而增建之後6號原本進出
屋頂平台之鐵門就推不開，必須藉由8號之鐵門進出，但
因系爭頂樓建物搭建完成後路不好走，其大部分都在8號
屋頂平台曬棉被等語。是依證人乙○○之證言，其雖證稱
於數年前因水管阻塞上樓察看方得知有系爭頂樓建物，然
該頂樓建物係屬RC造構造物（前開臺北市政府工務局建築
管理處書函參照），其外並貼有二丁掛（本院勘驗筆錄參
照），是其完成非短期可就，施工期間應有相當之期日，
而證人乙○○於知悉頂樓平台蓋有系爭頂樓建物亦無要求
拆除之意。再參酌乙○○係居住系爭房屋1樓，出入口與
其他住戶不同，而未共用樓梯間，於居處該處30餘年僅因
水管阻塞至頂樓外，其餘未再至頂樓平台等情，顯見其對
系爭建物4樓住戶如何使用頂樓一節並不在意。原告亦未
就反對參加人使用系爭頂樓建物一事舉證以實其說，而依
證人 證月娥 之證言亦無從證明其有對參加人或原告為反對
之陳述，足見系爭頂樓建物搭建當下雖非所有住戶皆知情
，然其他人住戶於知情後借道8號鐵門進出屋頂平台而使
用其他空間，並未反對系爭頂樓建物仍由參加人單獨使用
，而參加人於97年間將系爭建物4樓及系爭頂樓建物使用
權出售予新屋主即原告，其他共有人亦未向原告表示反對
系爭頂樓建物之專用權。再系爭平台蓋有頂樓建物，由系
爭建物外圍一望即知，其他共有人於系爭頂樓建物搭建完
成後，本院審酌上開情事足認自系爭頂樓建物於搭建完成
後，直至97年間移轉事實上處分權予被告前，原告及其他
共有人對參加人長期占有管領之部分予以容忍，對其使用
、收益亦未予干涉，已歷有年所，揆諸前開說明，即非單
純之沈默，依據一般社會通念，應認共有人間有默示分管
契約。至證人 李月娥 雖於作證時稱伊沒有放棄權利，然證
人李月娥明知該頂樓建物係系爭建物4樓使用，亦自承為
了睦鄰所以未為何任表示，亦未要求4樓住戶拆除，期間
長達20餘年。是依 其渠 等住戶之外觀行為可認應有默示分
管契約，自難僅憑其於作證時稱未放棄權利一語即認其間
無默示分管契約。再依參加人就系爭頂樓建物應有專有使
用權，而屋頂平台之其他空間部分，其餘住戶仍可隨時在
系爭平台上就系爭頂樓建物以外之地方從事曬衣服、棉被
等自由活動，參加人先前亦未加以干涉，在其餘住戶使用
期間亦從未有反對表示等情觀之，除系爭頂樓建物以外部
分應非默示分管之範圍，而得由其他共有人使用。另參加
人係保留共有部分即系爭頂樓建物之專用權，附隨於專有
部分即系爭建物之4樓出賣，此有買賣契約書所附「標的
物現況說明書」、「建物現況確認表」在卷可稽，而他共
有人於知悉出售予新屋主後，明知被告仍繼續專用系爭頂
樓建物，仍未向被告即繼受人表示反對，依據上揭說明，
縱共有人間未明白約定，應視為有保留專用權之默示承認
。從而，被告抗辯就系爭頂樓建物有專用權等語，應屬有
據，逾此部分即其他屋頂平台之使用，難認共有人間已默
示承認被告亦有專用權。至原告請求被告開啟通往該屋頂
平台之大門部分，查，此部分大門係逕自通往系爭頂樓違
建內部，該頂樓違建部分既有專用權之默示分管，則原告
請求開啟尚屬無據。
（二）被告購入系爭建物4樓後所搭建之系爭棚架是否經全體共
有人同意：按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為
本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人
全體之利益為之，為民法第821條所明定。又所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其
所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請
求防止之。民法第767條定有明文。未經共有人協議分管
之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得
他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之
全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去其
妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院74年度
第2次民事庭會議決議參照）。查，覆蓋於系爭頂樓建物
上方之系爭棚架，面積為65平方公尺，突出於建物前後而
遮蔽其他屋頂平台使用空間等情，業經本院於98年9月13
日會同兩造至現場履勘，並囑託臺北市松山地政事務所派
員會同測量，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑；而系爭
棚架係被告自參加人移轉該頂樓建物之事實上處分權後所
加蓋，因被告僅就系爭頂樓建物有專用權，尚不及於其他
屋頂平台空間，已如前述，是系爭棚架既超出系爭頂樓建
物之占有面積而延伸向建物之前後，即非共有人間保留專
用權之默示承認範圍。況原告於被告搭建系爭棚架後，即
向臺北市建築管理處查報，此有違建查報案件明細表在卷
可稽，可見原告並未同意被告加建系爭棚架，是被告未獲
共有人全體同意擅自加建之，原告主張以共有人地位即本
於所有權請求被告拆除之，並將該部分平台返還原告及其
他共有人，應屬有據。
六、綜上，系爭建物之共有人就系爭頂樓建物部分有默示之分管
協議，由頂樓之所有權人專用，被告於買受系爭建物4樓及
系爭頂樓建物部分後即繼受此項分管協議權利，逾此部分，
即無專用權之分管協議。從而，原告本於所有權之權源訴請
被告將系爭棚架拆除，而將該部分系爭平台（除系爭頂樓建
物部分外）返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
逾此部分為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行；被告聲請供擔保免為假執行，核無
不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執
行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第86條第1項前
段。
中華民國99年1月13日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年1月13日
書記官陳惠娟
訴訟費用計算書（不含參加訴訟費用）
項目金額（新臺幣）備註
裁判費1,770元
估價費3,300元
複丈費用6,680元
合計11,750元