臺灣臺北地方法院民事簡易判決 102年度北簡字第12803號
原 告 獅座國際事業有限公司
法定代理人 吳美麗
原 告 方奕琦
曾綺芸
前列三人共同
訴訟代理人 魏平政 律師
複代理人 卓心雅 律師
被 告 丰居旅店有限公司
法定代理人 周仁昌
訴訟代理人 黃鴻湖 律師
上列當事人間請求給付租金事件，於民國103年2月13日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告部分：
（一）原告起訴主張：
⒈被告丰居旅店有限公司（原名盤古開發有限公司）於民國
（下同）100年6月14日向原告獅座國際事業有限公司（下
稱獅座公司）承租門牌號碼臺北市○○區○○路○段000
巷00號1樓公共使用部分（包含騎樓）及2樓、3樓、4樓，
並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）。雙方約定租金：
1樓公共使用部分及2樓每月租金為新臺幣（下同）16萬元
、3樓、4樓每月租金均為11萬元。其中3樓之租金每月60%
匯入原告方奕琦之帳戶、剩餘40%匯入原告 許欣芸 之帳戶）
。租賃期間自100年10月1日起至110年9月30日止，被告得
於該址成立丰居旅店等情。
⒉詎料被告自100年10月租賃契約生效日起即未按月足額給
付租金，原告屢催並於101年10月18日寄發存證信函（士
林社子郵局000181號存證信函）予被告，惟被告均未為置
理，原告獅座公司100年10月僅受領2萬8000元，而自100
年11月起至102年9月止，每月均僅受領11萬2000元；原告
方奕琦100年10月僅受領1萬9250元，而自100年11月起至
101年3月每月均僅受領7萬7000元，而101年4月僅受領4
萬1580元、101年5月受領8萬1620元，自101年6月起至12
月每月均僅受領6萬9300元，又自102年1月起至102年9月
止每月均僅受領6萬7760元；原告曾綺芸100年10月僅受領
1萬9250元，而自100年11月起至101年3月止每月僅受領7
萬7000元，101年4月至6月及8月至12月每月均僅受領7萬
7000元(實領6萬9300元及被告代交10%稅款7700元)，101
年7月僅受領7萬6370元(實領6萬8670元及被告代交10%稅
款7700元)，又自102年1月起至102年9月止每月均僅受領
7萬7000元(實領6萬7760元及被告扣繳10%稅款7700元和
2%二代健保保費1540元)。
⒊爰起訴請求並聲明：①被告應給付原告獅座公司1,236,00
0元、原告方奕琦1,017,610元、原告曾綺芸850,380元，
及自如附表所示之利息起算日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。②願供擔保請准假執行。
（二）對被告之抗辯略以：
⒈租賃合約書係由被告所起草，部分約定不僅未經雙方磋商
系爭合約條文缺失甚多，且明顯有利於被告，而對原告顯
失公平。被告要求原告辦理使用執照變更，致原告為此支
出費用高達75萬元，被告亦未給予絲毫補貼，顯有不公。
又兩造並未於系爭合約中約定租金含稅，原告亦未同意租
金含稅，則被告自行將租金扣除10％的稅金，自有未洽。
⒉原告已成就「須確保鄰巷與本建物相連違建之拆除並使乙
方得以開窗」之租金給付條件，並為此共支出150萬元。
已達使被告符合消防安檢順利取得旅館業營業執照，以及
室內採光良好之目的。原告僅同意協助「排除建物左側防
火巷違建」，令被告得以順利「取得旅館業營業執照」以
及「開窗」，非謂所有違建原告均有義務加以排除，被告
理應自行處理。原告業已與相鄰建物所有人經過多次調解
，並一一給予補償、拆除、修建共費150萬元，伊等同意
並拆除防火巷之違建後，被告早已於該側開窗，而取得旅
館營業執照，應認原告已成就該部分之租金給付條件。被
告動輒以其他違建未拆除為由，折扣應付之租金，顯非誠
信之道。鄰棟2樓所有人於協調拆除後，又擅自重新搭建
不鏽鋼板平台，惟此不影響被告已取得之旅館業營業執照
及被告開窗採光。
⒊原告積極向一樓承租人協商，請求移除部分展示商品、保
持出入口暢通，並請求其同意讓被告擺設招牌，顯已成就
「須確保騎樓、壹樓公共使用空間之騰空及合於比例之使
用權」之租金給付條件，達成為保持出入口暢通，便於旅
客通行，並於一樓設置招牌之目的。況且原告根本不具有
一樓公共空間之持分，亦無騎樓之持分，陳無可能本於所
有人或共有人身分依法「騰空空間」，亦無從給予被告合
於比例之使用權。可證原告確未詳實審閱契約，否則豈能
同意如此苛刻不合理之條件。
⒋另系爭建物之污水管線設置情況被告於簽約前即已知悉，
簽約時亦未表示任何意見，且被告經營旅館業所必要之設
施理應由被告自行規劃、處理，如今竟又以污水管線為由
折扣房租。
⒌系爭約定租金已遠遠低於市價，被告又再藉故折抵，至未
達行情價的一半，系爭租賃合約應屬「契約目的不達」，
原告實無繼續出租之必要，倘被告仍執意不願足額給付房
租，原告欲解除契約，命被告應足額給付租金。
⒍本件被告長期經營商業、旅館等事業，對買賣、房屋租賃
等各種商業交易契約均相當熟稔，反觀原告曾綺芸、方弈
琦為平民百姓，對法律與商業交易均不甚熟悉，兩造之間
的地位、資訊、機會顯然不對等，原告等誠有保護之必要
，以維持社會正義與交易安全。
二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均
駁回，如受不利判決願供擔保免假執行。
（一）被告計算租金時，係依七折計算及扣除10%所得稅與2%補
充健保費，理由如下：
⒈依兩造所簽訂之系爭租賃契約，原告須確保「鄰巷與本建
物相連違建之拆除並使乙方得以開窗」及「騎樓、壹樓公
共使用空間之騰空及合於比例之使用權」，然合約履行至
今，騎樓及壹樓公共使用空間皆未騰空，鄰巷與本合約建
物相連之違建大部分亦未拆除，依系爭租賃契約之第1條
第1項，就約定租金之給付設有停止條件，被告於條件成
就前，每月僅須分別給付原告約定租金之七折。故被告給
付租金全額之停止條件尚未成就，被告無給付租金全額之
義務。故被告既已按月給付原告約定租金七折，並無積欠
租金。
⒉事業有應給付納稅義務人之租金所得者，應於給付時扣取
稅款，並依第92條規定繳納之；納稅義務人如為中華民國
境內居住之個人，或在中華民國境內有固定營業場所之營
利事業，租金按給付額扣取10%。為所得稅法第89條第1項
第2款及同法第7條第5項、第88條第1項第2款暨各類所得
扣繳率標準第2條第1項第5款所明定，故被告計算租金時
，扣除10%之所得稅顯有理由。
⒊被告於租金中代為扣繳補充健保費，係因全民健康保險扣
取及繳納補充保險費辦法第4條第1項暨同法第10條第1項
前段規定：第一類至第四類及第六類保險對象有租金收入
，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務
人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納，
被告既為扣費義務人，代為扣繳補充健保費，亦係遵守法
律規定所應為。
（二）本件系爭房屋外污水下水道入口位在房屋左側之防火巷口
因污水管線設置當時有鄰棟違建阻隔，被告無法將污水管
就近自左邊外牆外側進入下水道，原告保證該違建必能在
100年10月排除而未排除，兩造於是會同於現場協調。嗣
經原告同意當年10月份房租祇收四分之一（即原告獅座公
司28,000元及原告 方奕綺 、曾綺芸各19,250元），以稍彌
補被告所受損害。
（三）被告雖迨100年11月始行裝潢竣事，續由原告獅座公司申
請二樓使用執照變更登記，詎至101年1月因系爭房屋於被
告承租前曾經2樓及4樓所有人拆除一樓至二樓電扶梯；但
尚未完工勘驗，以致拖累本件系爭房屋使用執照變更登記
不能通過。被告爰據兩造契約第8條第3項:「若因公共空
間問題，致使乙方無法取得旅館設立相關簽證，甲方須予
以排除。排除期間免租裝潢期予以順延，若已起算租金，
則期間租金免收。」之規定，於101年1月11日函發「止付
房租通知書」與原告。惟最終仍係被告委請建築師更改設
計，再自費施工，直迨101年3月19日始獲核准二樓變更使
用執照，嗣於102年4月獲取執照，得許營業。經計本件使
用執照變更較之通常核准時程遲延3個月。被告營業期間
遭受延宕所受損失非但未向原告索賠，且4個月裝潢期間
本屬不足；但被告仍自101年10月起即經按月照付約定租
金七折，未令原告蒙受絲毫租金損失。
（五）本件系爭合約於草擬竣事後，即經交付原告審閱，並遵照
其意見增刪修訂方行定稿，而後約定時日前往辦理公證。
原告茲就前揭稅費動輒聲言被告未予補貼，系爭房屋租金
偏低等情，既經雙方當事人本諸健全之意思表示所合意，
依據契約自由之原則，即無可認被告違背誠信原則。又被
告既未違反契約之主、次要義務或附隨義務，而無絲毫影
響原告契約目的之達成，原告當然未能憑空享有契約解除
權。且兩造合約復未為原告保留單方解除權。則縱使原告
有意解除兩造系爭合約，亦無所據。
三、得心證之理由：
（一）按附停止條件之法律行為，於條件停止時發生效力，民法
第99條第1項，定有明文。依原告提出並經公證人 林金鳳
之本件兩造租約第1條約定：
⒈臺北市○○路○段○○○巷○○號1樓公共使用部分及二樓（下
稱二樓）之租金給付條件為：
⑴使用執照之變更。
⑵須確保騎樓、1樓公共使用空間騰空及給與被告合於比
例之使用權。
⑶須確保鄰巷與本件物相連違建之拆除並使乙方可以開窗
。
⑷出借既有電梯及中央空調設備。
⒉臺北市○○路○段○○○巷○○號3樓（下稱3樓）之租金給付
條件為：
⑴須協同其他樓層所有權人，確保騎樓、1樓公共使用空
間之騰空及合於比例之使用權。
⑵應協同鄰人拆除鄰巷與本建物相連之違建並讓被告可以
開窗。
⒊臺北市○○路○段○○○巷○○號4樓（下稱4樓）之租金給付
條件與3樓相同。
上開給付條件無法完成期間，甲方以七折收取房租。
（二）上開給付條件之約定，並經兩造及公證人林金鳳特別加蓋
印章以示慎重，自無所謂原告未詳閱該部分之內容云云情
事。兩造契約既已特別約定上開給付條件，自應依上開規
定給付租金。
（三）被告辯稱上開給付條件迄今，騎樓及1樓公共使用空間皆
未騰空，鄰巷與本合約建物相鄰之違建大部分尚未拆除，
本件二樓、三樓、四樓之給付條件均未成就，被告已依約
將7折之租金，於依稅法及全民健康保險法之相關規定代
為扣繳所得稅及補充保險費之餘額，全數給付原告，其並
未積欠原告租金。又使用執照之變更依約係屬原告獅座公
司之義務，被告無補貼之義務等語，並提出上開所得稅扣
繳稅額繳款書影本23件、補充保費繳款書影本9件、彩色
相片3張為證。
（四）兩造前揭租金給付之停止條件，其遣詞用字清楚明白，且
無何矛盾不合事理之處，依其文義足以明確得知兩造訂約
時之真義，殊無 捨文義 解釋另為探求兩造真意之必要。系
爭契約兩造為求慎重而公證其內容，顯然兩造磋商後所訂
，原告必已詳閱其內容，修改處並經兩造及公證人蓋章於
修改處。再以系爭契約簽約日期為100年5月18日，嗣改為
100年6月14日，有原告提出之系爭契約影本足憑，可見兩
造實經長期磋商始訂約，顯無原告所稱其於簽約當天才看
到合約書及其內容之情事。原告以被告就所得稅及使用執
照變更未予絲毫補貼，且租金顯較附近行情為低，而認兩
造契約對原告顯失公平云云。然原告就其租金所得，本應
依法繳納所得稅，兩造既未特別約定租賃所得稅及健保補
充保險費由何人繳納，本應由原告繳納，被告依法為扣繳
義務人，其依法自應給付之租金中扣繳，依法所為，無何
不當或不公。使用執照變更之費用，亦未約定被告應予補
貼，被告自無補貼之義務。原告既知被告租屋之目的在於
經營旅館，系爭房屋如使用執照不能供經營旅館營業使用
，原告如欲將系爭房屋出租被告，本應將系爭房屋之使用
執照變更，以符合被告之需求，原告為將系爭房屋長期租
給被告而作諸般之配合，其訂約時自有考量，不能於事後
指為不公。至於租金之高低，牽涉之因素甚多，同一地區
位置稍有不同，其商業價值即截然不同，難以互為比較。
原告以被告旅館之房價高居西門町周邊20間旅館之第3位
，而指原告租金過低而有不公云云，然被告房價之高低，
予其裝潢、設備、服務及經營方式互有關係，不能以被告
房價較高，相對於該地區其他租金，而指兩造租約有何不
公之處。
（五）前揭租金全額給付之停止條件之約定甚為明確。原告陳稱
其僅同意協助「排除建物左側防火巷違建」，令被告得以
順利「取得旅館業執照」以及「開窗」，非謂所有違建原
告等均有義務排除，被告理應自行處理云云。然查二樓、
三樓及四樓之全額給付條件之一均記載為「須協同拆除鄰
巷與本件物相連之違建，並使乙方得以開窗」，被告非該
建物之所有權人，無從拆除與該建物相連之違建，只有該
建物各區分所有權人始自行拆除違建，故所謂「協同拆除
」應指原告等及其他區分所有權人協同拆除，並非原告只
有協助被告拆除違建之義務，原告此部分之主張，自不可
採。鄰巷與本建物相連之違建既尚未拆除，上開條件未成
就甚明。此外另一條件為「需協同其他樓層所有權人，確
保1樓公共使用空間之騰空及合於比例之使用權。」原告
自陳其根本不具有一樓公共空間之持分，陳無可能本於所
有人或共有人身分依法「騰空空間」，亦無從給予被告合
於比例之使用權云云。可知原告顯未成就該條件。原告縱
無該部分之持分或使用權，其亦可與其他所有人或共有人
協調，否則依被告所提出之相片（被證2、3）及原告提出
之相片（原證12)所示，該公共空間有諸多衣架置於通道
上，顯得甚為凌亂，已然影響被告旅館之營運。該條件載
明「確保」1樓公共空間之騰空及合於比例之使用權，特
別強調該部分之重要性，顯然此部分之條件亦未成就。
（六）綜上所述，可知兩造租金全額給付條件均未成就，被告應
全額給付租金之約定，依首揭法條規定尚未發生效力，依
約被告僅須給付七折租金即可，故而被告於該條件成就前
，依約給付七折租金，並依法扣繳原告應繳之所得稅及健
保補充保費，其已依約給付租金，並未積欠原告租金，從
而原告之訴於法無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年2月27日
臺北簡易庭法官劉亭柏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年2月27日
書記官林宏宇