臺灣花蓮地方法院民事小額判決 100年度花小字第36號
原 告 全捷房屋仲介有限公司
法定代理人 蔡毓宏
訴訟代理人 廖志強
被 告 曾斐玉
訴訟代理人 蔡炘叡
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於中華民國100年2月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用應由被告負擔新臺幣捌佰叁拾元，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保後，
得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前委託原告銷售花蓮縣○○鄉○○○街○○號
2樓之不動產（下稱系爭不動產），系爭不動產於民國99年
10月4日由原告仲介完成買賣，買賣雙方所簽訂之買賣契約
書第13條特約事項3.甲方（買方）支付之價金暫交全捷房屋
保管，於乙方（即被告）備證完妥及甲方貸款確定後交付乙
方。惟於買方貸款確定後，被告卻遲遲無法完妥備證，原告
於99年11月3日請代書寄出存證信函，請被告3日內前來備證
，被告仍未出面。此因被告個人因素不願繼續履行契約，造
成違約事實；被告應給付原告本案件應得之服務費作為原告
之報酬。為此，爰依專任委託契約書第8條第1項第2款及第7
條約定，訴請被告應給付原告仲介服務費，聲明：被告應給
付原告新台幣（下同）6萬元，並陳明願供擔保宣告假執行
。
二、被告則以：依原告與被告簽訂之專任委託銷售契約書，兩造
確有就系爭不動產委託被告銷售，然依委託銷售契約書所載
，被告並無同意原告得將自買方取得之系爭不動產買賣價金
予以保管之條件，原告在未經取得被告授權或同意，竟擅自
在與買方簽訂之買賣契約書第13條第3項記載「甲方（買方
）支付之價金暫交全捷房屋保管於乙方（被告）備證完妥及
甲方貸款確定後交付乙方。」，此約定致被告房屋買賣過程
中價金取得之風險增加，顯然不利於被告。原告既未經被告
授權或同意，而與買方為上揭之特約約定，顯屬無權代理，
更有違與被告基於委託銷售之信賴關係，誠有背信之嫌。被
告為此要求原告將已收受各期之買賣價金95萬元交予被告，
竟遭原告以依買賣契約要由原告保管而拒絕，因此本件違反
委託銷售契約者並非被告，而是原告片面恣意而為。因被告
對於原告信賴關係已受動搖，基於給付價金風險遂請求原告
為履約保證，不料原告竟辯稱花蓮無此服務讓被告深感恐懼
，原告顯違背委任契約之基本原則而有違其義務。退步言之
，被告曾委託崇光法律事務所以函通知原告公司，其本意亦
僅係因可歸責於原告之上揭違反委任意旨之事由而解除委託
銷售契約，並無意解除與買方間之買賣契約，嗣買方解除本
件買賣契約亦與被告無涉，自不可歸責於被告。本件委託銷
售契約係因原告片面在買賣契約上增列未經被告於委託銷售
契約授權之條件，事後亦未經被告承諾，顯然違反其對於被
告之義務，將買賣契約價金交付之風險之不利益歸諸於被告
，依民法第571條規定，原告自不得向被告請求報酬。又買
賣契約之解除，亦非被告所為，原告顯然未完成本件買賣契
約，亦無從依委託銷售契約第7條之約定向被告請求支付報
酬；縱認本件委託銷售之目的已達成，然原告已有同意將服
務費降為5萬元，故被告請求6萬元實無理由等語置辯。並聲
明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、原告主張被告委託原告銷售系爭不動產，簽訂專任委託銷售
契約，約定委託期間自99年10月4日起至出售為止，而系爭
不動產於99年10月4日已由原告仲介完成買賣，買賣雙方並
簽訂買賣契約書等事實，業據原告提出不動產專任委託銷售
契約書、土地房屋買賣契約書等件影本為證，且為被告所不
爭執，本院自堪信為真實。原告另主張被告於委任期限內完
成仲介買賣系爭不動產，因被告未依約備證致買方解除買賣
契約，故依專任委託銷售契約第8條第1項第2款及第7條約定
請求給付6萬元之服務報酬；被告則辯稱原告未依誠信，擅
自在與買方簽訂之買賣契約書第13條第3項增定原告暫管買
方支付之價款，增加被告取得買賣價金之風險，又不提供履
約保證，依民法第571條之規定，原告應不得向被告請求報
酬。故本件爭點首在於：系爭不動產買賣契約書第13條特約
事項第3項部分是否為買方與被告意思合致之約定。
四、經查，被告所執之系爭不動產買賣契約書第13條特約事項第
3項確實有登載「甲方支付之價金暫交全捷房屋保管於乙方
備證完妥及甲方貸款確定後交付乙方。」等文字，核與原告
提出之契約書內容相符，已據本院當庭勘驗確認在卷，是上
開特約事項顯在被告與買方簽約時已完成記載，非原告或買
方委任之代書事後增補，自無從否定該記載為契約內容之一
部。據證人即原告公司業務人員 張榮峰 於本院證稱：「買賣
如果有成交，原告收的斡旋金就轉為訂金，會請賣方或代理
人點收，我當時請 曾振淇 點收，之後被告有打電話過來，過
程中有談到服務費部分，原本服務費6萬元，被告希望服務
費降為5萬元，我們也同意，曾振淇對於原告讓步服務費部
分表示不好意思，希望訂金及之後價金由被告親自來收取，
他不想中間轉手，連同10萬元訂金及之後的價金才會由我們
保管。」等語，及買方於簽約日應付訂金10萬元並未即交付
被告代理人曾振淇，而由原告公司業務員張榮峰代管，曾振
淇在收款人簽章欄簽名用印後，下欄記載「前項保管人張榮
峰」文字，可知被告代理人曾振淇知悉原告代管訂金10萬元
乙事，且原告代管價金之特約事項係在契約書交付買賣雙方
收執前已完成記載，被告代理人曾振淇可加以閱覽，縱依曾
振淇於本院證述：伊在簽約時，被告一直打電話給伊，伊沒
有看到上開特約事項等語，亦係曾振淇疏未注意及之，非謂
契約無此特約事項之記載。倘被告代理人曾振淇係在不知有
上開特約事項記載情形下完成簽約，亦屬於民法第88條錯誤
之意思表示得為撤銷之問題，而得撤銷者僅在於原告代管價
款之約定，非謂可撤銷專任委託銷售契約書，且在依法撤銷
該錯誤之意思表示前，被告與買方契約書之特約事項當屬有
效，可拘束買賣雙方，被告應當遵約履行。蓋系爭不動產買
賣契約書乃被告與買方之意思合致，原告代管價款之特約事
項乃被告與買方之意思形成，非原告之意思行為，原告在其
完成被告委託銷售之事務外，基於被告與買方簽立之買賣契
約受託代管價款，自無被告所稱違反誠信原則，故被告代理
人曾振淇委任崇光法律事務所所發解除專任委託銷售契約書
，尚屬無據。
五、而依有效之買賣契約書第3條付款方法約定，被告與買方於
99年10月7日備妥移轉證件及用印時，買方支付第2期款35萬
元，99年10月18日完稅時，買方支付第3期款50萬元。惟被
告未備妥印鑑證明，反於99年11月1日委託崇光法律事務所
（99） 崇律仁 字第0991101號函解除與原告之委託銷售契約
，經 陳惠珍 代書於99年11月3日以花蓮國安郵局存證信函第
743號催告被告於3日內備證至原告收取款項並履行買賣合約
，然被告仍未交付移轉系爭不動產必備之印鑑證明，買方賴
淑貞於是於99年11月9日以高雄文化中心郵局存證信函360號
主張被告違反契約約定而解除買賣契約等情，有上開買賣契
約書、律師函、存證信函等可稽。足見系爭不動產買賣契約
遭買方解除，乃因被告於買賣契約成立後未及時配合備妥證
件完成系爭不動產移轉及交屋手續所致，依專任委託銷售契
約書第7條第2款及第8條第1項第2款視同違約規定，被告仍
應給付原委託約定之服務報酬，故原告請求被告原定服務報
酬實屬有據，應予准許。
六、次按當事人相互意思表示一致者，即生契約之拘束力。雖原
告主張依兩造簽訂之專任委託銷售契約書第7條第1款約定，
如成交金額低於150萬元時，服務費一律以6萬元正計，然原
告不爭執簽立買賣契約時有同意服務費降為5萬元，兩造就
服務費部分已重新為約定，而對雙方均發生拘束之效力。原
告雖主張系爭不動產買賣合約書上有「契約成立後若有一方
違約應負擔代書費及仲介費」之戳記，因被告未依約備證之
違約事由，致其無法另向買方收取成交之報酬1萬2千元，應
由被告負擔，故不同減縮服務費云云。惟原告並非系爭不動
產合約書之當事人，其在未向被告及買方為上開說明，並徵
得渠等同意下，逕行蓋用上開戳章命買賣雙方違約時負擔代
書費及仲介費，買賣雙方自不受拘束；且遍觀專任委託銷售
契約書，並無此「契約成立後若有一方違約應負擔代書費及
仲介費」之約款，僅就賣方違約情形處罰原委託約定之服務
報酬而已，是原告依買賣契約書上單方加蓋之戳章請求被告
另賠償其得向買方請求之報酬1萬2千元，不應准許。
七、末按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金本應推定為損害賠償之預約，
關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨事先預為約定，而
其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以
當事人實際上所受損失為標準，並須依一般客觀事實，社會
經濟狀況，酌予核減（最高法院19年度上字第1554號、49年
度台上字第807號判例參照）。本件被告抗辯原告請求相當
於服務報酬之違約金有過高之嫌。然依被告庭呈委託資料，
原告係於99年9月8日受託銷售系爭不動產，被告在受託期間
從事網路、登報、同事間客詢、帶看等勞務，並耗費時間、
精力與買賣雙方搓商買賣條件，契約成立後委託代書發函催
告被告備證履約等，是其依專任委託銷售契約書及兩造事後
協議得請求相當於服務報酬5萬元之違約金，相當於成交價
之4成，核屬相當。本院認無再酌減餘地。
八、綜上所述，原告依兩造專任委託銷售契約書之約定請求被告
給付5萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，實屬
無據，應予駁回。
九、本件為訴訟標的金額在10萬元以下之請求給付金錢訴訟，適
用小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20，應依職權宣告假執行，並依聲請酌定相當擔保金額宣
告被告得供擔保免為假執行。
十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第
1項、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年3月11日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官劉雪惠
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國100年3月11日
法院書記官洪美雪
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。