內湖簡易庭111年度湖小字第1244號民事判決

臺灣士林地方法院小額民事判決

111年度湖小字第1244號

原告三芝熱帶嶼社區管理委員會

法定代理人 葉桂昌

被告 彭秋蓮

訴訟代理人 周東茂

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年2月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣11,970元，及自民國111年6月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、實體部分：

一、本件原告起訴時法定代理人原為 王世傑 ，嗣於訴訟進行中變更為葉桂昌，經其聲明承受訴訟，並有陳報狀、新北市三芝區公所 函可佐 （見本院卷第219頁至220頁、第271頁），核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）12,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理中，減縮聲明為：被告應給付原告11,970元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告前開聲明之變更核屬減縮訴之聲明，與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體部分：　　

一、原告主張：被告為原告所管理社區內門牌號碼為新北市○○區○○街00號6樓（下稱系爭建物）之區分所有權人，依原告社區規約授權訂定之「三芝熱帶嶼社區管理經費收支辦法」（下稱系爭收支辦法）第2條約定，每月應向原告繳納住戶管理費，管理費係按權狀面積以每坪50元計算，惟被告尚積欠自民國110年1月起至111年12月止共11,400元管理費未繳（每月短少475元，共24個月）及以5%計算之滯納金570元，合計共欠繳11,970元。經原告催告後，被告卻遲遲仍不為給付，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭收支辦法第2條、管理費催繳管理辦法第4條、第5條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告11,970元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：被告自99年開始繳納原告依98年8月5日及108年12月5日系爭收支辦法所算定之應繳管理費迄今，即以35坪計算管理費。歷年來計算管理費之「權狀面積」均不包括停車位面積，停車格歷來均未收費，此一作法係因當初建商銷售原告社區之A、B區建物及停車位，所附之分管契約即已載明車位之管理費以車輛計300元，不是以坪數計算管理費。且系爭收支辦法自108年12月5日起亦未經區分所有權人會議決議有所修正。另原告社區規約第22條第5項明確規定系爭收支辦法要經區分所有權人會議通過。再者，原告於109年12月6日第23屆第4次會議中，亦決議「依住戶規約收取管理費。停車費需由住戶大會決議之」。然而原告未經區分所有權人會議共同討論決議，不遵守原告社區規約及上開管委會決議，竟自110年起擅自變更「權狀面積」的認定，將車位的面積列入計算，此舉將變成一個車位，要負擔三項費用，一為購買車位費用，二為車位以坪數收取管理費，三為以輛數收取清潔管理費，顯然被剝了三層皮而不公平。原告之作法嚴重違反區分所有權人之權益，自無理由等語，以資抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、本院之判斷：

（一）原告主張依系爭收支辦法，被告每月應繳納按系爭建物權狀面積，以每坪50元計算之管理費，惟被告自110年1月起至111年12月止，共24個月，每月繳納之管理費短少475元，共11,400元等語。經查，系爭收支辦法第2條第2項「管理費」為「不論已、未遷入戶，其區分所有權人均應按下列標準繳納管理費，按權狀面積計每坪每月50元（不足一坪之餘數以0.5坪計算，0.55-0.99坪按1坪計算）」（見本院111年度士小調字第1007號卷<下稱士小調卷>第25頁），可知被告應繳納管理費之計算，係以系爭建物「權狀面積」換算坪數後乘以50元計算。再依系爭建物登記謄本記載（見本院卷第129頁），其面積如附表所示，應認「權狀面積」為44.13坪，即應以44.5坪計算。而被告自陳其於上開期間均以35坪計算繳納管理費。則被告每月繳納之管理費即短少475元［計算式：（44.5－35）×50＝475］，自110年1月起至111年12月止，共短少11,400元，原告請求被告給付，為有理由。此外，另依原告社區規約第26條規定授權管理委員會訂定之管理費催繳管理辦法第4條、第5條之規定，逾期未繳交管理費得請求按欠繳金額加收5%之滯納金，故原告請求短少金額之滯納金570元亦屬有據。

（二）被告抗辯原告歷年來計算管理費之「權狀面積」均不包括停車位面積，停車格歷來均未收費，此一作法係因當初建商銷售原告社區之A、B區建物及停車位，所附之分管契約即已載明車位之管理費以車輛計300元，不是以坪數計算管理費。原告自110年起變更「權狀面積」的認定，未經區分所有權人會議決議變更，且其結果將變成一個車位，要負擔三項費用，一為購買車位費用，二為車位以坪數收取管理費，三為以輛數收取清潔管理費，顯然被剝了三層皮而不公平，故原告對系爭收支辦法的解釋不能拘束被告等語。經查，一般社區就兼作地下避難室的停車位之管理費之收取，有採車位固定費用收取，有採依面積大小計算費用收取，要採何者，基於社區自治原則，應由社區區分所有權人自行決議並共同遵守之。被告雖稱原告社區A區及B區之停車位管理費收取，依區分所有權人與建商簽立之房地買賣契約書之附件「管理經費收支辦法」第2條載明「私有車位管理費：按車輛數計，每一車輛300元」（見本院卷第47頁至65頁），為社區之分管契約，原告應受拘束。然依上開買賣契約書第3條第2項規定（見本院卷第51頁），僅載明車位之產權係登載於專屬車位之共同使用部分建物登記簿內，不另發給建物權狀（A、B區購買車位者）等意旨，並無所購買車位之管理費負擔之約定，自難認區分所有權人間就所購買車位所訂立之分管契約，其契約已就「管理費負擔」有所約定。既分管契約就停車位管理費未有約定，即應回歸規約或法律規定。又上開買賣契約書之附件「社區規約」及「管理經費收支辦法」就停車位管理費收取之規定（下稱建商版），與原告提出97年8月23日修訂版或107年8月19日修訂版社區規約（見士小調卷第18頁至22頁、本院卷第89頁至93頁）以及系爭收支辦法之規定內容（下稱原告版）並不相符，被告並未舉證說明當建商版與原告版二者規範內容有抵觸的情形下，建商版之規範係經社區區分所有權人決議通過之版本，而合於前述的社區自治原則，並足以取代原告版的規範。自不能認原告執行其管理職責時，應受建商版的停車位管理規範拘束。況被告自陳建商版的停車位管理規範，有關停車位管理費300元部分自88年起即未收取，更可見原告社區歷來就停車位管理規範並非以建商版規範作為收取停車位管理費的依據，如果說原告社區有慣例，毋寧說該慣例是原告社區歷來並未依原告版的規範向A區及B區停車位住戶收取管理費。本件原告並未變更系爭收支辦法就停車位之「規定內容」，而是落實執行既有規定，自無所謂「規定之變更」應經區分所有權人會議決議後始生效力的問題，被告抗辯稱原告之作法係變更系爭收支辦法規定，應經區分所有權人會議決議始可拘束被告，自非可採。是以，被告以原告之前都未收取停車位管理費之慣例，以及住戶與建商間就停車位有分管契約，應以建商版之規範為準等事由，作為其拒絕繳納停車位管理費之理由，並不能採信。

四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭收支辦法第2條、管理費催繳管理辦法第4條、第5條規定，請求被告給付原告11,970元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年6月29日（見本院卷第15頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並確定被告應負擔之訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　13　　日

內湖簡易庭法　官　林銘宏

本件為正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　13　　日

書記官許秋莉

附表：