桃園簡易庭98年度桃簡字第771號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　98年度桃簡字第771號
原　　　告
即反訴被告　甲○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告
即反訴原告　丁○○
訴訟代理人　 廖忠信 律師
複　代理人　 吳祝春 律師
　　　　　　 巨克安 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國98年11月5日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應門牌號碼為桃園縣桃園市○○街九十四之一號五樓房屋騰
空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬肆仟元，及自即九十八年三月十
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自九十
八年三月十四日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新
臺幣柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬肆仟壹佰元預供擔
保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾貳萬玖仟柒佰陸拾伍元，及
自民國九十八年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹拾
貳萬玖仟柒佰陸拾伍元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定
有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連
關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩
者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所
主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標
的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標
的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法
律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標
的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間
有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）。
本件原告因與被告間之租賃關係產生爭議，起訴請求被告遷
讓房屋及返還積欠之租金，被告於訴訟繫屬中提起反訴，主
張其於租賃期間為原告支出相關費用及溢付租金，請求原告
返還上開款項，核其反訴之標的與本訴之標的所主張者皆係
因同一租賃關係而生，且攻擊、防禦方法有相牽連之關係，
應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明
文。本件原告起訴請求被告應自民國95年6月12日起至騰空
返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7,000元，
及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息，後於98年11月5日將上開聲明變更為被告應
給付原告224,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日
起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告7000元，核其
所主張之基礎事實均係同一，依民事訴訟法第255條第1項
第3款規定，應予准許。另反訴原告原聲明請求反訴被告應
給付305,100元。嗣於98年4月30日以書狀減縮為請求237,
408元；又於98年6月26日減縮金額為223,408元；再於98
年8月20日將請求之金額減縮為209,908元，核均屬減縮應
受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規
定，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分
一、原告主張：
原告係門牌號碼：桃園縣桃園市○○街94之1號5樓房屋（
下稱系爭房屋）之所有權人。原告於90年2月15日與被告簽
立協議書，約定自91年2月開始，系爭房屋之銀行貸款由被
告繳付至91年12月為止，系爭房屋即由被告使用，兩造間成
立有租賃契約（下稱系爭租賃契約），待92年1月後，被告
仍按期繳付系爭房屋之銀行貸款，並使用系爭房屋，原告對
此亦未表示反對之意思，兩造即以不定期限繼續系爭租賃契
約，惟被告自95年6月12日開始未依約交付租金，迄今已逾
2年，原告遂於98年1月21日委請律師發函催告被告返還系
爭房屋，詎被告於98年2月3日收受後均置之不理，且仍繼
續占有使用，為此，原告依民法第455條及第179條之規定
提起本訴，並聲明：如主文第1、2項所載。
二、被告則以：
被告自92年1月起繼續居住系爭房屋，原告亦未表示反對，
是雙方就系爭房屋成立不定期租賃契約。嗣95年6月20日兩
造協議終止系爭租賃契約，並由訴外人 盧建南 對系爭房地之
租金進行估價，兩造均同意租金每月以7,000元計算，共為
294,000元（自92年1月至95年6月），惟上開租賃期間被
告代原告繳納銀行貸款共計為537,000元，原告自應返還前
開代墊款項。另被告於95年6月20日終止系爭租賃契約後，
即遷出系爭房屋，惟因原告未依約於95年6月23日出面給付
被告代墊之款項，且失聯至98年2月被告收受原告之律師函
止，被告當無從交還系爭房屋之鑰匙，嗣97年7月間被告因
須經常至敏盛醫院進行復健，乃又遷入系爭房屋居住迄今，
而被告於95年6月搬出系爭房屋至97年7月再次入住期間，
均未居住系爭房屋，自無需支付該期間內之租金等語資為抗
辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，請准供擔
保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴原告於92年1月開始至95年6月止，代反訴被告繳納銀
行貸款共計為523,500元，扣除反訴原告應給付之92年1月
至95年6月租金294,000元後，則反訴被告應返還反訴原告
代墊款項229,500。
㈡系爭房屋90年至97年之房屋稅及地價稅共計19,874元均由反
訴原告代為繳納，另反訴原告代繳反訴被告所有嘉義縣土地
之地價稅1,734元，上開稅捐總計為21,608元，應由反訴被
告返還。
㈢反訴原告於租賃期間修繕系爭房屋共支出19,000元，且反訴
被告自92年1月起即無法聯繫通知，依法自得請求反訴被告
返還。又系爭房屋之上開修繕費用係屬必要性支出，反訴原
告亦可依無因管理而請求償還其費用及自支出時起之利息，
是原告應返還上開修繕費用至明。
㈣綜上，反訴被告於95年6月間終止租賃契約後本應返還反訴
原告270,108元（229,500+21,608+19,000）。另反訴原告
係自97年7月間始再度入住系爭房屋，是相當於每月租金7,
000元之不當得利應自97年7月1日起算，計算至98年3月
18日止，金額為60,200元（8*7,000+18/30*7000），是反訴
被告仍應返還反訴原告209,908元（270,108-60,200）等語
。並聲明：反訴被告應給付反訴原告209,908元，及自98年
3月18日之答辯狀送達翌日起按週年利率5％計算之利息。
二、反訴被告則以：
㈠反訴原告於89年8月18日向反訴被告承租系爭房屋至89年12
月止，嗣因反訴原告認為與反訴被告之間就系爭房屋之買賣
關係仍有諸多款項尚未結清，經反訴被告同意就90年1月起
至91年2月為止，無償供反訴原告居住於系爭房屋，以抵償
兩造剩餘之債權債務關係。於該期間內，兩造則於90年2月
15日重新訂約，約定反訴原告自91年2月15日起繼續承租系
爭房屋，並同意以支付房貸方式來抵償租金，期間至91年12
月，且再次註明兩造之債務一切清楚無誤，是反訴原告所支
付之523,500元均係租金無誤。
㈡又反訴原告主張因恐反訴被告未繳房貸而信用破產，始為反
訴被告繳付房貸，而非抵償租金之意，與常情不符，蓋兩造
並非熟識或友人關係，且貸款帳戶係屬反訴被告名義，如非
反訴原告同意以房貸抵償租金約定，而與原告成立租賃契約
，被告何以願意每2個月匯款至原告帳戶，再由反訴被告去
繳付房貸之，且期間長達4年之久，是反訴原告說詞顯與事
實不符。
㈢依民法第430條及第437條規定，反訴原告如認為系爭房屋
係有修繕之必要者，應有通知反訴被告之義務，而反訴原告
另主張無因管理，惟依民法第174條規定：「管理人開始管
理時，以能通知為限，應即通知本人。」，故就反訴原告向
反訴被告請求因修繕系爭房屋或因無因管理所支出之費用，
反訴原告從未盡到通知之義務，其主張顯與法不合。
㈣並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔
保免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
㈠原告為系爭房屋之所有權人，兩造曾於89年8月18日協議（
下稱89年協議），由原告於89年9月至12月將系爭房屋交付
被告使用，被告給付原告28,000元，有兩造書面協議1紙可
憑。
㈡兩造復於90年2月15日兩造簽立協議書（下稱90年協議），
約定自91年2月開始，系爭房屋之銀行貸款由被告繳付至91
年12月為止，有該協議書1紙附卷可參。
㈢被告自92年1月起至95年6月止，共計匯款523,500元至原
告帳戶，有匯款單22紙附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信
為真。
㈣被告為原告繳付系爭房屋90年至97年之地價稅及房屋稅共計
19,874元，另代原告繳付嘉義縣原告土地之地價稅1,734元
有上開稅單16紙在卷可考，且為兩造所不爭執，堪信為真。
肆、兩造之爭執及本院之判斷：
一、本訴部分
原告主張系爭租賃契約現已終止，系爭房屋仍由被告無權占
有中，遂請求被告遷讓系爭房屋及給付相當租金之不當得利
，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：
㈠原告是否可請求被告遷讓系爭房屋？㈡原告可否請求被告
給付相當租金之不當得利？
㈠原告是否可請求被告遷讓系爭房屋？
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期
開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約
。」，民法第440條定有明文；復按「民法第四百四十條第
一項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須
敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告
書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行
終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力。」，最高法院44
年臺上字第1098號判例著有明文。
⒉經查，被告自95年6月後開始連續積欠租金，至原告於98年
1月21日寄發律師函時，被告已積欠租金達二個月以上，並
遲延給付逾二個月，而依該律師函記載之內容以觀，其用語
雖係原告向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，惟該函內
有載明依民法第440條及土地法第100條之規定終止租約，
並限期催告被告返還系爭房屋，揆諸前揭判例意旨，應認原
告之真意及目的在於催告被告支付積欠之租金，該律師函自
已生催告之效，是原告於98年1月21日為上開催告後（被告
於98年2月3日收受），再於98年2月19日本件起訴狀中主
張終止系爭租賃契約，並請求被告遷讓房屋，且本件起訴狀
繕本於98年3月13日送達被告，自堪認系爭租賃契約於被告
收受起訴狀繕本之日即已終止。
⒊次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條
有明文規定，則系爭不定期租賃契約既經原告終止，被告自
應將系爭房屋騰空返還於原告。
㈡原告可否請求被告給付相當租金之不當得利？
⒈被告辯稱系爭租賃契約於95年6月20日業經兩造合意終止，
並由證人即信義房屋業務盧建南協助估算系爭房屋之租金，
被告亦搬離系爭房屋，僅因97年7月開始為至敏盛醫院就醫
，始再入住系爭房屋迄今云云，惟觀諸被告曾繳交系爭房屋
96年、97年度之房屋稅及地價稅（附件二），系爭房屋之
天然氣、水費及電費在95年6月至98年2月間均未有明顯之
變動（原證七）、被告之戶籍地址自84年3月遷入系爭房屋
後即未有更異等事實，足證被告自95年6月後仍持續居住於
系爭房屋，蓋上開地價稅、房屋稅之送達住址均為系爭房屋
，納稅義務人亦為原告，被告若未居住該處當無收受繳稅通
知之可能，且系爭房屋為原告所有，若被告果於95年6月間
搬離，自當將戶籍遷離該址，無繼續留存該處之必要；而水
、電、天然氣等民生必須消耗於上開期間未有明顯變動一節
，堪認被告居住系爭房屋係屬持續而無間斷。再依證人即系
爭房屋管理委員會福利委員丙○○證稱：於95年6月至97年
7月間偶有遇到被告等情，益徵被告有居住系爭房屋之事實
，否則豈會在系爭房屋之社區出入。至證人盧建南雖與兩造
於95年6月20日至系爭房屋估價，然其證述該日兩造並未有
任何結論，僅有表示日後再討論等語，則證人盧建南於95年
6月20日僅係就租金及房價做估算，兩造並無於該日達成終
止系爭租賃契約之合意。另證人即原告之姊 溫桃 於本院審理
時證稱：95年6月間被告曾向伊談到交還系爭房屋之事等語
，然證人溫桃既非系爭租賃契約之出租人，亦非原告之代理
人，被告向證人溫桃提及上開議題，難認有終止系爭租賃契
約之效。此外，被告於本件言詞辯論終結前，就其辯稱系爭
租賃契約業已於95年6月20日終止之事實，並未舉證以實其
說，自難認為真。
⒉承上所述，兩造之系爭租賃契約自95年6月後仍持續至97年
3月13日系爭租賃契約終止時，且兩造對於該期間之租金為
7,000元一事亦不爭執，而證人盧建南於本院審理時亦證述
系爭房屋之租金為7,000元至7,500元間，亦徵系爭租金以
7000元計算尚屬合理，則上開期間之租金既未經被告支付，
原告自得依約請求，另於系爭租賃契約終止後，被告仍持續
占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，原告亦可依法
請求。綜上，原告請求被告給付224,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日即98年3月13日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房
屋之日止，按月給付原告7000元為有理由。
㈢綜上所述，原告本於租賃及不當得利之法律關係，請求被告
如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
二、反訴部分
反訴原告主張兩造於95年6月20日協議終止系爭租賃契約，
並由證人盧建南估算系爭房地每月租金為7,000元，反訴原
告自92年1至95年6月共計須支付反訴被告294,000元，惟
反訴原告代繳之銀行貸款共計為523,500元，是反訴被告仍
應返還反訴原告代墊款229,500元（523,500-294,000），
且反訴原告曾為系爭房屋支出修繕費用19,000元，及代墊地
價稅及房屋稅21,608元，反訴被告均需返還，為反訴被告所
否認，並以前詞置辯，茲逐一審酌反訴原告主張之項目於下
：
㈠匯款部分
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段規定甚明。又按民事訴訟如係由原
告主張權利者，若原告先不能舉證，以證實自己之主張為真
實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚
有疵累，亦應駁回原告之訴，最高法院17年上字第917號判
例可資參照。
⒉查反訴原告主張其繳交91年2月至91年12月之銀行貸款，係
作為90年1月至91年12月之租金，經計算後每月租金約6,18
7元，至90年協議另稱「同意彼此之債務一切清楚確定無誤
」等語，係指反訴被告本欲再以前曾繳交銀行貸款乙節做為
反訴原告應再返還其部分價金之依據，惟雙方關於購屋價款
之給付本已於89年8月18日清楚了結，乃再書立有彼此債務
一切清楚之用詞。惟依90年協議之內容以觀，僅係兩造約定
系爭房屋之貸款由反訴被告繳付至91年1月止，而於91年2
月開始由反訴原告繳付至91年12月，並無將反訴原告繳付之
房貸充作90年1月至91年12月租金之意思，反訴原告此部分
主張已非無疑；再參諸兩造於89年協議後，復於90年另立協
議等情，足認兩造89年間之協議雖有「購屋之所買賣行為視
為一切清楚」等語，實則兩造間尚有債務未經釐清，況89年
協議所約定之租金已約定適用之月份，難認兩造90年協議時
對於系爭房屋之租金亦係依此計算，且90年協議亦明示「購
屋之買賣款…難一概略清，於本日90年2月15日戶約同意再
重新擬定合約」等內容，亦難認89年協議已清楚了結兩造之
債務，自難據此遽認90年協議有將反訴原告繳付之銀行貸款
充作90年1月至91年1月租金之意，反訴原告主張每月租金
約6,187元一節自難採信。
⒊另反訴原告主張前揭匯款金額係基於兩造之友情，代反訴被
告繳付銀行貸款之用云云，惟查，反訴原告於兩造90年協議
約定繳付銀行貸款之期限屆至後，即92年1月起至95年6月
間，均按月匯款至反訴被告聯邦銀行南京東路分行之帳戶內
，時間長達3年半之久，反訴被告於上開時間內亦未請求反
訴原告返還系爭房屋，衡諸常情，兩造間前為系爭房屋之買
賣及租賃迭生爭執，始有89年、90年協議出現，兩造對於彼
此間財務關係理當更謹慎為之，反訴原告不可能長期無條件
承擔反訴被告系爭房屋貸款之給付，況反訴原告若非有定期
給付租金，反訴被告焉有坐視反訴原告無償使用系爭房屋之
理，則兩造於上開時間內就租賃契約之內容，包含租金部分
應有合意無訛，即延續90年協議之內容，以反訴原告支付系
爭房屋貸款作為使用系爭房屋之對價，是反訴原告隔月所匯
至反訴被告帳戶之金額，共計523,500元，堪認係租金之支
付，而非單純代付貸款，復核上開期間內系爭房屋之房貸總
額為434,343元（原證六），有反訴被告聯邦銀行南京東路
分行存摺影本及存款明細保各1份可憑，則反訴原告可請求
反訴被告償還溢付之89,157元（523,500-434,343＝89,157
），逾此部分之主張，即屬無據。
⒋至兩造於98年6月20日委請證人盧建南估算系爭房屋之租金
時，並未有合意以7000元作為92年1月至98年6月間租金之
合意，自難以此認定上開時間之租金為7000元。再反訴原告
迄至本件言詞辯論終結前，亦未再舉證以實其說，揆諸前揭
判例意旨，其前揭主張委無可取，尚難採信。
㈡修繕費用部分
按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管
理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者
，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受
損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清
償其所負擔之債務，或賠償其損害。民法第172條、第176
條第1項分別定有明文。又民法第176條第1項所謂「利於
本人」，係指客觀利益而言，至於本人是否認為有利，並非
決定標準，最高法院78年度台上字第1130號著有裁判意旨足
參。是未受委任並無義務，而為他人管理事務者，如其管理
客觀上利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，
管理人為本人支出必要之費用，得請求本人償還其費用及自
支出時起之利息。查本件反訴原告自92年4月至98年1月間
曾為系爭房屋維修大門鎖、門栓扣、熱水器、電線開關、浴
室蓮蓬頭、水龍頭、馬桶零件、總開關、電箱電源開關、插
座及浴室門鎖等項目，共支出19,000元，核上開更換或維修
之項目均屬房屋一般使用所需，且更換之時間及頻率亦屬正
常，乃屬有利於反訴被告之行為，且可認不違反反訴被告本
人明示或可得推知之意思，是反訴原告依無因管理之法律關
係請求反訴被告應給付代墊上開費用，於法核屬有據。至反
訴原告為無因管理時雖未通知反訴被告，而有違民法第173
條之法定通知義務，惟此通知義務之違反僅係其應負債務不
履行之責任而已，與其管理適法與否無涉，自尚難以此即謂
反訴原告不適用無因管理之規定，反訴被告所辯洵非可採，
附此敘明。
㈢代墊地價稅及房屋稅部分反訴原告主張為反訴被告交付系爭
房屋90年度至97年度之房屋稅及地價稅，共19,874元，又為
反訴被告交付反訴被告所有之嘉義縣土地地價稅，共1,734
元，總計21,608元，業據其提出房屋稅及地價稅單為證，亦
為反訴被告所自認，並同意返還，該部分主張堪信為真實，
應予准許。
㈣綜上所述，反訴原告依據租賃及不當得利之法律關係，提起
本件訴訟，請求反訴被告應賠償反訴原告129,765元，及自
98年3月18日答辯狀繕本送達之翌日即98年5月6日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許
，反訴原告逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
伍、本件為關於財產權之訴訟，其標的之金額在50萬元以下，係
就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為之判決
，依同法第389條第1項第3款規定，法院為被告與反訴被
告敗訴之判決時，應依職權宣告假執行。是就如主文第4及
第8項所示原告與反訴原告勝訴部分，應依職權宣告假執行
，及酌定相當擔保金准許由被告與反訴被告預供擔保後，得
免為假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造就本訴及反訴部分所為之其餘主張
及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一
論述，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之反訴為一部
有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第
436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項，
判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　20　　日
桃園簡易庭法官溫祖明
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　20　　日
書記官辜伊琍