裁判字號：臺灣臺北地方法院88年重訴字第69號民事判決
裁判日期：民國89年12月30日
裁判案由：返還租賃物
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度重訴字第六九號
原告經濟部法定代理人甲○○訴訟代理人 王寶輝 律師複代理人 林哲彥 律師
廖信憲 律師被告匯來股份有限公司設台北縣中和市○○路○○號法定代理人乙○○住台北市○○街○○○巷○號二樓訴訟代理人 陳志雄 律師
陳信瑩 律師右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹仟零肆拾陸萬陸仟陸佰柒拾叁元，及其中新台幣壹佰叁拾柒萬陸仟叁佰伍拾肆元部分各自如附表所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣參佰肆拾玖萬元或同面額之臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零肆拾陸萬陸貳佰柒拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）九百八十五萬三千六百三十六元暨其中九百零八萬九千九百十九元自民國八十七年十二月二十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國八十七年十二月二十日起至返還坐落台北縣中和市○○段○○○○號土地、同段五八四地號土地全部及同市○○段○○○○號部份土地面積一三五‧一二平方公尺暨上開土地上建物即門牌號碼台北縣中和市○○路○○號房屋全部之日止按月給付原告十九萬六千六百二十二元暨至清償日止按周年利率百分之五計算之利息。
二、願供現金或台灣銀行可轉讓定期存單為擔保，請准予宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落台北縣中和市○○段○○○○號土地（下稱第五一七地號土地）之部份，以及台北縣中和市○○段○○○○號土地、同段五八四地號土地（下稱第五八三、五八四地號土地），為原告信託登記予訴外人財團法人台灣省政府物資處職工福利委員會所有，有土地登記簿謄本可稽，上開第五一七地號土地部分上之建物即門牌號碼台北縣中和市○○路○○號之共二層未經保存登記之建物為原告所有，有房屋稅繳款書可稽。緣原告於八十一年八月二十日將上開土地及建物等不動產出租予被告，租期至八十四年八月十九日止，有經本院公證之合約書可稽。被告雖於租期屆滿前之八十三年三月九日間向原告表示擬續租六年之要約，原告則原則同意續租三年，並於合約屆滿日兩個月前提出申請，被告既不同意，則租期仍應至八十四年八月十九日屆滿，又原告因整體規劃興建住商大樓之需，乃於八十四年八月十九日租賃期限屆滿後，隨即於八十四年八月二十二日以八十四物供字第六一一九號函知被告不再出租並表示收回租賃物。不意，被告不僅不依約返還租賃物，且更違法將租賃物之房屋持續交予訴外人中華民國合作社聯合社（下稱全聯社）為營業使用。
二、租賃期限屆滿後，原告一再催促被告返還租賃物，惟被告拒不搬遷返還，原告隨即持上開公證書對被告聲請強制執行，執行法院則以租賃物為聯合社占有而裁定駁回執行之聲請，有台灣板橋地方法院八十五年度執字第五一七一號裁定可稽。原告為免訟端致生無謂損害，仍催促被告返還租賃物，其間，被告則以租賃物已另行與聯合社訂有專櫃合約，租賃物為聯合社占有為由，要求原告重訂租約，原告考慮上情固曾提出租賃條件，不意被告於原告所提租賃條件，竟不同意，新租賃契約終未成立。
三、事經原告催促被告返還租賃物予原告，被告拒不返還，迄仍在無權占有中。爰依民法第四百五十五條、第二百三十一條、第一百七十九條，以及第一百八十四條之法律關係，請求被告賠償如附表一～四所示之損害或返還不當得利。惟若系爭租賃關係尚繼續存在，原告則依租賃關係為請求。
四、對被告抗辯之陳述：㈠查本件系爭租賃合約明確約定租賃期限自公證日八十一年八月二十日起至八十四
年八月十九日止，被告主張係屬「繼續性」租約云云並非可取（參照最高法院十七年上字第一一一八號判例）。
㈡次查，原告雖於八十三年三月二十五日以八十三物供字第一八七０號函覆被告於
八十三年三月九日匯字第０三０九號要求同意續租六年之要求，原告表示原則同意續租三年，並請被告於合約屆滿前二個月提出「申請」。惟被告當時既不同意，並未就上開被證九號函知為任何表示，相隔一年後始忽然提出匯字第五００一號申請函，更未於合約租期屆至前二個月提出申請。是以，依民法第一百五十七條、第一百六十條第二項規定，自難謂兩造已達成續租三年之合意，事理法理至明。
㈢再查，原告於八十三年四月間函覆被告擬提供專櫃予全聯社銷售日用品之請求，
載明「在不違反貴我合約書（即本件系爭租約）暨提昇本局（即原告）營業利益原則下同意備查」。姑不問「同意備查」不僅無變更系爭租賃合約之意旨，且更明確表示係於不違反系爭租賃合約之前提下，始同意備查。是以，原告同意備查被告匯來公司與全聯社之設櫃行為，悉未變更系爭租賃合約之約定，矧被告匯來公司與全聯社之設櫃期限早已於八十七年八月十九日屆滿，亦不影響本件之請求，事理至明。
㈣本件系爭租賃契約於八十四年八月十九日租期屆滿前，所有權人即前台灣省物資
局職工福利委員會以及管理人之原告早已著手就系爭租賃房地與其他土地（皆坐落台北縣中和市，共十二筆）整體規畫處分他用，有土地評估報告書節本可稽。是以，原告當時不同意被告續租之申請，悉為系爭土地之整體規畫處分使用，非無正當理由，更無違反誠信。
㈤依系爭租賃合約第九條約定，被告得於合約屆滿日兩個月前，以書面「申請」續
租，原告如無正當理由不得拒絕，以及第十一條原告因處分倉庫房地，應終止合約時，被告應自原告通知之日起兩個月內無條件歸還承租房地之約定意旨。被告嚴重違約違法使用系爭租賃房地，擅自增建鐵皮屋供其他人使用，原告自有正當理由不同意於租期屆滿時再與被告匯來公司另定租約。
㈥被告所謂原告「應繼續」與其續定租約，不得請求返還租賃物之主張，不僅違法
民法第四百四十九條第一項租賃契約期限不得逾二十年之規定意旨，且原告與被告合意更新租賃契約發生新租賃關係前，亦即另為契約行為訂立租賃契約前，兩造尚無租賃關係存在。是以，被告主張兩造迄今尚有租賃關係存在，或原告不同意續定租約而請求返還租賃物有違誠信云云，顯不可採。
叁、證據：提出地籍圖騰本、原告退還被告之金額計算表、土地登記謄本、房屋稅繳
款書、公證書、租賃合約書、八十四年八月二十二日八十四物供字第六一一九號函、臺灣板橋地方法院民事裁定、被告致原告函、地價謄本、全聯社開立之統一發票、台灣省政府公報、門牌證明書、土地整體規劃開發評估報告書、八十一物供字第七二七五號函、經濟部八十八年七月五日經（八八）二辦字第八八八四０九一號函、八十九年五月二十日經（八九）人字第八九二九七三二一號函等影本為證；並聲請訊問證人 廖嘉上 ，勘驗現場由地政機關繪製測量成果圖。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告請求被告賠償其所受損害，無非以兩造就系爭房地所簽訂合約已於八十四年八月十九日屆滿，被告依約負有返還義務云云為由，惟查：兩造就系爭房地所簽訂合約書，同時含有原告輔導被告經營超市之無名契約性質，並非單純之定期租約，蓋系爭房地係民國八十一年間，原告基於其自訂之「拓展倉儲營運要點」，於報上公告，依公開招標之方式徵求廠商經營超市，故被告於得標後，與原告於同年八月廿日簽訂之合約書，原告即參照前開「拓展倉儲營運要點」第一至三點及第五點後段規定，作為合約內容，於兩造所簽訂合約第二條及第四至六條分別約定：「乙方（即被告）：：並負擔由甲方（即原告）進貨及付甲方租金、保證金、營業利益：：」、「甲方為因應市場特殊情況，必須供應民生必需品時，乙方應於甲方通知期間內配合辦理。」、「甲方：：並得隨時派員瞭解其經營狀況。」及「乙方：：得以甲方輔導名義載明於招牌、廣告及其他文宣資料。」由前述約定可知兩造就系爭房地所簽訂合約顯非單純之定期租約，尚含有原告輔導被告經營超市之無名契約性質，故原告非如一般定期性租約之出租人，僅單純收取租金及押標金而已，原告除得按被告每月營業額收取一定比例之營業利益外，並同意被告以接受原告輔導名義作為招徠，且原告有權隨時派員瞭解被告之經營狀況，在必要時甚至可要求被告配合，適時供應民生必需品，以期達成原告具有調節物資、協助政府穩定物價之功能性。由此均足以證明系爭合約與單純之定期性租約有別。
二、原告就系爭房地有與被告按原約定內容續訂合約之義務，蓋依前所述，兩造就系爭房地所簽訂合約，既同時含有輔導被告經營超市之性質，而超市之經營須投入鉅額之資金與眾多人力。被告於八十一年得標後，為整修系爭房屋、添購必要設備及清除地上物等，已耗資二千零二十一萬八千五百八十九元，此尚為被告可取得單據證明部分，如連同無單據部分一併計算，更高達三千萬元，且自系爭合約簽訂後，被告尚須四月餘之施工期間，至翌年一月九日始得以正式開幕營業，更可知裝修之不易及所需設備之眾多。是以一旦經營，短短五、六年內絕對無法回收成本，倘欲轉虧為盈，更須經歷相當時間，始有可能，故被告於八十二年初正式營業後，前一年半之時間均處於嚴重虧損狀態，縱於八十三年五月，被告因不堪虧損，經由原告同意，轉租全聯社設櫃迄今，被告仍處於虧損狀態，另根據報導，即連目前市場占有率最大之統一便利超商亦歷經多年，始得轉虧為盈，由此可知超市之經營性質上具備長期繼續性，並非單純之短期定期性租約可達成目的。從而，兩造於系爭合約第九條前段固約定本合約有效期間為期三年，但於同條後段雙方又特別約定：「乙方（被告）得於合約屆滿日前兩個月前，以書面申請續租，甲方（原告）如無正當理由不得拒絕。」，及原告就前三年收取之租金，並同意得視情況酌予優惠（合約第二條及「拓展倉儲營運要點」附表欄，租金項目第三點參照），其目的皆在強調系爭合約之繼續性，不因三年短期租約之到期即告終止，倘被告於租期屆滿，仍有繼續經營之意願，並提出書面申請，原告均應同意。否則如為單純之定期租約，租期屆至，原告本有權決定續租與否，何須特別受「如無正當理由不得拒絕」之條文拘束，且系爭合約如無繼續性，三年期滿當然消滅，原告又豈須同意就前三年收取之租金得酌予被告優惠？顯見系爭合約不同於一般單純之定期租約，合約期間縱使屆至，原告如無正當理由，即不得拒絕被告所提出續租之申請。且前開條文既明定被告得於合約屆滿前兩個月，以書面申請續租，被告所提出續租之申請，自須按原合約內容為之，不得任意變更，而原告如無正當理由。不得拒絕者，亦為被告應按原合約內容續約之義務，否則任一方均不受拘束。準此，原告於合約期限屆至時，除非其有收回系爭房地之正當理由，否則均負有與被告按原合約內容續訂該約之義務。
三、原告於系爭合約屆期後，拒絕與被告續約，顯然違背誠信原則，並構成權利濫用：系爭合約既具有繼續性，原告如無正當理由，不得拒絕被告續租之申請，詎被告嗣於系爭合約屆滿前兩個月，向原告提出書面申請續訂合約時，原告當時竟以其擬收回該房地整體規劃興建住商大樓以充分利用土地資源，發揮土地經濟效益為由，作為拒絕與被告續約之正當理由。惟原告所謂其擬收回系爭房地之正當理由，非但與其原依「拓展倉儲營運要點」第一點載明：「本局為拓展倉儲營運以期調節物資，協助政府穩定物價」之宗旨及於報紙公告，公開徵求廠商經營超市之主旨相違背，原告又未舉證證明其有何收回系爭房地規畫興建住商大樓之正當理由及必要性，已難謂為正當（依最高法院四十一年台上字第一三八號及四十五年台上字第五三六號判例，均認為出租人就所出租之房屋主張收回重新建築或自住，應以客觀的標準，認為有正當理由及必要情形為限，並能為相當之證明者，始得為之），且兩造嗣於八十七年七月九日為系爭房地進行協商時，原告既又同意與被告續訂合約，並將前約修改內容後之「不動產租賃契約書」及「房地返還協議書」寄送被告，要求被告按其修改後之內容續訂租約，亦顯見原告當時並無收回系爭房地規畫興建住商大樓之正當理由及必要性。故原告在其處分系爭房地前，其對於被告續租之申請原負有簽訂新約之義務，不得拒絕，且如前所述，原告所負續訂租約之義務，依條文文義解釋，既須按原合約內容為之，原告事後擅將原合約內容變更，要求被告按修正後之內容與其續訂合約，顯與原約定有悖，被告自無照辦之義務，原告仍應按原合約內容與被告續訂新約。原告於系爭合約屆滿前之八十三年三月二十五日，即以八十三物供字第一八七○號函對被告原提出續租六年之聲請，同意先續租三年，其後於同年四月，被告因不堪虧損，依合約第八條約定徵求原告同意，擬將之轉租全聯社設櫃時，原告亦覆函表示同意，甚至對被告嗣又提出全聯社設櫃期間自八十三年五月二十日起至八十七年八月十九日止之設櫃合約書，原告經審查後亦同意備查，均使被告預期系爭合約於八十四年間屆期後，原告當依約與被告續訂合約，而於此期間，仍大量投入資金，人力加以經營。從而原告事後拒絕與被告按原合約內容另訂新約，亦顯然與誠信原則有悖，其自不得逕以系爭合約業已屆期為由，請求被告賠償損害。
四、原告出租被告作為經營超市使用之系爭中和市○○路○○號房屋，係經原告廢棄多年不用之倉庫，於公開招商時，不但門窗全無，破損不堪使用，即連系爭土地亦遭人搭蓋違建十餘戶，無權占用，而被告經評估後所以仍願意參與投標，並於得標後，花費高達三千萬元之鉅資及長達四個月的時間，清運廢棄物、補償與拆除違建戶及添購必要設備，將之整修為現代化規模之超市，係認為當地缺乏大型超市，系爭房地如妥善經營，長期間仍大有可為，且原告於公開招標時，既又於與合約有相同效力之「徵求廠商經營超市說明」第五點中，明訂得標廠商期滿時得以書面申請續租，系爭合約之長期性受有保障，始決定耗費鉅資參與經營。故縱假定認原告於系爭合約屆期後，得拒絕與被告續約，逕行收回系爭房地，但原告將系爭房地收回後既不可能自行經營，其於國家執行精省政策後，亦不可能利用系爭土地興建住商大樓，則其行使權利之結果，仍無法收回自用，卻對被告經營之超市構成重大損害，誠所謂損人不利己，或利己極微而損人極大，則原告權利之行使，自屬以損害他人為主要目的，顯違背民法第一百四十八條第一項之規定，而為法所不許，原告自不得請求被告賠償損害或返還所受利益。
五、又被告係經由原告同意，始搭蓋臨時建築，原告主張被告違法增建云云，顯然無稽。全聯社設櫃經營，亦事前得原告同意，此業如前述，故原告主張被告擅自允許全聯社等人使用云云，亦屬無稽。
六、退萬步而言，縱假定認系爭合約已因期限屆至而消滅，原告並無續租之義務，且得請求被告賠償，但系爭合約屆期後，原告既未續租，其因被告繼續使用所受損害，或被告所受利益，應僅為相當於租金額之損害或利益，營業利益自不應包括在內。蓋營業利益係兩造合約有效時，原告基於輔導經營性質，得另行按被告每月營業額獲取之利潤，系爭合約既已失效，原告縱得請求被告賠償相當於租金之損害，亦不得將營業利益併入計算，故原告附表一及附表三就營業利益請求部分及其遲延利息，均應剔除，不得列入。再原告因不能使用系爭房地所受損害或被告所受利益，既為相當於租金額之損害或利益，不論自何時起算，均應參酌系爭合約原約定每月租金額一一一，五六三元及被告因預期該房地得長期承租作為超市，投入之鉅額成本三千萬元，以及迄歸還時止，尚在虧損中等情為計算，原告將其所受損害額自八十七年十二月二十日割裂為二，在此之前者，按原租金額計算，在此之後者，則按各筆土地申報地價及房屋課稅現值年息百分之十計算，其計算方法自不合理。況縱假定認原告得按各筆土地申報地價及房屋課稅現值作為計算標準，依系爭房地所坐落位置、繁榮程度及被告投入之成本，長年虧損等情況判斷，其請求按百分之十計算被告所受利益，亦嫌過高，仍應酌減。
七、按民事訴訟法第二百五十四條第一項前段規定所謂訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，係指在訴訟程序中當事人恒定，不因法律關係之移轉而發生當事人不 適格 之問題，但就實體上權利義務法律關係，仍應依實體法定之。故本件訴訟，原告之當事人適格固不因系爭房地於訴訟繫屬中移轉為訴外人廖嘉上所有，而有影響，但被告既已將系爭房地全部返還訴外人廖嘉上，廖嘉上並同意自其受讓取得該屋事實上處分權之日即八十八年七月二十日起，拋棄對被告之一切損害賠償、不當得利請求權及其他一切請求權，此有原告公函及證人廖嘉上可證，則自八十八年七月二十日廖嘉上取得權利時起，原告之請求，亦因廖嘉上拋棄，而不得行使。
叁、證據：提出原告刊登之報紙廣告、合約書、裝修房地支付費用明細表、報紙報導
、財務報表暨會計師查核報告書、匯字第五００一號函、八十四物供字第一四八０號存證信函、八十七物供字第一三五八六號函、致原告申請函、八十七匯租字第一號函、八十七匯租字第二號函、八十三物供字第一八七０號函、八十三物供字第一二五四一號函、匯來股份有限公司設櫃合約書、八十三物供字第一三三一二號函等影本、出租前房屋照片八張、八十一物供字第一三五五二號函及經濟部第二辦公室書函等為證；並聲請訊問證人廖嘉上。
理由
甲、程序方面：
一、本件原告原為台灣省政府物資處，嗣該處為配合台灣省政府功能業務與組織調整作業，依台灣省政府功能業務與組織調整暫行條例第四條第一、五項規定，自八十八年七月一日起裁撤，業務由原告經濟部內部編組之「經濟部第二辦公室」承接，有經濟部八十八年七月五日經（八八）二辦字第八八八四０九一號函在卷可稽，業由經濟部承受訴訟。又原告經濟部之法定代理人原為 王志剛 ，於八十九年五月二十日變更為甲○○，有經濟部八十九年五月二十日經（八九）人字第八九二九七三二一號函在卷可憑，茲經其聲明承受訴訟，核均無不合，先予敘明。
二、原告於八十九年十二月十九日言詞辯論期日，以言詞提出訴之追加並經記明筆錄，追加聲明若系爭租賃關係尚繼續存在，則請求被告給付租金，核屬訴訟標的之追加，雖為被告所不同意。惟按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，固為民事訴訟法第二百五十五條第一項本文所明定；核本件被告係以租賃關係仍繼續存在為主要之抗辯，故原告此項訴之追加，自無礙被告之防禦及訴訟之終結，乃合於同條但書第七款之規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：伊於八十一年八月二十日將系爭不動產出租予被告，租期至八十四年八月十九日止。租賃期限屆滿後，原告因整體規劃興建住商大樓之需而欲收回系爭租賃物，遂即於八十四年八月二十二日函知被告不再出租，並表示收回租賃物；詎被告不僅不依約返還租賃物，且更違法將租賃物之房屋持續交予訴外人全聯為營業使用，因依給付遲延、不當得利以及侵權行為之法律關係，或依租賃契約之約定，求為命被告給付如事實欄聲明所示之損害賠償或返還所受利益或給付租金，並加計法定利息之判決等語。
被告則以：原告與被告間就系爭房地所簽訂之合約並非單純之定期租約，而係含有原告輔導被告經營超市之無名契約性質。而依該契約之內容觀之，該契約係屬一繼續性契約而不同於一般單純之定期租約，合約期間縱使屆至，原告如無正當理由，即不得拒絕被告所提出續租之申請，亦即原告負有與被告按原合約內容續訂該約之義務。故原告在無正當理由之情形下，卻對被告表示欲終止系爭租賃契約並收回租賃物，實係權利之濫用，應不生效力。是以兩造間之租賃關係仍繼續存在，被告尚不負返還租賃物於原告之義務；從而被告係基於租賃關係而占有系爭租賃物，並未受有不當得利，亦未有不法侵害原告權利之情形。系爭土地之所有權及房屋之事實上處分權已為訴外人廖嘉上取得，廖嘉上並同意自八十八年七月二十日起拋棄對被告之一切損害賠償、不當得利請求權及其他一切請求權，原告自八十八年七月二十日亦不得行使其請求權；原告因不能使用系爭房地所受之損害或被告所受之利益，應僅為相當於租金數額，應依原合約書約定之租金額，原告請求部分按土地及房屋申報總價額之年息百分之十計算，顯屬過高等語，資為抗辯。
二、關於兩造之租賃關係是否繼續存在部分：㈠經查：原告與被告就坐落台北縣中和市○○段○○○○號土地、同段五八四地號
土地全部及同市○○段○○○○號土地部份面積一三五０‧一二平方公尺暨上開土地上建物即門牌號碼台北縣中和市○○路○○號房屋全部之不動產（下稱系爭土地、系爭房屋），於八十一年八月二十日訂有合約書（下稱系爭契約），約定由原告將系爭房地出租予被告供為被告經營超市之用，且該合約第九條約定「本合約有效期間自公證之日（八十一年八月二十日）起，至八十四年八月十九日止，為期參年。乙方（即被告）得於合約屆滿日兩個月前，以書面申請續租，甲方（即原告）如無正當理由不得拒絕。」此有兩造所提出之經公證之合約書為證，並為兩造所不爭，堪信為真實。
㈡查系爭契約之性質固屬包含不動產租賃及輔導經營超市之混合契約；但關於系爭
房地之租賃部分，契約既已訂明租賃之期間並經法院公證，應非屬於「繼續性契約」至明。惟被告於合約屆滿日（即八十四年八月十九日）之前兩個月之八十四年五月二十六日曾以書面致原告，表示願為續租，並請原告偕同訂立書面契約及辦理公證，此有被告提出之匯字第五００一號函為證；且就該函之形式及實質上真正，原告並不爭執，堪信為真。雖原告主張被告致伊之該書函，並非屬合於系爭契約第九條所訂之「申請」續租；惟解釋契約固應依當事人之真意，而認定該函件之性質亦不應拘泥於未有「申請書」之標明，即認為被告之該意思表示並非向原告為續租之「申請」。故本件被告已於契約約定之期間內以書面為續租之申請，依兩造間之合約書第九條約定，除原告有正當之理由外，不得拒絕被告續租之申請。
㈢又原告主張伊於八十四年八月十九日租期屆滿前，以系爭土地管理人之身分與所
有權人即前台灣省物資局職工福利委員會早已著手就系爭租賃房地與其他土地（皆坐落台北縣中和市，共十二筆）整體規畫處分他用，有土地評估報告書節本可稽，是以原告當時不同意被告續租之申請，悉為系爭土地之整體規畫處分使用，非無正當理由云云。經查原告固提出「土地整體規劃開發評估報告書」，作為其已經有所計畫故拒絕被告續租申請之證明。惟姑不論依通常情形，土地整體開發計畫之確定，並不因評估報告書之作成即可定案—尤其原告為政府機關，尚必須完成相關法定程序後始可定案；僅就該評估報告書係完成於八十四年十月一日之事實觀之，原告欲收回系爭租賃物另作他用之具體決定，顯係於同年五月二十六日被告向原告申請續租之後。故當時原告縱有收回租賃物作整體規劃使用之初步概念，但依誠信原則為解釋，考量系爭房屋於被告承租花費鉅資修繕前甚為破損不堪使用（此有被告所提之照片附卷可稽），以及超市經營之性質（如前所述，原告輔導被告經營超市，亦為該混合契約之一部分）為初期需投注大量資本而利潤回收期間甚長，應認為原告僅有初步概略之使用規劃，尚不足以構成原告依前開契約第九條約定，得以拒絕被告續租申請之「正當理由」。此外，原告復未能提出其他相當之證明方法以證明原告確有正當理由得以拒絕被告續租之申請，故依前開合約約定，原告負有與被告續約之義務，從而兩造間之契約關係應仍繼續存在。
㈣至於原告主張被告於系爭租賃契約原訂期間屆至之後，擅自允許他人使用租賃物
、擅自增建違建，乃嚴重違約，構成原告拒絕續租之正當理由。惟被告縱有如原告所述之違約情形，依原告之主張，其係於原訂賃契期間屆至之後違約，故於前述被告申請續租之時，被告既未有此違約情事，原告即未能據此為拒絕續租之正當理由。被告嗣後之違約情事，僅為原告得於該契約繼續中，據以為終止契約之事由，並不影響該合約所訂原告對於被告續租之申請不得拒絕故該契約關係仍繼續存在之事實。
㈤綜上所述，原告對於被告之申請續租，既如前述不得拒絕，則兩造間租賃關係繼
續存在；又原告並未據被告嗣後違約之事由向被告為終止契約之意思表示，則亦不影響兩造間租賃關係之繼續存在。系爭不動產之租賃關係既繼續存在，則被告對原告尚不負返還租賃物之義務，從而不生給付遲延之損害賠償問題；且被告占有使用系爭房地係基於該繼續存在之租賃契約，其受有利益為有法律上之原因，且不構成對於原告權利或利益之侵害。
三、原告得請求之租金數額及利息部分：㈠經查：訴外人廖嘉上自訴外人臺灣省物資處職工福利委員會處標得系爭土地所有
權及房屋處分權，原告並於八十八年七月十九日發函予廖嘉上，同意讓與返還系爭房屋之處分權予廖嘉上，廖嘉上且於八十八年十二月移轉登記取得系爭土地之所有權。又廖嘉上於取得前開房屋之事實上處分權後，同意自八十八年七月二十日起，拋棄對被告之一切損害賠償、不當得利請求權及其他一切請求權等事實，已據證人廖嘉上證述甚詳，並有被告提出之經濟部書函、原告提出之土地登記謄本在卷足稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真。
㈡稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
本件被告為系爭不動產之承租人，自有向出租人即原告給付租金之義務。又本件租賃物嗣由第三人廖嘉上受讓系爭房屋之事實上處分權及土地之所有權，且原告於八十八年七月十九日即發函予廖嘉上，同意將系爭房屋之返還處分權讓與廖嘉上，而廖嘉上取得系爭房屋之處分權後，即自八十八年七月二十日起拋棄對被告之一切請求權。原告請求被告給付自八十八年七月二十日起算之租金及營業利益，核無保護必要，其請求自不應准許。
㈢按在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第二百三十八條定有明文。本件
被告於系爭契約關係存在中，自八十四年八月二十日起至八十七年十二月十九日止陸續依約支付租金及營業利益於原告，惟遭原告拒絕受領之事實，有原告提出之「原告退還被告之金額計算表」附卷可稽，應視為係原告就此事實之自認，堪信為真。從而被告既依約支付價金，債權人即原告對於已提出之給付拒絕受領，應負遲延責任，亦即依首開法條規定，債務人即被告就此部分自無須支付遲延利息。惟被告自八十七年十二月二十日起至八十八年七月十九日止，則未依前開合約支付租金及營業利益予原告，原告自得請求被告給付。又依兩造之合約第三條約定租金為每月一十一萬一千五百六十三元（含稅），營業利益則按營業額之一定比例計算，並應於每月之十五日給付。查被告自八十四年七月至八十七年十一月間，每月之營業利益平均約為一十一萬二千餘元，此從原告提出之附表一可知，則原告就八十七年十二月二十日起至八十八年七月十九日期間，依兩造合約請求按月給付租金及營業利益，減縮請求一十九萬六千六百二十二元及如附表所示之利息，自無不合，應予准許。
㈣據上所述，原告與被告間之系爭契約於八十四年八月二十日至八十八年七月十九
日仍繼續存在，被告自應依原契約所訂之租金及營業利益計算標準向原告為給付，故原告請求自八十四年八月二十日起至八十七年十二月十九日止共九百零八萬九千九百一十九元，及自八十七年十二月二十日起至八十八年七月十九日止，按月給付一十九萬六千六百二十二元，合計一百三十七萬六千三百五十四元及各自如附表所示利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請既失所附麗，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月三十日
民事第五庭法官林麗玲附表：新台幣（下同）壹佰叁拾柒萬陸仟叁佰伍拾肆元┌──┬──────────────┬────────────────┐│編號│金額│利息起算日│├──┼──────────────┼────────────────┤│一│壹拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元│八十八年一月十六日│├──┼──────────────┼────────────────┤│二│壹拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元│八十八年二月十六日│├──┼──────────────┼────────────────┤│三│壹拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元│八十八年三月十六日│├──┼──────────────┼────────────────┤│四│壹拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元│八十八年四月十六日│├──┼──────────────┼────────────────┤│五│壹拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元│八十八年五月十六日│├──┼──────────────┼────────────────┤│六│壹拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元│八十八年六月十六日│├──┼──────────────┼────────────────┤│七│壹拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元│八十八年七月十六日│└──┴──────────────┴────────────────┘右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十二月三十一日
法院書記官王宜玲│