裁判字號：臺灣高等法院105年上字第184號民事判決
裁判日期：民國106年07月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決105年度上字第184號上訴人長祿國際管理顧問股份有限公司法定代理人 陳長儀 訴訟代理人 余欽博 律師被上訴人興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆 訴訟代理人 林桂聖 律師
張玲綺 律師 黃捷琳 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年12月25日臺灣臺北地方法院104年度訴字第1326號第一審判決提起上訴，本院於106年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊之法定代理人於民國98年10月間前往被上訴人位於臺北市○○區○○○路○段、成功路口之「領秀」建案（下稱為系爭建案）接待會館參觀。被上訴人之銷售人員對於該建案實際興建地點坐落內湖五期重劃區之臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地（下稱為系爭基地）之使用分區為「辦公服務區」及將來可能涉及法律上之權利義務關係均隱瞞未誠實告知，且再三保證系爭建案內之建物均可作為一般住宅使用，無須提供專有部分供其他住戶共同使用，亦無設置公共廁所之需求；更展示建物外觀模型並提出廣告型錄資料顯示系爭建案將來成屋與時尚大樓住宅無異。伊之法代因而誤信為真，乃於98年10月7日簽訂預約單並交付新臺幣（下同）90萬元訂金支票予被上訴人，用以預約訂購系爭建案第A2棟0樓面積約59.44坪乙戶及地下0層00號車位乙位（嗣門牌號碼編為臺北市○○區○○路○○號0樓之0，下稱為系爭建物，與所坐落基地持分合稱為系爭房地），旋於翌日與被上訴人簽訂總價為2940萬元之房地預定買賣契約書（下稱為系爭買賣契約），及與被上訴人之關係企業齊裕營造股份有限公司（下稱為齊裕公司）簽立裝修工程合約書（下稱為系爭裝修合約），該裝修合約所附平面圖亦未規劃公共廁所於系爭建物格局內。詎被上訴人於系爭買賣契約簽署後即拒絕伊進入工地參觀，伊係於100年間交屋後逾2年，自報載及因臺北市政府建築管理處（下稱為建管處）及都市發展局（下稱為都發局）認定系爭建案於領得使用執照後蓄意二次施工，將公共空間違規裝修擅自變更，並予以開罰，始知悉所購買系爭建案坐落基地使用分區為「辦公服務區」，不得作為住宅使用，且需提供部分空間作為公共廁所使用。被上訴人隱匿上情，致伊誤信並以住宅價格即每坪46.4萬元之高價購買實為辦公大樓之系爭房地，系爭建物作為專有使用之餐廳復遭主管機關要求更改為2間公共廁所，致伊可得使用之建物室內面積短少5點餘坪，且與系爭買賣契約所附房屋格局平面圖，顯不相符。被上訴人所為違反消費者保護法第22條規定且不法侵害伊之權利，所交付之系爭房地並有前述減少價值及效用之瑕疵，亦構成不完全給付。伊自得依民法第227條、第226條、第359條、第360條及第184條第2項規定，請求擇一為判決，並以購買住宅與辦公大樓間部分差價即每坪6萬元為計算基礎，一部請求減少價金360萬元（計算式：每坪6萬×60坪），或請求同額之損害賠償等語；並求為判命：被上訴人應給付上訴人360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；並聲明願供擔保請准宣告假執行。【原審判決上訴人全部敗訴。上訴人全部不服上訴。】。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊於締約時已詳予說明系爭房地係坐落辦公服務區之一般事務所，依法不得作為住宅使用，上訴人如選擇施作二次工程，將有違現行建管法令，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，應由上訴人自行負責，伊不負回復原設施之義務。伊從未向上訴人表示或保證系爭建物為一般住宅，系爭買賣契約並有多處以粗黑字體強調說明上旨，且由上訴人於個別條款下方另行簽章以示確認。相關廣告文宣亦以「內湖經貿核心」等敘述。系爭建物原規劃公共廁所則經包含上訴人在內之系爭建案全體承購戶於各自簽訂之買賣契約約定由上訴人專用，再由上訴人另行與訴外人齊裕公司簽署系爭裝修合約發包進行二次施工，將該共用廁所納入其室內空間利用。上訴人確係於充分瞭解上開買賣契約內容後始決定購買。況兩造於98年10月簽訂系爭買賣契約之同時期，系爭建案所在內湖五期市地重劃區內之住宅區房價行情約在每坪70萬元至85萬元之間，系爭建案之行情價格僅為每坪約42萬元，即係因系爭建案基地為辦公服務區之一般事務所，依法不得做為住宅使用，其二次施工之變更係屬違法，須由上訴人自行承擔遭拆除風險之故。則系爭建物雖有二次施工之違規變更狀態，惟上訴人於購買系爭房地時即已知悉上情，且自願為之，伊交付用途為一般事務所之標的，亦符合系爭買賣契約約定，自無瑕疵或不完全給付情事。縱系爭房地具有瑕疵，上訴人亦係因重大過失而不知瑕疵，及怠於為瑕疵通知，依法不得請求減少價金及不完全給付之損害賠償。又伊並未違反消費者保護法第22條規定，上訴人主張伊應負侵權行為損害賠償責任云云，亦乏所據。況上訴人早於101年10月18日即自系爭建案社區大樓管委會公告知悉系爭建物不得作為住宅使用，主管機關將依法查處違規二次施工，卻迄至104年4月始提起本件訴訟請求侵權行為損害賠償，其請求權亦已罹於消滅時效等語，資以抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件上訴人主張：伊係於98年10月7日簽訂預約單並交付90萬元訂金支票予被上訴人，用以預約訂購被上訴人銷售系爭建案所屬系爭房地；並於翌日與被上訴人簽訂總價為2940萬元之系爭買賣契約，且於同日與齊裕公司簽立系爭裝修合約等語，乃兩造所不爭執（原審卷㈠第194頁、第195頁）；且有預約單、房地預定買賣契約書、補充協議書及裝修工程合約書等件（均影本）為證稽（原審卷㈠第7頁、第33至61頁、第62至68頁），應與事實相符。又系爭建案所坐落系爭基地之使用分區為「辦公服務區」，依法不得作為一般住宅使用；臺北市政府都發局並曾於103年間以系爭建案興建完工並領得使用執照，於共用部分尚未全部移交予大樓管理委員會或所有權人前，即擅自將共用部分之設施設備變更，致該建築物共用部分之使用現況與原核准竣工圖不符，違反建築法第77條第1項規定，依同法第91條第1項規定處以罰鍰並限期改善等情，則有臺北市政府都發局103年4月10日北市都建字第10364054301號函檢送裁處書等件（均影本）存卷為憑（原審卷㈡第2頁至第39頁），亦堪信為真實。
四、又上訴人主張：被上訴人於銷售系爭建案時，對於系爭基地之使用分區為「辦公服務區」及將來可能涉及法律上之權利義務關係，均隱瞞未誠實告知，且再三保證系爭建案內之建物均可作為一般住宅使用，無須提供專有部分供其他住戶共同使用，亦無設置公共廁所之需求；所提出廣告型錄資料更顯示系爭建案將來成屋與時尚大樓住宅無異。致伊誤信而簽約購買系爭房地。伊係於系爭房地點交後逾2年始自報紙得知系爭建案為工業住宅，系爭建物作為專有使用之餐廳並遭主管機關要求更改為2間公共廁所使用，致伊可得使用之建物室內面積短少5點多坪，且與系爭買賣契約所附房屋格局平面圖不符。被上訴人所為已不法侵害伊之權利，所交付之系爭房地並有前述減少價值及效用之瑕疵，且已構成不完全給付。伊自得依民法第227條、第226條、第359條、第360條及第184條第2項規定，一部請求被上訴人減少價金360萬元，或給付同額之損害賠償等語，則為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。茲查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第359條、第360條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，同法第226條、第227條亦有明文。再按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限，同法第184條第2項著有規定。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院48年台上字第887號判例、101年度台上字第995號民事裁判意旨參照）。
㈡上訴人主張：被上訴人系爭建案銷售廣告中並無隻字片語提
及系爭基地之使用分區為「辦公服務區」，亦未說明系爭建物用途為一般事務所，不得作為一般住宅使用，其銷售人員並強調系爭建案可合法作為一般住宅，所提出室內格局平面圖更顯示供住宅使用；可知被上訴人不僅刻意隱瞞上情，且確將系爭建案作為一般住宅銷售云云，雖據提出銷售廣告型錄及平面圖影本為據（原審卷㈠第125頁至第146頁），並舉證人即亦購買系爭建案預售屋之 于忠敏 及 陳容芬 為證（原審卷㈠第199頁至第202頁，原審卷㈡第44頁至第48頁），且援用證人于忠敏所提出代銷公司交付建物照片、平面圖、接待中心現場模型及樣品屋陳設照片等件（均影本；附於原審卷㈠第204頁至第215頁）以為佐證。然查：
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。然消費者保護法上開規定並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照）。
⒉經檢視上訴人提出卷附廣告型錄（原審卷㈠第125頁至第145
頁）除以簡略文字敘述及示意圖標示系爭建案位於內湖五期重劃區乃內湖新經貿核心，及強調該建案之免震設計及被上訴人建築實績、簡介建築師及設計師外，並未見有以住宅或住宅區名義銷售，其廣告末頁並註明有「使用分區辦公服務區（商一用地）等文字（原審卷㈠第145頁）。則上訴人主張自該廣告型錄可證被上訴人於系爭建案銷售時，有隱瞞系爭建案坐落基地之使用分區，並以系爭建物可合法作為一般住宅使用為銷售重點云云，已難憑信。再參酌被上訴人所提出住展雜誌98年10月間針對臺北市（內湖）各項建案之相關報導，其中關於「領秀」即系爭建案之「備註」乙欄記載：「興富發建設，基地958坪，位五期重劃區屬辦公服務用地，登記一般事務所，規劃開放格局共80戶，訴求免震建材」等語，有該報導影本足憑（原審卷㈠第87頁）。益證關於系爭建案之使用分區及建物用途，實乃被上訴人提供於房地銷售市場上之公開資訊，猶難認被上訴人或其銷售人員對於上訴人進行銷售時，有何刻意隱瞞之偽詐行為。
⒊次查證人于忠敏雖證稱：伊係於98年8月間購買系爭建案之
預售屋，購屋前曾至系爭建案接待會館參觀，當時現場有模型，亦有經裝潢之樣品屋，銷售人員當時表示是商業區可做住宅使用，伊購買時亦就此節再次詢問，若非銷售人員明確表示一定可以做為住宅使用，否則伊不會購買，銷售人員還有交付銷售資料，包括現場樣品屋的建材展示，平面的配置圖，現場也有模型的照片；伊係於100年4月間遷入系爭建案社區，一直到103年間經主委在區分所有權人大會說明，才得知市政府有發函通知系爭建案不得做為住宅使用的消息等語（原審卷㈠第199頁背面至第202頁）。證人陳容芬則證稱：伊係於98年7月25日、26日前往臺北市○○○路之銷售中心看房，伊購屋係為住家目的，銷售人員當時沒有說明系爭建案不能作為住宅使用，他沒有說事務所，說是住家，是豪宅，伊詢問可否自行裝設，銷售人員表示可以，伊係因被上訴人是上市公司，認為可以信任，才簽約購買； 嗣伊 於101年5月間入住社區，迄103年間擔任主委，接獲市政府公函，並調取資料，始知系爭建案不得做為住宅使用等語（原審卷㈡第44頁至第48頁）。然審諸證人于忠敏與被上訴人亦因系爭建案涉訟（另案即臺灣臺北地方法院104年度重訴字第489號損害賠償事件；判決及確定證明書附於本院卷第155頁至第164頁），與本案事實認定利害攸關；證人陳容芬亦為系爭建案社區住戶，與被上訴人難免立場對立。渠等證詞已難認無偏頗之虞，尚難逕信。 況渠 等與系爭建案個別銷售人員接洽之過程，亦不能率認與兩造間洽商買賣過程一致，實無從互為佐證。則上訴人引用證人于忠敏及陳容芬前揭證詞，主張：被上訴人系爭建案銷售人員有強調甚至保證系爭建物確可合法供作一般住宅使用云云，亦難憑取。況證人即系爭建案銷售現場處理代銷業務之 蘇同福 已於原審到庭證稱：伊在系爭建案銷售現場有處理包括上訴人在內之承購戶約一、二十位，客人對於幾千萬元之預售案會要求要審閱契約書，契約內關於坪數、地段、使用分區等重要條款，伊會特別向客人說明，我們現場會提供與買賣契約相同的平面圖給客人，上面也有記載一般事務所，且未劃隔間，如果客人是為了買住宅而來，或者本來以為系爭建案為住宅，然伊在現場會跟他們說明系爭建案是在辦公服務區，是一般事務所，客人經過說明比較後，會自己決定是否購買，伊認為客人不會產生誤認，因為買賣契約已經註明不能作為一般住宅使用，至於客人買下後做什麼用途，是客人自己決定，伊會讓客人知道他買什麼位置，為什麼比較便宜，伊向客人說明的都是銷售資料裡面有的，所以伊絕對不會說系爭建案是高級住宅等語（原審卷㈡第49頁至第51頁）；所證並核與被上訴人自行提出標明為「一般事務所」且規劃有公共廁所之銷售平面圖（影本）相符（原審卷㈡第70頁至第72頁）。則徒憑證人即系爭建案購買戶于忠敏、陳容芬前揭證詞，實無從認定被上訴人之現場銷售人員有隱瞞系爭建案使用分區並保證可供一般住宅使用之情事。
⒋再經檢視證人于忠敏所提出代銷人員交付建物照片（原審卷
㈠第204頁、第205頁），實僅為系爭建案大樓外觀及內部庭園景觀設計之示意圖；現場所陳列者亦為系爭建案大樓之模型（原審卷㈠第209頁），與系爭建物是否得用供一般住宅使用乙節，顯然無關。至於證人于忠敏所提出接待中心樣品屋照片（原審卷㈠第210頁至第215頁）及室內格局平面圖（原審卷㈠第206頁至第208頁），以及上訴人所提出平面圖（原審卷㈠第146頁）雖顯示有客廳、臥室、廚房及衛浴之規劃及陳設，並可認係設計做為住宅使用。然查：
①證人蘇同福已另證稱：證人于忠敏提出之圖面（原審卷㈠第
206頁至第208頁）僅為系爭建案設計裝修之參考圖、示意圖，不能算是平面圖；系爭建案於銷售中心並未搭設樣品屋，依法規這種產品不能做樣品屋，證人于忠敏提出樣品屋照片（原審卷㈠第210頁至第215頁）實係位於內湖四期另一建案「領秀莊園」之樣品屋，該建案係位於住宅區，所以樣品屋係住宅形式等語（原審卷㈡第50頁）。參以證人陳容芬亦證稱：伊沒有辦法確認系爭建案有無樣品屋，因為當時有二個建案等語（原審卷㈡第46頁背面、第51頁背面）。則上訴人執上開照片及圖面主張已受被上訴人系爭建案現場樣品屋陳列及平面圖設計樣式誤導，故應以此作為兩造間買賣契約內容云云，衡情確有可議。
②又經核閱兩造所簽訂系爭買賣契約第2條約定：「土地、房
屋及汽車停車空間標示土地座落暨基地面積：....㈡土地使用分區：辦公服務區。房屋座落：....㈡用途標示：地下一層以下分別設有停車空間、防空避難室兼停車空間，地上一層為日常用品零售業、管委會使用空間、一般事務所及公共開放空間，地上二層以上為一般事務所」等語（原審卷㈠第33頁正、背面）；顯已明白告知系爭房地之使用分區及用途。另系爭買賣契約附圖一即：「4-10層平面圖」，更清楚標示上訴人所購買0樓00戶為「一般事務所」，並於該戶內清楚繪製有公共廁所乙間（原審卷㈠第56頁背面；如後附件一所示）。系爭買賣契約第31條更約明：「特約事項本社區使用分區為辦公服務區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般事務所，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用，....。本社區基地座落於都市計劃內之辦公服務區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般事務所，比照『臺北市土地使用分區管制規則』之規定辦理，其日後有關水電費、地價稅及房屋稅等相關稅賦，所有權人應依稅捐單位有關『辦公服務區』相關法令之規定辦理之」等語明確（原審卷㈠第42頁背面、第43頁）。顯然被上訴人不僅於系爭買賣契約條款中明示系爭房地之使用分區及用途為「辦公服務區」之「一般事務所」；且對於系爭房地依法不得移作住宅使用乙節，亦揭示於系爭買賣契約條款至明。則上訴人主張及證人于忠敏、陳容芬證述被上訴人刻意隱瞞上情，並再三保證系爭房地得合法用供住宅使用云云，已難信取。
③再查系爭買賣契約第17條約定：「專有部分之交付本條款
所稱之交屋，其交付標的係指本約標示之房屋內容為毛胚屋，毛胚屋係指本大樓二樓以上室內平頂為清水模天花板、地坪為水泥打底、牆面為水泥打底粉光、門窗、預留水電管路及管道間完成，不含其他裝修工程，接待中心現場內集合住宅裝修展示為室內設計師作品成果展，非本案之樣品屋，亦非本約交屋之標準」（原審卷㈠第39頁）。系爭買賣契約第29條約定：「契約效力雙方暸解並同意本房地暨汽車停車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方（即被上訴人）之銷售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，一切權利及義務皆以本契約書面約定為準，取代先前一切口頭、書面約定。本契約之附件及附圖為本契約之一部分，甲（即上訴人）乙雙方同意本契約（含附件及附圖）不加蓋騎縫章，亦不影響本契約效力。乙方於銷售現場展示空間之建材、擺設及傢俱、裝潢等物品及設施，除於本契約及建材設備〔如附件五〕載明屬乙方應交付內容外，甲方不得主張將其併為本契約之一部分。本契約為雙方間之全部約定，若雙方有其它任何協議者，均應以書面文字列入本契約書中，否則不生效力」；（原審卷㈠第42頁背面）。系爭買賣契約第31條約定：「特約事項....接待中心現場內集合住宅裝修展示為室內設計師作品成果展，非本案之樣品屋，為甲方所充分認知，日後不得以該成果展主張為本案之樣品屋向乙方主張權利或向主管機關申訴或請求」等語（原審卷㈠第42頁背面、第43頁）。堪認兩造已約明被上訴人依系爭買賣契約所需交付合於債務本旨之系爭建物，僅為二次施工前與使用執照及系爭買賣契約附圖一相符之毛胚屋；雙方並已確認於簽約前所提供之廣告文宣、所展示之模型或樣品屋，均非被上訴人依約所應交付之標的，關於系爭買賣契約之各項買賣條件、標的物內容、範圍，乃至於被上訴人銷售人員、簽約經辦人員所陳述及承諾者，均應以列入系爭買賣契約書面約定者為準，並以該書面之系爭買賣契約取代先前一切口頭、書面約定至灼。顯然兩造於簽訂系爭買賣契約時，已就先前廣告等內容另為斟酌、約定，被上訴人並未再據原屬「要約引誘」之廣告、宣傳及展示資料等為訂約之說明、洽談，自難逕謂該廣告文宣等為要約或已當然成為契約之一部至灼。則被上訴人於銷售接待中心所提供平面設計示意圖雖有作為住宅使用之陳設與規畫，或認其現場確置設有樣品屋，甚至其銷售人員於簽約前向上訴人所為任何陳述或承諾，如有未列入系爭買賣契約以書面約定者，依首揭㈠⒈之說明，仍不能認為屬兩造間買賣契約之一部分，自不得拘束兩造，應甚明瞭。上訴人主張被上訴人違反消費者保護法第22條規定，亦屬無據。其另聲請應命被上訴人提出其與廣告代銷公司間之代銷合約，俾瞭解其代銷義務及工作內容云云，核自無必要。
④復參以系爭買賣契約第31條特約事項約定：「....甲方同
意為充分利用室內空間，委託由乙方代覓廠商於使用執照取得後，拆除約定由各毗鄰戶專用共用廁所之牆面、衛浴設備、室內隔間牆及室內門，保留共用廁所管線作為甲方室內空間利用，甲方充分了解上開拆除及施作二次工程部分與現行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，乙方不負回復原設施之義務。甲方同意各戶室內加設廁所管道間之設置位置，由乙方統一規劃，甲方不得要求變更位置，並委由乙方代覓廠商於使用執照取得後施作，甲方充分了解上開加設施作之管道間設置屬二次工程部分現行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，乙方不負回復原設施之義務，以上第七至第九項所列之全部工程均係在甲方同意情形下施作，甲方日後不得以此向相關主管機關舉報或向乙方主張瑕疵擔保或不完全給付，如有違反，乙方或其他所有權人因甲方之行為所受之損害概由甲方負賠償責任」之內容（原審卷㈠第43頁正、背面）。又除系爭買賣契約本約外，上訴人並簽署同意系爭買賣契約附件六之住戶管理規約，該規約第11條分管範圍約定：本社區共有部分分管約定方式㈢亦約明：「本社區地上二至十四層各樓層之共用廁所，甲方同意各層公共廁所分別約定由各毗鄰戶專用〔詳附圖五〕，並持分該約定專用之廁所所佔面積及負擔管理費，甲方同意不透過區分所有權人會議決議之方式變更使用方式」（原審卷㈠第54頁背面）；另作為住戶規約分管範圍之附圖五：「二至十四層共用廁所分管範圍示意圖」，亦於上訴人所購買特定戶別內之公共廁所註明「此共用廁所為A2戶專用」之文字（原審卷㈠第59頁；如後附件二所示）。上訴人並確於簽約同日與訴外人齊裕公司另行簽署系爭裝修合約，約定由齊裕公司承攬上訴人系爭建物之室內裝修工程；且以前揭系爭買賣契約附圖一所示系爭建物「房屋平面圖」（原審卷㈠第56頁背面；即後附件一），對照系爭裝修合約所附工程平面圖（原審卷㈠第66頁；如後附件三所示），亦可確知該裝修工程乃在將原公共廁所拆除並另行隔間為一般住宅無訛；系爭裝修合約第15條特約條款更約明：「甲方為充分利用空間，委託乙方於使用執照取得後，依圖所示施作（即拆除公用廁所之牆面、衛浴設備、室內隔間牆及室內門，保留共用廁所管線，作為室內空間利用），甲方知悉其施作屬二次工程，不符合現行相關法令規定，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，甲方自負其責，與乙無涉。甲方如附圖於室內加設廁所管道間之設置位置，甲方不得要求變更位置，同意由乙方於使用執照取得後施作，甲方充分了解上開加設施作之管道間設置屬二次工程部分與現行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，乙方不負回復原設施之義務」等語（原審卷㈠第64頁）。上訴人復自承：伊確有同意系爭建物為二次施工等語明確（原審卷㈠第
114頁）。則綜上各節，並核對上訴人所提出之平面圖（原審卷㈠第146頁）與系爭裝修合約之附圖（原審卷㈠第66頁；即後附件三）應屬同一，堪認上訴人既同意二次施工裝修，因而持該有二次施工後隔局平面，自屬合理，不能據此認為被上訴人曾保證系爭建物得合法作為一般住宅使用之證明。且被上訴人抗辯：系爭建物所以進行二次施工拆除原公共設施牆面並另作住宅使用隔間，乃上訴人自願另行委伊代覓齊裕公司施作，上訴人已明確知悉所為變更乃違反建築法令並同意承擔風險，並承諾被上訴人無須承擔瑕疵擔保、不完全給付之責任，亦不負回復原設計之義務等語，既與前揭契約條款及圖面相合，核亦非無據。上訴人雖另主張：齊裕公司乃被上訴人之關係企業，二者於形式上雖為不同公司法人，實質上則有控制及從屬關係，被上訴人不得援引伊與齊裕公司所簽署系爭裝修合約對伊不利之條款主張權利云云，並提出被上訴人公司網頁與被上訴人及齊裕公司基本資料查詢影本為憑（原審卷㈠第148頁至第152頁）。然審酌被上訴人既已於系爭買賣契約明確告知系爭建物二次施工之違法性，業如前述；上訴人復自承：伊確同意系爭建物二次施工等語明確（原審卷㈠第114頁）；證人陳容芬則證稱：被上訴人當初交屋予伊時是毛胚屋；至於目前室內裝修狀況係伊請一位朋友處理的，伊並不知悉齊裕公司裝修的事等語（原審卷㈡第47頁背面、第48頁）。可知無論該二次施工實質上是否屬於被上訴人系爭建案銷售方案之一部分，該二次施工之裝修工程確係上訴人於明知違法之情形下自願所為，包括上訴人在內之各承購戶對於是否由齊裕公司本於系爭裝修合約條款進行二次施工，均得本於個人意思自行決定，灼然至明。則上訴人以為其承作二次施工裝修工程之齊裕公司實際為被上訴人所控制為由，主張被上訴人應負擔不法侵權行為、瑕疵擔保或債務不履行責任云云，殊屬無據。
⒌上訴人雖主張：被上訴人就其所擬定系爭買賣契約並未依消
費者保護法第11條之1規定給予伊30日以內之合理審閱期間；系爭買賣契約前揭各條款既為定型化條款，且與被上訴人現場銷售人員告知系爭建案得合法作為一般住宅使用云云相左、復與銷售現場展示模型、樣品屋，以及廣告型錄及平面圖不符，已違反消費者保護法第22條強制規定，且顯失公平，依消費者保護法第11條之1第1項至第3項、第12條規定，均應屬無效云云；業據被上訴人否認。且查：
①按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」、「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效」、「違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」，消費者保護法第11條之1定有明文。另同法第12條則規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」。然查系爭買賣契約第1條約定：「契約審閱：本契約於簽訂前業經甲方攜回詳細審核5天以上（少於5天者，自認無異議），且本契約所有條款及雙方之權利義務內容範圍，業經雙方磋商合意訂定之，但為尊重甲方權益，並表達乙方之誠意，甲方審閱期少於5日者，於本契約簽立後5日內如甲方要求解除本契約者，乙方同意無條件解約並無息返還甲方支付之買賣價金」，上訴人並於該條款下方親自簽名確認等情，有系爭買賣契約影本足據（原審卷㈠第33頁）；可知兩造對於上訴人於簽約前審閱期間縱有少於5日，已另合意以簽約後約定解除權之行使予以彌補，其審閱期間難認有何不足，並堪認已兼顧消費者之權益至明。
②又上訴人雖否認於簽約時曾詳閱系爭買賣契約內容。證人于
忠敏並證稱：伊於簽署買賣契約時，雖曾對部分條款內容提出質疑，然被上訴人之銷售人員表示為定型化契約，且大部分均為此種建案，伊才簽署契約等語（原審卷㈠第201頁）；證人陳容芬則證稱：伊雖親簽買賣契約，但並未看契約內容，被上訴人承辦人員亦未逐條說明，當伊看到買賣契約後附圖面時，有詢問為何寫一般事務所，被上訴人承辦人員表示不用管，這就是可以當成住家等語（原審卷㈡第46頁背面、第47頁）。然查前揭系爭買賣契約第1條審閱期間、第17條專有部分第1項、第29條契約效力第4項、第31條特約事項第1、2、7、8、9項等，均以粗黑字體顯著標示，並由上訴人另行簽章確認內容等情，有系爭買賣契約影本足稽（原審卷㈠第33頁、第39頁、第42頁背面、第43頁）。證人蘇同福並證稱：系爭買賣契約上開重要條款，伊會特別向客人說明，客人看過沒有問題，再於契約簽名或用印，伊認為客人不會產生誤認，因為系爭買賣契約已經註明不能作為一般住宅使用等語（原審卷㈡第49頁背面、第50頁背面）。再參以系爭不動產買賣總價達數千萬元，交易金額龐大。則衡諸情理，上訴人實難諉為不知。又系爭買賣契約並未違反消費者保護法第22條規定，已如前㈡所述。再參以上訴人自98年10月簽約迄本件於原審起訴之104年3月長達約逾5年期間，不僅從未主張審閱期間利益遭受剝奪，亦未曾表明對於系爭買賣契約條款有何不解之處，更從未對各該條款內容提出任何異議。並審酌上訴人於前揭買賣契約條款同意承擔二次施工之損失，承諾不主張瑕疵擔保及債務不履行責任，亦不請求被上訴人回復原設計各節，既係在被上訴人已明確告知系爭建案使用分區為辦公服務區之一般事務所、系爭建物原規劃即包含公共空間之公共廁所，且依法不得作為一般住宅使用，如拆除將有遭建管單位舉發拆除之前提下，由兩造本於自由意志合意約定，亦難認有何違反平等互惠或顯失公平之處。從而上訴人主張：被上訴人系爭買賣契約前揭定型化契約條款依消費者保護法第11條之1第1項、第12條規定，應屬無效云云，自乏所據。
⒍從而上訴人主張：被上訴人於系爭建案銷售廣告文宣告未說
明系爭房地之使用分區為「辦公服務區」之「一般事務所」，其銷售人員並強調系爭建案可合法作為一般住宅，於銷售廣告中所附室內格局平面圖更顯示供住宅使用，自應擔保系爭建物得作為一般住宅使用，否則即應負擔侵權行為、瑕疵擔保及債務不履行責任云云，不足採取。
㈢上訴人雖另主張：被上訴人銷售系爭房地價格明顯高於工業
住宅市價，顯見其確係以銷售一般住宅之價格出售系爭房地，致伊誤信系爭房地可作為住宅使用並簽約承買，因而損失住宅與辦公大樓之差價，自得請求減少價金及損害賠償云云，除提出住展雜誌98年8月337期台北市（內湖）住宅大樓及廠房辦公大樓價格比較表影本為證（原審卷㈠第23頁）外，並援引本院囑託鑑定機關即中聯不動產估價師聯合事務所提出之估價報告書（下稱為系爭估價報告；估價報告書另併卷外放）為據。然查：
⒈系爭估價報告雖評估：系爭房地於98年10月間進行銷售時，
市場行情為2339萬4263元，兩造以總價2940萬元買賣成交，高於市場價格600萬5737元；系爭房地之土地使用分區如為一般住宅區，於98年10月間進行預售時，其合理買賣交易價值為2787萬4078元整」等語，有系爭估價報告可稽（系爭估價報告書摘要第Ⅱ頁）。惟細究該估價報告所採擇之比較標的均為中古屋，與系爭建案估算市價之98年間乃預售屋性質迥異，其中甚至有屋齡達3年、5年、甚至12年者，有比較標的條件分析表可稽（系爭估價報告第13頁、第17頁、第26頁）。則被上訴人執此質疑系爭估價報告所採擇比較標的不當，尚非全然無稽。又系爭估價報告對於系爭建物與比較標的間關於「屋齡」乙項個別因素之差異係以3％-5％之比例進行調整乙節，雖有個別因素調整表附於系爭估價報告內為憑（系爭估價報告第15頁、第19頁、第28頁）；然經本院向鑑定機關詢問前揭調整比率之依據時，僅據覆稱：「新建案於預售時之價格，落實於建案興建完成之時，售屋價格較新屋高，是對未來房價上漲的預期心理」、「由於預售屋當時尚未興建完成，故本報告於一年以內之比較標的調整比率為3％，而超過一年之比較標的，與新建預售屋的差距會較一年以內之成屋與預售屋的差距更多，故其調整比率為5％」等語，有中聯不動產估價師事務所106年5月25日106年聯估字第1060530號函可稽（本院卷第194頁、第195頁），仍未見提出明確之說明及依據，則其估價結果是否可採，確非毫無疑慮。況被上訴人提出刊登於「建築與規劃學報（民國99年）」由國立成功大學都市計畫系博士 李吉弘 及國立屏東技術學院不動產經營系助理教授 楊宗憲 合著之「預售屋與成屋價差比關係之研究─以台北市與台北縣為例」乙文記載：「....若由預售屋與成屋的單價比來看，在控制品質的環境下，台北市的成屋單價約為預售屋單價的0.71到0.68倍」等語（本院卷第170頁）。益見被上訴人抗辯：預售屋因具有期貨投資價格推升的特性，故與中古屋間應存有約30％之價差，系爭估價報告僅以3％至5％之比率調整，與實情不符等語，尚非子虛。則其據此質疑系爭估價報告之正確性，自非全然無據。
⒉又上訴人所提出住展雜誌98年8月337期台北市（內湖）住宅
大樓及廠房辦公大樓價格比較表所列載各建案中，雖顯示98年8月間內湖住宅大樓價格有在每坪34.5萬元至70萬元之間者，廠房辦公大樓之價格則有在每坪35萬元至53萬元之間者（原審卷㈠第23頁），然檢視該表列標的中與系爭建案同位於內湖五期重劃者，除屬於住宅大樓之「華固No.5」二建案，其價格均為每坪67萬元外，其餘無論係住宅大樓或辦公大樓，均非坐落內湖五期重劃區，與系爭建案明異，更遑論各別大樓影響房價因素甚多；則上訴人執該表列價格主張內湖辦公大樓於98年間市價應僅有每坪36萬元，系爭建案售價明顯過高云云，已乏所據。茲再審酌亦由住展雜誌就內湖五期重劃區房價市場行情所提出調查資料顯示：於97年至100年間一般住宅區之行情價係在每坪70萬元至80萬元之間，遠高於系爭建案之成交價約每坪42萬元，而與系爭建物同坐落辦公服務區之「遠雄藝朗」建案，其行情價則為每坪62萬元，亦高於系爭建案前揭價格等情，則有住展雜市場行情表影本可據（原審卷㈠第83頁）。併參以證人蘇同福亦證稱：系爭建案位於內湖五期，內湖五期有分辦公服務區及住宅區，同期的時候在當地的建築，若是住宅區建案跟辦公服務區的建案，價格可以差到30％至40％，住宅區當時差不多可以賣到每坪65萬元至80萬元，辦公服務區差不多在每坪40萬元至50萬元之間等語（原審卷㈡第50頁背面）。益證被上訴人抗辯：系爭房地之成交價並未有高出內湖五期辦公服務區一般事務所之市場行情等語，確有所據。況關於不動產交易之成交價格，雖有一般市價可資由買賣雙方查調參酌，然最終價格決定，仍取決於交易雙方之自由意思決定之常情。從而縱然兩造就系爭房地之成交價格有高於同地段辦公服務區之一般市價行情，亦難逕以認定被上訴人有故意隱瞞系爭建案之使用分區或向上訴人保證得合法作為一般住宅使用之證據。
㈣承上各節，堪認上訴人主張：被上訴人於銷售系爭建案時刻
意隱瞞系爭基地之使用分區為「辦公服務區」，亦未說明系爭建物用途為一般事務所，反而強調系爭建案可合法作為一般住宅使用，並以一般住宅區之市場價格銷售云云，舉證尚有未足。又上訴人已受明確告知系爭建物之二次施工乃違反建築法令，仍自願簽約發包施作，並承諾如經建管單位拆除，被上訴人不需負擔瑕疵擔保及債務不履行責任，亦無需負責回復原設計等情，均經認定於前。則被上訴人抗辯：伊所移轉交付之系爭房地已符合系爭買賣契約之約定，伊既已依債之本旨提出給付，被上訴人自不得依侵權行為、債務不履行及瑕疵擔保之規定請求損害賠償或減少價金等語，洵屬有據，應堪採取。
五、綜上所述，上訴人依民法第227條、第226條、第359條、第360條及第184條第2項規定，請求被上訴人應給付上訴人360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年7月26日
民事第十二庭
審判長法官李瑜娟
法官賴劍毅法官邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月26日
書記官強梅芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。