裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第2460號民事判決
裁判日期：民國89年11月14日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度訴字第二四六○號
原告甲○○訴訟代理人 黃祖裕 律師被告丙○○被告國聯眼鏡有限公司設高雄市○○區○○○路○○○號法定代理人乙○○右當事人間返還房屋等事件，本院判決如左：
主文被告丙○○應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號二層樓房遷讓返還原告。
被告國聯眼鏡有限公司應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號二層樓房遷讓返還原告。
被告丙○○應給付原告新臺幣貳拾壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告丙○○負擔三分之二，被告國聯眼鏡有限公司負擔三分之一。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告國聯眼鏡有限公司預供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒萬元為被告丙○○預供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除假執行擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：㈠被告丙○○於民國八十八年十月二十四日起承租原告所有門牌號碼為高雄市○○
區○○○路○○○號（下稱系爭房屋），租期自八十八年十月二十四日起至九十年十月二十三日止，每月租金新臺幣（下同）四萬元，押租金為九萬元，應於每月四日給付租金（下稱本案房屋租賃契約）。惟被告丙○○承租迄今，僅於八十八年十月三十日付一萬元、八十八年十二月十七日付一萬五千元，共付二萬五千元，然算至八十九年四月四日止，被告丙○○應付租金二十四萬元，扣除前開所付二萬五千元，尚欠租金二十一萬五千元，拒不給付，原告乃於八十九年四月二十八日以高雄地方法院郵局第二五二二號存證信函催請被告丙○○於文到五日內付清，逾期未付，租約視同終止，不另為書面告知。被告丙○○於八十九年五月五日收受該存證信函，限期五日即八十九年五月十日前履行，而被告丙○○屆期仍未履行，租約即於八十九年五月十日終止。
㈡本案租賃契約既經終止，原告自得依據民法第四百五十五條及本案租賃契約第十
三條約定，請求被告丙○○遷讓交還系爭房屋，並繳付積欠之租金二十一萬五千元。
㈢被告國聯眼鏡有限公司（下稱被告國聯公司）與原告間並無任何法律關係，係屬
無權占有人。原告為所有權人，自得依據民法第七百六十七條規定，請由被告國聯眼鏡有限公司遷讓返還系爭房屋。
三、證據：提出公證書八份、房屋租賃契約書八份、存證信函暨回執一份、土地登記簿謄本一份、建物登記簿謄本一份、租金會算單一份、房屋稅繳款書一份及照片四幀為證。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○部分：
一、聲明：求為判決原告之訴駁回。
二、陳述：確與原告簽訂本案租賃契約，惟租金已給付至八十九年五月止，雖用以支付租金之支票退票，惟原告應給予七天時間，便使被告丙○○就該支票兌現，又本案租賃房屋現由另一被告國聯眼鏡有限公司占有使用中。
三、證據：提出本院民事執行處通知。
貳、被告國聯眼鏡有限公司部分：被告國聯公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：被告國聯公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：被告丙○○向其承租系爭為其所有坐落於高雄市○○區○○○路○○○號二層樓房屋，約定租期自八十八年十月二十四日起至九十年十月二十三日止，並應於每月四日，按月給付租金四萬元，詎被告丙○○承租後，自八十八年十月二十四日起迄今，除於八十八年十月三十日、同年十二月二十七日分別給付一萬元、一萬五千元部分租金外，其餘各月租金均未依約給付，原告乃於八十九年四月二十八日以存證信函催告被告丙○○，於函到五日內將積欠之租金付清，否本案房屋租賃契約即告終止，被告丙○○於八十九年五月五日收受前開存證信函，仍未遵期繳，本案房屋租賃契約即已終止，為此，原告自得依民法第四百五十五條規定及本案房屋租賃契約第十三條約定，請求被告丙○○遷讓返還系爭房屋，並給付未付租金二十一萬五千元，再系爭房屋現為被告國聯公司無權占有，原告另得依據民法第七百六十七條規定，請求被告國聯公司遷讓返還系爭房屋等語。
二、被告丙○○則以：被告丙○○已給付租金至八十九年五月止，雖用以支付租金之支票遭退票，惟原告應再給予七天時間，以便就該支票兌現，又本案租賃房屋現確由被告國聯公司占有使用中云云，資為抗辯。
三、按在民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，為八十九年五月五日施行之民法債編施行法第一條後段所明文規定。經查，本案房屋租賃契約係於八十八年十月二十四日成立生效，有原告提出業經本院公證之本案房屋租賃契約在卷可稽，且被告丙○○遲延給付租金及原告終止本案房屋租賃契約之事實均發生在八十九年五月五日即新修正民法債編施行前，是參照首開法條規定，本案自應適用修正前之民法債編規定，先予敘明。
四、查原告主張被告丙○○承租其所有系爭房屋，約定租期自八十八年十月二十四日起至九十年十月二十三日止，租金每月四萬元，被告丙○○僅於八十八年十月三十日及同年十二月二十七日分別給付一萬元及一萬五千元外，算至八十九年四月止，被告丙○○應給付二十四萬元之租金，扣除前開已付租金外，被告丙○○尚欠二十一萬五千元租金，原告已於八十九年四月二十八日以存證信函催告被告丙○○於函到五日內給付完畢，雖被告丙○○於八十九年五月五日收受前開存證信函，惟迄今仍未繳納，而系爭房屋現為被告國聯公司所無權占有等事實，業據原告提出公證書八份、房屋租賃契約書八份、存證信函暨回執一份、土地登記簿謄本一份、建物登記簿謄本一份、租金會算單一份、房屋稅繳款書一份及照片四幀等為證，雖被告丙○○對於其確為本案房屋租賃之承租人及系爭房屋現為被告國聯公司所占有等情，不予爭執，惟執前開情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證責任，為民事訴訟法第二百七
十七條所規定。被告丙○○雖抗辯租金已給付至八十九年五月云云，惟此為原告所否認，而被告丙○○並無法舉證以實其說，是被告丙○○此部分抗辯，自無可採。再查被告丙○○前雖曾交付發票人為訴外人 吳加蔭 、發票日為八十九年三月二十日、面額十萬元之支票一紙予原告，以為給付租金之用，然被告丙○○所交付前開支票，經原告於票載發票日提示後，因存款不足及拒絕往來而遭退票一情，亦據原告提出為被告丙○○所不爭執之前開支票暨退票理由單各一紙在卷可憑，是此，足認被告丙○○確已遲延給付租金。
㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋，分為民法第四百四十條及土地法第一百條第三款所明文。經查，原告與被告丙○○所簽定之本案房屋租賃契約已約定，應於每月四日繳納租金四萬元，乃採按月繳付之方式，而被告丙○○自八十八年十月起至八十九年四月止，除僅於八十八年十月三十日及同年十二月二十七日分別給付一萬元及一萬五千元外，另縱扣除本案房屋租賃契約之押租金九萬元，被告丙○○尚有十二萬五千元之租金未付，是被告丙○○遲付租金之總額已達本案房屋租賃契約之二期即二個月之租額。而原告在被告丙○○積欠二期以上租金後，於八十九年四月二十八日以高雄地方法院郵局第二五二二號存證信函催告被告丙○○於該函到五日內，繳納遲延租金，並於該函中敘明如被告丙○○未於期限內繳納租金，即終止原告與被告丙○○間之本案房屋租賃契約一節，亦經原告提出為被告丙○○所不爭執之前開存證信函暨回執在卷可證。而參酌原告於八十九年四月二十八日所發前開存證信函，已定五日相當期限催告被告丙○○繳納遲延租金，而該函已於八十九年五月五日送達被告丙○○，則被告丙○○至遲應於八十九年五月十日前繳納積欠租金，然被告丙○○並未依約繳納，應認原告與被告丙○○間簽訂之本案房屋租賃契約，已於八十九年五月十日因原告終止而消滅。
㈢再按承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。且
依本案房屋租賃契約第十一條乙方（即被告丙○○）積欠租金達兩個月以上者，甲方（即原告）得終止租約收回租賃物之約定。另按承租人應依約定日期，支付租金，亦為民法第四百三十九條前段所明文規定。原告與被告丙○○間關於本案房屋租賃契約既已終止，則原告依民法第四百五十五條規定及本案房屋租賃契約第十一條約定，自得請求承租人即被告丙○○將系爭房屋返還原告及積欠租金二十一萬五千元。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，被告丙○○承租系爭房屋供為被告國聯公司之營業處所，則被告國聯公司自為系爭房屋之直接占有人。原告與被告丙○○間之租賃契約既已終止，被告國聯公司復未與原告成立其他法律關係，則被告國聯公司占有系爭房屋即屬無權占有，則原告依民法第七百六十七條規定，自得請求被告國聯公司將系爭房屋遷讓返還原告。從而，原告請求被告國聯公司遷讓返還系爭房屋為有理由，應予准許。
六、假執行部分：本判決主文第一項係關於因建築物定期租賃所生之爭執涉訟，為民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款規定之訴訟，依同法第三百八十九條第一項第三款應依職權宣告假執行，原告就此部分雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅係促使法院職權發動，併予敘明。本判決主文第二項、第三項部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年十一月十四日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官張維君右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年十一月十四日~B法院書記官梁瑜玲