臺灣臺中地方法院民事判決 99年度中簡字第2919號
原 告 劉乃欣
訴訟代理人 廖志祥 律師
複代理人 戴盛益
被 告 黃寶珠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國100年4月6日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○區○○○段六二三九建號建物即門牌號碼
臺中市○區○○路一段１９號４樓房屋全部騰空遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾萬貳仟元，及自民國一百年四月七日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國九十
九年十二月三十一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新
台幣貳仟捌佰肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟玖佰玖拾由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬玖仟
叁佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項之說明：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255第1項第2款
定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴
與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生
活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於
審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期
待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加
以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。
原告於民國99年10月19日提起本件訴訟時，原係主張系爭租
賃契約期間已經屆滿消滅為由，而請求被告遷讓房屋，及給
付積欠之租金、違約金及相當於租金之不當得利，聲明㈠
被告應將坐落臺中市○區○○○段6239建號建物即門牌號碼
臺中市○區○○路1段19號4樓房屋全部騰空遷讓交還原告。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）298,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日即99年11月8日起至清償日止按年息5%計算之
利息；並自98年3月2日起至返還前項房屋之日止，按月給原
告2,842元。嗣於訴狀送達後，變更為主張被告遲延給付租
金達2個月以上，經原告催告後仍不為給付，原告終止系爭
租賃契約為由，而請求被告遷讓房屋，及給付積欠之租金、
違約金及相當於租金之不當得利，聲明㈠被告應將坐落臺中
市○區○○○段6239建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路
1段19號4樓房屋全部騰空遷讓交還原告。㈡被告應給付原
告485,000元，及自100年4月7日起至清償日止按年息5%計算
之利息；並自99年12月31日起至返還前項房屋之日止，按月
給原告2,842元。核原告變更後請求及起訴請求，所涉基礎
事實，均係該被告依兩造系爭房屋租賃契約之約定，是否能
繼續使用系爭房屋，主要爭點亦在系爭租賃契約是否已經終
止，原告得否請求被告返還租賃物、租金、違約金及相當於
租金之不當得利等，是原請求與變更後之訴之主要爭點具有
共同性，其訴訟及證據資料，於審理中具有同一性或一體性
，徵諸前開說明，是原告此項訴之變更合於前揭規定，應予
准許。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：被告於95年12月19日向原告承租門牌號碼臺
中市○區○○路1段19號4樓房屋全部，約定租期為自96年3
月1日起至98年3月1日止，約定租金第一年為每月8,000元，
第二年即自97年3月1日起，租金為每月8,500元，應於每月1
日前給付。詎被告於承租後，自96年3月1日起即未給付租金
；且於租賃期限屆滿後，仍繼續居住，拒不搬遷；被告已積
欠租金達2個月以上，經原告於99年12月27日言詞辯論時，
依民法第440條規定催告被告應於收到書狀後3日內給付積欠
之租金，倘逾期不為支付，原告終止租賃契約，並當庭將催
告之準備書狀交付被告收受，而被告於3日屆滿迄今並未給
付積欠之租金，是系爭房屋租賃契約已於99年12月31日終止
。合計被告自96年3月1日起至系爭房屋租賃契約終止日止，
共積欠達原告租金385,000元（計算式：8,000元×12＋8,50
0元×34＝385,000元）。且系爭房屋租賃契約終止後，原告
自得依法第455條規定，請求被告返還租賃物。及被告於租
賃契約終止後，拒不返還房屋，原告得依系爭房屋租賃契約
第6條第2款約定請求被告給付違約金100,000元。又系爭租
賃契約經原告終止後，被告即無使用系爭房屋之合法權源，
原告並得依民法第179條，請求被告給付原告自99年12月31
日起至被告遷讓交還房屋之日止之相當於租金之不當得利；
而系爭房屋坐落土地之申報地價為每平方公尺5,117元，土
地價額為151,703元（計算式：5,117元×274×1082/10000
＝151,703元，元以下四捨五入）；房屋之價值依系爭房屋
99年核課現值189,300元計算，合計房地之申報總價值為341
,003元。又系爭房屋坐落台中市○區○○路一段，交通方便
、生活機能佳，位處商業繁榮地帶，應以申報總價10%計算
為適當。準此，被告每月獲得相當於租金之不當得利金額為
2,842元（計算式：341,003元×10%÷12＝2,842元），是被
告應自99年12月31日起至遷讓交還房屋之日止，並按月給付
原告2,842元等語。並聲明：
⒈被告應將坐落臺中市○區○○○段6239建號建物即門牌號
碼臺中市○區○○路1段19號4樓房屋全部騰空遷讓交還原
告。
⒉被告應給付原告485,000元，及自100年4月7日起至清償日
止按年息5%計算之利息；並自99年12月31日起至返還前項
房屋之日止，按月給付原告2,842元。
㈡被告則以：兩造於95年12月19日就系爭房屋訂立租賃契約，
約定租期為自96年3月1日起至98年3月1日止，租賃契約上並
未有期滿絕不續租之約定。而系爭房屋於租賃期限屆滿後，
被告仍為租賃物之使用收益，原告並未即為反對之意思，依
民法第451條規定，應視為不定期限繼續存在租賃契約，兩
造之契約仍合法有效，被告自無返還房屋之義務。又被告對
於未給付租金予原告之事實不爭執，但被告不給付租金是有
原因者，因原告與系爭房屋之前手即訴外人 黃志民 間，就系
爭房屋之買賣所有權移轉尚有爭議存在，該二人均主張其為
屋主，被告不知要向誰給付租金，顯見被告尚未給付租金，
並無可歸責之事由等語，資為抗辯。並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張被告於95年12月19日向其承租門牌號碼臺中市
○區○○路1段19號4樓房屋全部，約定租期為自96年3月1日
起至98年3月1日止，約定租金第一年為每月8,000元，第二
年即自97年3月1日起，租金為每月8,500元，應於每月1日前
給付。而被告於承租後，自96年3月1日起即未給付租金，積
欠租金達2個月以上，經原告於99年12月27日言詞辯論時，
提出準備書狀向被告催告於3日內給付積欠之租金，倘逾期
不為支付，原告終止租賃契約，而被告於3日屆滿後，並未
給付積欠之租金，系爭房屋租賃契約已經終止，且被告自96
年3月1日起至系爭房屋租賃契約終止日止，共積欠達原告租
金385,000元（計算式：8,000元×12＋8,500元×34＝385,
000元）等事實，業據原告提出租賃契約書、民事準備書狀
等為證，並有本院99年12月27日言詞辯論筆錄在卷可稽。而
被告亦未爭執系爭房屋租賃契約之真正及租金未付之事實，
自堪信原告之主張為真實。而查被告雖以系爭房屋租賃契約
於租賃期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原告並未
即為反對之意思，依民法第451條規定，應視為不定期限繼
續存在租賃契約，兩造之契約仍合法有效。及因原告與系爭
房屋之前手即訴外人黃志民間，就系爭房屋之買賣所有權移
轉尚有爭議存在，故其未給付租金等情置辯。然查系爭房屋
租賃契約縱如被告所言，應視為不定期限繼續存在租賃契約
，被告仍應依原租賃契約約定給付租金，並非謂視為不定期
限繼續契約後，被告即無給付租金之義務；今被告既未給付
租金，經原告催告後，予以終止，於法自無不合；是被告執
此為由，主張系爭房屋租賃契約仍有效，即非可採。又查原
告與系爭房屋之前手即訴外人黃志民就房屋之買賣是否有爭
議，亦屬原告與訴外人黃志民間之爭執，與被告無涉；且基
於債權相對性原則，被告亦不得執訴外人黃志民與原告間之
抗辯事由，據以對抗原告，是其此部分之抗辯，亦非可採。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人租金支付有遲延者，出租人得
定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不
為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之
總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421條第1
項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。本
件系爭租賃契約既因被告遲付租金達二個月以上，且經原告
為終止之意思表示，依前揭規定，原告請求被告返還租賃物
，及給付積欠之租金385,000元，均為有理由，應予准許。
㈢原告主張被告於租賃契約終止後，拒不返還房屋，原告得依
系爭房屋租賃契約第6條第2款約定請求被告給付違約金100,
000元等語。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當
之數額，民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約
金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人
實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享
受之一切利益為衡量標準。查本件兩造系爭房屋租賃契約第
6條第2款固約定「乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不交
還房，即應支付違約金新台幣壹拾萬整。」有房屋租賃契約
書在卷可證，且被告對於契約之真正並不爭執；又被告於原
告終止系爭租賃契約後，迄未返還房屋，是原告主張依系爭
房屋租賃契約第6條第2款約定請求被告給付違約金，自無不
合。然查本件兩造系爭房屋租賃契約約定違約金之目的，在
於原告為防止被告於租賃契約終止後，拒不返還房屋，藉以
拘束被告應依約返還；而兩造系爭房屋原約定之租金僅為每
月8,500元，較諸房租約定，違約金之金額100,000元已為房
租金額之十餘倍；為達被告依約返還房屋之目的，而課予被
告十餘倍房租之違約金，經斟酌一般社會經濟狀況，本院認
兩造約定之違約金為屬過高，應予酌減為17,000元，始為適
當。是原告依系爭房屋租賃契約第6條第2款約定，請求被告
給付違約金100,000元，應僅於17,000元之範圍內為有理由
，逾此部分之金額即屬無據，為無理由。
㈣另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範
圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為
準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）。所
有人自得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相
當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之
經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定
。查本件被告於原告終止系爭房屋租賃契約後繼續占用系爭
房地，即無合法權源，且被告占用房地自受有相當租金之不
當利益。從而，原告請求被告返還無權占用系爭房地之利益
，於法有據。所應審究者，在於原告對被告所主張相當於租
金之損害金是否相當？按城市地方房屋之租金，以不超過土
地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第
1項定有明文。而本件系爭房屋坐落土地即台中市○區○○
○段○○○○○○○○○○號土地之申報地價為每平方公尺5,117元，
土地價額應為151,703元（計算式：5,117元×274×1082/10
000＝151,703元，元以下四捨五入）；房屋申報總價應為18
9,300元計算，合計房地之申報總價值為341,003元，有土地
登記簿謄本及99年房屋稅繳款書在卷可查。又查系爭房屋坐
落台中市○區○○路一段，地處台中市區內，交通及生活機
尚屬方便，參照兩造原約定之房屋租金為每月8,500元，故
原告主張應以申報總價10%計算尚屬為適當。準此，被告每
月獲得相當於租金之不當得利金額應為2,842元（計算式：
341,003元×10%÷12＝2,842元）。從而，本件原告依不當
得利之法律關係，請求應自系爭房屋租賃契約終止之99年12
月31日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告2,842元之
相當於租金之不當得利，亦為有理由，應予准許。
㈤綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求⒈
被告應將坐落臺中市○區○○○段6239建號建物即門牌號碼
臺中市○區○○路1段19號4樓房屋全部騰空遷讓交還原告。
⒉被告應給付原告402,000元（積欠之租金385,000元及違約
金17,000元，合計為402,000元），及自100年4月7日起至清
償日止按年息5%計算之利息；並自99年12月31日起至返還前
項房屋之日止，按月給付原告2,842元，為有理由，應予准
許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈥本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1、2項規
定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟
法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；又被告
陳明 願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保
金額宣告之。
㈦按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本件
原告之請求，其中關於請求被告給付違約金部分，固有部分
敗訴，然原告敗訴部分為附帶請求，依民事訴訟法第77條之
2第2項規定，本不併算價額而徵裁費，是關於訴訟費用負擔
部分，爰依民事訴訟法第79條規定，仍命被告負擔，併此敘
明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國100年4月20日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林源森
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月20日
書記官莊玉惠