臺灣臺北地方法院民事簡易判決 101年度北簡字第14818號
原 告 劉書辰
被 告 中國人壽保險股份有限公司
法定代理人 王銘陽
訴訟代理人 黃菁菁
蘇維國
上列當事人間債務人異議之訴事件，於中華民國101年11月20日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
確認被告就如附表所示之違約金新臺幣貳拾柒萬元對原告之債權
不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由被告負擔五分之三，餘由原告
負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年3月27日與被告簽訂房屋租賃
合約（下稱系爭租約），而向被告承租坐落於門牌號碼台北
市○○街16之7號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期為
101年7月1日起至102年8月15日，其中101年7月1日
至8月15日為裝潢免租金期間。嗣被告提前於101年6月29
日交屋，惟交屋後原告發現場地不適用，隨即被告表示終止
租約並於101年7月5日即原狀交還房屋予被告點交無誤。
豈被告主張原告已經同時違反租約第4條第1款及第2款規
定，除了沒收原告前已繳交之3個月保證金新台幣（下同）
27萬元不還外，另更執兩造之公證租約另逕對原告強制執行
而要求在291,000元之範圍內再另查封原告名下財產受償，
經鈞院101年司執字第90319號損害賠償等事件強制執行中
，總計原告不過占有房屋不到一周，惟本件被告向原告主張
之違約金合計竟高達561,000元，被告之主張及請求顯然錯
誤而且太過。抑有進者，本件係定型化契約，系爭租約第4
條違約條款之約定，不僅有彼此重複而不能兩立之情形，且
對承租人有重大不利情形，並限制承租人之終止租約權，依
民法第247條之1顯失公平而無效，被告不得據為主張請求
。退萬步言，本件被告所主張之違約金顯然過高，被告原依
約應於101年7月1日交屋，惟因前任房客已經提前返還，
被告表示在101年6月29日至同年月30日兩天無人接手將造
成被告還要負擔大樓管理費之情形，故原告乃同意提前點收
而提前為原告負擔該部分之大樓管理費，且原本101年7月
1日起至101年8月15日即屬原告之免租金期間，故被告並
無租金之損害，縱有損害亦的確輕微，鈞院依法應予酌減違
約金。本件被告若沒收一個月租金即應足以彌補其所主張之
損害，超出部分其應無權請求，故其已沒收之27萬元保證金
中應返還原告其中之18萬元。並聲明：
㈠確認被告就附表中所示之全部債權對原告債權不存在。
㈡被告應給付原告18萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5％計算之利息。
㈢鈞院101年司執字第90319號損害賠償等事件之強制執行程
序應予撤銷。
二、被告則以：
㈠系爭租約第4條第1項及第2項約定：「租賃期間，如任一
方欲提前終止租約，應於三個月前以書面通知他方，若違反
此通知義務，應給付他方相當於保證金全額之懲罰性違約金
。…租賃期間，如任一方提前終止租約時，則未租滿一年者
，應給付他方相當於保證金數額之懲罰性違約金…。」；第
6條第2項但書約定：「但甲方（即被告）得逕自保證金內
扣除因本約對乙方（即原告）所生一切債權後，再將剩餘之
保證金餘額退還予乙方。」；第6條第4項（被告誤為第3
項）前段約定：「保證金係乙方違反本契約所生損害賠償之
擔保，甲方得決定其抵扣賠償之順序。」；第18條第1項後
段約定：「任一方違反約定致他方受有損害者，應負損害賠
償責任。」及第19條約定：「本約中所提及之懲罰性違約金
、終止契約之代價等，並非損害賠償總額之預定，不影響損
害賠償請求權之行使。」。
㈡查兩造係於101年3月27日簽訂系爭租約，原告逕自於101
年7月5日以書面通知提前終止租約，違約事實明確，被告
即有請求原告依約給付懲罰性違約金、損害賠償之請求權。
依通常情形，倘原告依約於三個月前以書面終止系爭房屋租
賃契約者，被告為免損害擴大，必將系爭房屋另為使用、再
行出租投資，然原告未依約履行，使被告受有失去自101年
6月29日起至101年7月5日止之系爭房屋另為使用、再行
出租投資之利益，至為顯然。是以原告主張101年6月29日
起至101年7月5日係在免租期間無租金之損害云云，實不
足採。被告為免損害繼續擴大，迅速另覓其他承租人，並以
每月租金57,940元另行出租系爭房屋，租期自101年9月1
日起至105年9月30日止，是依最高法院100年台上字第21
00號判決意旨可知，被告受有自101年8月16日起至同年月
31日租金收入45,000元，以及自101年9月1日起至105年
9月30日止之租金差額之損害計1,570,940元及自105年10
月1日起至106年8月15日止之租金利益之損害計945,000
元，合計所失利益2,560,940元，且被告因此另受有公證費
及仲介費之損害計94,500元，被告逕自保證金內抵扣因系爭
房屋租賃契約對原告所生之懲罰性違約金及損害賠償等債權
，並以系爭公證書聲請強制執行291,000元，為有理由，原
告主張撤銷強制執行程序，應屬無據。並聲明：原告之訴駁
回。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告與被告於101年3月27日就被告所有之系爭房屋簽訂系
爭租約，每月租金9萬元，保證金27萬元，租期自101年7
月1日起至106年8月15日止，並經本院所屬民間公證人陳
幼麟 謝孟儒 聯合事務所101年北院民公麟字第221827號作成
公證書在案。有兩造間之房屋租賃契約及公證書影本附卷可
參。
㈡原告於101年7月5日以書面提前終止系爭租約，並於同日
點交返還系爭房屋予被告。被告於101年8月17日將系爭房
屋出租予訴外人銓勝國際股份有限公司（下稱銓勝公司），
並簽訂房屋租賃契約，租期自101年9月1日起至105年9
月30日止，每月租金57,940元。有原告書面通知及被告與銓
勝公司之房屋租賃契約影本在卷為憑。
㈢被告因原告違約提前終止租約，請求被告給付291,000元，
而以系爭租約及上開公證書為「執行名義」，聲請本院101
年度司執字第90319號損害賠償等事件之強制執行程序，業
經調閱上開執行卷宗核閱明確。
四、本件依據原告訴之聲明順序，分別為確認之訴、給付之訴及
債務人異議之訴。就確認之訴部分：按確認法律關係之訴，
非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴
訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法
律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在
法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態能以確
認判決將之除去者而言。本件被告已執系爭租約及公證書向
本院民事執行處聲請強制執行，本院並已核發扣押命令，然
而原告對於如附表所示之債權均有爭執，原告顯有排除被逕
受強制執行危險之必要，應認原告有即受確認判決之法律上
利益。
五、就確認之訴及給付之訴部分：
原告主張其固然提早終止租約而違約屬實，然而被告所受損
害輕微，扣除租金1個月即可填補，而主張依法應予酌減違
約金及請求被告返還2個月租金18萬元等情，為被告所否認
，並以前詞置辯。經查：兩造原定租賃期間為101年7月1
日起至106年8月15日止，原告於101年6月29日同意提前
點收系爭房屋後，迄至101年7月5日即因自身經濟考量而
以書面通知被告終止契約，自屬違約。依系爭租約第4條第
1項至第4項約定：「租賃期間，如任一方欲提前終止租約
，應於三個月前以書面通知他方，若違反此通知義務，應給
付他方相當於保證金全額之懲罰性違約金。…租賃期間，如
任一方提前終止租約時，則未租滿一年者，應給付他方相當
於保證金數額之懲罰性違約金…。乙方（即原告）於簽約後
租賃期間開始前即主張終止租約者，應給付他方相當於保證
金數額之懲罰性違約金，倘甲方（即被告）已先依租賃契約
點交標的物供乙方進行搬遷裝潢，乙方另應給付自點交日起
至返還租賃標的物之日止，按日計算之租金。甲方若提供乙
方免租期後，乙方於租賃期間提前終止租約，乙方除應給付
甲方前述數額外，尚須加計...懲罰性違約金。」；第6條
第2項但書約定：「但甲方得逕自保證金內扣除因本約對乙
方所生一切債權後，再將剩餘之保證金餘額退還予乙方。」
；第6條第3項前段約定：「保證金係乙方違反本契約所生
損害賠償之擔保，甲方得決定其抵扣賠償之順序。」；第18
條第1項後段約定：「任一方違反約定致他方受有損害者，
應負損害賠償責任。」及第19條約定：「本約中所提及之懲
罰性違約金、終止契約之代價等，並非損害賠償總額之預定
，不影響損害賠償請求權之行使。」，則被告請求原告支付
違約金及損害賠償，自屬有據。因原告在免租期內即提前終
止契約，則原告應依約給付自點交日101年6月29日起至返
還系爭房屋之日101年7月5日止之租金21,000元（9萬元
/30×7天），是原告訴請確認被告就如附表所示之21,000
元債權不存在，為無理由，應予駁回。
六、違約金條款依法有效，然金額應予酌減：
㈠按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無
效：一免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二加重
他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行
使權利者。四其他於他方當事人有重大不利益者。」民法第
247條之1固有明文。而所謂「按其情形顯失公平者」，係
指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合
判斷，有顯失公平之情形而言。原告主張系爭租約第4條各
款重複，限制承租人終止租約權，顯失公平而無效云云，為
被告所否認。本院審酌系爭租約第4條就終止租約之約定，
固然均規定懲罰性違約金，然而第1款係要求任一方欲提前
終止租約應於三個月前書面通知；第2款係要求任一方提前
終止租約，分別就未租滿一年、三年或五年應給付對方不同
比例之違約金；第3款係約定承租人於簽約後租賃期間開始
前終止租約者；第4款約定承租人於免租期後提前終止租約
者；第5款則是承租人遲延支付租金達2個月以上，出租人
之終止權。各款之情節不同，並無重複約定之情形，且前2
款係就任一方違約為相同之懲罰性約定，各款並未限制承租
人之終止權，尚難謂有何顯失公平之情形，縱為定型化契約
，仍屬有效。本件係因原告提前終止同時符合兩款以上之事
由，以致被告請求多筆違約金。
㈡按民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行
時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因
不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期
或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除
得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當
方法履行債務所生損害之賠償總額。同法第251條規定：「
債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之
利益，減少違約金。」同法第252條規定：「約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額。」又當事人約定契約不
履行之違約金過高者，法院得減至相當之數額，此不問其作
用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（參考最高法
院70年度台上字第3796號判決要旨）。酌減之數額是否相當
，應依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損
害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益
為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人
所受利益減少其數額。是當事人所受之一切消極損害，即可
享受之預期利益及積極損害，而為審酌（參照最高法院49年
台上字第807號判例要旨）。則違約金條款固然有效，然本
院仍得具體審酌違約金之約定數額。
㈢被告依據系爭租約第4條第1款、第2款，辯稱原告應支付
兩倍相當於保證金全額（27萬元）之懲罰性違約金，即54萬
元違約金，扣除保證金後，尚須給付27萬元，且被告所失利
益高達2,560,940元云云，雖非無據，然而審酌原告使用系
爭房屋僅僅7天，在租賃期間開始前，提前代被告給付101
年6月29日至同年月30日之大樓管理費，此為被告所不爭執
，並經本院認定應支付租金21,000元（已如前述），被告固
然因原告違約而受有租金利益之損失，然而原告於101年3
月27日簽訂系爭租約時以每月9萬元成交，辜不論被告自行
提出之101○○○區○○街店面平均每坪行情為1,395.49元
，僅有2筆交易資料，並無代表性外，縱上述金額有參考價
值，然被告卻以每坪1,554元出租原告，合計租金額即已高
於該市場行情約1萬元。且同年8月17日被告即願意以每月
57,940元租金與訴外人銓勝公司成立租約，顯然系爭房屋之
市場價值並沒有到達月租9萬元之程度，被告據此辯稱所失
利益高達2,560,940元，顯屬高估。惟被告因為原告違約而
受有支出公證費及仲介費合計94,500元之損害，有公證費收
據及仲介費發票影本各一紙附卷為憑（本院卷第55至56頁）
，堪認屬實，本院綜合上述判斷，認定原告提前終止租約，
酌減以保證金全額27萬元作為懲罰性違約金，尚屬適當。被
告據此以保證金全額抵扣，自為可採，原告主張僅以1個月
租金抵扣，而請求被告返還18萬元，為無理由。惟被告再另
行請求被告給付27萬元違約金，則無足取，是原告訴請確認
如附表所示之27萬元違約金債權不存在，為有理由，應予准
許。
七、債務人異議之訴部分：
原告訴之聲明第三項訴請撤銷本院101年度司執字第90319
號強制執行程序，所本之「執行名義」係經本院所屬民間公
證人做成之公證書，而該公證書係就兩造簽定之系爭租約為
公證，該公證書約定逕受強制執行者其本旨固載明：「承租
人給付如契約所載租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約
所載之房屋，如不履行時，均應逕受強制執行。」，惟依公
證法第13條第1項第1款之規定：「當事人請求公證人就下
列各款法律行為作成公證書，載明應受強制執行者，得依該
證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之『
一定數量』為標的者。」，可知「公證書」所載可逕受強制
執行之事項、金額款必須係「一定數量」，即其「數量」必
須係「具體、確定」始得逕受強制執行，而以之為執行名義
，若尚有爭執，須待實體審酌時，自尚不得逕以之為執行名
義聲請強制執行；再參以最高法院43年台上字第524號判例
要旨：「兩造所訂之公證租約，僅載上訴人如有違約應給付
違約金等語，既不能逕依該公證書證明上訴人確有違約，則
上訴人應否給付違約金，自無從遽行斷定，顯與強制執行法
第四條第一項第四款所定之執行名義，須以依公證書可證明
債權人得請求給付一定數量之金錢等為限之情形不符，即不
得率就違約金予以強制執行」，最高法院42年台上字第1281
號判例要旨：「依公證法作成之公證書得為執行名義者，除
於證書上載明應逕受強制執行者外，並須以債權人之請求係
以給付金錢或其他代替物，或有價證券之一定數量為標的者
始屬相當，此觀公證法第十一條及強制執行法第四條第一項
第四款之規定甚明，故依以強制執行之公證書如不備執行名
義之上開要件者，則其執行名義尚未成立，債務人僅得依強
制執行法第十二條第一項聲明異議，不得依同法第十四條提
起異議之訴」，及最高法院76年度台抗字第177號判決要旨
；「強制執行法第四條第一項第四款、公證法第十一條第一
項第一款所定之執行名義，須以依公證書可證明債權人得請
求給付一定數量之金錢等為限，故必債權人聲請強制執行時
，其請求已確定存在始可，如公證租約僅載債務人不履行給
付租金或違約金，應逕受強制執行，既不能逕依該公證租約
證明債務人確有積欠租金或違約情事，債務人對於應否給付
租金或是否違約，復有爭執，即屬實體上應予斟酌之問題，
執行法院無從遽行斷定債權人之請求確定存在，尚不得率就
租金及違約金予以強制執行」等，本件原告對於違約金及損
害賠償（所失利益）給付金額既有爭執，又無從逕依該公證
書證明原告確有積欠一定數額之情事，且執行法院只為形式
審查，無法就違約金及損害賠償為實體之認定，揆之上揭法
規暨判例、裁判要旨，被告據以聲請強制執行之本件公證租
約與強制執行法第4條第4款所定之執行名義有間，其執行
名義尚「未成立」，依法，原告應依強制執行法第12條第1
項之規定向執行法院聲明異議，而非依同法第14條提起異議
之訴，原告提起本件異議之訴，依其所訴之事實，在法律上
顯無理由，應予駁回之。
八、綜上所述，原告違約提前終止系爭租約，應賠償相當於保證
金全額27萬元為懲罰性違約金，及給付使用系爭房屋7日之
租金額21,000元予被告，被告據此抵扣保證金，自屬有據，
然不得再向原告請求27萬元之懲罰性違約金，爰判決如主文
第一項所示。原告請求被告返還保證金18萬元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理
由，不予准許。至於本院101年度司執字第90319號損害賠
償等事件之強制執行程序，依據上開判例見解，被告聲請之
執行名義尚「未成立」，依法原告應逕向執行法院聲明異議
後撤銷該強制執行程序，爰判決駁回原告其餘之訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國101年11月30日
臺北簡易庭
法官紀文惠
被告在本院101年司執字第90319號損害賠償等事件之強制執行
程序所主張之債權明細
１、違約金27萬元
２、所失利益21,000元
（101年6月29日起至101年7月5日止）
合計291,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月30日
書記官陳慧奇