宣 示 判 決 筆 錄
101年度北簡字第1006號
原 告 李洸雄
訴訟代理人 李亢 和律師
被 告 蕭彤燁
訴訟代理人 范姜 立迪
范 姜睿豐
上列當事人間101年度北簡字第1006號請求回復原狀等事件，於
中華民國101年11月21日言詞辯論終結，同年月30日下午4時在
本院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴時，主張依據民法第767條第1項、第184條、第
213條、第179條規定請求被告應拆除其所設置於門牌號碼
臺北市○○區○○街○○○號（下稱系爭建物）2樓陽臺（下
稱系爭陽臺）如起訴狀所附照片1所示之遮雨棚鐵條，並將
系爭陽臺回復原狀；被告應拆除其所設置於系爭建物2樓外
牆（下稱系爭外牆）如起訴狀所附照片2所示之招牌（下稱
系爭招牌），將外牆返還全體共有人，並給付原告新臺幣（
下同）30,000元，及自起訴狀送達被告至清償之日止，按年
息5％計算之利息。嗣於本院審理中追加依據分管契約請求
為被告應拆除其所設置於系爭陽臺如前開照片1所示之遮雨
棚鐵條，並將系爭陽臺回復原狀；被告應給付原告30,000元
，及自起訴狀送達被告至清償之日止，按年息5％計算之利
息，此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255
條第1項第3款之規定相符，應於准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告於民國92年間未得原告允許，於系爭陽臺鑽孔裝設遮雨
棚（下稱系爭遮雨棚），造成系爭陽臺因為支撐不住遮雨棚
重量，於96年產生裂痕，經原告反應後，被告將系爭遮雨棚
往下移約20公分，至100年9月間，系爭遮雨棚再次掉落，
僅剩裝設之鐵條。被告未得原告允許兩次鑽孔裝設系爭遮雨
棚，無權占用系爭陽臺，並造成系爭陽臺產生裂痕毀損，縱
認系爭陽臺因附合成為共有部分，惟原告早於83年以前即加
砌系爭圍牆，當時無人反對，並占有、使用系爭陽臺至今日
，依最高法院87年度臺上字第1359號、83年度臺上字第1377
號及91年度臺上字第242號判決之見解，原告與當時其他共
有人就系爭陽臺即成立默示分管契約，有獨立管理權，並得
為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書
規定之適用。被告於92年遷入後，即應承受該分管契約。爰
依分管契約及民法第767條請求被告拆除系爭遮雨棚鐵條，
並依民法第184條、第213條請求損害賠償並回復原狀；又
被告未經其餘全體住戶之同意，擅自於系爭外牆鑽孔裝設系
爭招牌，應屬無權占有及使用收益，依民法第179條規定應
給付相當於租金之不當得利。而系爭建物位於臺北市○○街
，並非處於熱鬧商圈，而係住宅區，可見度不高，週遭裝設
招牌之租金行情為每月2,000元，爰依不當得利法則請求被
告給付原告96年11月至100年11月共5年之不當得利，金額
為30,000元（計算式：2,000×12×5＝120,000，被告所
得之不當得利為120,000元，惟原告僅先請求其中之30,000
元）等語。並聲明為：被告應拆除其所設置於系爭陽臺如前
開照片1所示之系爭遮雨棚鐵條，並將系爭陽臺回復原狀；
被告應給付原告30,000元，及自起訴狀送達被告至清償之日
止，按年息5％計算之利息。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
系爭陽臺雖係違章建築，非原告所有權範圍，惟依最高法院
72年度臺上字第1453號之見解，原告取得者為事實上處分權
，原告自得就該部分為使用、收益。原告並未同意被告裝設
系爭遮雨棚，縱使兩造原有使用借貸契約，原告亦得依民法
第472條第2款規定終止終止兩造之借貸契約。又依民法第
468條第1項及第2項之規定，被告裝設系爭遮雨棚已造成
系爭陽臺嚴重龜裂，被告應負損害賠償之責。又系爭招牌係
裝設於系爭外牆，僅會影響原告之權益及居住安全，對其他
共有人與被告皆不生影響，其他共有人才會同意。原告為渠
等同意分管契約之唯一受害者，該分管契約顯然對原告有失
公平，若該分管契約有效，無異於其他共有人與被告以多數
暴力，侵害原告（少數人）之權利。又系爭外牆，應屬原告
所有之專有部分。被告一樓室外（即系爭建物2樓平臺下方
）之土地並非被告所有，係屬共有部分，而非被告專有部分
，故被告稱原告系爭外牆侵害被告系爭建物1樓之所有權顯
不可採，被告不得依所有權人資格稱原告侵害被告之所有權
。原告於82年間自前屋主買下系爭建物2樓房屋，受讓部分
包含系爭陽臺平臺該違章建築，原告取得事實上處分權，自
得就該部分為使用收益。
三、被告則以：
㈠被告於92年遷入系爭建物1樓經營小型木材行，當時即於住
處前面上方之圍牆裝設雨遮，於97年6月份原告告知圍牆係
由原告另外加砌，要求被告拆除雨遮，被告請訴外人即現任
里長 方丁輝 出面協調，原告同意被告將雨遮向下調整至現今
位置，故被告有權使用而無侵權行為。被告於100年10月28
日第一次調解會上始得知前開圍牆係由原告於88年私自加以
砌築之違建物，侵占到系爭建物1樓之法定使用高度的權利
範圍。縱被告有侵權行為之存在，迄今亦已過2年，原告之
請求權已罹於時效。系爭陽臺原始既非供作陽臺亦非露臺使
用，而僅是一樓平臺增建之屋頂，原應屬公寓大廈之共有部
分，並未成立默示之分管契約，屬全體公寓大廈住戶所共有
，原告擅自砌築圍牆，依民法第811條之規定，系爭圍牆已
與系爭全體住戶共有之陽臺結合，非經毀損，不能分離，為
系爭陽臺之重要成分。故被告於「已因附合而屬於全體公寓
大廈住戶共有之陽臺圍牆」上加裝系爭遮雨棚及鐵架，係基
於共有關係合理使用該共有部分，而非無權占有，亦無妨害
其他公寓大廈住戶之權益。原告以單獨所有權人地位自居，
進而提起妨害除去請求權，顯對事實有所誤認，又原告擅自
佔據該全體公寓大廈住戶共有之系爭陽臺及系爭圍牆，並違
背其他多數住戶之意願逕行提起本訴訟，自難認係為全體共
有人之利益，不符民法第821條之規定。
㈡系爭陽臺之裂痕，或屬共有壁、樓地板內供排水管線老舊破
損腐蝕，或屬混凝土品質不良或長期受壓或受強烈震動或遭
外力破壞致生裂縫等因素所造成，其原因非僅一端，非經專
業機構以科學技能檢驗，實難得知，且原告擅自在系爭陽臺
空地堆放大量盆栽及雜物，其重量顯然遠大於被告之遮雨棚
及其鐵架，加以系爭陽臺之排水系統，年久失修，未施作任
何防漏措施，任由雨水、澆花水直注造成系爭陽臺水泥地熱
漲冷縮而產生裂痕。原告未能舉證說明，遽認係被告所造成
，顯見未善盡舉證之責。
㈢系爭建物外牆應屬公寓大廈全體住戶之共用部分，非原告陳
稱系爭外牆應屬原告之專有部份。被告於92年間，在分管契
約仍需經全體住戶同意約定之情況下，已取得全體住戶之同
意而得無償使用系爭外牆，縱原告爭執其自始不同意，惟自
98年7月23日民法第820條第1項修正施行後迄今，即使排
除原告之同意之情形下，被告亦皆取得其他住戶之同意，得
無償使用系爭外牆，掛牌營運迄今已滿8年，期間亦無住戶
要求更改分管契約，故原告無從向被告請求租金，且系爭招
牌所懸掛之位置係於公共設施上，並無遮蔽或影響原告之視
線或採光，故原告無理由逕自向被告收取租金。又原告請求
相當於租金之不當得利之請求權已罹於時效，不得再向被告
主張之。
㈣系爭陽臺已經臺北市建築管理工程處認定為違建，新違建部
分業經拆除在案，再佐以地政事務所勘測成果表可知，系爭
陽臺並非原告專有部分，且原告迄未舉證獲得全體住戶之同
意增建，要無僅憑住戶單純沉默成立默示分管契約之可能，
即系爭陽臺平臺為原告無權使用，原告無從依據獨立管理權
請求被告回復原狀，且原告因無權占用之事實，而需給付相
當於租金之不當得利予全體住戶，故若被告須給付設立系爭
招牌之租金，自得據此主張抵銷之，原告占用之平臺租金依
週邊行情計算，每月以6,000元為基準，自原告所承88年私
自加砌圍牆起算，迄今原告應給付全體住戶984,000元（計
算式：6,000元164月＝984,000元）等語置辯。並聲明
：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利之判決，願供
擔保免予假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號2樓房屋為原告所有；
門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號l樓房屋則為被告所有
。
㈡被告於92年間於系爭陽臺鑽孔裝設遮雨棚，並於系爭外牆鑽
孔裝設原告提出之照片2及被證5照片所示之招牌。嗣於96
、97年間被告將系爭遮兩棚下移約20公分，至100年9月間
，已無系爭遮雨棚，目前僅剩原告提出之照片1及被證l照
片所示之鐵條。
㈢目前系爭招牌已經拆除。
五、原告主張被告未經原告同意，於系爭陽臺鑽孔裝設系爭遮雨
棚，並造成系爭陽臺因為支撐不住遮雨棚重量，產生裂痕，
故依分管契約及民法第767條請求被告拆除系爭遮雨棚鐵條
，並依民法第184條、第213條請求回復系爭陽臺原狀；又
被告未經原告同意，擅自於系爭外牆鑽孔裝設系爭招牌，應
屬無權占有及使用收益，另依民法第179條規定請求被告給
付系爭招牌無權占用系爭外牆之不當得利等語，然為被告所
否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審究者厥為：㈠原
告得否依據分管契約、民法第767條請求被告拆除系爭遮雨
棚鐵條，並依民法第184條、第213條請求被告將系爭陽臺
回復原狀？㈡原告主張對被告有相當於租金之不當得利債權
是否有據？茲敘述如下：
㈠原告不得依據分管契約、民法第767條規定請求被告拆除系
爭遮雨棚鐵條，亦不得依據民法第184條、第213條請求被
告將系爭陽臺回復原狀。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最
高法院17年上字第917號著有判例。次按因故意或過失，不
法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風
俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致
生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，
不在此限。民法第184條固定有明文，但主張依侵權行為之
法律關係請求損害賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，
包括：其權利被侵害、該侵害具不法性、行為人有故意或過
失、權利被侵害者受有損害、損害與侵權行為間有因果關係
等節負舉證之責。
⒉查證人方丁輝到庭具結證稱：「我是現任里長，從事已5年
多了。是在從事里長後認識兩造，有看過現場，之前有協調
過，一樓范姜先生要做一個遮雨棚，要釘在照片中紅色磁磚
部分牆上，有去找過李先生談過（提示原證五及被證二照片
），說如果方便的話，就給一樓釘，原告李先生也同意了。
...當時一樓在釘遮雨棚時，李先生有下來。」、「（被告
問：當初我先生請里長協調，你本人有請李先生下來，當時
李先生夫婦二人下來，釘的位置當時李先生有說要下來一點
，工人就照李先生所講的位置釘上去，他有說好，我們才請
工人釘上去，是否有這回事？）應該是有這回事，我記得李
先生有下來，至於李太太是否有下來，我不清楚。」等情明
確（見本院卷第55、56頁），該證人與兩造間均無特殊親誼
，所為證詞既經具結，應堪憑採，足認被告辯稱當時原告有
同意被告將雨遮調整至現今位置等情，應屬可採。
⒊原告雖主張縱原告同意被告裝設，亦屬無償之使用借貸契約
，依民法第472條第2款規定，被告裝設之系爭遮雨棚已造
成系爭陽臺嚴重龜裂而有毀損之虞，而此龜裂情況非兩造約
定或物之性質之使用方法，原告自得終止兩造之借貸契約云
云。然按稱使用借貸者，謂當事人約定，一方以物，無償貸
與他方使用，他方於使用後，返還其物之契約。借用人違反
約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同
意允許第三人使用者，貸與人得終止契約。民法第464條、
第472條第2款定有明文。原告主張被告裝設之系爭遮雨棚
已造成系爭陽臺嚴重龜裂而有毀損之虞，既為被告所否認，
原告自應舉證證明之。查原告僅提出照片為證，惟該照片僅
能顯示系爭陽臺確實有龜裂，但無法證明係因系爭遮雨棚所
致。原告又主張系爭陽臺之裂縫係位於樓梯間接縫處，以及
系爭陽臺地板接縫處，與被告之遮雨棚施力方向相同（因為
地心引力作用，遮雨棚會將系爭陽臺整個往下拉）等情，然
陽臺發生裂縫，或係因當初施作時混凝土之品質即有問題，
或因其上置放雜物或遭受外力擠壓，甚或因系爭陽臺曝露在
外長期日曬雨淋所致，發生原因多端，尚難僅憑前開臆測之
詞，遽認系爭陽臺之裂縫係因系爭遮雨棚所致，自難認被告
有何違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物之情事。
原告以此主張終止系爭使用借貸關係，與民法第472條第2
款前段之規定尚屬有間，自未生合法終止之效力。原告既未
舉證證明被告有何違反善良管理人注意義務之情事，自無從
依民法第468條第1項及第2項之規定請求被告負損害賠償
之責。
⒋從而，原告既同意被告裝設系爭遮雨棚，被告自得對原告主
張有權占有，故原告主張依據分管契約及民法第767條規定
拆除系爭遮雨棚鐵條，當屬無據。原告另主張依據民法第18
4條、第213條請求被告將系爭陽臺回復原狀，然承前所述
，原告既無法舉證證明系爭陽臺裂縫係因系爭遮雨棚所致，
且被告係經原告同意將系爭雨遮棚調整至現今位置，自難認
被告有何不法侵害情事，故原告此節主張，亦無理由。
㈡原告對被告並無不當得利債權存在。
⒈按共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。又公寓大廈共用部分
不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱
、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部
分，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款分別定
有明文。依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必
要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設
備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在
構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分
而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築
物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質
上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共
同使用，應認屬共用部分。經查，由卷附系爭建物外牆之照
片顯示，系爭外牆係屬包覆全棟建築物整體外觀之外牆面，
為維持系爭建物安全性及其外觀所必要之之構造，應屬全棟
建築物之基本構造部分。是以，系爭外牆應屬於系爭公寓之
共用部分。至於公寓大廈管理條例第56條第3項第1款雖規
定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記
載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一
、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」，另原告
提出內政部85年9月9日台內營字第0000000號函認：公寓
大廈之外牆面屬專有部分，及臺北市政府96年11月20日北市
法二字第00000000000號函稱：「公寓大廈管理條例第56條
第3項之規定，建築物所有權之登記面積，包括四周牆壁之
厚度，故原則上外牆面之所有權似屬各該樓層所有權人所有
。」等語，均係有關建物所有權登記面積範圍之規定及函釋
，尚與系爭外牆是否為系爭公寓之共用部分之無關。又地政
機關雖係以外牆外圍之長度作為計算面積之基準，仍不得逕
認外牆已登記為原告之專有部分。
⒉另按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有
權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第
1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人
，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區
分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。
但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。公寓大廈
管理條例第55條定有明文。即系爭公寓固於公寓大廈管理條
例公布施行前，即已取得建造執照，惟依前開規定，僅係其
規約內有關共用部分之約定使用，不受前述該條例第7條有
關特定共用部分不得為約定專用之限制，惟不能變更共用部
分依法不得供作專有部分之限制。即外牆，其性質上為共用
部分，不得獨立使用作為「專有部分」，且依公寓大廈管理
條例第7條第3款規定亦不得「約定專用」，惟公寓大廈管
理條例施行前已取得使用執照之公寓大廈，得不受此不得約
定專用之限制，得以就此共用部分另為「約定專用」。是以
，縱系爭建物之外牆因系爭建物為公寓大廈管理條例施行前
已取得建造執照之公寓大廈而得約定專用，然原告亦未舉證
證明有與系爭建物之其他區分所有權人就外牆有為上開約定
專用之約定，外牆應為系爭建物區分所有權人所共有至明。
⒊又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。故行為人受利益具有法
律上之原因，自不成立侵權行為或不當得利。另按共有物分
管契約，並不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之
意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共
有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。
例如：區分所有建築物之出賣人，保留共有部分之專用權，
分別附隨於專有部分出賣時，他區分所有人明知有此情形而
買受，縱未明白約定，應視為保留專用權之默示承認。又如
共有人間實際上劃定使用範圍，對占有管領之部分予以容忍
，對於他共有人之使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非
不得認有默示分管契約之存在，此有最高法院80年度台上字
第1104號、83年度台上字第1282號、83年度台上字第1377號
及87年度台上字第1359號判決可資參照。
⒋查證人即被告配偶 范姜絢緯 到庭具結證稱：「...招牌是民
國92年掛上去，當初做招牌時，有問過住戶，我是問130號
1到5樓的住戶，沒有問隔壁的，2樓的部分我是問原告本
人，我跟李伯伯說，他笑笑的，也沒有否認，3樓，我向李
先生及他太太說，她先生說沒有問題，之前是跟先生，後來
有跟太太說，她說老公說好，我就好，4樓是跟陳媽媽還有
她的大兒子陳先生，我是先跟陳媽媽做溝通，後來再向他兒
子說，全部都是在92年8、9月時，約掛招牌時，有遇到就
會做溝通，5樓是跟兒子蔡先生說，從92年迄今，都沒有人
來說不要把招牌掛在那邊，當時沒有用白紙黑字紀錄下來，
都是用口頭信用而已。」、「我當時有遇到人時就有溝通，
並不是指釘招牌當天。」等情明確，證人范姜絢緯固為被告
之配偶，然仍願具結作證，應無干冒涉犯刑事偽證罪嫌，故
意虛偽構陷之理，況證述親身見聞之情事，非不得作為證據
。參以被告提出原告不爭執真正之系爭建物3樓、4樓、5
樓之住戶同意被告懸掛系爭招牌於系爭外牆之同意書，且被
告自92年間起在系爭外牆懸掛系爭招牌，迄至本件訴訟前，
已行之數年，均無人表示異議，足認系爭招牌係取得全體住
戶之同意而使用系爭外牆。
⒌再按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物
之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約
定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法
為之。但另有約定者從其約定」、「住戶違反第二項規定，
管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該
主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害
賠償」，公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項及第4項
分別定有明文，又公寓大廈管理條例第10條第2項前段並規
定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之」，則系爭建物之外牆既屬共用
部分，已詳上述，依前揭規定，系爭建物之住戶對於共用部
分之管理或使用有違反規定之情事時，係由管理負責人或管
理委員會制止，且共用部分之修繕、管理、維護，亦係由管
理負責人或管理委員會為之，故原告主張：系爭外牆為其專
有部分，得請求被告返還不當得利等語，實屬無據。
⒍綜上，被告基於前開分管契約，對於系爭外牆享有使用之權
利，則被告於其上設置系爭招牌，即屬正當權利之行使，並
無不法性，亦非無法律上之原因。從而，原告依不當得利之
法律關係，請求被告返還所受利益，自屬無理由。至原告得
否依民法第820條第2項規定，以管理顯失公平為由請求法
院以裁定變更，要屬另一問題，於法院以形成裁定變更前開
共有人同意之管理方法前，前開經共有人全體同意之管理方
法自仍拘束共有人之一之原告，併此敘明。
六、據上所述，原告依據分管契約、民法第767條規定請求被告
拆除系爭遮雨棚鐵條，並依據民法第184條、第213條請求
被告將系爭陽臺回復原狀；另依民法第179條規定請求被告
給付30,000元，及自起訴狀送達被告至清償之日止，按年息
5％計算之利息，均為無理由，而應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官李易融
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月30日
書記官李易融