臺灣桃園地方法院小額民事判決 107年度桃小字第580號
原 告 陳張阿烈
訴訟代理人 陳聰賢
被 告 璞石賞公寓大廈管理委員會
法定代理人 林佳宏
訴訟代理人 池昌達
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國107年6月5日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼桃園市○○區○○街○○○巷○號
4樓之2房屋（下稱系爭房屋）所有人，亦為被告所屬社區
（下稱系爭社區）之區分所有權人，購買系爭房屋時，建商
已向原告言明系爭社區建物之管理費是以每坪新臺幣（下同
）50元計付，詎料被告卻逕自開會決議建物管理費應以每坪
55元計付，原告因此需負擔每月3,080元之管理費，被告每
坪溢收管理費5元；另被告訴訟代理人代替被告法定代理人
養小鬼，害原告訴訟代理人口腔癌，沙發被小鬼咬破洞，並
破壞原告很多傢俱，洗衣機、熱水器樣樣都破壞，所種的花
草全部都凋落，死掉好幾顆，破壞原告訴訟代理人之身體，
還有害死原告訴訟代理人之父親；且被告害原告訴訟代理人
所有之機車後輪胎鋼絲外露、歪七扭八，又系爭社區之鐵門
多次失靈，關不起來也上不去，亦曾無故掉下來，差點壓到
原告訴訟代理人，造成原告精神上之損失，如以被告繳交8
年管理費之3成計算，被告應給付原告88,704元【計算式：
3,080×12×8×0.3＝88,704】等語，並聲明：被告應給
付原告88,704元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：按系爭房屋買賣契約書第10條，管理費由區分所
有權人之會議決議分擔，系爭社區之區分所有權人於97年11
月2日上午10時召開第2次區分所有權人會議，決議以每坪
55元核收管理費，汽車每一個停車位每月收取300元之清潔
費，故被告每期應繳之管理費為3,080元【計算式：50.54
（坪/元）×55（元）＋300（元）＝3,080元，元以下四
捨五入】。另以系爭社區之鐵門為ETAG系統，並沒有突然掉
下來之情事，至多係沒有感應，門不會開關等語資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本件之爭點厥為：（一）系爭社區管理費有無溢收？（二）
原告向被告請求精神賠償，有無理由？茲分論如下：
（一）系爭社區管理費有無溢收：
1、依原告所提出之系爭房屋買賣契約第10條第1項至第2項
（同被告所提出之系爭社區管理規約第10條第1項至第2
項），分別訂有：「為充裕共用部分在管理上必要經費，
區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理
委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。」、「管
理費由各區分所有權人依區分所有權人會議決議分攤之。
但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未
決議時，買賣契約有規定者則從其規定，未規定者，各區
分所有權人應按其所有建物之坪數及車位個數分攤之。」
（見本院卷第117頁、第85頁），是依契約內容，顯見系
爭社區管理費之收取標準，原則應「由各區分所有權人依
區分所有權人會議之決議」訂立，惟如區分所有權人就前
開收費標準未能決議時，系爭社區之管理費收費標準，始
可能回歸至買賣契約所規定之收費標準，或依各區分所有
權人按其所有建物坪數及車位個數分攤之，堪屬明確。
2、經查，系爭社區於97年11月2日召開第2次區分所有權人
會議，就第1次區分所有權人會議未明定管理費收款辦法
，業經與會住戶決議：建物部分按各所有人擁有之區分所
有權坪數，以每坪55元核收管理費，汽車停車位每位每月
收取300元清潔費，此有會議紀錄附卷可稽（見本院卷第
44至47頁），堪認系爭社區早於97年11月起就已透過區分
所有權人會議之決議，議定出該社區之管理費收費標準，
並於97年12月開始，就已依上開標準逐月向區分所有權人
收取管理費，是依系爭社區之管理規約第10條第2項，系
爭社區之建物管理費收取標準，最遲至97年12月起，就當
以區分所有權人會議之決議內容為據；是原告雖主張系爭
社區之建物管理費收費依據，應以建商向其所述之每月每
坪50元為準，然原告陳稱之管理費收費標準實與系爭社區
之相關規約不符，亦與大廈條例就社區重要事項，原則均
以「區分所有權人會議」作為決議機關之立法旨趣相違，
況依原告所提片段之買賣契約書（見本院卷第8頁），亦
無系爭社區之管理費收費標準，則該買賣契約中是否有所
規定亦有疑義，而原告陳稱建商於購屋時，曾告知系爭社
區係以每坪每月50元收取建物管理費，迄至言詞辯論終結
時，似亦無相應之證據可為證明，則原告主張請求，自非
可採。
3、從而，本件原告各月應繳之管理費計算標準，當以系爭社
區之決議內容（見本院卷第46頁），亦即建物部分按各所
有人擁有之區分所有權坪數，以每坪55元核收管理費為據
，從而原告主張被告每坪溢收5元管理費，實屬無據，應
予駁回。
（二）原告向被告請求精神賠償，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又侵權行為之成立
，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須
具備歸責性、違法性，不法行為與損害間有因果關係，始
能成立，主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行
為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第
1903號判決意旨參照）。
2、原告陳稱：被告訴訟代理人代替被告法定代理人養小鬼，
害原告訴訟代理人口腔癌，沙發被小鬼咬破洞，並破壞原
告很多傢俱，洗衣機、熱水器樣樣都破壞，所種的花草全
部都凋落，死掉好幾顆，破壞原告訴訟代理人之身體，還
有害死原告訴訟代理人之父親；且被告害原告訴訟代理人
所有之機車後輪胎鋼絲外露、歪七扭八，又系爭社區之鐵
門多次失靈，關不起來也上不去，亦曾無故掉下來，差點
壓到原告訴訟代理人云云，惟縱有上開物品遭毀損或人身
傷亡等情事，當為自然人所為，難認管委會屬侵權行為人
，況原告所述之侵權行為及損害結果，均未提出相關證據
以實其說，難認原告就此可向被告主張侵權行為之損害賠
償。甚者，原主張上開被告訴訟代理人或系爭社區所為侵
權行為之被害人均為原告訴訟代理人，而非原告本人，原
告亦無權力本於自己之地位向被告請求損害賠償。從而，
原告主張被告應賠償88,704元，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭社區區分所有權人會議所通過決議之
收費標準，應給付被告每月3,080元之管理費，被告並無溢
收之情事，且原告並未舉證被告有何侵權行為，是以，原告
之主張皆屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年6月29日
桃園簡易庭法官陳容蓉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月2日
書記官賴家瀅
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定
於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內
，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，
由原第二審法院以裁定駁回之。