臺灣臺中地方法院民事判決 105年度豐簡字第145號
原 告 吳偉翔
訴訟代理人 蕭宗民 律師
被 告 謝敏詳
許桓
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於中華民國
105年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上臺中市
○○區○○段○○○○○號（即門牌號碼臺中市○○區○○路○
段○○○○號）建物之建物優先承買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否
之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即
受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確
，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且
此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院
52年台上字第1240號判例參照）。原告主張就被告許桓將坐
落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之其
上臺中市○○區○○段○○○○○號（即門牌號碼臺中市○○區
○○路0段00○0號）建物（下稱系爭建物）經拍賣出售予被
告謝敏詳，並於102年4月19日辦理所有權移轉登記完畢，是
其就被告許桓所有系爭建物，有優先承買權存在，惟為被告
2人所否認，可見兩造間就原告是否有優先購買權存有爭執
，並致原告得否行使優先承買權請求被告2人塗銷因買賣所
為之所有權移轉登記陷於不安定之狀態，而此不安定狀態可
透過本件確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，應認原告
訴請確認優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益，
是原告提起本件確認之訴，自應准許，合先敘明。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各
款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：系爭土地及其上之系爭建物，原為被告許桓
因分割繼承取得所有，後原告於民國101年6月6日自 許桓處
購得系爭地所有權，另系爭建物於102年4月2日經法院強制
執行，由被告謝敏詳以新臺幣（下同）110,000元拍定，然
因系爭土地及建物原屬許桓所有，後許桓先將系爭土地所有
權讓與原告，而許桓與原告間就系爭土地間推定於系爭建物
得使用期限內，有法定租賃關係，則系爭建物拍賣時，原告
依土地法第104條第1、2項規定，有依同樣條件優先購買之
權，而原告自拍賣開始至拍賣終結由被告謝敏詳取得權利移
轉證書指，均未接獲執行法院任何行使優先承買權之通知，
則該拍定結果不能對抗原告，原告自得請求塗銷拍定人就系
爭建物之所有權移轉登記。並訴之聲明：確認原告就坐落臺
中市○○區○○段○○○○○號土地上臺中市○○區○○段○○○○
○號（即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00○0號）建物之
建物優先承買權存在。
三、被告2人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何
聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1
項定有明文。查系爭土地與坐落其上之系爭建物於100年4
月13日由許桓因繼承分割而取得所有權，許桓於101年6月29
日以買賣為原因將系爭土地移轉登記為原告所有，此據原告
提出土地登記謄本、建物登記謄本、土地異動索引、建物異
動索引在卷可證，足認系爭土地與建物原確屬許桓一人所，
而許桓於101年6月29日移轉予原告時，許桓所有之系爭建物
就系爭土地對原告有法定租賃關係存在。
㈡復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優
先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人
，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其
契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。而
土地法第104條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不
屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地
或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房
屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有
土地法第104條之適用。且土地法第104條第1項所稱之承租
人，並不以意定租賃關係為限；又優先承購權係屬法定形成
權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪（最高法院
62年台上字第2962號判例、87年度台上字第2776號判決、
臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號
決議結論參照）。
㈢再所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約
者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間
以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效
力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之
拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不
動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行
法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通
知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗
優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利（最高法院98年
度台抗字第187號裁定意旨參照）。又土地法第104條規定之
優先購買權具有相對之物權效力，出賣人與第三人以買賣為
原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優
先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在。查原告與許
桓間就系爭土地有法定租賃關係，已如前述，則依土地法第
104條第1項規定，又系爭建物由本院進行拍賣程序，並由被
告謝敏詳拍定，此亦為買賣之一種，是原告於系爭建物拍定
時即取得優先承買權之法定形成權，而本院於系爭執行事件
拍定後並未通知原告，業經本院系爭執行事件卷宗核閱無誤
，堪認未通知原告是否行使優先承買權，原告亦無從知悉拍
定價格，自無於10日內未行使優先承買權之情形，是原告主
張其於向本院起訴表示以拍定價格承買系爭建物，始知悉系
爭土地拍定價格，原告並無放棄對系爭土地之優先承買權，
應可認為真實。原告於105年3月22日以起訴狀向本院聲明其
優先承買，則本院民事執行處既未通知原告得以拍定之同一
條件優先承買，且原告之優先購買權復具有物權之效力，是
被告謝敏詳與 許桓間 訂立之買賣（拍賣）契約及被告許桓所
為移轉系爭建物所有權予被告謝敏詳之效力，均不得對抗原
告。則原告請求確認優先承買權存在，為有理由。
㈣綜上所述，原告與許桓間就系爭土地既存有法定租賃關係，
原告依土地法第104條規定就系爭建物有優先承買權存在，
則原告請求確認就系爭建物有優先承買權存在，為有理由，
應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中華民國105年5月3日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官戴博誠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月3日
書記官王素珍