裁判字號：臺灣高等法院臺南分院102年抗字第174號民事裁定
裁判日期：民國102年11月27日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺南分院民事裁定102年度抗字第174號抗告人 郭豐興 相對人 王國璋 上列抗告人因與相對人間聲明異議事件，抗告人不服司法事務官之裁定，對於中華民國102年8月29日臺灣臺南地方法院102年度執事聲字第66號駁回異議裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告訴訟費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：依辦理強制執行事件應行注意事項第42點第5項之規定，原審應採建築師之鑑價報告作為核定價格，債權人（相對人）聲請引用前案特別拍賣程序後減價拍賣之價格即新台幣（下同）7,563,000元作為本件第一次拍賣底價，明顯損害抗告人之權益，已違反民法第148條之規定；又原裁定以本件第一次拍賣無人應買，而認本件核定之底價未過高，卻未查無人應買除因所核定之底價高低外，尚因標的物得否點交而影響其價格，是本件無人應買之原因係因不點交而非核定底價過高，爰依法提起抗告。
二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。又依特別變賣程序公告三個月而無人應買，債權人亦不願承受，或債權人聲請再減價拍賣，而無人應買。結案後，債權人又對同一不動產聲請強制執行，並引用前案之鑑價報告，直接參酌上次最後一拍之價格，作為本案第一次拍賣底價，執行法院經詢價程序後，得准許之。且核定拍賣最低價額乃屬執行法院之職權，而執行法院核定最低拍賣價額，除參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況，債權人及債務人之利益；最低拍賣價額核定後，當事人即不得任意指摘為不當或指為估價過低（最高法院22年抗字第561號判例、88年台抗字第13號裁定及司法業務研究會第49期第23則）。經查：
㈠本件執行法院所執行抗告人所有坐落台南市○○區○○段○○
○○○○號及475地號土地，及其上356建號等6筆建物，經前案執行法院101年度司執字第39217號執行程序，經二次減價拍賣（第三次拍賣）而未拍定，債權人不願承受，是執行法院依特別拍賣程序以最低總價9,452,000元為公告應買，於民國（下同）102年1月9日依債權人聲請停止特別拍賣程序，並為減價拍賣（第四次拍賣），是執行法院以7,563,000元為最低總價，復於102年1月31日仍無人應買，而視為撤回該不動產之執行。
㈡債權人再於102年6月13日對前開不動產聲請本件強制執行，
並聲請參酌前案特別變賣程序後之減價拍賣底價，作為本案第一次拍賣底價，原執行法院參酌本件不動產之價值，及本件聲請執行期日距前次特別變賣程序後之減價程序無人應買之時間僅數個月，且因政府實施奢侈稅、實價登錄等抑制房價政策，故其間之不動產行情並無明顯變動，而經詢價後參考前案鑑價報告估價金額11,231,000元及第四次拍賣底價7,563,000元，而核定本件最低價格之總價為10,000,000元，此價格尚高於前案特別拍賣之最低價格7,563,000元，本件拍賣最低總價並無與標的價值顯不相當之情形。依前揭說明，原法院參酌鑑定價格及審酌各種情形後，依職權核定拍賣之底價，屬原法院之職權裁量範圍，自不許當事人任意指摘。況，系爭不動產經執行法院核定上開最低拍賣價格後，經於102年8月8日進行第1次拍賣期日，尚無人應買，益見本件核定之拍賣底價並無過低之情，抗告人再爭執系爭不動產拍賣底價過低，應採鑑價報告作為底價之唯一標準云云，顯非適當。
㈢至於抗告人所陳報之鄰近不動產成交實價乙節，因不動產之
價值與建物本身之完工年數、使用建材、格局、坐向、內部裝潢、購買者個人喜好等複雜之多項因素均有相關，自不能僅單以區域相同，遽謂系爭建物具有相同價值。故執行法院已綜合上開情況核定底價，並未過低，自不容異議人任意指摘，並依其聲請將拍賣底價提高至20,677,000元，否則勢將因多次無法拍定而使相對人徒然多支出無益之執行費用，亦使執行程序拖延而損及公益。再按法院訂定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，若系爭房地果值高價，則公告拍賣之後，由應買人競相出價，仍得以高價賣出，於抗告人並無損害。
三、再按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，強制執行法第99條第1項定有明文。次按拍賣不動產之點交，以符合強制執行法第99條第1、2及3項規定情形為限，凡不屬上開法條規定應點交之情形，即不得點交，並不因拍賣公告註記點交而異。雖執行法院於拍賣公告記載「拍定後點交」，仍應查明（非僅形式審查）查封當時之占有狀況是否符合強制執行法第99條第1、2項規定情形，以決定是否點交。若執行法院查明第三人係於查封前即因租賃關係占有執行標的物，自不得點交（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事執行類提案第04號參照）。經查，抗告人主張本件標的物無人應買係因本件屬不點交之執行事件，導致第三人投標之意願低落云云。惟就拍賣之不動產是否點交一事，應以查封時之占有狀態為準，原執行法院於102年7月5日執行當日有第三人 葉春華 提出之陳報狀一紙，陳明系爭標的物自89年5月間即陸續出租至今，於查封當日尚存有定期、不定期租賃契約，是本件即不符合強制執行法第99條所定應點交之要件，原執行法院為不點交之認定即屬正確，縱不點交恐影響第三人投標之意願，惟若標的物於查封前已由第三人合法占有使用中，即非屬抗告人所得主張除去之事項，是抗告人之主張難認有理由。
四、綜上，原審認抗告人聲明異議無理由，予以駁回，經核於法並無不合，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條、第95條，裁定如主文。
中華民國102年11月27日
民事第三庭審判長法官黃崑宗
法官羅心芳法官夏金郎上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中華民國102年11月28日
書記官蔡蘭櫻【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。