臺灣臺北地方法院100年度訴字第5118號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第5118號民事判決

裁判日期：民國101年06月13日

裁判案由：返還價金等

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第5118號原告 溫雪香 訴訟代理人 蘇慶良 律師被告苙龍國際開發股份有限公司法定代理人 林金清 訴訟代理人 吳磺慶 律師複代理人 黃亮婷 律師被告 魏麗 嫥訴訟代理人 何永福 律師複代理人 廖耿璋 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國101年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告苙龍國際開發股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰柒拾柒萬元，及自民國一百年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告 魏麗嫥 應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國一百年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告苙龍國際開發股份有限公司負擔百分之三十五、被告魏麗嫥負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾玖萬元為被告苙龍國際開發股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告苙龍國際開發股份有限公司如以新臺幣壹佰柒拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告魏麗嫥供擔保後，得假執行。但被告魏麗嫥如以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時係依民法第259條規定請求被告連帶返還已收之買賣價金，嗣於訴訟繫屬中，追加依民法第179條規定請求被告連帶返還不當得利，查變更後之新訴與舊訴係本於相同基礎事實，合於前開規定，應予准許。
原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告起訴主張：
㈠緣被告苙龍國際發股份有限公司（下稱苙龍公司）及魏麗嫥
為合作關係，約定由魏麗嫥提供土地與苙龍公司合建（建照執照：85嘉市工局建執字365號，下稱系爭建案），並共同對外銷售該合建案之房地。伊於民國100年1月24日分別與苙龍公司、魏麗嫥簽訂「御寶房屋及車位買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約書）及「御寶土地買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約書），向彼等購買系爭建案Ｄ棟10層房屋及基地持分（下稱系爭房地），並已繳付部分價金新臺幣（下同）247萬元。
㈡系爭建案原規劃興建地上15層、地下4層建物，惟興建至3樓
即停工，且系爭建案之建築期限已於100年6月15日屆滿，建照已因苙龍公司未如期完工而失效，且嘉義市政府及國有財產局各已終止與苙龍公司針對系爭建案之開發契約，且要求苙龍公司拆除、騰空非屬國有之地上物，並返還系爭建案所使用之國有土地，苙龍公司顯已無法完成系爭建案並依約交付伊所購買之房地而有給付不能情事。再者，苙龍公司依約應於實際開工日起600個工作天完工。系爭建案自99年1月1日開工至今，實際工作天為447.5天，卻僅進行至3樓鋼構搭設，苙龍公司顯無法於剩餘之152.5個工作天完成系爭建案之興建工作，其有遲延完工情事，亦臻明確。系爭房屋與土地買賣契約係聯立契約，其成立與解除不可分割，伊於100年8月10日、26日依民法第256條、255條規定，分別致函苙龍公司、魏麗嫥表明發函解除系爭房地買賣契約之意，該等契約既經解除，伊即得依民法第259條規定請求被告返還已收價金。
㈢查被告間已因系爭合建契約發生爭執而進行仲裁程序，倘被
告間之合建契約或與伊間之房地買賣契約不存在，被告受領伊交付之買賣價金，即無法律上原因，伊亦得依民法第179條規定訴請返還之。
㈣聲明為：
⒈被告應連帶給付原告247萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠苙龍公司部分：
⒈系爭房屋買賣契約書第7條約定系爭建案自「實際開工日
」起算600個工作天完成，且600個工作天尚應扣除例假日、天氣因素計算之。依行政院人事局公佈之99年及100年政府機關辦公日曆表，該2年度形式上之工作天分別為253天、250天，故至100年底止，工作天僅有503天，尚未達契約所約定之600個工作天。且依工程習慣，如雨量影響正常工作之進行，上午下雨者全天不計工作天，下午下雨者不計半天工作天。是如扣除因天候所致之停工日，99、100年之工作天未及300日，與契約約定之600個工作天相差甚鉅，契約約定之完工日既尚未屆至，即難認為伊有遲延完工情事。
⒉又系爭建案之建照雖已失效，然伊可向嘉義市政府申請核
發新建照接續施工，並非當然不能完成系爭建案。又系爭建案之基地雖於舊建照失效後受法定容積限制，伊仍得利用容積移轉方式，使原告取得與系爭房地面積、樓層相同之不動產，原告權益不受影響，亦難執此認為伊已陷於給付不能或給付遲延。
⒊系爭房屋及土地買賣契約為聯立關係，而非連帶關係；且
契約中並未約定原告得向伊或魏麗嫥為全部之請求，亦無被告一人已為清償、代物清償、提存、抵銷或混同而債務消滅，另一人同免其責之約定，伊與魏麗嫥自非連帶債務人，原告主張伊與魏麗嫥應負連帶債務人之責，顯無理由。
⒋聲明為:
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡魏麗嫥部分:
⒈伊並未與原告簽訂系爭土地買賣契約書，該契約書係苙龍
公司前董事長 林士民 偽造伊之印章所簽署，伊與原告間並無土地買賣契約存在，且伊未曾受領原告所給付之價金，原告無權請求伊返還價金或不當得利。
⒉聲明為:
①原告之訴駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠被告二人於96年4月25日簽訂合建契約書，約定由魏麗嫥提
供其所有坐落於嘉義市○路○段187-1、187-76、187-104、820-42地號土地，及其承租之嘉義市○路○段820-6、820-52地號國有土地，與苙龍公司合作興建系爭建案（見本院卷㈡第13-15頁）。
㈡原告於100年1月24日簽訂系爭房屋及土地買賣契約書，向被
告購買系爭房地，並已交付部分價金247萬元（見本院卷㈠第80-116頁、第197-198頁）。
㈢系爭建案於100年6月15日竣工期限屆滿時，工程進度為三樓
鋼構搭設，因未依核定期限完工，該案建照已失效（見本院卷㈠第190頁、第27頁）。
㈣原告分別於100年8月10日、同年月26日致函苙龍公司、魏麗
嫥，表明解除系爭房地買賣契約之意，被告均已收受該等存證信函（見本院卷㈠第16-17頁、第22-23頁）。㈤被告二人間因系爭合建契約之效力問題發生爭議，魏麗嫥業
於101年1月20日具狀向中華民國仲裁協會聲請仲裁（見本院卷㈠第201-210頁、第155頁）。
得心證之理由：
㈠原告起訴主張：其與苙龍公司、魏麗嫥間分別就系爭房地成
立買賣契約，業據提出系爭房屋、土地買賣契約書為證，並為苙龍公司所是認。魏麗嫥雖辯稱：系爭土地買賣契約書係他人偽造其印章與原告簽訂，其與原告間並無土地買賣契約存在云云，然魏麗嫥並不爭執其與苙龍公司針對系爭建案締有合建契約，且其為此合建案之地主等情。而依合建建案預售屋之銷售慣例，因在預售階段基地所有權尚屬地主所有，故輒由建商與地主分別與承買人針對房屋與土地部分簽訂買賣契約書，且簽約時係由地主授權建商以其代理人身份締約。兩造均坦認系爭房地為系爭建案其中一戶，且係以預售屋之方式銷售，苙龍公司並稱：魏麗嫥曾授權其與買受人簽訂土地買賣契約書，並交付印章供其使用等語，核與前述之買賣慣例相符，魏麗嫥空言否認其曾授權予苙龍公司之事實，卻未能舉證證明之，誠難遽認屬實。況細觀魏麗嫥為就其與苙龍公司間因合建糾紛聲請仲裁而提出之聲請狀（見本院卷㈠第203頁），其上記載：「…聲請人（即魏麗嫥）又於100年2月17日以第41號存證信函通知相對人（即苙龍公司），請其文到3日內提出上述第153號所催告之履行事項，俾能證明其有能力在100年6月15日以前竣工，相對人收到該函後，雖有提出『趕工計畫書』，然經細閱後，卻發現所需資金385,220,000元籌措來源，竟然是等待預售屋之出售，茲因本件完工日期係在今年6月15日以前，而當時之進度已嚴重落後，是否能順利出售房屋？出售多少額？均屬未定之天，足證可預見相對人根本無法在100年6月15日前完工。因此，聲請人遂表明要解除契約，並於今年3月7日以第59號存證信函通知相對人解除契約…」等語，可知在100年3月7日之前，系爭建案之房地已採預售方式進行銷售，且魏麗嫥並未與苙龍公司針對系爭合建契約之效力發生歧見。而系爭房屋及土地買賣契約書係於100年1月24日簽訂，斯時魏麗嫥與苙龍公司對系爭建案房地之預售，仍有友善之合作關係，如謂魏麗嫥並未授權苙龍公司與系爭建案預售屋之承買人簽訂土地買賣契約書，實與常理相悖，是魏麗嫥以前詞置辯，為本院所不採，應認系爭土地買賣契約書係苙龍公司以魏麗嫥之代理人身份與原告簽訂，該契約直接對魏麗嫥發生效力（參見民法第103條第1項規定），易言之，魏麗嫥即為系爭土地買賣契約之出賣人。
㈡原告與苙龍公司、魏麗嫥間針對系爭房地締有買賣契約，如
前述。而系爭建案之建照核定建築期限至100年6月15日止，因苙龍公司未能依核定之建築期限完工申請使用執照，依建築法第53條之規定，該建照自期限屆滿之日起失其效力，有嘉義市政府100年6月30日府工建字第1002110216號函可參（見本院卷㈠第192頁），該建案之建照既已失效，苙龍公司即不得繼續進行新建工程（參見建築法第25條第1項規定），而無法將系爭房屋完工、交付並移轉所有權予原告，是其已陷於給付不能甚明。苙龍公司雖辯稱：其得申請核發新建照接續施工，而無給付不能情事云云，然查：嘉義市政府於
100年7月4日致函苙龍公司，其內記載：「主旨：撤銷貴公司於本市○路○段○○○○○○號等6筆土地，獎勵投資都市計畫公共設施--市場用地（領有85嘉市工局建執字第365號建造執照）開發案，並終止開發契約，請查照。說明：…旨揭工程未能依核定之建築期限（100年6月15日）完工，自期限屆滿之日起，該建造執照失其效力，業經本府（工務處）函知貴公司在案。依據貴公司與本府於97年10月17日簽訂之『嘉義市政府獎勵投資公共設施民有苙龍國際超級市場開發契約書』第3條之規定：撤銷其投資許可並終止本契約。及契約第5條中規範申請人倘未能依照本府核定期限完工，致終止契約時，已施工之建築物，不得要求資產重估後補償，並應於期限內自行拆除」等語（見本院卷㈠第193頁背面），可推知苙龍公司針對系爭建案，曾與嘉義市政府簽訂開發契約書，然因苙龍公司未能於建照核定建築期限內完工，嘉義市政府業已依約終止該開發契約，並得要求苙龍公司拆除尚未完工之建物，是針對系爭建案已施作部分，實無於申請新建照後接續完工之可能，苙龍公司所辯，即非可採。
㈢按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人除得請
求賠償損害外，尚得解除其契約，此觀民法第226條第1項、第256條之規定即明。苙龍公司針對系爭房屋買賣契約，業因無法接續施工而陷於給付不能，如前述，其復未能舉證證明此給付不能情事係非可歸責於其之事由所致，則原告於100日8月10日依民法第256條規定致函苙龍公司解除系爭房屋買賣契約，於法即無不合。另系爭土地買賣契約書第11條明文約定：「本契約書應與『房屋及車位買賣契約書』同時簽立，二者具有聯立關係，其成立、解除不可分割，任何一方違反本契約約定時，其違約、解除應一併為之」，是原告另於100年8月26日致函魏麗嫥表明解除系爭土地買賣契約之意，其解約權之行使，亦屬有據，系爭房地買賣契約業經原告合法解除，即堪認定。
㈣又按契約解除時，由他方所受領之給付為金錢者，應附加自
受領時起之利息償還之，民法第259條第2款著有規定。系爭房地買賣契約既經原告解除，原告即得依此規定，請求房屋及土地之出賣人苙龍公司、魏麗嫥返還已收價金。原告主張被告對其已付之全部價金247萬元應負連帶返還之責，然未說明其依據。而依民法第272條之規定，連帶債務之成立，除法律之規定外，以負同一債務之數債務人明示對於債權人各負全部給付之責任為限，原告並未舉證證明被告明示對前開返還價金債務各負全部給付責任，要難認為被告為連帶債務人，而有連帶返還全部價金之義務。查原告於解約前已支付之房屋、土地價金合計為247萬元，此數額核與系爭房屋、土地買賣契約書所附付款明細表1至4期價金之總和相符（見本院卷㈠第197-198頁），可知原告已付之房屋價金為177萬元（21＋32＋52＋72＝177），土地價金則為70萬元（9＋13＋20＋28＝70），是其僅得各請求苙龍公司、魏麗嫥返還177萬元、70萬元，併予指明。
㈣綜上所述，系爭房地買賣契約業經原告合法解除，則原告依
民法第259條第2款規定，請求苙龍公司、魏麗嫥各返還177萬元、70萬元，並均加給自起訴狀繕本送達翌日即100年10月21日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告其餘請求則無理由，應予駁回。
㈤兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原
告勝訴部分，經核於法均無不合，爰酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
㈥本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國101年6月13日
民事第八庭法官陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年6月13日
書記官吳鸝稻