新市簡易庭113年度新簡字第211號民事判決

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

113年度新簡字第211號

原告家專 天地金棟 管理委員會

法定代理人 王仁澤

訴訟代理人 吳依蓉 律師

被告 馮長生

張 志郎

上一人

訴訟代理人 張晉維

被告 王耀堂

邱錦婷

上一人

訴訟代理人 黃石安

被告 郭建首

張見明

曾琇鈴

徐琳雅

陳昕儀

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

　　事實及理由

壹、程序方面：

一、本件被告邱錦婷、張見明經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人 於得為 承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查原告之法定代理人原為 王朝敬 ，嗣於本件訴訟中變更為王仁澤，且經原告於民國113年8月27日具狀聲明承受訴訟，有民事聲請狀在卷可稽（本院卷二第37頁），經核並無不合，應予准許。

貳、實體方面：　　

一、原告起訴主張：

㈠訴之聲明：

　⒈被告應各給付原告如附表「欠繳金額」欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

　⒉願供擔保，請准宣告假執行。　

㈡原告為家專天地金棟公寓大廈社區（下稱系爭社區）依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告則分別為原告所管理之系爭社區如附表「門牌號碼」欄所示建物之區分所有權人，負有繳納管理費之義務。系爭社區先前雖未曾召開區分所有權人會議，而依系爭社區管理章程之管理經費收繳辦法（下稱系爭收繳辦法）規定，包含店面住戶在內，每戶每月應繳納管理費新臺幣（下同）600元，事實上系爭社區大多數區分所有權人均按系爭收繳辦法繳納管理費，且多數區分所有權人願意繳納，應可默認原告收取之費用係用於支付系爭社區大樓（包含騎樓）之清潔、電梯保養、水電、水塔及化糞池清洗等公共涉之管理及維護費用等情，足徵系爭社區大多數之區分所有權人，均同意依系爭收繳辦法繳納管理費，且行之有年，已成慣習，應認有拘全體區分所有權人之效力，以符社區群居生活之要求。原告於112年以前均有對系爭社區之水塔、化糞池、地下室蓄水池做清潔維護，亦有對電梯做保養維修，可見原告確實有管理之事實，被告雖均為店面住戶，但就公共空間，例如公共樓梯、電梯、公共磁扣及水塔、化糞池清洗等，均享用其利益，被告既享有公共利益，則有給付管理費之責任。然被告迄今尚積欠如附表所示之管理費，共計1,269,600元，屢經催討仍置之不理。

㈢又原告於109年7月21日核備成立後，始發現某幾戶區分所有權人長期欠繳管理費，故開始整理過去未繳納管理費之住戶及金額，因此應認於斯時原告始處於「可得行使」權利之時點，是原告提起本件訴訟應未罹於消滅時效之規定。另爰依系爭社區管理規約（下稱系爭規約）第17條第3項第2款規定，新所有權人應繼受前手積欠之管理費，爰依系爭規約第17條規定，請求被告給付如附表所示之管理費。

二、被告方面：

　㈠被告馮長生：

　⒈聲明：

　⑴原告之訴駁回。

　⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

　⒉系爭社區大樓於82年12月30日完工，係在公寓大廈管理條例施行之前，屬住商分離大樓，當初建商有告知店面與一般住戶係各自分開。被告馮長生係於88年12月購買如附表編號1所示之店面建物，該建物有獨立出入口，不需經過系爭社區管理室，亦不需使用電梯，各店面住戶多年來均自行處理垃圾、修繕水電、維護騎樓及公共區域清潔，並分攤系爭大樓之公用水電費。又系爭社區109、110年度區分所有權人會議，均未提及要將店面納入管理及收取管理費之事宜，且上開2次會議原告均未通知店面住戶，會議決議內容也沒有發送給店面住戶，足證原告並未將店面住戶納入管理範圍且亦無管理之事實，故認為原告請求111年9月前之管理費無理由。且管理費係屬定期給付之債權，原告之管理費請求權已罹於民法第126條規定之5年時效，故主張時效抗辯。另被告馮長生係於111年10月經原告通知召開區分所有權人會議後，才知悉要繳納管理費，且自111年10月起均有繳納管理費迄今，但系爭社區直至112年區分所有權人會議始論及店面部分要收取每月600元之管理費。

　㈡被告 張志郎 、王耀堂：

　⒈聲明：原告之訴駁回。

　⒉答辯理由同被告馮長生。

　㈢被告邱錦婷：

　⒈聲明：原告之訴駁回。

　⒉本件原告係請求83年4月至97年2月之管理費，然被告邱錦婷係於108年9月28日購買如附表編號4所示之店面建物，前開期間被告邱錦婷並非該建物之使用人，且被告邱錦婷與前屋主之買賣合約有註明管理費及水電費均已繳清，原告為何還要向被告邱錦婷請求前開期間之管理費，其餘答辯理由同被告馮長生。

　㈣被告郭建首：

　⒈聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

　⒉被告郭建首於100年4月前均有繳納管理費，然因被告郭建首所有如附表編號5所示之店面建物浴廁屢次發生馬桶水逆流溢出、排水孔逆流之情形，通知當時管理員處理大樓公共管線，卻未得到良善回覆，認原告並無管理之事實，始拒絕繳納管理費，嗣均未曾收到原告催繳管理費之通知，直至111年9月5日始獲悉店面有欠繳管理費之公告。又管理費之請求權時效為5年，被告郭建首已於111年10月2日先行原告給付5年之管理費36,000元（計算式：600元×12月×5年＝36,000元），且自111年10月起，每月均有如期給付管理費。另被告自92年7月購買上開建物後，從未收到原告寄送之區分所有權人會議開會通知及會議結果，被告郭建首同意自原告成立時起繳納管理費，但僅能往前追溯5年，先前溢繳之管理費原告應予退還，其餘答辯理由同被告馮長生。

　㈤被告曾琇鈴：

　⒈聲明：

　⑴原告之訴駁回。

　⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

　⒉被告曾琇鈴於81年間向建商購買如附表編號7所示之店面建物預售屋時，建商明確告知系爭社區大樓為住商分離，且依系爭社區管理規章所規定之管理委員會組成方式，可知1至3樓店面部分不屬於管理委員會管理範圍，被告曾琇鈴自無須繳納管理費。被告曾琇鈴所有之上開建物並無後門，未曾進出中庭等公共空間，原告對店面住戶亦無管理之事實。且被告曾琇鈴自購買上開建物後，至111年9月前均未曾收到區分所有權人會開會通知或會議結果，亦未曾有人催繳管理費，顯見原告已承認住商分離之既定事實，原告既未曾為管理行為，則其無權向被告曾琇鈴收取管理費。又原告請求自83年3月起之管理費，已逾民法第126條規定之時效，被告曾琇鈴自得拒絕給付。另原告係於111年10月將被告曾琇鈴姓名記入系爭社區區分所有權人名冊，斯時被告曾琇鈴始納入原告之管理，並自111年10月起均有按時繳納管理費，其餘答辯理由同被告馮長生。

　㈥被告徐琳雅：

　⒈聲明：原告之訴駁回。

　⒉被告徐琳雅係於91年5月購買如附表編號8所示之店面建物，該建物並無後門，且被告徐琳雅並未持有公共磁扣，亦未使用電梯，原告從未幫店面住戶做清潔、代收包裹、處理垃圾，可見原告並無管理之事實。且自被告徐琳雅購買上開建物以來，從未收到區分所有權人會議開會通知，表示原告亦認被告徐琳雅不需繳納管理費。其他有繳納管理費之店面住戶，係因渠等持有公共磁扣可以進出中庭倒垃圾、使用電梯、使用地下停車場，可以代收包裹，其餘答辯理由同被告馮長生、曾琇鈴。

　㈦被告陳昕儀：

　⒈聲明：

　⑴原告之訴駁回。

　⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　

　⒉被告陳昕儀係於112年11月15日向訴外人 潘淑慧 購買如附表編號9所示之店面建物，並於113年1月8日點交該建物，依買賣契約第8條約定，點交前之管理費由前屋主潘淑慧負擔，且房地產點交書亦載明管理費已由前屋主潘淑慧繳至112年12月31日止，被告陳昕儀自113年1月起之管理費均有按時繳納管理費，故112年12月以前之管理費應由前屋主潘淑慧負擔。原告多年來均未向前屋主潘淑慧催討管理費，現在反向被告陳昕儀催討，實無理由。且被告陳昕儀所有之建物沒有後門，亦未持有公共磁扣、未使用電梯，也不能使用中庭之垃圾集中區域，其餘答辯理由同被告馮長生、曾琇鈴。

　㈧被告張見明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由：

㈠查系爭社區為地上9層、地下2層之鋼筋混凝土構造大樓，係於82年12月30日建造完成，被告係系爭社區中如附表所示店面房屋（1至3樓）之所有權人，為系爭社區之區分所有權人，有戶籍謄本、建物登記第一類謄本、系爭社區申請報備登錄表在卷可參（調解卷第51-99頁、本院卷一第192頁）。次查，系爭社區係於109年6月14日召開區分所有權人會議選出社區管理委員會成員，而於109年7月向臺南市政府申請報備並附上系爭規約草案後，始成立第一屆管理委員會。嗣於111年6月26日再召開區分所有權人會議改選管理委員會，而於111年7月申請報備成立第二屆管理委員會，惟因管理委員會委員因故辭職，而於111年10月2日再召開區分所有權人會議，被告馮長生、張志郎、王耀堂、邱錦婷、郭建首、曾琇鈴、徐琳雅均有親自或委託他人參加該次會議等情，有臺南市政府工務局113年6月6日南市工使二字第1130782683號函、113年7月20日南市工使二字第1130782683號函，及其所附之申請報備書、系爭規約、111年6月26日、111年10月2日區分所有權人會議紀錄、上開會議之出席人員名冊（簽到簿）、委託書在卷可參（本院卷一第179-229、243-368頁）。

㈡按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。又新所有權人應繼受原所有權人所積欠未繳納之管理費或應繳付之公共費用，系爭規約第17條第3項第2款定有明文。本件被告邱錦婷係於108年11月14日向原屋主購買臺南市○○區○○街000號房屋而於108年12月13日移轉登記於其下；被告陳昕儀則於112年12月1日向原屋主潘淑慧購買臺南市○○區○○街00號房屋，而於同年12月26日移轉登記於其名下，有建物登記第一類謄本、買賣契約書附卷可參（調解卷第77-79頁、95-97頁、本院卷一第153頁）。惟依上開法律及系爭規約規定，原告自有向被告邱錦婷、陳昕儀請求原屋主積欠而未繳納之管理費之權利，合先敘明。

㈢次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。時效完成後，債務人得拒絕給付。民法第126條、第144條第1項分別定有明文。又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於一年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用（臺灣高等法院臺南分院96年度上字第116號民事判決意旨參照）。查原告主張系爭社區之區分所有權人應繳納之管理費係按月計算繳納，性質上屬不及1年之定期給付債權，故有民法第126條規定之5年消滅時效之適用。次查，原告提起本件訴訟係於113年1月8日繫屬於本院，有民事起訴狀在卷可參（調解卷第13頁），而被告均為時效消滅之抗辯，又原告並未提出任何中斷時效之證據可憑，故依民法第126條規定，自僅能請求被告給付自108年1月9日起至113年1月8日止所積欠之管理費，逾此範圍之請求，尚屬無據，合先敘明。

㈣再按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項分別定有明文。又區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。管理費之分擔基準：各區分所有權人應按區分所有權人會議決議通過之每月管理費金額繳納，系爭社區管理規約第17條第1項、第2項第1款亦定有明文，有系爭規約附卷可佐（調解卷第31頁）。

㈤原告主張系爭社區之店面住戶，每戶每月應繳納管理費600元，為系爭收繳辦法所明定，且經大多數住戶同意，已成慣習，有拘束全體區分所有權人之效力云云，並提出109年5月起至112年4月止之系爭社區管理費繳交紀錄總表為憑（調解卷第39-41頁）。惟被告否認上情，辯稱原告於109年報備成立後，始向其追討管理費，先前店面實無人通知須繳納管理費，且系爭社區之區分所有權人會議，係於111年10月召開時，始第一次通知被告參與會議，而於112年區分所有權人會議，才決議店面部分要收管理費等語。經查：

⒈系爭社區之建物，係於82年間即建築完成，迄今已有30年之久，其公共設施之清潔、維護、修繕及保養，均需公共基金支出相關費用，而公共基金則有賴於社區住戶繳交之管理費予以浥注，惟系爭社區住戶每月應繳納之管理費金額、分擔基準，應經系爭社區區分所有權人會議決議通過，此觀上開法律規定及系爭規約規定自明。

⒉次查，原告係於112年7月2日召開區分所有權人會議，決議通過樓層套房每月管理費以1坪50元計算，店面每月管理費以1坪25元計算等情，有該次會議紀錄附卷可參（本院卷一第101-104頁），故系爭社區之店面住戶自該次會議後，自應遵守該會議決議之計算基準，按月繳交管理費。惟在此之前，並未有決議系爭社區住戶之管理費之任何區分所有權人會議紀錄可憑，原告亦未提出系爭收繳辦法供參，實無法證明原告主張向店面住戶收取每月管理費600元之依據從何而來。而原告提出之109年5月起至112年4月止之系爭社區管理費繳交紀錄總表，其上縱記載店面住戶每月管理費600元及被告欠繳之期間，惟此係原告於109年起始自行製作，實無法證明系爭社區之區分所有權人自系爭社區大樓建造完成時，即有默示同意店面住戶每月應繳交600元管理費之事實。

⒊再查，原系爭社區管理章程及管理規章之總則前段及第1條規定：全體住戶為維護本社區之共同權益與公共安全及秩序，以住戶代表組成本社區諮議委員會為最高權力機構，監督社區管理服務之實施。諮議委員會之委員以「層」為單位，推選2人，合計推選委員共12人。主任委員、財務委員由委員中互選產生之。委員與主任委員任期均1年，連選得連任之。有該管理章程及管理規章在卷可佐（本院卷一第55頁）。而系爭社區大樓為地上9層、地下2層之建物，已如前述，倘扣除1至3樓之店面住戶，其餘4至9層之住戶，每層推選2人，合計剛好12人，似在系爭社區大樓建造完成後，有意排除店面住戶參與系爭社區之公共事務，自可解釋為何被告抗辯其認店面並無受管理之事實，應無須繳交管理費且未曾收過催繳之通知，亦徵店面住戶並無每月繳交600元管理費之默示同意，而無行之有年之慣例存在。

㈥基上，原告主張店面住戶每月需繳交600元管理費，為系爭收繳辦法所明定，並已獲系爭社區大多數區分所有權人默示同意，而形成慣例，故得請求被告給付原告成立前欠繳之管理費，尚屬無據。

四、綜上所述，原告主張依系爭社區區分所有權人默示同意之慣例及系爭規約第17條規定，請求被告給付管理費，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。

五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院

斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以

論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　

中　　華　　民　　國　　113　年　　10　　月　　18　　日

新市簡易庭法官　陳尹捷

附表：