裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第107號民事判決
裁判日期：民國102年08月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第107號原告 吳自然 訴訟代理人 彭大勇 律師
林士龍 律師 謝昌育 律師被告 郭劍雲 訴訟代理人 陳清白 律師被告 郭劍秋 上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國102年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號、面積一二七七平方公尺土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告郭劍秋經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間因坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（面積1277平方公尺，下稱系爭土地）發生租佃爭議，於民國101年4月26日經臺南市歸仁區公所耕地租佃委員會調解不成立，經移送臺南市政府耕地租佃委員會調處，因原告不服調處決議，臺南市政府乃將該租佃爭議案件移送本院處理，有調解及調處筆錄在卷可證，本件起訴自屬合法，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地原屬訴外人即原告之父 吳茂林 所有，前於38年間出
租予訴外人即被告之父 郭水發 ，雙方並簽有耕地租約（下稱系爭租約）， 嗣渠 等陸續死亡，而由兩造分別繼受之，原告為系爭土地現所有權人。系爭租約約定續訂租賃期間自98年1月1日起至103年12月31日止。惟被告二人自84年起即未自任耕作，而將系爭土地交由訴外人 陳慶順 耕作使用，依最高法院63年台上字第599號判例意旨，被告上開行為已與轉租無異，依耕地三七五減租條例第16條規定，伊等既將系爭土地轉租予他人而未自任耕作，則系爭租約自屬無效，被告已無占用系爭土地之權利，原告自得依耕地三七五減租條例第16條或民法第767條規定，請求被告將系爭土地交還原告。
原告雖知悉被告將系爭土地轉租予他人而未自任耕作，但原告自始未同意亦無法干預，且此行為依法律規定屬絕對無效，自無禁反言之適用，亦無違反誠信原則。
㈡縱認系爭租約並非無效，原告亦已終止系爭租約：
1.因系爭租約之租金應每兩年繳納一次，被告自97年11月繳納
96、97年度之租金後，即未再如期繳納，迄今已積欠2年地租共新臺幣（下同）5,856元未清償，經原告陸續於99年11月24日及100年4月12日兩度以存證信函催告被告繳納98、99年度之租金，伊等均置之不理，原告並無不能受領之情形，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，原告自得請求終止系爭租約。被告郭劍雲雖於102年2月8日將伊應負擔之98年至102年共5年份租金7,320元（不含被告郭劍秋應負擔部分）提存於本院，然此係於原告已合法終止系爭租約之後之給付，原告自無受領之義務。
2.被告於本件租佃爭議之調解程序時，亦自承有持續1年以上不為耕作之事實，原告亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約。又系爭土地並無因缺水而休耕之情形，縱屬實，此亦非不為耕作之合法理由，被告抗辯有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款不可抗力之事由，並不可採。
3.原告已於100年4月間，將終止系爭租約之意思表示送請臺南市歸仁區公所轉知被告，被告已於100年5月2日收受送達終止通知，系爭租約已於斯時終止。倘上開通知不能認定為原告終止系爭租約之意思表示，原告另以本件起訴狀之送達作為終止系爭租約之意思表示。
㈢原告係訴外人陳慶順於99年向其寄發存證信函時，始知悉系
爭土地已非由被告耕作，是原告之租賃物返還請求權時效應自斯時起算，尚未罹於時效而消滅，爰依租賃物返還請求權及民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告交還系爭土地，並請求法院擇一為有利原告之判決等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告抗辯：㈠被告郭劍雲略以：
⒈系爭租約並無無效事由，且原告對於被告之租賃物返還請求
權，已罹於時效而消滅：被告一直自任耕作，並無轉租，縱有轉租情事，原告對於系爭土地之耕作權利轉讓乙事，早在60幾年間即已知悉，況原告自84年間起即已開始收受訴外人陳慶順所給付之租金，足認原告同意轉租予陳慶順耕作，依禁反言原則及誠信原則，原告不得再主張系爭租約有上開無效事由；又依最高法院80年台再字第15號判例意旨及民法第125條之規定，原告之租賃物返還請求權，不論自60年間起算或自84年間起算，均已罹於時效。
⒉原告並未合法終止系爭租約：
⑴原告之催告函僅載明將依法終止系爭租約等語，嗣並未再向
被告為終止系爭租約之意思表示；臺南市歸仁區公所調解之通知所載意旨係原告逕認系爭租約已合法終止而請求調解，與透過該公所向被告表示終止系爭租約，迥然有別，是原告所稱經臺南市歸仁區公所以書面轉知被告終止系爭租約之意思表示，並無可採。況依臺南市耕地租約登記辦法第6條第1項規定，本件原告既未為系爭租約終止之登記，亦難認系爭租約已發生終止效力。
⑵被告郭劍雲在原告發函催告而未終止租約前，曾於100年5月
4日以存證信函檢附票據號碼AZ0000000號、面額5,856元之合作金庫商業銀行本行支票乙紙（下稱系爭支票）繳納租金，時間雖稍有遲延，惟僅生應否負遲延責任之問題，原告拒收，難認有理；另原告拒收系爭支票後，被告郭劍雲又陸續於102年1月15日寄送信函檢附租金支票予原告遭退回，102年2月8日更將租金提存於本院，原告自可隨時領取。是被告已於原告合法終止系爭租約前，如數給付積欠之租金。原告雖另主張以起訴狀之送達作為終止系爭租約之意思表示，惟被告係於102年2月18日開庭當天始收受送達，此時距被告上開提存之日已相距10日，是原告以起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，亦不生效力。
⑶系爭土地曾因乾旱缺水，一時無法種植農作物，惟期間並未
超過1年，如今又已重新整地耕作。而缺水休耕屬不可抗力，非可歸責被告，故原告亦不得以此為由，主張終止系爭租約。
㈡被告郭劍秋雖未於最後言詞辯論期日到場，然據伊之前陳述
略以：否認系爭租約有被告未自任耕作而無效之情形，伊於
97、98年之前有在系爭土地上耕作並種植稻米，嗣與原告因系爭租約產生糾紛，原告欲收回系爭土地，伊始未在系爭土地耕作，陳慶順僅在隔壁種田；原告催繳租金後，並未合法終止系爭租約，伊也有於102年寄送面額7,320元之郵政匯票予原告以繳納租金，但因原告逾期未收受而退回等語置辯。㈢併均為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地原屬原告之父吳茂林所有，38年間出租予被告之父
郭水發，雙方並簽有系爭租約，嗣吳茂林、郭水發陸續死亡，而由兩造分別繼受之，原告現為系爭土地之所有權人。系爭租約約定系爭土地續訂租賃期間，為自98年1月1日起至103年12月31日止，兩年租金共計5,856元，租金繳納地點為原告位於臺南市○○路○段○○○巷○號之住處。
⒉因被告2人於99年11月間均未繳納98年至99年之租金，原告
陸續於99年11月24日、100年4月12日寄發存證信函予被告2人，通知被告：98年至99年積欠之租金5,856元至今尚未繳納，限2週內將現金帶至原告住處完納並取收據，否則將依法終止三七五租約等語，被告陸續於99年12月6日、100年4月13日收受。
⒊被告2人至100年4月底前，仍未於原告要求之期限內繳納積
欠之租金，原告遂向臺南市歸仁區公所以被告積欠租金達2年總額未繳為由，單方申請租約終止登記，臺南市歸仁區公所於100年4月29日以所民字第0000000000號函通知被告上情，並告知被告若有異議，請於文到20日內提出書面異議，逾期則由該所逕為租約變更並報府備查等語。被告於100年5月2日收受後，提出書面異議。
⒋被告郭劍雲嗣並於100年5月4日寄發存證信函予原告，通知：
⑴檢附系爭支票乙紙以繳納98年至99年積欠之租金；⑵有關系爭租約因係自先父繼承而來，因需瞭解實際狀況致田
租稍有遲延，深感歉意，嗣後定當按期繳付等語，並檢附系爭支票。惟因原告逾期未收受而退回。
⒌系爭租約為適用耕地三七五減租條例之租佃爭議事件，原告
於101年4月9日向臺南市歸仁區公所耕地租佃委員會申請調解，原告主張被告經催告後仍未繳租金達2年以上總額，且被告長期未事耕作為由，符合終止租約條件，經該會於101年4月26日進行調解不成立，移送臺南市政府耕地租佃委員會於101年12月13日進行調處亦不成立，而由臺南市政府以102年1月18日府地籍字第0000000000號函移送本院審理在案。
⒍被告郭劍秋於102年1月9日寄送面額7,320元、受款人為原告之郵政匯票1紙予原告，惟因原告逾期未收受而退回。
⒎被告郭劍雲於102年1月15日寄送信函予原告，通知：寄上承
租之系爭土地98年至102年度田租共計7,320元之即期支票乙紙，請查收等語，並檢附面額7,320元、發票日期102年1月6日、支票號碼NN0000000號之合作金庫銀行支票予原告。亦因原告逾期未收受而退回。
⒏被告郭劍雲復於102年2月8日將伊應負擔之98年至102年共5
年份租金7,320元（不含被告郭劍秋應負擔部分）提存於本院，經本院以102年度存字第199號提存事件受理在案。
㈡爭執事項：
⒈原告依耕地三七五減租條例第16條規定主張系爭租約無效，
請求被告返還系爭土地，有無理由？⑴被告有無將系爭土地轉租予他人，未自任耕作？⑵如有，原告有無同意？如經原告同意，原告據此主張系爭租
約無效，請求被告返還系爭土地，有無理由？⑶原告就系爭土地之租賃物返還請求權，有無罹於消滅時效？⒉如無，原告主張已合法終止系爭租約，請求被告返還系爭土
地，有無理由？⑴原告合法終止系爭租約之意思表示於何時到達被告？臺南市
歸仁區公所100年4月29日所民字第0000000000號函可否作為原告合法終止系爭租約之意思表示？⑵被告2人有無於原告合法終止系爭租約前，如數給付積欠之
租金？原告有無受領遲延之情事？⑶被告2人於原告終止系爭租約前，有無連續一年不為耕作之
情形？如有，是否因不可抗力所致？
四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。次按出租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。
所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用、交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異；所謂原定租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸該條項後段「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（最高法院63年台上字第599號、80年台再字第15號判例意旨參照）。查系爭土地原屬原告之父吳茂林所有，38年間出租予被告之父郭水發，雙方並簽有系爭租約，嗣吳茂林、郭水發陸續死亡，而由兩造分別繼受之等情，為兩造所不爭執，然原告主張被告不自任耕作，擅將系爭土地轉租予陳慶順耕作，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，系爭租約應為無效等語，經被告否認，原告自應就此有利事實負舉證之責。
㈡被告於84年起即將系爭土地交予陳慶順耕作，而未自任耕作
：經查，據證人陳慶順於本院審理中結證稱：60幾年時郭水發（即系爭租約原承租人）將系爭土地旁之耕地出賣予 郭再發 ，當時也一併將系爭土地之三七五權利順便出賣予郭再發，讓郭再發管理，伊是郭再發妹婿，84年時，郭再發當鄉長後，沒空種田，便將這兩筆地委 託伊 耕作；郭水發還在時，都是郭水發處理，過世後被告辦理繼承，但還是由伊繼續耕作，因為原告之前有要求返還，到這1、2年才沒有耕作；被告在系爭土地三七五權利還沒有賣給郭再發前，有在系爭土地上耕種過，出賣以後被告就沒有耕作，84年起由伊耕作系爭土地，都是由伊直接到原告家中交租金給原告，起初是被告郭劍秋配偶陪同伊，後來伊就自己去；租金有時是原告弟媳 林智慧 、證人 蘇龍三 代收的等語，復有陳慶順提出之租金收據影本9紙附卷可考（見本院卷第151頁至第155頁），又證人蘇龍三亦於本院審理中結證稱：原告於97年間曾拜託伊幫忙代收系爭土地之三七五租金，要伊收到租金後交付收據給前來繳租之人，後來在當年11月，有人到伊民族路的住處，向伊表示拿郭劍秋的租金來，伊不認識該人，原本以為是被告郭劍秋本人，是後來陪同原告去巡地時，陳慶順在場，表示他的地在隔壁，才知道前來繳租的那人是陳慶順，當時系爭土地沒有耕作等語（見本院卷第147頁至第148頁背面），參以原告曾於99年12月間收受以陳慶順為名記寄發之存證信函，其上記載略以：系爭土地因災害歉收，無法如數繳納租金，請體諒耕作者艱苦等語（見本院卷第102頁），綜參上情，足證系爭土地84年起即由訴外人陳慶順耕作至1、2年前，84年之後租金亦多由陳慶順繳納予原告或受託代收之人，被告自斯時起即未於系爭土地從事耕作。原告主張被告自84年起即未自任耕作，而係由陳慶順耕作等情，洵屬可採。
㈢系爭租約依耕地三七五減租條例第16條規定無效，原告自得
本於民法第767條第1項前段所定之所有物返還請求權，請求被告返還系爭土地：
1.被告固抗辯原告收受租金多年，應可認已同意轉租予陳慶順耕作，基於禁反言原則及誠信原則，原告不得再主張有耕地三七五減租條例第16條之無效事由云云，惟按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源（最高法院43年台上字第868號判例意旨參照）。被告自84年起即未自任耕作，而係由陳慶順耕作，業如前述，依上開判例意旨，縱原告明知被告未自任耕作而將系爭土地交由陳慶順耕作，系爭租約仍因被告不自任耕作而無效，難認原告有違反禁反言原則及誠信原則，被告上揭抗辯，並無可採。
2.綜上，依原告所提之上開證據，足認被告自84年起即未自任耕作，而係由陳慶順耕作，系爭租約已因耕地三七五減租條例第16條規定而無效，原告主張系爭租約為無效等語，洵屬有據。系爭租約既因被告不自任耕作而無效，承租人之被告已無占用系爭土地之合法權源，原告既為系爭土地之所有權人，自得本於民法第767條第1項前段所定之所有物返還請求權，請求被告返還系爭土地。
五、綜上所述，系爭租約因被告未自任耕作而為無效，原告依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告返還系爭土地，為有理由，應予准許。又原告訴請被告返還系爭土地，係以單一之聲明，主張系爭租約之租賃物返還請求權、所有物返還請求權之訴訟標的，而請求法院擇一為其勝訴之判決，屬選擇訴之合併，而本院既已認原告得依所有物返還請求權訴請被告返還系爭土地，並判決原告有理由，即無庸再審酌原告之租賃物返還請求權之主張，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，因系爭租約無效，原告得依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭土地，則兩造關於原告之租賃物返還請求權有無罹於時效、系爭租約有無合法終止等其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年8月30日
民事第四庭法官許育菱以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月30日
書記官謝安青