臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 102年度彰簡字第565號
原 告 孫正展
訴訟代理人 陳賜良 律師
被 告 陳玉粉
兼 上 游顯漳
訴訟代理人
上列當事人間返還停車位事件，本院於民國102年12月31日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地上同段975建號即
門牌號碼彰化市○○街○○○號等之公用部分地下層編號第７號停
車位返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣5,180元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分及該部分之訴訟費用得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同
意追加。民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原告起訴
請求被告游顯漳返還坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地
上同段975建號即門牌號碼彰化縣彰化市○○街○○○號地下層
編號第7號停車位（下稱系爭車位），及給付相當於租金之
損害。嗣於起訴狀繕本送達後，於民國102年12月10日言詞
辯論時以言詞追加陳玉粉為被告，請求被告共同返還系爭停
車位，及給付相當於租金之損害。被告對原告為訴之追加無
異議，而為本案之言詞辯論，故原告為訴之追加，應予准許
。
二、原告起訴主張：
㈠原告於102年6月26日經本院拍賣買受訴外人 林承潁 所有坐落
彰化縣彰化市○○段○○○○號土地應有部分10000分之442及
其上940建號即門牌號碼彰化縣彰化市○○街○○○○○號區分
所有建物暨共有部分同段975建號應有部分10000分之428（
下稱系爭不動產）。查系爭不動產係訴外人林承潁設定抵押
權予有限責任彰化第一信用合作社（簡稱彰化一信）做為擔
保借款之用，因借款未清償經彰化一信聲請本院102年度司
執字第7038號強制執行拍賣抵押物，訴外人林承潁於設定抵
押權予彰化一信時，已連同系爭車位一起設定共同擔保，故
系爭車位為抵押權及拍賣效力所及，原告於拍定之後即繼受
系爭車位之一切權利義務取得其使用權，此等事實請傳訊彰
化一信該案件之承辦人員即明。又參照本院99年度簡上字第
105號判決意旨，系爭車位確係訴外人林承潁所有，除有上
述彰化一信用該案件之承辦人員可以證明外，更可由公寓大
廈各區分所有權人，就該公寓大廈所坐落土地即彰化市○○
段○○○○號土地（本公寓大廈係以土地持分為表徵），其應
有部份之持分比例區別有無停車位使用權之表徵，即有停車
位者就該土地持分比例會多出萬分之7，此有各區分所有權
人土地登記簿謄本可稽，因而面積相同之區分所有建物，有
買車位者土地持分部分之應有部分均較未買車位者之土地應
有部分為多，足證系爭停車位與土地應有部分多寡有對應關
係，申言之，買受有停車位之區分所有權人就公寓大廈坐落
土地之應有部分會較未買受停車位之住戶為多。綜上所述，
原告既於102年7月12日自法院拍賣買受訴外人林承潁所有系
爭不動產所有權，應包含系爭車位，詎被告未經原告同意，
且無任何正當使用權源，擅自於之前不詳時間占用系爭車位
，屢經催促勿再占用，均未獲置理。爰依民法第767條規定
，請求被告返還系爭車位。
㈡又被告無權占用原告之車位，致原告受有不能使用之損害，
係無法律上之原因而受利益，致他人受損害，按社區停車位
之租金每個月約為新台幣（下同）3,000元計算損害金，此
係依據原告探詢當時該棟大樓管理委員會財委兼副主委楊昌
漢所得金額原告請求2年的損害金共18萬元，爰依民法第179
條之規定，請求被告給付18萬元及自起訴狀繕本送達翌日起
至返還車位日止，按月給付原告3,000元等情。並聲明：⒈
被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地上同段975建
號即門牌號碼彰化縣彰化市○○街○○○號地下層附屬編號第7
號停車位返還予原告。⒉被告應給付原告180,000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至返還停車位日止，按月給付原告損
害金3,000元。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋願供擔保，請准
宣告假執行。
三、被告則以：系爭公寓大廈於20年前建商蓋好其買受其中一戶
即門牌號碼彰化市○○街○○○號，一開始建商一個車位賣15
萬元，其沒有向建商購買車位，系爭車位是其在102年3月5
日向大樓另一住戶即訴外人林承潁以48萬元所購買，其是聽
大樓守衛說系爭車位要賣，其另外還一個編號第2號的車位
是請編號第2號車位所有人撥一半空間賣給其使用，建商只
有說如果要買賣車位必須是同棟大樓的所有人才能互相買賣
車位，但沒說車位的面積是登記在建物共有部分的應有部分
內，買屋時建商並沒有讓買戶簽住戶規約，本身大樓裡面也
沒有住戶規約，其向林承潁買系爭車位沒有簽書面契約，只
有取得使用證，以現金付款，地下室車位使用權利證明書左
下角有記載大樓內住戶可以買車位，外人不可以買，被告游
顯彰、陳玉粉都可以使用系爭車位，陳玉粉是游顯漳之妻，
其不知道林承潁在出賣系爭車位前，建物就已經被法院假扣
押查封（本院101年度執全字第469號）。其於76年買房屋的
時候，有買車位的人登記的共有部分持份會不會比較多其不
知道，其所買的房屋是保留戶，所以公設比的持份比較大，
房屋坪數比較大，土地的持份也比較大。其從原告起訴後就
沒有使用系爭車位，系爭車位的管理費是其在繳，但沒有使
用，該棟大樓並沒有出租車位之情形，原告稱停車位1個月
租金3,000元沒有依據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回
。
㈡訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項：
㈠坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地應有部分10000分之44
2及其上同段940建號全部（即門牌號碼彰化市○○街○○○○○
號）暨共有部分同段975建號應有部分10000之428建物原為
訴外人林承潁所有，該大樓為地上7層、地下1層之公寓大廈
，共有部分975建號建物主要用途為避難室、停車空間、樓
梯，訴外人林承潁於地下層停車空間擁有編號第7號之停車
位，嗣林承潁之債權人於101年對上開土地及建物暨共有部
分，向本院聲請假扣押，於101年1月3日經查封在案，嗣經
本院102年司執字第7038號清償債務執行事件於102年6月26
日拍賣，由原告拍定取得，於同年7月12日核發不動產權利
移轉證書，於同年7月26日原告經移轉登記為上開區分所有
建物之所有權人之一。
㈡被告游顯漳於系爭公寓大廈76年興建完成時即買受門牌號碼
彰化市○○街○○○號所有權人，為該大樓之區分所有權人之
一，被告游顯漳購買上開建物時並未向建商購買停車位；被
告陳玉粉為被告游顯漳之妻。
五、本院得心證之理由：
㈠按公寓大廈管理條例實施前（84年公布施行），區分所有建
築物之所有人，於分別出售其區分所有權時，以契約約定將
該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違
反強制或禁止之規定，成立分管契約，各立約之區分所有權
人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，應受其拘束。再法定
停車位係設置於區分所有建築物之共有部分或其基地內，基
地固然是區分所有人共有或準共有，法定停車位如係設置於
建築物之一層或地下室者，該層或地下室縱有構造上之獨立
性，甚或因有進出車道之存在，而得直接與外界相通，然因
係區分所有建築物之公用設施（通常另附設防空避難設備故
又稱為防空避難室兼停車位），乃法定共有部分，是本質上
已欠缺使用上之獨立性，故不能成為專有部分，非區分所有
權之客體，則其使用權之取得，應係在該共有部分或基地，
就停車位為特定區分所有人約定專用部分，取得專用權。此
項專用權取得之方式，於公寓大廈管理條例施行後，是依區
分所有權人會議決議之規約為之，而於該條例施行前，則係
由區分所有權人依分管契約為之。此項停車位使用權僅能由
區分所有人取得，且不得讓與同一區分所有建築物區分所有
人以外之人；又公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商
或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當
可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約
當事人之效力。然區分所有權人是否購買停車位，取得該共
用部分停車空間之應有部分，應視對建商買賣契約是否載明
買受地下室停車位及受對應之共用部分應有部分權利移轉登
記定之。查本件系爭大樓之共有部分建物包括停車空間、避
難室、樓梯等公共設施，僅共同編列975一個建號，而共同
使用部分中之地下停車空間，經劃分為若干汽車停車位，依
原告所提出系爭大樓各區分所有權人建物謄本、共有部分謄
本相互核對，各區分所有權人專有部分之面積相同者其登記
取得之共有部分應有部分均相同，但僅部分人有購買地下停
車位，顯然系爭大樓地下室停車位面積並非併入購買停車位
之區分所有權人共同部分之應有部分而辦理所有權登記，各
區分所有人就共同使用部分之應有部分，是按其區分所有建
物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，不包
括停車位之面積在內，因此系爭公寓大廈區分所有權人所購
買之停車位僅係就共有部分之特定部分取得「專用權」，非
所有權至明，原告以各區分所有權人登記取得坐落土地之應
有部分與各區分所有建物之面積相比較，顯屬有誤。
㈡又查，系爭彰化縣彰化市○○段○○○○號土地應有部分10000
分之442及其上同段940建號全部暨共有部分同段975建號應
有部分10000之428之建物，原所有權人林承潁於93年設定最
高限額抵押權予債權人有限責任彰化第一信用合作社時，該
抵押權設定契約書中：申請登記以外之約定事項即記載「平
面車位編號7號一併設定在內」等情，業經調取本院102年司
執字第7038號強制執行卷宗核閱屬實，因此抵押權之擔保範
圍已包含系爭編號7停車位在內，故系爭土地及建物於102年
1月3日經法院假扣押查封時，其查封效力自及於系爭停車
位，依強制執行法第51條第2項之規定，系爭建物之原所有
權人林承潁，於實施查封後就查封物所為移轉、設定負擔或
其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，故系爭土
地及建物如經法院拍賣，則系爭停車位之專有使用權亦應一
併由拍定人取得，被告游顯漳辯稱：系爭車位係其於102年3
月5日向林承潁以48萬元購買，而取得該停車位之使用權云
云，然其雖亦為系爭公寓大廈之區分所有權人之一，固可買
受該大樓之地下停車位，惟其買受系爭停車位係在法院執行
查封之後，對債權人及拍定人自不生效力，故原告主張其因
拍賣而取得系爭編號7停車位之專用權，於法有據。
㈢再查，被告 游顯彰 陳稱：系爭車位係其於102年3月5日向林
承潁所購買，並未簽訂書面契約，該停車位被告二人均可使
用等語，依被告提出之地下室車位使用權利證明書背面記載
系爭停車位之受讓人為被告陳玉粉，惟有權購買系爭大樓停
車位之區分所有權人為被告游顯漳，被告陳玉粉自不得登記
為大樓停車位之受讓人，而原告對於系爭大樓地下室編號第
7號停車位有專用權存在，已如前述，則被告二人縱自前手
受讓該停車位使用權，對原告亦不生效力，故原告請求被告
二人遷讓系爭停車位，實有理由。
㈣末按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第
373條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉
，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉
，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。從而買賣標的物
如尚未交付，買受人既未取得買賣標的物之利益，似無利益
受損害之可言。本件原告雖於102年7月12日經法院核發不動
產權利移轉證書，而取得彰化市○○段○○○○號土地應有部
分及其上同段建號940建物全部暨共有部分應有部分之所有
權，惟其並未經法院辦理點交，或經出賣人即原所有權人交
付買賣標的物，原告縱自行占用買受之上開建物，然系爭編
號7停車位迄今仍未經出賣人交付或法院點交予原告，是其
對該車位仍無收益權，故原告其主張被告二人占用系爭車位
致其受有相當於租金利益之損害，而依民法第179條請求被
告返還不當得利，復屬無據。
六、綜上所述，原告主張其因拍賣而取得系爭大廈編號7停車位
之專用權，請求被告返還該停車位予原告，實有理由。從而
，原告請求被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地
上彰化市○○段○○○○號即門牌號碼彰化市○○街○○○號等之
公用部分地下室編號第7號停車位返還原告，為有理由，應
予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告游
顯漳、陳玉粉部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行。又原告其餘之訴既經駁回，其
假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
九、本件訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
中華民國103年1月14日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年1月14日
書記官林子惠