裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第809號民事判決
裁判日期：民國94年07月14日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第809號
原告台灣銀行股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○複代理人 劉榮滄 律師被告丙○○當事人間租佃爭議事件，本院於94年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣○○鎮○○段第四九九之一地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積二七０平方公尺之鐵皮屋、編號Ｂ部分面積七四平方公尺之鐵皮屋、編號Ｃ部分面積二二平方公尺之貨櫃屋拆除後，將如附表所示之土地交還原告。
被告應給付原告新台幣壹佰壹拾壹萬柒仟參佰壹拾肆元，暨自民國九十四年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨應自民國九十四年四月二十一日起至交還前項土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬貳仟參佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新台幣伍佰玖拾捌萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行。
本判決第二項原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾柒萬貳仟元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：一、兩造間就原告所有坐落台中縣○○鎮○○段第499之1、499之2、499之3、648之1、648之3、650之1地號耕地，訂立耕地租約。詎於耕地租賃期間內，被告竟於部分土地上構築建物供作汽車修配場使用，是被告已有未自任耕作之情事。嗣經原告於87年4月上旬得知上情，乃發函通知其恢復耕地原狀，被告並不置理，原告遂於93年9月10日通知其返還系爭耕地並繳納損害賠償金，亦未獲置理。爰依耕地三七五減租條例第16條與民法第767條前段物上請求權、第184條第1項前段侵權行為損害賠償請求權之規定，請求被告將系爭地上物拆除並將系爭土地返還與原告。二、被告自87年4月起至94年3月止共84個月，無權占有原告所有之前開土地，依社會通常觀念可認被告受有相當租金之利益。而87年4月至89年6月間計27月，系爭土地之申報地價均為每平方公尺1800元，按年息百分之五計算共649265元；其餘自89年7月起至94年3月止共57個月，系爭土地之申報地價均為每平方公尺1440元，按年息百分之五計算共0000000元；被告共應返還不當得利0000000元與原告。另請求被告返還自94年4月21起至交還系爭土地之日止，按月依系爭土地申報地價年息百分之五計算之不當得利。並聲明：（一）被告應將坐落台中縣○○鎮○○段第499之1地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積270平方公尺之鐵皮屋、編號Ｂ部分面積74平方公尺之鐵皮屋、編號Ｃ部分面積22平方公尺之貨櫃屋拆除後，將如附表所示之土地交還原告。（二）被告應給付原告新台幣0000000元，暨自起訴狀繕本送達翌日即94年4月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應自94年4月21日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告按系爭土地公告地價年息百分之五計算之不當得利。（四）訴訟費用由被告負擔。（五）前開一至三項，願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：一、系爭租約雖約定被告未經許可變更用途、地形致妨礙系爭土地之生產者，原告得終止系爭租約收回耕地，然前開約定與土地法施行法第27條強制規定有違，依民法第71條之規定應屬無效。且違反租約約定，並非耕地三七五減租條例第16條所定得終止耕地租約之事由。二、被告僅在系爭耕地沿路旁之部分土地搭蓋工廠使用，由被告之子經營修車廠使用，其餘大部分土地仍作耕地使用，與不自任耕作不同，原定耕地租約並不因而無效，原告請求自無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
參、兩造不爭之事實
一、坐落台中縣○○鎮○○段第499之1（面積1056平方公尺）、499之2（面積216平方公尺）、499之3（面積838平方公尺）、648之1（面積317平方公尺）、648之3（面積79平方公尺）、650之1地號（面積59平方公尺）地目均為田之土地，均為原告所有。兩造於同一耕地租約內就前開耕地定有三七五減租耕地租約，租金為每年稻谷337公斤。
二、被告於87年1、2月間，在前開第499之1地號耕地上興建設置如台中縣清水地政事務所鑑定圖所示編號Ａ部分面積270平方公尺之鐵皮屋、編號Ｂ部分面積74平方公尺之鐵皮屋、編號Ｃ部分面積22平方公尺之貨櫃屋，供其子經營修車廠使用。前開鐵皮屋、貨櫃屋，為被告所有。
三、自87年4月至89年6月間計27月，系爭土地之申報地價均為每平方公尺1800元；自89年47月起至94年3月止共57個月，系爭土地之申報地價均為每平方公尺1440元，自94年4月起迄目前為止，系爭土地之申報地價亦均為每平方公尺1440元。
四、系爭土地之最主要部分之499之1土地面臨30米寬之台中縣○○鎮○○路，且系爭土地距梧棲鎮市區約1公里遠，鄰地或種植水稻或為住家或為空地，相隔約百米處設有加油站，附近無學校或商店，且系爭土地旁為大排水溝，跨越排水溝即為關連工業區。
肆、得心證之理由
一、查前開兩造不爭之事實，既為兩造所不爭，並有土地登記謄本、地籍圖謄本、耕地租賃契約、相片、台中縣清水地政事務所鑑定圖、地價謄本、本院94年5月11日勘驗筆錄在卷可證，自堪信為真實。
二、按承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段定有明文；又所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言（最高法院76年度台上字第2222號判決參照）。所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院66年度台上字第761號判例、81年度台上字第2180號判決參照）。且耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80年度台再字第15號判例、79年度台上字第2422號判決參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項亦有明文。查兩造係於同一租約內就系爭如附表所示之耕地，簽訂耕地租賃契約；且被告於87年1、2月間，在系爭第499之1地號耕地上興建設置如附圖所示之鐵皮屋、貨櫃屋，供其子經營修車廠使用，均如前述。則依前開說明，系爭耕地租賃契約已於87年1、2月間，因被告未自任耕作而歸於無效，原告即出租人自斯時起即對被告取得系爭租賃物返還請求權。是兩造間之系爭耕地租賃關係既歸於消滅，被告自屬無權繼續占有使用系爭耕地，則原告本於前開租賃物返還請求權及物上請求權之法律關係，請求被告將系爭地上物拆除後，並將系爭土地交還原告，為有理由，自應予准許。
三、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。且按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決參照）。再按土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額（最高法院88年度台上字第3331號判決參照）。查：
（一）兩造間之系爭耕地租約係於87年1、2月間歸於消滅，業如前述。則被告自斯時起即無權使用系爭土地，故依前開說明，原告請求被告返還自87年4月起至94年3月止之不當得利，暨請求被告返還自94年4月21日起至交還系爭土地之日止，按月給付之不當得利，自均屬有據。
（二）而87年4月至89年6月間計27月，系爭土地之申報地價均為每平方公尺1800元，系爭土地之面積共為2565平方公尺（499之1土地面積為1056平方公尺、499之2土地面積為216平方公尺、499之3土地面積為838平方公尺、648之1土地面積為317平方公尺、648之3土地面積為79平方公尺、650之1土地面積為59平方公尺）；自89年7月起至94年3月止共57個月，系爭土地之申報地價均為每平方公尺1440元，自94年4月起迄目前為止，系爭土地之申報地價亦均為每平方公尺1440元；且系爭土地均為耕地地目均為田，原租金為每年稻谷337公斤，為兩造所不爭，並有前開土地登記謄本、耕地租賃契約、地價謄本可證，均如前述。又系爭土地之最主要部分之499之1土地面臨30米寬之台中縣○○鎮○○路，距梧棲鎮市區約1公里遠，鄰地或種植水稻或為住家或為空地，相隔約百米處設有加油站，附近無學校或商店，且系爭土地旁為大排水溝，跨越排水溝即為關連工業區，此有地籍圖謄本、本院94年5月11日勘驗筆錄在卷可證，堪信為真實，亦如前述。則本院審酌前開耕地之申報地價、法定租金限制、被告於系爭耕地大部分種植水稻之用途、系爭耕地租約之原租金、系爭耕地所處之位置與地目等情形，因認被告無權占用系爭耕地所受之利益均應按年以前開申報地價百分之四為計算基準為適當。而被告占有使用系爭耕地共2565平方公尺，均如前述。故因無權占用系爭耕地，自87年4月至89年6月間計27月，被告所受利益計為415530元（其計算方式為：1800×2565×4﹪÷12×27＝415530，小數點以下四捨五入）；自89年7月起至94年3月止共57個月，被告所受利益計為701784元（其計算方式為：1440×2565×4﹪÷12×57＝701784）；故自87年4月起至94年3月止，被告共應返還不當得利0000000元（其計算方式為：415530＋701784＝0000000）與原告。又被告自94年4月21日起至交還系爭土地之日止，應按月返還12312元（其計算方式為：1440×2565×4﹪÷12＝12312）之不當得利與原告。原告於前開範圍內請求被告返不當得利，應屬有據，至其餘超過部分之請求，即不應准許。
四、綜上所述，原告本於租賃物返還請求權及物上請求權之法律關係，請求被告應將坐落台中縣○○鎮○○段第499之1地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積270平方公尺之鐵皮屋、編號Ｂ部分面積74平方公尺之鐵皮屋、編號Ｃ部分面積22平方公尺之貨櫃屋拆除後，將如附表所示之土地交還原告；與原告本於不當得利之法律關係，請求被告應給付0000000元及自起訴狀繕本送達翌日即94年4月22日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息；暨自94年4月21日起至交還系爭土地之日止按月給付12312元，為有理由，均應予准許；逾此部分之其餘請求，則均無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保，聲請准予宣告假執行，經核無不符，爰酌定相當之擔保金額准許併宣告之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國94年7月14日
民事第三庭法官陳卿和正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年7月14日
書記官紀俊源~FO附表編號地段、地號面積（平方公尺）
一、台中縣○○鎮○○段第四九九之一1056
二、台中縣○○鎮○○段第四九九之二216
三、台中縣○○鎮○○段第四九九之三838
四、台中縣○○鎮○○段第六四八之一317
五、台中縣○○鎮○○段第六四八之三79
六、台中縣○○鎮○○段第六五○之一59